「サラリーマン大家になりたい」
サラリーマンとしての安定収入に加えて不動産投資の不労所得もある、そんなサラリーマン大家に憧れている方も少なくないのではないでしょうか。
実際、本業が忙しいサラリーマンにとって、細かく動きをチェックしなければならない株やFXなどの投資商品と比較して、不動産投資はあまり手間がかからないことから人気を集めています。
また、近年の金融緩和により、サラリーマンの方でも融資枠、金利など有利な条件で不動産投資ローンを受けられるようになり、更にサラリーマン大家を目指す方が増えるようになりました。
しかし、不動産投資はあまり手間のかからない投資とは言え、リスクがないわけではありません。失敗しないためには事前に注意すべき事項をきちんと把握することが大切です。
そこで今回、『不動産投資の教科書』は徹底リサーチの上でサラリーマン大家の方が不動産投資をする際に知っておくべき内容をまとめました。これからサラリーマン大家を目指している方のご参考になれば幸いです。
- 不動産投資とは？
- 今の不動産投資市場の動向
- サラリーマン大家になるメリットとデメリット
- 大家に向いているサラリーマンとは？
- 大家になるまでの流れ
- 失敗しないため！サラリーマンが不動産投資をする際の注意点
- 不動産投資ローンを利用するには？
- 不動産投資所得があるサラリーマンの確定申告
※この記事は2015年4月9日に公開したものを2016年8月30日に加筆修正しました。
目次
１、不動産投資とは？
（１）そもそも不動産投資とは？
そもそも不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入して、家賃収入（インカムゲイン）や転売（キャピタルゲイン）により利益を得ることを言います。
（２）不動産投資で利益を得る２つの方法
不動産投資で利益を得るには大きく以下の2つの方法があります。
①インカムゲイン方式
インカムゲイン方式とは、自分の不動産を第三者に賃貸し家賃収入で利益を得る方式のことを言います。
②キャピタルゲイン方式
キャピタルゲイン方式とは、不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価値が上昇した際に、購入価格より高く売却し利益を得る方式のことを言います。
今の日本では家賃収入で利益を得るインカムゲイン方式がメインとなっています。
２、今の不動産投資市場の動向
2013年から不動産の価格が上昇し、価格が高騰している今が、不動産投資を始めるタイミングとして適しているかどうかと悩まれている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
（１）不動産価格の推移
下記国土交通省が2016年7月5日に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」を見て頂ければ分かりますが、2013年からマンションの価格が右肩上がりに上昇を見せています。
出典：国土交通省
（２）オリンピックに向けての不動産市場の動き
2020年の東京オリンピックの開催に向けて、不動産の価格が大幅に上昇している今、不動産投資を始めるタイミングであるかどうかと迷われているサラリーマンの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
価格がこのまま上昇するのか、そろそろ落ちるのかを正確に予測することは難しいのですが、もっとも以下の2つの理由から不動産投資を前向きに検討されてもよいのではないでしょうか。
①家賃相場も上昇している
下記グラフを見て頂ければ分かりますが、売買価格ほど上昇幅大きくないですが、今までほぼ横ばいになっていた賃料も2014年の後半から上昇を見せています。
従って、家賃が上昇している今は不動産投資を始めるタイミングと言えるでしょう。
出典：国土交通省
②金融緩和により融資しやすくなった
金融緩和により、今までハードルが高かった不動産投資ローンの融資枠、金利などが有利な条件で受けられるようになりました。
従って、「融資を受けられやすい」ということもまた、このタイミングで不動産投資を始める理由との一つといえるでしょう。
なお、東京オリンピックに向けての不動産市場の動きについて詳しくは「東京オリンピックまであと4年！不動産価格はどうなる？」を参考にしてみてください。
３、サラリーマン大家になるメリットとデメリット
では、サラリーマン大家になるにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
（１）サラリーマン大家になるメリット
まず、サラリーマン大家になるメリットについてみてみましょう。
大きく以下のようなメリットが挙げられます。
- ①管理の手間がかからない
- ②所得税・住民税を節税できる場合がある
- ③生命保険の代わりになる
- ④私的年金の確保ができる
- ⑤インフレ対策になる
など。詳しい内容については「サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておくべき9つのこと」を参考にしてみてください。
（２）サラリーマン大家になるデメリット（リスク）
一方、投資である以上デメリット（リスク）はつきものです。
不動産投資をするには、以下のようなリスクが挙げられます。
- 投資金額が大きい
- 空室により収入源もしくはゼロ
- 流動性が低い
など。詳しい内容については「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を参考にしてみてください。
４、大家に適しているサラリーマンとは？
下記、不動産投資セミナーに参加されたサラリーマンの方のアンケート結果ですが、実際に不動産投資をされているサラリーマンの方は、
- 年齢：30〜40代
- ご年収：700〜1,000万円
の方が最も多いことが分かります。
出典：ネクスト
つまり、大家に適しているサラリーマンの条件としては、
- 仕事がある程度安定している
- 手元に資金の余裕がある
- 年収が比較的高い
といった点が挙げられるでしょう。
５、大家になるまでの流れ
続いて、実際にサラリーマン大家になるまでの流れをみてみましょう。
大きく以下のような流れになります。
- 購入不動産の予算を決める
- 物件の細かい条件を決める
- 信頼できる不動産投資会社を選ぶ
- 気に入った物件の現地を確認する
- 買付証明書を提出する
- 重要事項の説明を受ける
- 売買契約を締結する（手付金を支払う）
- （融資を受ける方のみ）不動産投資ローンの審査を受ける
- 決済を行い、物件引渡し
- 賃貸管理会社に管理を依頼する
など。詳しい内容については「サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておくべき10のこと」を参考にしてみてください。
６、失敗しないため！サラリーマンが不動産投資をする際の注意点
不動産投資は一回クリックで売買をし、利益が確定されるような手軽な投資ではありません。購入金額も高額であるため、万が一失敗してしまうと損失はかなり大きくなります。以下にて不動産投資で失敗したいための注意点を書いていきますので、参考にしてみてください。
- （１）不動産投資の基礎知識を勉強する
- （２）サラリーマン大家のブログを読む
- （３）不動産投資セミナーにて情報収集をする
- （４）管理会社に管理を丸投げしない
- （５）実質利回りをきちんと確認する
- （６）いい投資物件を探すのは大変
では、具体的にみてみましょう
（１）不動産投資の基礎知識を勉強する
不動産投資で安定して毎月家賃収入を得るには、事前に基礎知識を本やインターネットなどで勉強する必要があります。
サラリーマン向けの不動産投資をする方法について書かれた本も増えており、不動産投資を始める前に読んでおくようにしましょう。
以下にて人気のある3冊の本をピックアップしましたので、参考にしてみてください。
１：サラリーマンでも「１億円貯蓄」できる不動産投資法（経営者新書）
サラリーマンでも「１億円貯蓄」できる不動産投資法（経営者新書）
２：（最新版）中古１Rマンション堅実投資法〜19年間の経験と区分所有４３室のデータによる
（最新版）中古１Rマンション堅実投資法～19年間の経験と区分所有４３室のデータによる
３：サラリーマンのための不動産投資講座
なお、不動産投資を勉強する本について詳しくは「不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおきたい本１１選」にて紹介してるので、参考にしてみてください。
（２）サラリーマン大家のブログを読む
不動産投資をされている方には様々な投資目的があります。人によって投資方法や成功するためのノウハウも異なります。
実際に不動産投資をされているサラリーマン大家の方が、自身の失敗談や考え方などを書かれているブログがたくさんあります。これから不動産投資を検討されているサラリーマンの方には大変役に立つ内容となっていますので、ぜひ読んでみて下さい。
１：20大不動産投資から不動産王への道程
http://active-landlord.seesaa.net/
２：毎月100万円キャッシュフロー倶楽部（不動産投資☓ライフスタイル）
http://blog.livedoor.jp/capital_flight/
なお、不動産投資初心者に読んでおくべきブログは「不動産投資初心者が読んでおくべき11個のブログ」にて紹介してありますので、参考にしてみて下さい。
（３）不動産投資セミナーにて情報収集をする
何度もお伝えしてますが、不動産投資では情報収集が「命」です。本やインターネットより情報収集するのもいいですが、業界最新の情報を知るには不動産投資会社が開催されているセミナーに参加するといいでしょう。
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不動産投資セミナーの選び方やオススメセミナーについて詳しくは「あなたの不動産投資に役に立つ不動産投資セミナー１０選」を参考にしてみてください。
（４）管理会社に管理を丸投げしない
不動産投資の場合、物件の管理を管理会社に委託することによって、ほとんど手間をかけずに経営することができます。しかし、丸投げはしないようにしましょう。
管理会社に管理を委託しても、
- 毎月きちんと入金日までに家賃が振り込まれたか
- 入居者の募集をかけた際の広告のかけ方
- 入居者からのクレームや対応結果の報告があったか
など具体的な管理内容について把握するようにしましょう。
（５）実質利回りをきちんと確認する
物件の収益性、つまり利回りを確認する時は、販売図面に書かれている表面利回りではなく、管理費や税金などの諸経費を除いた「実質利回り」を確認するようにしましょう。
表面利回りが高くても、ランニングコストも高ければ実質利回りが低くなりますので、きちんとシミュレーションをして確認するようにしましょう。
実質利回りの計算方法などについて詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」を参考にしてみてください。
（６）いい投資物件を探すのは大変
インターネットを利用して投資物件を探すのもいいですが、しかし、実際に本当にいい投資物件はインターネットに掲載される前にもう既に取引が終わってしまったケースがほとんどです。つまり本当にいい物件はなかなかネットに掲載されないのです。
従って、自分で検索するのと同時に、不動産投資会社で信頼できる担当者から物件を紹介してもらうことも大切と言えるでしょう。
プロパティエージェント（新築物件）
東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
RENOSY（中古物件）
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デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。
７、不動産投資ローンを利用するには？
不動産投資をするにあたって融資を利用しようと考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資ローンは、よく耳にする住宅ローンと比較して審査が厳しくなっていることから、
- 審査基準
- 金利の設定
などの条件も厳しくなっています。
サラリーマンが不動産投資ローンを利用する際の流れなどについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」を参考にしてみてください。
８、不動産投資所得があるサラリーマンの確定申告
不動産投資をすることによって不動産所得があるサラリーマンの方は、ご自身で確定申告を行う必要があります。
確定申告は、大きく以下の流れにて手続きを行います。
- 確定申告に必要な書類を用意
- 決算書を作成
- 確定申告書の作成
- 所轄の税務署にて書類を提出する
など。確定申告に必要な書類など詳しい内容は「不動産所得があるサラリーマンのための確定申告講座」を参考にしてみてください。
まとめ
今回はサラリーマンの方が大家になった場合のメリット・デメリット、失敗しないための注意点などについて書きましたがいかがでしたでしょうか。これからサラリーマン大家に目指している方にご参考になれば幸いです。
