• 不動産投資
  • 2014/8/19 (更新日:)

不動産投資において知っておくべき8つの税金と節税方法

不動産投資において、その不動産の取得に伴い税金がかかることはみなさんご存知なことだと思います。

しかし、いつどんな税金がかかり、税金の仕組みなどについて理解されている方は多くないのではないでしょうか。

また、不動産投資において、納付した税金を経費にするなど、何か税金対策ないかについては皆さんがご関心のあることではないでしょう。

そこで今回は、不動産の取得にいつどんな税金がかかり、税金の仕組みなどについて詳しく説明いたします。皆さんの不動産投資の税金に関する疑問、不安にお役に立てたらと思います。






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1、不動産取得時に課される税金

不動産を取得する場合、印紙税・登録免許税・不動産取得税が課されます。

詳しく見てみましょう。

 (1)  印紙税

 ①    税金の内容

 不動産を購入する際に、売買契約を締結する必要があります。契約書は買主と売主双方1通ずつ所有しますが、その契約書1通につき印紙税(※1)が課せられます。

印紙税は売買契約書に記載された金額によって下記のように金額が変わります。

不動産売買契約書記載の金額

印紙税額
10万円以下200円
10万円超 50万円以下400円
50万円超 100万円以下1,000円
100万円超 500万円以下2,000円
500万円超 1000万円以下10,000円
1,000万円超 5,000万円以下15,000円
5,000万円超 1億円以下45,000円
1億円超 5億円以下80,000円
5億円超 10億円以下180,000円
10億円超 50億円以下360,000円
50億円超540,000円

 ※  1、印紙税とは、売買契約書、領収書などの書類に対して課せられる税金。それぞれ書類の性質、記載金額によって納付する税額が異なる。書類1通につき定められた金額の収入印紙を貼付し、割り印などをして納付する。

②節税できる税金か?

 こちらは節税できない税金です。

(2)登録免許税

①    税金の内容

 購入した不動産が自分のものであることを証明するため、通常不動産購入後所有権の「登記(※1)」が行われます。不動産を登記することによって、自分が購入した不動産であることを主張することができるようになります。

登録する場合、「登録免許税(※2)」という税金を納めなければなりません。登録免許税とは登記をする場合にかかる税金です。 

登記の内容登録免許税の計算
売買による所有権移転固定資産税評価額×1%
抵当権の設定債権額×0.4%

「固定資産税評価額(※3)」は、その不動産の現在の所有者から教えてもらい、概算の金額を算出します。また、不動産購入する際に、銀行から融資を受ける場合は、「抵当権(※4)」を設定し、融資を受けた金額(債権額)に応じて登録免許税税が課されます。

 ※1、登記とは、不動産の権利や物理的な概要を公示するために登記簿に記載すること。 登記簿は不動産を管轄する法務局または出張所に備え付けられる。

※2、登録免許税とは、会社や不動産などの登記をする場合に課せられる税金。

※3、固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を算出するための基礎となる価格。3年に一度評価替えが行われ市町村長が価格を決定する。

※4、抵当権とは、不動産を担保に融資を受けた金額返してもらえなくなった場合などに備えて、ほかの債権者より優先して弁済を受けられるようにする権利。

 ②  節税できる税金か?

 こちらは節税できない税金です。

 (3)不動産取得税

①    税金の内容

 不動産取得税とは、家屋や土地を購入、もしくは家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。

大体不動産購入6ヶ月後に、税金事務所から納税書が郵送で送られてきます。金融機関・郵便局などで納めます。

なお、不動産取得税は1回のみ納付する税金です。  

税額の計算方法については下記表をご参照ください。

取得対象不動産取得税の計算
土  地固定資産税評価額×1/2×3%
建  物固定資産税評価額×3%

 ②節税できる税金か?

 こちらは節税できない税金です。

2、不動産所有時に課される税金

 不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税が課されます。また、不動産投資のよる家賃収入がある場合、所得税も課されます。

 それぞれの税金について見てみましょう。

(1)固定資産税・都市計画税

①税金の内容

 固定資産税・都市計画税とは、毎年1月1日現在,不動産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその不動産の所在する市町村に納める税金です。

大体毎年の6月に納税通知書が届き、納税通知書に従って一括納付するか、年4回の指定月に分納することも可能です。

東京23区の場合は、6月、9月、12月、翌年2月となっています。

税額について、下記表ご参照ください。

税金計算方法
固定資産税固定資産税評価額×1.4%
都市計画税固定資産税評価額×0.3%

 ②節税できる税金か

 こちらは節税できない税金です。

 (2)不動産所得税

 ①税金の内容

 所得税とは、土地や建物などの不動産の貸付けることによって生じる所得(家賃・地代・権利金)のことです。

不動産所得は総合課税として計算しますので、「所得税の税率」に従って、5%から40%の6段階に区分されています。       

所得税の速算表
課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え 330万円以下10%97,500円
330万円を超え 695万円以下20%427,500円
695万円を超え 900万円以下23%636,000円
900万円を超え 1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円超40%2,796,000円

 所得税額は、下記式にて計算されます。

「所得税額=総収入金額(※1)—必要経費(※2)」*税率—控除額」

 不動産所得は、他の所得と合計する総合課税として計算し、確定申告によって税額を確定、納付します。

例えば、サラリーマンの場合は、基本会社が年末にまとめて確定申告をしてくれますが、不動産投資などほかの事業によって所得がある場合は、会社ではなく、自分でもしくは税理士に確定申告をする必要があります。

※  1、総収入金額とは、家賃収入以外にも礼金、保証金など返還しない金額も収入として見られます。

※  2、必要経費とは、不動産投資において経費として認められる費用のことを言います。税金、管理費以外に、税理士・弁護士などへの報酬、借入金の利息なども含まれます。

 ②節税できる税金か?

こちらは節税できる税金です。

 ③節税方法

 以下のような必要経費をきちんと計上し、所得額を低くするもしくは赤字にすることがポイントになります。

 総収入には、下記の費用が含まれています。

  • 給与所得
  • 家賃収入
  • 礼金・保証金など
  • その他収入(株、FXなど)

不動産投資において、認められている経費を確認しましょう。

  •  税金(固定資産税、都市計画税など)
  • 損害保険料(火災保険、地震保険など)
  • 修繕費(入居者が退去時のクリーニング費用など)
  • 賃貸管理会社管理費
  • 建物の減価償却
  • マンション管理会社管理費(管理費、修繕積立金など)
  • 税理士・弁護士などへの報酬
  • その他経費(交通費、ガソリン費用、交際費など)
  • 賃貸開始後に支払った借入金の利息(融資を受けた場合)

その他経費で申請する際に、必ずレシートもくしは領収書を提出する必要があるため、日頃からレシートなどを取っておく習慣をつけましょう。

3、不動産売却時に課される税金

不動産売却する時は、必ず課されるのは印紙税になります。登録税は不動産購入時融資を受けた場合に課されて、譲渡所得税も売却益がでた時のみ課されます。

では、それぞれ見てみましょう。

(1)印紙税

①税金の内容

 不動産購入時と同じく、売買契約書に貼付される印紙のことです。税率なども購入時と同じなので、購入時の印紙税についての説明をご参考ください。

 ②節税できる税金か?

 こちらは節税できる税金です。

 ③節税方法

 印紙税は不動産売買契約書に貼付する印紙であり、一般的には買主・売主それぞれ1通ずつ所有し、それぞれの1通の印紙税を負担することになります。

 ここで、節税する方法としては、「不動産売買契約書をコピーで持つ」ことです。

 買主は必ず原本を持つ必要があるため、購入時の売買契約書に貼付する印紙代は負担せざるを得ないですが、売主は必ずしも原本で所持する必要がないので、コピーにすることによって、本来自分が負担する印紙代が節約することができます。

 (2)登録免許税(抵当権抹消が必要な場合)

 ①税金の内容

 不動産購入時も、登録免許税が課されると書きましたが、売却時にも税金がかかることとなります。購入時の登録免許税は、不動産の「登記」に対して課される税金ですが、売却時の登録免許税は、不動産購入時金融機関に融資を受けた場合に設置された抵当権を抹消する登記のための税金です。

 売却の際に、一括返済することによって、その抵当権を抹消する必要があります。その「抵当権抹消登記」に登録免許税が課されます。

 従って、「抵当権抹消登記」に登録免許税は、金融機関から融資を受けた場合のみ課されます。

 ②  節税できる税金か?

 こちらは節税できない税金です。

 (3)譲渡所得税(売却益が出た場合)

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得税とは、その譲渡所得がプラスになった場合のみかかる税金です。

 ①譲渡取得の計算方法

 譲渡所得は、簡単には下記計算式にて計算することができます。

 「譲渡所得=売却金額―購入金額―諸経費(仲介手数料など)」

 ②譲渡取得税の税率

 譲渡所得税の税率は、「長期譲渡所得」、「短期譲渡所得」によって、異なります。判断基準としては、不動産を売った年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうかです。

区分所得税住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%

 ③譲渡所得税の計算方法

 譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

 譲渡所得税=譲渡所得×税率

 ④節税できる税金か?

こちらは節税できる税金です。

 ⑤節税方法

 以下のような諸経費をきちんと高く計上し、利益額を低くすることによって節税が可能です。

 諸経費として認められる費用について確認してみましょう。

  • 購入時の諸経費(仲介手数料、登記費用、不動産取得税など)
  • 売却時の諸経費(仲介手数料、印紙税など)

 なお、購入時の諸経費について分からない場合、売却価格の「5%」として計算することもできます。売却価格が高い場合は、こちらの計算方法が節税になる場合もありますので、ご参考にして頂ければと思います。

 以上のように、不動産投資において、いつどんな税金が課されるかはご理解頂けましたでしょうか。

続きましては、サラリーマンの方が不動産投資をした場合の所得税のシュミレーションを紹介します。

4、税金のシュミレーション

 不動産所得は総合課税として計算しますので、サラリーマンの場合は、給与所得に加算して課税されます。

(1)所得税額の計算方法

 所得税額は下記式にて計算されます。

 「所得税額=総収入金額—必要経費」*税率—控除額」

 (2)税金のシミュレーション

 では、シュミレーションをみてみましょう。

 下記不動産情報や借入条件を前提にて算出しました。

①不動産情報

不動産情報
物件価格15,000,000
家賃(月額)80,000
管理費・修繕積立金(月額)16,110
賃貸管理会社管理費(月額)4,320
借入条件
自己資金5,000,000
借入金額10,000,000
借入金利(変動)3.00%
物件築年(西暦)2004
建物構造
(RC=47 重量鉄骨=34 木造=22)
47
ローン年数20
経過年数10
残存耐用年数37
税務上耐用年数39

②年間収支

年間収入額
家賃収入額960,000
給与所得

※給与所得の金額=収入金額(源泉徴収される前の金額)-給与所得控除額

5,000,000
収入合計額(①+②)5,960,000
不動産諸経費
固定資産税60,000
管理・修繕費193,320
PM会社費用51,840
損害保険料
(火災・地震保険など)
20,000
減価償却費
※1,500万(物件取得費用)*0.028減価償却率)
420,000
借入金利子283,660
税理士報酬50,000
合計(④~⑩合計)1,078,820

③所得税計算

所得税計算
所得金額(③-⑪)4,881,180
青色申告控除100,000
課税対象額(⑫-⑬)4,781,180
年税額
※③*20%-427,500円
528,736
源泉徴収額150,000
所得税額(⑮-⑯)378,736

(3)不動産投資が節税となることがある? 

①節税となるケースとは? 

家賃収入より経費が上回っている場合、節税となります。 

②上記シミュレーションの場合は? 

このシミュレーションの方も節税となるケースです。 給与だけの収入では528,736円の所得税に対して、不動産収入により、最終的に「378,736円」になり、約15万円の節税ができました。また、所得税の納税額をもとに算出する住民税も節税ができます。

サラリーマンの方の場合、不動産投資をしたにもかかわらず、所得税が節税することができるケースがあります。 詳細については、「不動産投資するか迷っている方が知っておくべき3つの節税効果」にて紹介しますので、こちらをご参照ください。

まとめ

今回は不動産投資をした際にかかる税金について書いていきましたがいかがでしたでしょうか?ご参考頂き、安定した不動産投資をしてもらえれば幸いです。

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