• 不動産投資
  • 2014/8/19 (更新日:)

不動産投資において知っておくべき8つの税金と節税方法

不動産投資において、その不動産の取得に伴い税金がかかることはみなさんご存知のことだと思います。

しかし、いつどんな税金がかかるかや、税金の仕組みなどについてまで理解されている方は多くないのではないでしょうか。

また、不動産投資において納付した税金を経費にするなど、何か節税対策はないかについても皆さんのご関心はあるでしょう。

そこで今回は、不動産の取得にいつどんな税金がかかるかや、税金の仕組みなどについて詳しく説明いたします。皆さんの不動産投資の税金に関する疑問、不安にお役に立てたらと思います。

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もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産取得時に課される税金

不動産を取得する場合、印紙税・登録免許税・不動産取得税が課されます。

詳しく見てみましょう。

(1)印紙税

①税金の内容

印紙税とは売買契約書、領収書などの書類に対して課される税金です。添付することで正式な書類としての効力を担保する意味合いがあり、それぞれ書類の性質、記載金額によって納付する税額が異なるのが特徴です。書類1通につき定められた金額の収入印紙を貼付し、割り印などをして納付します。

不動産の購入において締結する売買契約書は買主と売主双方1通ずつ所有しますが、その契約書1通につき印紙税が課されます。そのほかにも、新築時の「建築請負契約書」や住宅ローン時の「金銭消費貸借契約書」を作成する際にも納付しなければいけません。契約書を作成するときは基本的に必要になると考えておきましょう。

なお、令和4年3月31日までの間に作成した不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書については、軽減税率が適用されています。

印紙税の納付額は以下のとおりです。

不動産売買契約書記載の金額

本則税率

軽減税率適用後

10万円以下

200円

200円

10万円超50万円以下

400円

200円

50万円超100万円以下

1,000円

500円

100万円超500万円以下

2,000円

1,000円

500万円超1000万円以下

10,000円

5,000円

1,000万円超5,000万円以下

20,000円

10,000円

5,000万円超1億円以下

60,000円

30,000円

1億円超5億円以下

100,000円

60,000円

5億円超10億円以下

200,000円

160,000円

10億円超50億円以下

400,000円

320,000円

50億円超

600,000円

480,000円

②節税できる税金か?

?こちらは節税できない税金です。

(2)登録免許税

①税金の内容

登録免許税とは、会社や不動産などの登記をする場合に課される税金です。 登記とは、不動産の権利や物理的な概要を公示するために登記簿に記載することで、不動産を管轄する法務局または出張所に備え付けられています。要は購入した不動産が自分のものであることを公に証明するための記録であり、通常は不動産購入後すぐに所有権の登記が行われます。

ただし、登記にはさまざまな種類があり、不動産の取得の仕方によっても分けられている点には注意しましょう。たとえば、マイホームを新築で建てた場合は「所有権保存登記」になりますが、中古で購入した場合はすでに前の所有者が所有権保存登記は行っているはずなので、「所有権移転登記」になります。

また、住宅ローンなどを組む際に不動産を担保にするときは抵当権の設定をしなければならないこともあるでしょう。抵当権の設定も登記のひとつです。

登録免許税の計算は固定資産税評価額や債権額に一定の割合をかける仕組みです。固定資産税評価額とは不動産を所有していると毎年かかる固定資産税の算出基礎となっている価格のことで、3年に一度評価替えが行われ市町村長が価格を決定しています。なお、登録免許税も印紙税と同じように軽減措置(令和3年3月31日まで)はありますが、あくまでも自己居住用のみが対象です。投資用不動産の場合、登録免許税の軽減措置の対象にはならない点に注意しましょう。

登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

登記の内容

登録免許税の計算

軽減税率適用後

所有権の保存登記

固定資産税評価額×0.4%

固定資産税評価額×0.15%

所有権の移転登記(土地)

固定資産税評価額×2%

固定資産税評価額×1.5%

所有権の移転登記(建物)

固定資産税評価額×2%

固定資産税評価額×0.3%

抵当権の設定

債権額×0.4%

債権額×0.1%

②節税できる税金か?

こちらは節税できない税金です。

(3)不動産取得税

①税金の内容

不動産取得税とは、家屋や土地を購入、もしくは家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。大体不動産購入6ヶ月後に不動産の所在地を管轄する県税事務所から納税書が郵送で送られてくるので、金融機関・郵便局などで納めます。なお、不動産取得税は1回のみ納付する税金です。

不動産取得税にも軽減措置はありますが、税率が低くなるだけでなく不動産の種類によっては算出の基礎となる評価額を控除する場合もあります。建物の場合は新築であれば1,200万円の控除ですが、長期優良住宅は1,300万円で、中古住宅の場合は新築年月日によって控除額は変動するので注意しましょう。

税額の計算方法については下記表をご参照ください。

取得対象

本則税率

軽減税率

土地(住宅用)

固定資産税評価額×4%

固定資産税評価額×1/2×3%

建物(新築)

固定資産税評価額×4%

(固定資産税評価額-1,200万円)×3%

②節税できる税金か?

こちらは節税できない税金です。

2、不動産所有時に課される税金

不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税が課されます。また、不動産投資による家賃収入がある場合、所得税も課されます。

それぞれの税金について見てみましょう。

(1)固定資産税・都市計画税

①税金の内容

固定資産税・都市計画税とは毎年1月1日現在、不動産を所有している人が固定資産の価格をもとに算定された税額をその不動産の所在する市町村に納める税金です。

毎年4~6月ぐらいにかけて納税通知書が届き、一括納付するか年4回の指定月に分納することになります。なお、年4回に分納する場合の支払い月は東京23区の場合、6月、9月、12月、翌年2月となっています。

固定資産税と都市計画税の軽減措置については課税標準額に一定の割合を掛けて算出する仕組みです。減額幅は比較的大きく、対象になれば大幅な節税に貢献するでしょう。ただし、面積要件(50平米以上)などがあるうえ、3年や5年などの年数制限がかかる場合もあるので注意しなければいけません。特に面積要件はワンルームマンションなどの場合、満たしていない恐れがあるので気を付けましょう。

固定資産税、都市計画税の標準的な税額

税金計算方法
固定資産税固定資産税評価額×1.4%
都市計画税固定資産税評価額×0.3%

軽減措置が適用された場合の固定資産税の計算方法

建物や土地の種類

計算方法

新築建物

固定資産税評価額×1.4%×1/2

小規模住宅用地(200平米以下の部分)

固定資産税評価額×1/6×1.4%

一般住宅用地(200平米を超える部分)

固定資産税評価額×1/3×1.4%

軽減措置が適用された場合の都市計画税の計算方法

建物や土地の種類

計算方法

新築建物

軽減措置なし

小規模住宅用地(200平米以下の部分)

固定資産税評価額×1/3×0.3%

一般住宅用地(200平米を超える部分)

固定資産税評価額×2/3×0.3%

②節税できる税金か

?こちらは節税できない税金です。

(2)不動産所得税

①税金の内容

?所得税とは、土地や建物などの不動産の貸付けることによって生じる所得(家賃・地代・権利金)のことです。

不動産所得は総合課税として計算しますので、「所得税の税率」に従って、5%から45%の7段階に区分されています。       

所得税の速算表

課税される所得金額

税率

控除額

195万円以下

5%

0円

195万円を超え330万円以下

10%

97,500円

330万円を超え695万円以下

20%

427,500円

695万円を超え900万円以下

23%

636,000円

900万円を超え1,800万円以下

33%

1,536,000円

1,800万円を超え4,000万円以下

40%

2,796,000円

4,000万円超

45%

4,796,000円

所得税額は、下記式にて計算されます。

「所得税額=(総収入金額-必要経費-所得控除)*税率-税額控除」

総収入金額には月々の家賃以外にも礼金や更新料なども含まれます。一方、必要経費は事業用不動産に課されている固定資産税などの税金や不動産会社に支払う管理費、借入金の利息(ただし、不動産所得が赤字の場合は土地の支払い利息分は対象外)などです。

なお、 不動産所得は他の所得と合計する総合課税として計算し、確定申告によって税額を確定、納付します。

サラリーマンの場合は基本的に年末調整によって所得税額が確定しますが、不動産投資などほかの事業によって年間で20万円を超える所得がある場合は、自分もしくは税理士に代行してもらって確定申告をする必要があります。

②節税できる税金か?

こちらは節税できる税金です。

③節税方法

以下のような必要経費をきちんと計上し、所得額を低くするもしくは帳簿上赤字にすることがポイントになります。

総収入には、下記の費用が含まれています。

  • 給与所得
  • 家賃収入
  • 礼金・保証金など
  • その他収入(株、FXなど)

不動産投資において、認められている経費を確認しましょう。

  • ?税金(固定資産税、都市計画税など)
  • 損害保険料(火災保険、地震保険など)
  • 修繕費(入居者が退去時のクリーニング費用など)
  • 賃貸管理会社管理費
  • 建物の減価償却
  • マンション管理会社管理費(管理費、修繕積立金など)
  • 税理士・弁護士などへの報酬
  • その他経費(交通費、ガソリン費用、交際費など)
  • 賃貸開始後に支払った借入金の利息(融資を受けた場合)

その他経費で申請する際に、必ずレシートもくしは領収書を提出する必要があるため、日頃からレシートなどを取っておく習慣をつけましょう。

3、不動産売却時に課される税金

不動産売却する時は、必ず課されるのは印紙税になります。登録税は不動産購入時融資を受けた場合に課されて、譲渡所得税も売却益がでた時のみ課されます。

では、それぞれ見てみましょう。

(1)印紙税

①税金の内容

不動産購入時と同じく、売買契約書に貼付される印紙のことです。税率なども購入時と同じなので、購入時の印紙税についての説明をご参考ください。

②節税できる税金か?

こちらは節税できる税金です。

③節税方法

印紙税は不動産売買契約書に貼付する印紙であり、一般的には買主・売主それぞれ1通ずつ所有し、それぞれの1通の印紙税を負担することになります。

ここで、節税する方法としては、「不動産売買契約書をコピーで持つ」ことです。

買主は必ず原本を持つ必要があるため、購入時の売買契約書に貼付する印紙代は負担せざるを得ないですが、売主は必ずしも原本で所持する必要がないので、コピーにすることによって、本来自分が負担する印紙代が節約することができます。

(2)登録免許税(抵当権抹消が必要な場合)

①税金の内容

不動産購入時も、登録免許税が課されると書きましたが、売却時にも税金がかかることとなります。購入時の登録免許税は、不動産の「登記」に対して課される税金ですが、売却時の登録免許税は、不動産購入時金融機関に融資を受けた場合に設置された抵当権を抹消する登記のための税金です。

売却の際に、一括返済することによって、その抵当権を抹消する必要があります。その「抵当権抹消登記」に登録免許税が課されます。

?従って、「抵当権抹消登記」に登録免許税は、金融機関から融資を受けた場合のみ課されます。

②節税できる税金か?

?こちらは節税できない税金です。

(3)譲渡所得税(売却益が出た場合)

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得税とは、その譲渡所得がプラスになった場合のみかかる税金です。

①譲渡所得の計算方法

?譲渡所得は、簡単には下記計算式にて計算することができます。

「譲渡所得=売却金額―取得費―譲渡費用(仲介手数料など)」

②譲渡取得税の税率

?譲渡所得税の税率は、「長期譲渡所得」、「短期譲渡所得」によって、異なります。判断基準としては、不動産を売った年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうかです。

区分所得税住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%

③譲渡所得税の計算方法

?譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

④節税できる税金か?

こちらは節税できる税金です。

⑤節税方法

?以下のような諸経費をきちんと高く計上し、利益額を低くすることによって節税が可能です。

?諸経費として認められる費用について確認してみましょう。

  • 購入時の諸経費(仲介手数料、登記費用、不動産取得税など)
  • 売却時の諸経費(仲介手数料、印紙税など)

なお、購入時の諸経費について分からない場合、売却価格の「5%」として計算することもできます。売却価格が高い場合は、こちらの計算方法が節税になる場合もありますので、ご参考にして頂ければと思います。

以上のように、不動産投資において、いつどんな税金が課されるかはご理解頂けましたでしょうか。

続きましては、サラリーマンの方が不動産投資をした場合の所得税のシュミレーションを紹介します。

4、税金のシミュレーション

不動産所得は総合課税として計算しますので、サラリーマンの場合は、給与所得に加算して課税されます。

(1)所得税額の計算方法

?所得税額は下記式にて計算されます。

 「所得税額=総収入金額?必要経費」*税率?控除額」

(2)税金のシミュレーション

?では、シミュレーションをみてみましょう。

?下記不動産情報や借入条件を前提にて算出しました。

①年間収支

年間収入額
家賃収入額960,000
給与所得

※給与所得の金額=収入金額(源泉徴収される前の金額)-給与所得控除額

5,000,000
収入合計額(①+②)5,960,000
不動産諸経費
固定資産税60,000
管理・修繕費193,320
PM会社費用51,840
損害保険料
(火災・地震保険など)
20,000
減価償却費
※1,500万(物件取得費用)*0.028減価償却率)
420,000
借入金利子283,660
税理士報酬50,000
合計(④~⑩合計)1,078,820

③所得税計算

所得税計算
所得金額(③-⑪)4,881,180
青色申告控除100,000
課税対象額(⑫-⑬)4,781,180
給与所得と不動産所得を合算した場合の所得税額
※⑭*20%-427,500円
528,736

給与所得のみの所得税額

※②*20%-427,500円

572,500
所得税の差額(⑯-⑮)43,764

※所得税の計算にあたって復興特別所得税や所得控除等は加味していません。

(3)不動産投資が節税となることがある??

①節税となるケースとは??

家賃収入より経費が上回っている場合、 源泉徴収された給与所得の所得税が還付されます。

また、仮に不動産所得が黒字になっても費用計上をしっかりしていれば「給与所得+不動産所得」そのままよりは節税されているはずです。節税になるからといって帳簿上の赤字を狙いすぎると経営が悪くなる恐れもあるので、忘れずに費用計上したうえで基本的には黒字を目指すとよいでしょう。

②上記シミュレーションの場合は??

このシミュレーションの方も節税となるケースです。 給与だけの収入では572,500円の所得税に対して、不動産収入と合算すると最終的に「528,736円」になり、約4万円の節税ができました。また、所得税と同じように所得額をもとに算出する住民税の節税も期待できます。

サラリーマンの方の場合、不動産投資をしたにもかかわらず、所得税を節税できるケースがあります。 詳細については、「不動産投資するか迷っている方が知っておくべき3つの節税効果」にて紹介しますので、こちらをご参照ください。

まとめ

今回は不動産投資をした際にかかる税金について書きましたがいかがでしたでしょうか? ご参考頂き、安定した不動産投資をしてもらえれば幸いです。

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