• 不動産投資
  • 2016/10/1

不動産投資を勉強するにあたりおさえておきたい6つのポイント

不動産投資をしてみたい!まずは何から勉強したらいいのだろう・・・?」

この記事お読みの方の中にはそのようにお考えの方もいらっしゃるでしょう。 

不動産投資を成功させるためには、きちんと勉強して不動産投資に関する知識を身につけ、かつ理解を深めることが重要です。

そこで今回は、不動産投資初心者の方が効率よく勉強するために知っておきたい6つのポイントをまとめました。不動産投資の勉強方法について悩まれている方のご参考になれば幸いです。



1、不動産投資の勉強は不動産投資にかかるお金(費用)についておさえることから

不動産投資で正確な資金計画を立てるために、不動産投資をするためにかかるお金(費用)について正しく認識する必要があります。

(1)不動産購入にかかる諸経費

不動産投資するにあたり、物件本体の価格に加えて以下の費用がかかります。

  • 不動産登記費用
  • (仲介業者から購入した場合)仲介手数料
  • (融資を受ける場合)事務手数料・司法書士への報酬

など。諸経費は大体物件本体価格の7〜10%前後になると言われています。

諸経費は融資の利用ができないため、現金で支払えるよう事前に準備しておく必要があります。

なお、仲介手数料については、不動産投資会社(売主)から直接購入すればかかりません。仲介会社経由で不動産投資物件を購入した場合にかかる費用となります。

(2)不動産購入、所有及び売却にかかる税金 

不動産購入、所有及び売却するに税金を収めなければなりません。

具体的に支払うべき税金は以下の通りです。

①不動産購入時

不動産を購入して約6ヶ月後に支払う税金として「不動産取得税」があります。

②不動産所有時

不動産を所有していると市区町村に毎年以下の税金を納める必要があります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税

また、家賃収入により不動産所得がある場合、確定申告して

  • 不動産所得税

を納める必要があります。こちらも毎年納める税金となります。

③不動産売却時 

不動産売却時、購入価格より高く売れた場合、確定申告して

  • 譲渡所得税

という税金を納めなければなりません。

不動産にかかるお金(費用)、税金を安くおさえる方法ついて詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を参考にしてみてください。

(3)不動産投資ローンの仕組み 

多くの方が不動産投資ローンを利用して物件を購入します。

そして金利や借入期間等について納得条件で融資を受けるには、不動産投資ローンについて詳しく知っておくことが重要です。

不動産投資ローンについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」を参考にしてみてください。

2、投資用不動産の種類と特徴をおさえる

投資用不動産と言っても、区分マンションから一棟アパートまで様々な種類があります。以下では種類と特徴について説明していきます。

(1)区分マンション投資

一棟アパートと比較した区分マンション投資のメリットは以下の通りです。

  • 初期費用をおさえることができる
  • 管理しやすい

区分マンション投資について詳しくは「ワンルームマンション投資にご興味がある方必見!失敗しないために知っておくべき11のこと」を参考にしてみて下さい。

(2)一棟物件投資 

区分マンションに比較して高額な一棟アパートですが、金融緩和により不動産投資ローンで高額の融資を受けることになったことから、サラリーマンの方でも一棟アパートする方が増えています。

区分マンションと比較して、

  • 土地まで持てる
  • 高利回り

などのメリットがありますが、一方で以下のデメリットがあります。

  • 投資金額が大きい
  • 流動性が低い

アパート投資の仕組みなどについて詳しくは「アパート経営とは?アパート経営を成功させるため知っておきたい12のこと」を参考にしてみてください。

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3、成功事例より失敗事例を勉強する 

本屋には、資金ゼロからのスタートやサラリーマンをしながらの不動産投資、そして専業主婦が資産○○億円になるまでになったなど不動産投資で成功した事例を書かれた本がたくさん並んでいます。

人の属性によって投資方法はそれぞれですので、もちろん同じ投資方法をすれば成功するわけではありません。

とはいえ、不動産投資で失敗した人の失敗原因を把握することによって、同じことをしなければ不動産投資で失敗するリスクを最小限におさえることができます。

従って、失敗事例を参考にするようにしましょう。

失敗事例について詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておきたい10個の失敗事例」を参考にしてみてください。

4、セミナーにて最新の情報収集をする

不動産投資に関する情報収集を賢くするには、本、インターネット、セミナーを賢く使い分けましょう。

具体的には、

  • 不動産投資の基礎知識

については、本やインターネット等で勉強して、

  • 経済の動き
  • 税法の改正など最新の情報

についてはセミナーで情報収集するなど、使い分けしましょう。

インターネットで「不動産投資セミナー」などのキーワードで検索すれば、様々な不動産投資セミナー情報が出てきます。セミナーは大きく

  • (1)無料セミナー
  • (2)有料セミナー 

と分かれています。 

(1)無料セミナー 

無料セミナーは最も大きな魅力は、参加のしやすさです。

初心者の方は無料セミナーから参加してみるといいでしょう。ただ、有料セミナーに比較して情報の質が高くない傾向があります。

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数多くセミナーの中から、不動産投資の教科書が厳選したセミナーについては「不動産投資セミナー!あなたの不動産投資に役立つ10選」の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

(2)有料セミナー 

一方、有料セミナーはお金がかかるというデメリットがある反面情報の質は高い傾向があります。セミナーに参加することで、インターネットではなかなかお目にかかれない情報を収集することができます。

なお、当メディアとしては受講生の9割が運用実績がUPした実績がある日本ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」がオススメします。

無料体験学習会も開催していますので、ご興味がある方はぜひ参加してみてください。

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5、現地内覧するなど物件を見る目を鍛える

不動産投資に興味を持ち始めたら、不動産サイトに掲載されている物件情報を見る習慣つけましょう。

繰り返して物件情報を見ることで、お買い得物件を見逃すことも少なくなりますし、エリアごとの相場価格が大体いくらくらいなのかが肌感覚で分かるようになります。

なお、気になる物件はどんどん内覧していきましょう。間取り、日当たり、周辺環境、外観の雰囲気など多くの物件をみることで、いい投資物件を見極めるスキルが培われます。

6、売買契約書から不動産の基礎を勉強する 

投資不動産を購入後にトラブルにならないためには、売買契約書のチェックポイントもきちんと勉強しておきましょう。

具体的には以下の注意点が挙げられます。

  • 売買物件の表示
  • 売買代金、手付金などの額、支払日
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • ローン特約
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任

など。詳しい内容については「【チェックリスト付き】不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点」の記事を参考にしてみてください。

なお、土地や一棟投資物件を購入する場合、建物の建築基準に関する以下の内容もきちんと勉強するようにしましょう。

  • 高さの制限や日影規制
  • 容積率や建蔽率
  • 接面する道路との関係
  • 土地の形状や境界について

などです。基本的にはインターネットで調べれば出てくる内容になっています。また、仲介会社の担当者も教えてくれるはずなので、きちんと聞いておきましょう。

まとめ

今回は不動産投資の勉強について書きましたがいかがでしたでしょうか。今回の記事が、不動産投資の勉強でどこから何を勉強すればいいかが分からず悩まれている方のご参考になれば幸いです。

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  • 不動産投資のメリット・デメリットは?(第5章)
  • 利益を得られる物件選びの方法(第9章)
  • 信頼できる不動産会社の見分け方(第10章)
  • 不動投資で失敗しない知識(第12章)

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