• 不動産投資
  • 2021/8/17 (更新日:)

不動産投資とは?将来の安心のために知っておきたい7のこと

不動産投資とは、どういうものでしょうか。

 将来が不安だから不動産投資に興味があって始めてみたいけれど、

仕組みがイマイチわからない……」

「失敗したら損害が大きそう……」

 とお考えの方も多いのではないでしょうか?

 投資である以上、リスクはつきものです。

しかし、不動産投資の仕組みやメリットだけではなく、リスクもきちんと理解し、自分に合った不動産を選ぶことができれば、失敗せず安定した利益を生み出せるでしょう。将来の不安も軽減されます。

今回は、不動産投資に関する情報を発信している当メディア・『不動産投資の教科書』が徹底的にリサーチした上で、不動産投資で失敗しないためのポイントをまとめました。

  • 不動産投資とは
  • 不動産投資の種類
  • 不動産投資のメリット
  • 不動産投資のデメリット(リスク)
  • 頭金なしで始められる不動産投資ローンの仕組みとは
  • 初心者の方が不動産投資を始めるには?
  • 失敗しない投資物件を選ぶには?
  • 実際に不動産を購入する場合の流れ

この記事が、不動産投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産投資とは

不動産投資とは

(1)そもそも不動産投資とは?

そもそも不動産投資とは、マンションや一棟アパートなどの不動産を購入して、利益を得る投資方法です。

具体的には、次のような方法で利益を得ます。

  • 第三者に貸し出して家賃収入を得る
  • 不動産を売却して利益を得る

(2)不動産投資で収益を得る仕組み

不動産投資で収益を得る仕組みは、大きく以下の2つの方法があります。

  • インカムゲイン
  • キャピタルゲイン

本項では、上記の方法について解説します。

①インカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインとは、毎月安定した家賃収入による利益のことをいいます。

例えば、アパート一棟の不動産投資を行う場合、複数ある部屋をいろいろな人へ貸し出し、毎月家賃を支払ってもらって得られる利益が「インカムゲイン」です。

②キャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産の価格が低い時に購入して、景気や需要の変動により価格が上昇した際に、高く売却して得ることができる利益のことをいいます。

 バブル期の日本では、不動産価格が右肩上がりで高騰していたため、キャピタルゲインによる投資方法が主流でした。

 しかし、低金利が続いている今の日本では不動産価格が高騰はあまり見込めません。
現在は、インカムゲインによる投資方法が主流になっています。

 (3)不動産投資の利回りとは

不動産投資を学ぶうえで欠かせないのが、「利回り」です。

不動産のポータルサイトの物件情報を見ると、利回りが「10%以上」と表示されている物件が多いという印象を抱くでしょう。

以上のことから、「不動産投資はリターンが大きく、儲かる投資」と思われる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

「実際の」不動産投資の利回りの相場は、どうなっているのでしょう。
代表的な以下の2つの利回りについて、簡単に説明します。

  • 表面利回り
  • 実質利回り

①表面利回り

表面利回り」とは、単純に物件購入価格に対する年間収入の割合のことを指します。
式で表すと、以下のようになります。

表面利回り=年間収入÷物件購入価格×100

一般的には、建築してから20年以上の比較的築年数が古めの賃貸物件の場合、新築物件と比較すると本体価格は相対的に安いものの、家賃相場は新築物件と大差ありません。
表面利回りは、「6〜7%」前後と高めになっている物件が多く見られます。

②実質利回り

実質利回り」とは、表面利回りでは計算に入れていない税金や数善費、空室リスクを加味したうえでの計算式になります。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷物件購入価格×100

築古の物件は、築浅の物件と比較して管理費・修繕積立金などのランニングコストが高くなるため、実質利回りは「4〜5%」前後の物件が多いでしょう。

したがって、不動産投資において物件を選ぶときは、表面利回りだけではなく、「実質利回り」にも注目するようにしましょう。

2、不動産投資の物件の種類

不動産投資の物件の種類

不動産投資の対象物件には、主に以下の4つの種類があります。

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟アパート

上記の4つの物件には、それぞれメリットとデメリットがあり、どのような人が投資に適しているのか、購入時の注意点も考慮しなければなりません。

本章では、それぞれの物件のメリットやデメリットなどについて、詳しく解説します。

(1)新築区分マンション

新築区分マンションは、新築であるがゆえに入居率が高いのが特徴ですが、その分購入価格が高いため、利回りが低くなってしまいます。

しかし、新築という特徴から空室リスクが少ないため、購入したての頃は安心して収益を得ることができるでしょう。

 

メリット

  • 都心の入居率が高い
  • 新築のため、相場より高い家賃で入居がきまる

デメリット

  • 「新築プレミアム(新築がゆえに高く売られる)」で高額となりがち
  • 利回りが低い

適した方

  • とにかくリスクが低い不動産投資をしたい方
  • 老後の年金の補填をしたい方
  • 徹底的に空室リスクを避けたい方
  • 不動産投資を生命保険代わりにしたいと思っている方
  • 月々のキャッシュフローがマイナスでも許容できる方

購入時の注意点

  • キャッシュフローがどのくらいマイナスになるか
  • 物件価格が高すぎないか
  • 中長期的にも賃貸ニーズがありそうか
  • 窓から見える景色はいいか
  • 収納は十分か など

(2)中古区分マンション

中古区分マンションは、新築と比べて安く購入できるため、利回りが高めになります。

 新築ではないため、空室リスクの心配があるかもしれませんが、都心の駅近であれば問題はありません

 中古区分マンションは、特に「老後の年金補填をしたい方」に向いているため、購入したての頃は、月々のキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。

 

メリット

  • キャッシュフローがプラスになりやすい
  • 新築区分マンションと比較すると割安
  • 都心であれば空室リスクが低い
  • 新築区分マンションより利回りが高い

デメリット

  • 突発的な修繕費がかかる可能性がある
  • 購入したての頃はキャッシュフローがマイナスになる可能性がある

適した方

  • リスクが低い不動産投資をしたい方
  • 老後の年金の補填をしたい方
  • 不動産投資を生命保険代わりにしたいと思っている方
  • 月々のキャッシュフローがマイナスでも許容できる方

購入時の注意点

  • 修繕積立金がどのくらいあるか
  • 修繕の必要なタイミングが近いか
  • 都心の駅から10分以内程度など、中長期的にも賃貸ニーズがあるか
  • 物件の間取りは自分が住みたいと思えるものか
  • 窓から見える景色はいいか
  • 収納は十分か など

(3)新築一棟アパート

新築一棟アパートは、区分マンションと比べて利回りが高いのが特徴です。
区分マンションと比べると、キャッシュフローも大きくなりますが、何らかの理由で空室率が高まってしまった場合のリスクは、はかり知れません。

しかし、基本的に新築アパートで空室率が高くなることはないので、そこそこのキャッシュフローを出したい方にはおすすめの物件です。

 

メリット

  • 区分マンションと比較すると利回りは高い
  • 区分マンションと比較するとキャッシュフローが大きい
  • 中古の1棟アパートと比較すると入居率は高い
  • しばらくは修繕費用が発生しない

デメリット

  • 「新築プレミアム」により相場より割高となる
  • キャッシュフローが赤字になった場合のリスクが大きい

適した方

  • 不動産投資で高い利回りを出したい
  • 毎月そこそこのキャッシュフローを得たい
  • 空室リスクを回避したい
  • 修繕リスクを回避したい

購入時の注意点

  • 物件価格が高すぎないか
  • 銀行から借り入れる不動産投資ローンの金利は高すぎないか(2%前後か)
  • 都心の駅から10分以内程度など、中長期的にも賃貸ニーズがあるか
  • 物件の間取りは自分が住みたいと思えるものか

(4)中古一棟アパート

中古一棟アパートは、新築一棟アパートよりもさらに利回りが高くキャッシュフローが大きいです。

しかし、中古であるため、予期せぬ修繕費が発生する場合があります。

空室率は、新築アパートよりも高めですが、都心・駅近であれば需要が高いので比較的気にすることではありません。

 中古一棟アパートは、以下の項目を把握して、タイミングよくアパートを購入するのがおすすめです。

  • 大規模修繕のタイミング
  • 修繕積立金がどのくらいあるのか

メリット

  • 新築一棟アパートや区分マンションと比較すると利回りは高い
  • 新築一棟アパートや区分マンションと比較するとキャッシュフローが大きい

デメリット

  • 修繕費が発生する
  • キャッシュフローが赤字になった場合のリスクが大きい

適した方

  • 毎月十分なキャッシュフローを得たい
  • 不動産投資で高い利回りを出したい

購入時の注意点

  • 大規模修繕のタイミングはいつか
  • 修繕積立金はどのくらいあるか
  • 銀行から借り入れる不動産投資ローンの金利は高すぎないか(2%前後か)
  • 都心の駅から10分以内程度など、中長期的にも賃貸ニーズがあるか
  • 物件の間取りは自分が住みたいと思えるものか

3、不動産投資のメリット

不動産投資のメリット

不動産投資の利回り相場を見ていただければ分かりますが、不動産投資のリターンはそれ程高くありません。

 しかし、リターンが高くなくても不動産投資をする方が増えているのは、他の投資にない不動産投資ならではのメリットがあるからです。

 本章では、次のような不動産投資における具体的なメリットを紹介します。

  • 安定した不労所得が得られる
  • 私的年金の確保ができる
  • 相続税や贈与税対策として有効である
  • 生命保険の代わりになる
  • 融資により少額自己資金で始められる

①安定した不労所得が得られる

不動産投資の最大の魅力は、「賃料」という形で、毎月安定した不労所得を得られるという点でしょう。

株やFXなど、比較的大きく変化する資産運用と比べて、不動産投資の賃料水準は安定しています。

マンションの一室やアパート一棟のみの家賃収入では、一生分の不労所得を得るのは難しいでしょう。

しかし、運用件数を増やすことで、働かずとも生活ができるほどの不労所得を得ることも可能です。

私的年金の確保が目的なら、マンションの一室やアパート一棟のみの運用でも、十分賄うことができるでしょう。

②私的年金の確保ができる

少子高齢化の影響で、公的年金に対する不安を動機として、不動産投資を始める方が増えています。

少子高齢化が急激に進むに連れて、年金を賄う働き手は減少する一方で、年金を受け取る人口はどんどん増えています。
日本において、現在の年金制度が今後も絶対に続くという保証もありません。

今のうちから、不動産投資で安定した収入源を確保をしておくと、退職後の生活に役立つでしょう。

③相続税や贈与税対策として有効である

相続や贈与の税金は、非常に大きな負担です。

現金や有価証券では、時価に対して課税されます。

しかし、不動産で相続や贈与の場合、固定資産台帳や路線価から算出した評価に対して課税されます。

不動産の評価額は、時価に比べて、低く評価される傾向が高いです。

④生命保険の代わりになる

金融機関から融資を受けて、不動産を購入する場合は、「団体信用保険」に加入しなければなりません。

契約者がローン返済中に死亡したり、高度障害を負ったりした場合、保険によりローンの残債は、保険金によって返済されます。

残債額が払うべき生命保険料となるので、わかりやすい目安になるでしょう。

ローン返済後は、残された家族に不動産を残すことができるので、毎月の安定した収入にもなります。

他にも、契約者が死亡したり高度障害を負ったりした場合、残された家族は売却することで、まとまった資金を手に入れることもできるでしょう。

⑤融資により少額自己資金で始められる

不動産投資は、数ある投資の中で、唯一金融機関から融資(ローン)を受けて行うことが認められている投資です。

ローンを利用することで、少額の自己資金から不動産を購入することができます。

4、不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資のデメリット・リスク

前章では、不動産投資のメリットを紹介しました。

しかし、不動産投資も投資である以上、デメリットリスクも伴います。

不動産投資には、大きく以下のようなデメリット・リスクが挙げられます。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利上昇リスク

①空室リスク

不動産投資の一番のリスクは、なんといっても「空室リスク」です。

居住者がいれば、安定して家賃収入を得られる不動産投資ですが、区分マンション物件の場合、居住者がいない期間の収入は0円です。

一棟アパート物件の場合であれば、全室空室になることは考えにくいですが、空室が1つ2つ……と増えるに連れて、利回りが低くなってしまいます。

 赤字ローンになってしまうと、自身のポケットマネーでローンを返済しなくてはなりません。

本来、収入を増やすための不動産投資のはずが、気が付けば支出の方が増えてしまっていた……なんてことになりかねません。

空室になりにくい物件の選び方としては、以下の項目を考慮することが重要です。

  • 利便性
  • 交通網
  • 土地

②家賃滞納リスク

入居者を確保し、空室リスクを回避することはできても、「入居者が家賃を滞納する」というリスクも考えられます。

家賃滞納があると、想定した利回りを下回り、損をしてしまう可能性があります。

家賃滞納リスクを回避するためには、以下の方法で対策しましょう。

  • 賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
  • 入居者審査を厳しくする

➂金利上昇リスク

不動産を購入するには、金融機関からの融資を受けて購入するケースが多いでしょう。

融資を受けた金融機関に、金利を含めた融資額を返済することは、お分かりだと思います。

不動産投資において融資を受ける場合、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的です。

不動産投資ローンには、以下の3つの種類があります。

  • 変動金利型ローン
  • 固定金利型ローン
  • 固定金利特約型ローン

「変動金利型」を選択した場合、返済期間中に金利が上がって、返済金額が増える可能性があります。

一般的に、不動産投資ローンは変動金利型なっていることが多いため、返済期間中に金利が上昇する可能性はゼロではありません。

 金利上昇リスクを抑えるためには、借り換えを行うか、もしくは繰り上げ返済を行うことが挙げられます。

5、頭金なしで始められる不動産投資ローンの仕組みとは

頭金なしで始められる不動産投資ローンの仕組みとは

不動産投資ローンとは、投資用マンションや一棟アパートなどを担保にして、金融機関から購入資金を借り入れることです。

不動産投資を検討されている方の中で、「頭金なしでも不動産投資が始められるのか知りたい!」という方も少なくないでしょう。

 では、実際にフルローン(頭金なしで不動産投資ローンを組むこと)は可能なのでしょうか。

(1) 不動産投資は頭金なしでも始められるのか

結論から申し上げると、フルローンで融資を受けられる場合もあります。

しかし、「頭金なし」というのは、あくまでも不動産を購入するときに、貯金から自己資金を支払わなくていいということです。

全く貯金がなかったり、頭金を出せなかったりする場合には、利用できません。

次項でも説明していますが、フルローンで融資を受けるには、属性としての条件を満たさなければなりません。

あくまでも、返済可能性があり信用のできる人だけが、フルローン融資を受けることができます。

(2)不動産投資ローンの仕組み

①不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンは住宅ローンと比較して審査が厳しくなっており、審査基準は以下のようになっています。 

  • 物件の資産価値を重視される
  • 事業の採算性(利回り)や事業の永続性などが重要視される
  • 名義人の属性(年収・預貯金・金融資産・勤務先の規模や売上高など)

フルローンで不動産投資できるのは、上記の厳しい審査基準をクリアした方に限られるのです。

②不動産投資ローンの内容

不動産投資ローンを受けるには、大きく以下2つの方法があります。

  • 不動産投資会社による「提携ローン」
  • 自分で斡旋する「金融機関ローン」

一般的には、自分で斡旋するより、不動産投資会社による「提携ローン」の方が有利な条件で受けられる場合が多いといわれています。

 不動産投資ローンについて、詳しくは「不動産投資ローンが有利になるために絶対に知っておくべき9つの事項」で解説していますので、あわせてご確認ください。

6、初心者の方が不動産投資を始めるには?

初心者の方が不動産投資を始めるには?

不動産投資に興味があるものの、「初心者でもできるの?」という点が疑問で、なかなかはじめの一歩を踏み込めない方も少なくないでしょう。

本章では、初心者が不動産投資を始めるにあたっておさえておくべきことを紹介します。

これから不動産投資を始めたいと考えている初心者の方は、ぜひ参考にしてみてください。

(1)初心者が不動産投資を始める前にやっておくべきこと

初心者の方が不動産投資を始める前には、次のような方法で、事前に基礎知識を身につけておくことが大切です。

  • 初心者がやってしまいがちな失敗事例を知る
  • 本やブログにて基礎知識を身につける
  • セミナーにて報収集をする
  • 不動産投資始めるまでの流れを知る

 不動産投資初心者が不動産投資を始めるにあたって知っておくべきことについて、詳しくは「不動産投資初心者が投資を成功させるために必要な7つのこと」で解説しています。

ぜひご参考にしてください。

(2)不動産は管理会社から選ぶべき?

不動産投資で安定した家賃収入を得るには、

  • 立地がいい
  • 人気のあるエリア
  • 生活環境がいい

など、空室になりにくい物件を選ぶのはもちろん大切です。

しかし、

  • 物件の資産価値を高く維持する
  • 入居者に対する管理がきちんとしている

などは、全て管理会社にかかってると言っても過言ではありません。

物件を選ぶ際には、きちんと責任を持って管理をしてくれる管理会社であるかどうかも確認するようにしましょう。

管理会社の選び方について、詳しくは「不動産投資で重要な管理会社選び 7つのポイント」で解説しています。ぜひあわせてご確認ください。

(3)失敗しない投資物件を選ぶには?

不動産投資で、毎月安定して家賃収入を得るためには、「空室になりにくい収益物件」を選ぶことが大切です。

 具体的には、以下のようなポイントなどをおさえて、物件を選びましょう。 

  • 利便性がいい
  • 管理・メンテナンスがきちんとされている
  • 資産価値が高い

物件を探すときは、更新頻度の低いポータルサイトではなく、随時物件情報を更新している売主業者のサイトを利用するようにしましょう。

 以下にて、おすすめの不動産投資会社をピックアップしましたので、気になる不動産会社があったら、ぜひ資料請求してみてください。

①プロパティエージェント(新築物件)

東証上場されている「プロパティエージェント」は、築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。

購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら、安心して物件の管理をお任せできるでしょう。

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②RENOSY(中古物件)

「RENOSY」の管理物件入居率「98.7%」という驚異的な高さです。

物件の仕入れに、AIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。

 初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しています。

中古マンション投資にご興味がある方は、ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

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➂アメニティジョイハウス(新築一棟)

「アメニティジョイハウス」では、下記の作業を一括で行ってくれます。

  • 土地選びから事業計画の立案
  • 融資相談
  • アパートの設計・施工
  • 賃貸管理

 ローコスト&ローリスクのアパート経営を提案しており、東京や千葉、埼玉を中心に、新築・木造・3階建てアパートを展開。
独自のネットワークをシステム化することで、高い入居率を確保しています。

東京圏(1都3県)どのエリアでも、数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。

会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心とした、アパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。

アメニティジョイハウスさんは、不動産投資の教科書としてもおすすめしている会社の1つです。

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④株式会社デュアルタップ(新築・中古物件)

「デュアルタップ」は、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで、一括して手がけています。

東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。

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(4)実際に不動産を購入する場合の流れ

実際に投資用不動産を購入する場合の流れについて、紹介します。

大きくは、以下のような流れです。

  • ①予算決め
  • ②物件条件を決める
  • ③不動産投資会社を選ぶ
  • ④現地確認
  • ⑤買付証明書を提出
  • ⑥宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
  • ⑦売買契約書を締結(手付金を支払う)
  • ⑧(融資を受ける方)不動産投資ローンの審査を受ける
  • ⑨決済・引渡しを行う
  • ⑩(管理会社を依頼する場合)賃貸管理会社を選ぶ

詳しい内容については、「投資不動産を購入すべき理由と儲からないケース」を参考にしてみてください。

7、新たな不動産投資?シェアハウス経営について

新たな不動産投資?シェアハウス経営について

新たな不動産投資として、ェアハウス経営の人気が上がっています。

最後に、シェアハウス経営について紹介します。

(1)シェアハウスとは?

シェアハウスとは、複数の入居者がそれぞれの個室を持ち、リビングやキッチンなどの設備を共有しながら暮らす共同住宅のことをいいます。

(2)増えるシェアハウス!シェアハウス市場の現況について

2006年以後、シェアハウスの数は大幅に上昇し、近年では、年率30%程度で供給数が増加しているようです。

日本シェアハウス連盟の調査によると、2020年の日本全国のシェアハウス棟数は、5,000棟を超え、部屋数は56,000部屋を超えています。

特に、東京23区でへの立地が集中しており、続いて大阪や名古屋に集中しています。

コロナ禍における共同生活は、感染リスクが懸念点となっているのも事実です。

しかし、2020年のコロナウイルス感染拡大の影響によってリモートワークする方が増えたことで、新たにワークスペース付きシェアハウスが注目されています。

3)シェアハウスのメリットとデメリット

シェアハウスのメリットおよびデメリットを紹介します。

シェアハウス経営にあたって、参考にしてみてください。

①シェアハウス経営のメリット

他の不動産経営と比較した、シェアハウス経営のメリットは、以下のとおりです。

  • 複数の入居者から家賃収入が得られ、収益性が高くなることが期待できる
  • 部屋数を分割することによって、空室率を低くおさえることができる
  • 対応できるニーズが多いため、入居者が決まりやすい 

②シェアハウス経営のデメリット

一方、シェアハウス経営には以下のようなデメリットあります。

  • 管理ノウハウが必要なため、オーナー自身での管理が難しい
  • 管理業者に委託した場合の委託料が高い
  • 入居者同士のトラブルが起きやすい

まとめ

今回は、不動産投資について、基本から解説しました。

不動産投資で失敗しないためには、きちんと仕組みについて理解した上で、自分に合った不動産を選ぶことが大切です。この記事が、これから不動産投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。

 

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