2020年東京オリンピックに向けて不動産の価格が値上がりしていることを受けて、株式、FXなど数多い投資商品の中から、不動産投資を選択して実際に始める方が増えています。
その理由は、
- 融資を利用して少ない自己資金で不動産という大きな資産を持つことができる
- インフレ対策として有効である
- 家賃収入が私的年金になる
などのメリットがあるからです。
しかし、投資である以上リスクはつきものです。不動産投資で失敗しないためには、そもそも不動産投資の仕組み、メリットだけではなくリスクもきちんと理解しておくことが重要です。
そこで今回は、『不動産投資の教科書』が徹底的にリサーチした上で、不動産投資で失敗しないために知っておくべき内容を以下の通りまとめました。
- 不動産投資とは
- 東京オリンピック開催における今の日本の不動産市場の状況は？
- 不動産投資は意外と儲からない？それでも不動産投資をするメリット
- 不動産投資のデメリット（リスク）
- 失敗しない投資物件を選ぶには？
- 頭金なしでも不動産投資が始められる？不動産投資ローンについて初心者の方が不動産投資を始めるには？
- 新たな不動産投資？シェアハウス経営について
- 実際に不動産を購入する場合の流れ
不動産投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。
※この記事は2015年3月1日に公開したものを2016年9月25日に加筆修正しました。
目次
１、不動産投資とは
（１）そもそも不動産投資とは？
そもそも不動産投資とは、マンションや一棟アパートなどの不動産を購入して、家賃収入（インカムゲイン）や売却（キャピタルゲイン）して利益を得る投資のことをいいます。
（２）不動産投資で収益を得る方法
不動産投資には、収益を得る方法として大きく以下の２つがあります。
①キャピタルゲイン
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産の価格が低い時に購入して、景気や需要の変動により価格が上昇した際に、高く売却して得ることができる利益のことをいいます。
②インカムゲイン
不動産投資におけるインカムゲインとは、毎月安定した家賃収入による利益のことをいいます。
今の日本ではインカムゲインによる投資方法が主流になっています。
２、東京オリンピック開催が近づく昨今の日本の不動産市場の状況は？
アベノミクスなどの影響により、2012年12月の政権交代以後不動産価格が少しずつ上昇していることはご存知の方も多いでしょう。東京オリンピック開催決定後では、東京を中心にさらに不動産価格が高騰しました。
（１）中古不動産の価格は？
下記国土交通省が2016年9月5日に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」を見て頂ければ分かりますが、2013年からマンション価格が右肩上がりとなっていることが分かります。
出典：国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」
また、首都圏の7月の成約件数は「3,190件」となり、価格が高騰している中でもマンションの取引が活発であることが分かります。
出典：国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」
なお、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」では、実際の不動産の取引金額を調べることができます。ぜひ利用してみてください。
（２）不動産投資を始めるタイミングとは
東京オリンピック開催によって、不動産市場は主に以下のような動きを見せています。
- マンション価格が上昇している
- 人件費の上昇問題
- テナントも注目している
など。
先ほどお伝えしたように不動産の価格が高騰している今、「このまま上がるのか、そろそろ下落するのか分からない・・・」とお考えで、このタイミングが不動産投資を始めるタイミングとして適しているのか悩まれている方も多いでしょう。
下記事情を踏まえると、前向きに検討してもいいのではないでしょうか。
- 金融緩和により不動産投資ローンが利用しやすくなった
- マンションの家賃相場が上昇している
オリンピックに向けた今後不動産の価格などについて詳しくは「東京オリンピックまであと4年！不動産価格はどうなる？」を参考にしてみてください。
３、不動産投資は意外と儲からない？それでも不動産投資をするメリット
不動産のポータルサイトの物件情報を見ると、利回りが10％以上と表示されている物件が多く、初心者の方だと、不動産投資はリターンが大きく、儲かる投資だと思われる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
「実際の」不動産投資の利回りの相場はどうなっているのでしょう。
不動産の築年数によって利回りが異なりますので、以下にて説明していきます。
（１）不動産投資の利回りの相場
①築年数が古いマンションの場合
一般的には、建築してから20年以上の比較的築年数が古めのマンションの場合、新築物件との関係で本体価格は相対的に安いものの、家賃相場は新築物件と大差ありません。そのため表面利回り（※1）は高めで「6〜7%」前後となっている物件が多く見られます。
しかし、築浅の物件と比較して管理費・修繕積立金などのランニングコストが高くなるため、実質利回り（※2）は「4〜5％」前後が多いでしょう。
なお、東京都心の物件だと、資産価値が高いため比較的物件価格も高く、表面利回りは「5％」前後の物件が多いです。
※ 1 表面利回りとは、細かなランニングコストを無視して算出した大まかな収益指標です。グロス利回りとも言います。表面利回りはインターネット上掲載されている物件情報によく記載されています。
「表面利回り＝年間収入÷購入価格☓100」にて計算することができます。
※ 2 実質利回りとは、税金、管理費などのランニングコストを差し引いて計算し直した利回りのことをいいます。より正確な収益性を把握することができます。ネット利回りとも言います。表面利回りよりも実質利回りを重視するようにしましょう。
「実質利回り＝（年間収入−年間支出）÷購入価格☓100」にて計算することができます。
②築浅マンションの場合
一方、建設してから１０年未満の築浅マンションの場合、本体価格が高い分利回りは低くなり、表面利回りは「4〜5％」の物件が多いです。
不動産投資の利回りについて詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する９つのこと」を参考にしてみてください。
（２）不動産投資のメリット
上記不動産投資の利回り相場を見て頂ければ分かりますが、不動産投資のリターンはそれ程高くありません。
しかし、それでも不動産投資をする方が増えているのは、他の投資にない不動産投資ならではのメリットがあるからです。
不動産投資をすると、以下のようなメリットが挙げられます。
- 安定した不労所得が得られる
- 相続税・贈与税対策として有効である
- 借入れにより少額自己資金から始められる
- 生命保険のかわりになる
- 私的年金の確保ができる
詳しい内容については、「不動産投資を迷っているあなたが知っておくべき７つのメリット」にて書いておりますので、参考にしてみてください。
４、不動産投資のデメリット（リスク）
上記にて不動産投資のメリットを紹介しましたが、投資である以上デメリット、つまりリスクも伴います。
不動産投資には、大きく以下のようなデメリット（リスク）が挙げられます。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 金利上昇リスク
など。詳しい内容については「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個リスクまとめ」を参考にしてみてください。
５、失敗しない投資物件を選ぶには？
不動産投資で毎月安定して家賃収入を得るためには、空室になりにくい収益物件を選ぶことが大切です。
具体的には以下のようなポイントをおさえて物件を選びましょう。
- 利便性がいい
- 管理・メンテナンスがきちんとされている
- 資産価値が高い
など。詳しい内容については「優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと」を参考にしてみてください。
また、物件を探すときは、更新頻度の低いポータルサイトではなく、随時物件情報を更新している売主業者のサイトを利用するようにしましょう。
以下にてオススメの不動産投資会社をピックアップしましたので、ぜひ資料請求してみてください。
（１）株式会社グローバル・リンク・マネジメント（新築区分）
グローバル・リンク・マネジメントさんは、都心・新築ワンルームに特化し、開発～賃貸管理までワンストップで資産運用をサポートをしてくれる会社です。“不動産を通じてお客様の真の豊かさに貢献する”という企業理念のもと、大都市東京に資産性の高い、自社ブランド「アルテシモシリーズ」を開発、分譲、管理、運営しています。制約されたお客様からのご紹介、追加購入は88%と、お客様に喜ばれるサービスを提供できているからでしょう。ぜひ一度無料DVD/資料をご覧頂いてみてはいかがでしょうか？
（２）プロパティエージェント（新築物件）
東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
（３）GA technologies(Renosy) (中古物件)
Ga technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGa technologyさんの入居率は「99.4%」という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。
（４）株式会社デュアルタップ（新築・中古物件）
デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。
（５）アイケンジャパン（新築一棟）
アイケンジャパンさんは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から
10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン
独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
６、頭金なしでも不動産投資が始められる？不動産投資ローンについて
不動産投資を検討されている方の中で、「頭金なしでも不動産投資が始められるのか知りたい」という方も少なくないでしょう。
では、実際にフルローン（頭金なしで不動産投資ローンを組むこと）は可能なのでしょうか。
結論から申し上げますと、フルローンで融資を受けられる物件はあります。
しかし、頭金なしというのは支払わなくていいとのことで、全く貯金がない、頭金も出せない人が利用できるという意味ではありません。
（１）そもそも不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは、投資用マンション、一棟アパートなどを担保にして、金融機関から購入資金を借り入れすることです。
（２）不動産投資ローンの仕組み
①不動産投資ローンの審査基準
不動産投資ローンは住宅ローンと比較して審査が厳しくなっており、審査基準は以下のようになっています。
- 物件の資産価値を重視される
- 事業の採算性（利回り）や事業の永続性などが重要視される
- 名義人の属性（年収、貯金、金融資産、勤務先の規模・売上高など）
など。
つまり、フルローンで不動産投資できるのは、上記の厳しい審査基準をクリアした方に限られるのです。詳しい内容については、「頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき4つのこと」を参考にしてみてください。
②不動産投資ローンの内容
不動産投資ローンを受けるには大きく以下2つの方法があります。
- 不動産投資会社による「提携ローン」
- 自分で斡旋する「金融機関ローン」
一般的には、自分で斡旋するより、不動産投資会社による「提携ローン」の方が有利な条件で受けられる場合が多いと言われています。
不動産投資ローンの内容や借入れの流れなどについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」を参考にしてみてください。
７、初心者の方が不動産投資を始めるには？
不動産投資に興味があるものの、「初心者でもできるの？」という点が疑問でなかなかはじめの一歩を踏み込めない方も少なくないでしょう。
そこで、以下にて初心者が不動産投資についておさえておくべきことを書いていきます。初心者の方にぜひ参考にしてみてください。
（１）初心者が不動産投資を始める前にやっておくべきこと
初心者の方が不動産投資を始める前に、以下にて基礎知識を身につけておくことが大切と言えます。
- 初心者がやってしまいがちな失敗事例を知る
- 本やブログにて基礎知識を身につける
- セミナーにて情報収集をする
- 不動産投資始めるまでの流れを知る
詳しい内容については「初心者のあなたが不動産投資を始めるまでに知っておくべき6つのこと」を参考にしてみてください。
（２）不動産は管理会社から選ぶべき？
不動産投資で安定した家賃収入を得るには、
- 立地がいい
- 人気のあるエリア
- 生活環境がいい
など空室になりにくい物件を選ぶのはもちろん大切ですが、
- 物件の資産価値を高く維持する
- 入居者に対する管理がきちんとしている
などは全て管理会社にかかってると言っても過言ではありません。
従って、物件を選ぶ際にきちんと責任を持って管理をしてくれる管理会社であるかどうかも確認するようにしましょう。
８、新たな不動産投資？シェアハウス経営について
新たな不動産投資として、シェアハウス経営の人気が上がっています。
（１）シェアハウスとは？
シェアハウスとは、複数の入居者がそれぞれの個室を持ち、リビングやキッチンなどの設備を共有しながら暮らす共同住宅のことをいいます。
（２）増えるシェアハウス！シェアハウス市場の現況について
2006年以後シェアハウスの数が大幅に上昇し、近年では、年率30％程度で供給数が増加しているようです。日本シェアハウス・ゲストハウス連盟の調査によると、2014年では全国2,804件が登録されていることが分かりました。そのうち7割は東京都にあります。
不況により、できるだけ賃料を抑えたいというニーズが増えていると考えられます。
（３）シェアハウスのメリットとデメリット
①シェアハウス経営のメリット
まず、他の不動産経営と比較したシェアハウス経営のメリットをみてみましょう。
- 複数の入居者から家賃収入が得られ、収益性が高くなることが期待できる
- 部屋数を分割することによって、空室率を低くおさえることができる
- 対応できるニーズが多いため、入居者が決まりやすい
など。
②シェアハウス経営のデメリット
一方、シェアハウス経営には以下のデメリットがあります。
- 管理ノウハウが必要なため、オーナー自身での管理が難しい
- 管理業者に委託した場合の委託料が高い
- 入居者同士のトラブルが起きやすい
など。
シェアハウス経営について詳しくは「新たな不動産投資？シェアハウス経営のメリットと始め方」を参考にしてみてください。
１０、実際に不動産を購入する場合の流れ
最後に、実際に投資用不動産を購入する場合の流れをみてみましょう。
大きくは以下のような流れになります。
- 予算決め
- 物件条件を決める
- 不動産投資会社を選ぶ
- 現地確認
- 買付証明書を提出
- 宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
- 売買契約書を締結（手付金を支払う）
- （融資を受ける方）不動産投資ローンの審査を受ける
- 決済・引渡しを行う
- （管理会社を依頼する場合）賃貸管理会社を選ぶ
詳しい内容については「不動産投資は意外と儲からない？それでも不動産を購入すべき理由」を参考にしてみてください。
まとめ
今回は不動産投資について書きましたがいかがでしたでしょうか。不動産投資で失敗しないためにはきちんと仕組みについて理解した上で、自分に合った不動産を選ぶことが大切です。この記事がこれから不動産投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。
