不動産投資とは？成功させるために知っておきたい１０のこと

2020年東京オリンピックに向けて不動産の価格が値上がりしていることを受けて、株式、FXなど数多い投資商品の中から、不動産投資を選択して実際に始める方が増えています。

その理由は、

• 融資を利用して少ない自己資金で不動産という大きな資産を持つことができる
• インフレ対策として有効である
• 家賃収入が私的年金になる

などのメリットがあるからです。

しかし、投資である以上リスクはつきものです。不動産投資で失敗しないためには、そもそも不動産投資の仕組み、メリットだけではなくリスクもきちんと理解しておくことが重要です。

そこで今回は、『不動産投資の教科書』が徹底的にリサーチした上で、不動産投資で失敗しないために知っておくべき内容を以下の通りまとめました。

• 不動産投資とは
• 不動産投資の種類
• 現在の不動産投資市場の見方
• 不動産投資のメリット
• 不動産投資のデメリット（リスク）
• 頭金なしで始められる不動産投資ローンの仕組みとは
• 初心者の方が不動産投資を始めるには？
• 新たな不動産投資？シェアハウス経営について
• 実際に不動産を購入する場合の流れ

不動産投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。

※この記事は2015年3月1日に公開したものを2020年5月11日に加筆修正しました。

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１、不動産投資とは

（１）そもそも不動産投資とは？

そもそも不動産投資とは、マンションや一棟アパートなどの不動産を購入して、家賃収入（インカムゲイン）や売却（キャピタルゲイン）して利益を得る投資のことをいいます。

（２）不動産投資で収益を得る方法

不動産投資には、収益を得る方法として大きく以下の２つがあります。

①キャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産の価格が低い時に購入して、景気や需要の変動により価格が上昇した際に、高く売却して得ることができる利益のことをいいます。 

②インカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインとは、毎月安定した家賃収入による利益のことをいいます。

今の日本ではインカムゲインによる投資方法が主流になっています。

（３）不動産投資の利回りとは

不動産投資を学ぶうえで欠かせないのが利回りです。

不動産のポータルサイトの物件情報を見ると、利回りが10％以上と表示されている物件が多く、不動産投資はリターンが大きく、儲かる投資だと思われる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

「実際の」不動産投資の利回りの相場はどうなっているのでしょう。代表的な二つの利回りについて簡単に説明します。

①表面利回り

表面利回りとは、単純に物件購入価格に対する年間収入の割合のこと指し、式で表すと以下のようになります。

表面利回り　＝　年間収入 ÷ 物件購入価格 × 100

一般的には、建築してから20年以上の比較的築年数が古めの賃貸物件の場合、新築物件との関係で本体価格は相対的に安いものの、家賃相場は新築物件と大差ありません。そのため表面利回りは高めで「6〜7%」前後となっている物件が多く見られます。

②実質利回り

実質利回りとは、表面利回りでは計算に入れていない税金や数善費、空室リスクを加味したうえでの計算式になります。

実質利回り　＝　（年間収入 － 年間支出） ÷ 物件購入価格 × 100

築古の物件は、築浅の物件と比較して管理費・修繕積立金などのランニングコストが高くなるため、実質利回りは「4〜5％」前後が多いでしょう。

不動産投資の利回りについて詳しくは「「利回りが高い」で物件を選ぶと危険？！不動産投資の利回りの真実と考え方」を参考にしてみてください。

２、不動産投資の種類

不動産投資には主に以下の4つの種類があります。

• 新築区分マンション
• 中古区分マンション
• 新築一棟アパート
• 中古一棟アパート

これらには、それぞれメリットやデメリットがあり、どのような人が投資に適しているのか、購入時の注意点も考慮しなければなりません。

（１）新築区分マンション

新築区分マンションは、新築であるがゆえに入居率が高いのが特徴ですが、その分高額なため利回りが低くなってしまいます。

しかし空室リスクは少ないため、購入はじめは安心して収益を得ることができるでしょう。

（２）中古区分マンション

中古区分マンションは新築のものと比べて安く購入できるため、利回りが高めになります。

新築ではないため、空室リスクの心配があるかもしれませんが、都心の駅近であれば問題はありません。

老後の年金補填をしたい方に向いているため、購入したては月々のキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。

（３）新築一棟アパート

新築区分アパートは区分マンションと比べて利回りが高いのが特徴です。そのためキャッシュフローも大きくなりますが、何らかの理由で空室が高まってしまった場合のリスクははかり知れません。

しかし、基本的に新築アパートで空室率が高くなることはないので、そこそこのキャッシュフローを出したい方におすすめです。

（４）中古一棟アパート

中古一棟アパートは、新築アパートよりもさらに利回りが高く、キャッシュフローが大きいです。

しかし、中古であるため予期せぬ修繕費が発生する場合があります。空室率は新築アパートよりも高めですが、これも都心・駅近であれば需要が高いので比較的気にすることではありません。

大規模修繕のタイミング、修繕積立金がどのくらいあるのかを把握することでタイミングよくアパートを購入するのがおすすめです。

３、現在の不動産投資市場の見方

東京オリンピックが及ぼす不動産市場の現在について解説します。

（１）東京オリンピックと不動産の関係

アベノミクスなどの影響により、2012年12月の政権交代以後不動産価格が少しずつ上昇していることはご存知の方も多いでしょう。東京オリンピック開催決定後では、東京を中心にさらに不動産価格が高騰しました。

また、公示地価も不動産市場を読み解く手がかりとなります。公示地価とは、毎年1月1日時点の土地の価格を調査したものです。

2020年の公示地価は東京オリンピックによる外国人観光客の増加もあってか、前年と比べても全国的に上昇しているため、不動産の価格もこれに伴い上昇しています。

そのため、東京オリンピック後は不動産の供給過多になるため、不動産価格が低下もしくは暴落すると言われています。

しかし、新型コロナウイルスの影響もあり、東京オリンピックの1年延期が決定したため、不動産価格の低下が先送りになったとも言えます。

なお、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」では、実際の不動産の取引金額を調べることができます。ぜひ利用してみてください。

（２）不動産投資を始めるタイミングとは

それでは、東京オリンピックを踏まえると不動産投資を始めるタイミングはいつが良いのでしょうか。

東京オリンピック開催によって、不動産市場は主に以下のような動きを見せています。

• マンション価格が上昇している
• 人件費の上昇問題
• テナントも注目している

東京オリンピック後に不動産価格が暴落するのであれば、不動産を購入するのはオリンピック後が良いと考える方もいると思います。

これは、収支バランスが正常であれば心配いりません。

東京23区で住宅として扱われる不動産で考えれば、17日間のオリンピックで賃料に影響がでないのではないかと考えられます。

しかし、考えなくてはならないのはこれだけではなく、金融機関の融資動向も考慮しなければなりません。現在は低金利かつ、金融緩和により不動産投資ローンが利用しやすいという背景もあります。

これらのことを考えると一概に買い時を定めることは難しいですが、目先の不動産価格が下がろうが上がろうが収支バランスが正常であれば、不動産投資に問題はありません。

前向きに不動産投資を検討してよいのではないでしょうか。

４、不動産投資のメリット 

不動産投資の利回り相場を見て頂ければ分かりますが、不動産投資のリターンはそれ程高くありません。

しかし、それでも不動産投資をする方が増えているのは、他の投資にない不動産投資ならではのメリットがあるからです。具体的なメリットを紹介します。

不動産投資をすると、以下のようなメリットが挙げられます。

（１）安定した不労所得が得られる

不動産投資の最大の魅力は、賃料という形で毎月安定した不労所得を得られるという点でしょう。株やFXなど、比較的大きく変化する資産運用と比べて不動産投資の賃料水準は安定しています。

マンションの一室やアパート一棟のみの家賃収入では、一生分の不労所得を得るのは難しいですが、運用件数を増やすことで働かずとも生活ができるほどの不労所得を得ることも可能です。

しかし、私的年金の確保が目的ならマンションの一室やアパート一棟のみの運用でも十分賄うことができるでしょう。

（２）相続税・贈与税対策として有効である

相続や贈与の税金は非常に大きな負担です。

現金や有価証券では時価に対して課税されます。しかし、不動産で相続や贈与の場合、固定資産台帳や路線価から算出移した評価に対して課税されます。

そのため、不動産の評価額は時価に比べて低く評価される傾向にあります。

（３）生命保険の代わりになる

金融機関から融資を受けて不動産を購入する場合は、団体信用保険に加入しなければなりません。

契約者がローン返済中に死亡・または高度障害になった場合、保険によりローンの残債は保険金によって返済されます。つまり、残債額が払うべき生命保険料となるのでわかりやすい目安にもなります。

ローン返済後は、残された家族に不動産を残すことができるので、毎月の安定した収入にもなります。もしくは売却することでまとまった資金にすることもできるでしょう。

（４）融資により少額自己資金で始められる

不動産投資は、数ある投資の中で唯一金融機関から融資を認められている投資です。

ローンを利用することで少額の自己資金から不動産を購入することができます。

▶︎関連記事「不動産投資の８つのメリットと具体的な節税シミュレーション」

５、不動産投資のデメリット（リスク）

上記にて不動産投資のメリットを紹介しましたが、投資である以上デメリット、つまりリスクも伴います。

不動産投資には、大きく以下のようなデメリット（リスク）が挙げられます。

（１）空室リスク

不動産投資の一番のリスクはなんといっても空室リスクです。居住者がいれば安定して家賃収入を得られますが、区分マンション物件の場合収入は0円です。一棟アパート物件の場合であれば、全室空室になることは考えにくいですが、空室が1つ2つと増えることで利回りが下がってしまいます。

赤字ローンになってしまうと自信のポケットマネーでローンを返済しなくてはならず、本来収入を増やすためのはずが、支出が増えているなんてことになりかねません。

空室になりにくい物件として、利便性・交通網・土地の需要を考慮して物件を選びましょう。

（２）家賃滞納リスク

入居者を確保し、空室リスクを回避することはできても、「入居者が家賃を滞納する」というリスクも考えられます。

家賃滞納があると、想定した利回りを下回り損をしてしまう可能性があります。

• 賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
• 入居者審査を厳しくする

などの方法で家賃滞納リスクを回避しましょう。

（３）金利上昇リスク

不動産を購入するには金融機関からの融資を受けることになるでしょう。

そのとき金利として融資を受けた金融機関に、融資以上の金額を返済することはお分かりだと思います。

そして借金をする場合、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的です。

一般的に、不動産投資ローンには以下の3つの種類があります。

• 変動金利型ローン
• 固定金利型ローン
• 固定金利特約型ローン

変動金利型を選択した場合、返済期間中に金利が上がって返済金額が増える可能性があります。一般的に不動産投資ローンでは変動金利型となっているため、返済期間中に金利が上昇する可能性は0ではありません。

金利上昇リスクを抑えるためには、借り換えを行うか、もしくは繰り上げ返済を行うことが挙げられます。

さらに詳しい内容については「不動産投資「14のリスク」と「払わなくても良い費用」とは？」を参考にしてみてください。

６、頭金なしで始められる不動産投資ローンの仕組みとは

不動産投資ローンとは、投資用マンション、一棟アパートなどを担保にして、金融機関から購入資金を借り入れることです。不動産投資を検討されている方の中で、「頭金なしでも不動産投資が始められるのか知りたい」という方も少なくないでしょう。

では、実際にフルローン（頭金なしで不動産投資ローンを組むこと）は可能なのでしょうか。

（１）不動産投資は頭金なしでも始められるのか

結論から申し上げると、フルローンで融資を受けられる場合もあります。

しかし、頭金なしというのは、あくまでも不動産を購入するときに貯金から自己資金を支払わなくていいとのことであり、全く貯金がない、頭金を出せない人が利用できるものではありません。

次節でも説明していますが、フルローンで融資を受けるには属性としての条件を満たさなければなりません。あくまでも返済可能性があり、信用のできる人だけがフルローン融資を受けることができます。

（２）不動産投資ローンの仕組み

①不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンは住宅ローンと比較して審査が厳しくなっており、審査基準は以下のようになっています。

• 物件の資産価値を重視される
• 事業の採算性（利回り）や事業の永続性などが重要視される
• 名義人の属性（年収、貯金、金融資産、勤務先の規模・売上高など）

など。

つまり、フルローンで不動産投資できるのは、上記の厳しい審査基準をクリアした方に限られるのです。詳しい内容については、「初期費用なしで不動産投資をするリスクと「知っておくべき」4つのこと」を参考にしてみてください。

②不動産投資ローンの内容

不動産投資ローンを受けるには大きく以下2つの方法があります。

• 不動産投資会社による「提携ローン」
• 自分で斡旋する「金融機関ローン」

一般的には、自分で斡旋するより、不動産投資会社による「提携ローン」の方が有利な条件で受けられる場合が多いと言われています。

不動産投資ローンの内容や借入れの流れなどについて詳しくは「【2020年の展望も！】不動産投資ローン12の基礎知識を徹底解説！」を参考にしてみてください。

７、初心者の方が不動産投資を始めるには？

不動産投資に興味があるものの、「初心者でもできるの？」という点が疑問でなかなかはじめの一歩を踏み込めない方も少なくないでしょう。

そこで、以下にて初心者が不動産投資についておさえておくべきことを書いていきます。初心者の方にぜひ参考にしてみてください。

（１）初心者が不動産投資を始める前にやっておくべきこと

初心者の方が不動産投資を始める前に、以下にて基礎知識を身につけておくことが大切と言えます。

• 初心者がやってしまいがちな失敗事例を知る
• 本やブログにて基礎知識を身につける
• セミナーにて情報収集をする
• 不動産投資始めるまでの流れを知る

詳しい内容については「初心者が不動産投資に成功するために「不可欠なもの」とは？」を参考にしてみてください。

（２）不動産は管理会社から選ぶべき？

不動産投資で安定した家賃収入を得るには、

• 立地がいい
• 人気のあるエリア
• 生活環境がいい

など空室になりにくい物件を選ぶのはもちろん大切ですが、

• 物件の資産価値を高く維持する
• 入居者に対する管理がきちんとしている

などは全て管理会社にかかってると言っても過言ではありません。

従って、物件を選ぶ際にきちんと責任を持って管理をしてくれる管理会社であるかどうかも確認するようにしましょう。

８、失敗しない投資物件を選ぶには？

不動産投資で毎月安定して家賃収入を得るためには、空室になりにくい収益物件を選ぶことが大切です。

具体的には以下のようなポイントをおさえて物件を選びましょう。

• 利便性がいい
• 管理・メンテナンスがきちんとされている
• 資産価値が高い

など。詳しい内容については「不動産投資を成功に導く「賢い収益物件の選び方」とは？」を参考にしてみてください。

また、物件を探すときは、更新頻度の低いポータルサイトではなく、随時物件情報を更新している売主業者のサイトを利用するようにしましょう。

以下にてオススメの不動産投資会社をピックアップしましたので、ぜひ資料請求してみてください。

（１）プロパティエージェント（新築物件）

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

（２）RENOSY（中古物件）

RENOSYさんの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

（３）アメニティジョイハウス（新築一棟）

アメニティジョイハウスさんは、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト＆ローリスクのアパート経営を提案しており、東京、千葉、埼玉を中心に新築・木造・3階建てアパートを展開。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。

また、東京圏（1都3県）どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。

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（４）株式会社デュアルタップ（新築・中古物件）

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

９、新たな不動産投資？シェアハウス経営について

新たな不動産投資として、シェアハウス経営の人気が上がっています。

（１）シェアハウスとは？

シェアハウスとは、複数の入居者がそれぞれの個室を持ち、リビングやキッチンなどの設備を共有しながら暮らす共同住宅のことをいいます。

（２）増えるシェアハウス！シェアハウス市場の現況について

2006年以後シェアハウスの数が大幅に上昇し、近年では、年率30％程度で供給数が増加しているようです。日本シェアハウス連盟の調査によると、2019年の日本全国のシェアハウス棟数は約5,000棟であり、部屋数は56,000部屋を超えています。特に東京23区でへの立地が集中しており、続いて大阪や名古屋に集中しています。

（３）シェアハウスのメリットとデメリット

①シェアハウス経営のメリット

まず、他の不動産経営と比較したシェアハウス経営のメリットをみてみましょう。

• 複数の入居者から家賃収入が得られ、収益性が高くなることが期待できる
• 部屋数を分割することによって、空室率を低くおさえることができる
• 対応できるニーズが多いため、入居者が決まりやすい

など。

②シェアハウス経営のデメリット

一方、シェアハウス経営には以下のデメリットがあります。

• 管理ノウハウが必要なため、オーナー自身での管理が難しい
• 管理業者に委託した場合の委託料が高い
• 入居者同士のトラブルが起きやすい

など。

シェアハウス経営について詳しくは「新たな不動産投資？シェアハウス経営のメリットと始め方」を参考にしてみてください。

１０、実際に不動産を購入する場合の流れ

最後に、実際に投資用不動産を購入する場合の流れをみてみましょう。

大きくは以下のような流れになります。

1. 予算決め
2. 物件条件を決める
3. 不動産投資会社を選ぶ
4. 現地確認
5. 買付証明書を提出
6. 宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
7. 売買契約書を締結（手付金を支払う）
8. （融資を受ける方）不動産投資ローンの審査を受ける
9. 決済・引渡しを行う
10. （管理会社を依頼する場合）賃貸管理会社を選ぶ

詳しい内容については「不動産投資は意外と儲からない？それでも不動産を購入すべき理由」を参考にしてみてください。

まとめ

今回は不動産投資について書きましたがいかがでしたでしょうか。不動産投資で失敗しないためにはきちんと仕組みについて理解した上で、自分に合った不動産を選ぶことが大切です。この記事がこれから不動産投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。