• 不動産投資
  • 2021/8/27 (更新日:)

不動産投資ローンの借り換え成功のために知っておきたい6つのこと

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不動産投資ローンの借り換えとは、契約しているローン会社を、より金利の低い会社へと乗り換えることです。

不動産投資ローンを借り換えることで、返済額を数10万~数100万単位で、減らすことができます

しかし、借り換えについて正しく理解していないと、むしろ返済負担が増える事態になってしまうのです。

そこで本記事では、不動産投資ローンの借り換えについて、

  • 借り換えの仕組み
  • メリット
  • デメリット
  • 手続きの流れ
  • 利用できる金融機関
  • 借り換えすべきかの判断方法

を不動産投資の教科書編集部がお伝えしていきます。

最終章では、「無料でプロから有料級の不動産投資アドバイスを受ける方法」を載せておりますので、ご活用ください!

この記事を参考に、より快適な不動産投資に繋げていただければ幸いです。

目次

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1、不動産投資ローンの借り換えとは?

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(1)不動産投資ローンの借り換えの仕組み

不動産投資におけるローンの借り換えとは、最初にローンを受けていた金融機関から、別のローンを提供している金融機関に乗り換えることです。

より低い金利でローンを組んでくれる金融機関と新たに契約することで、返済コストを減らすことができます

具体的には以下の流れで、ローンの借り換えを行います。

1.新たな金融機関とローン契約を結び、融資を受ける
2.融資で得た資金を、元の金融機関への返済に当てる
3.新たな金融機関での有利な金利設定に基づき、返済していく

ただ、不動産投資におけるローンの借り換えを行うには、各金融機関が定める条件を満たすことが必要です。

(2)不動産投資ローンの借り換えができる条件とは?

不動産投資におけるローンの借り換えの条件は、

  • 契約する金融機関
  • 借り換え時の状況

によって異なります。

一般的には、以下の項目について条件が設定されている場合が多いです。

  • 年齢
  • 収入
  • 勤務状態
  • 借入金額
  • 借入期間
  • 物件の状態(入居率など)
  • 個人の信用情報
  • 団体信用生命保険への加入

例えば「オリックス銀行」での借入条件は、以下のようになっています。

借り換えの条件項目

条件の内容

年齢

20歳以上60歳未満

最終返済時に、80歳未満であること

収入

年収(自営業の場合は所得)が500万円以上

返済期間中、上記の年収が安定して稼げること

勤務状態

同一の勤務先に(自営業の場合は営業開始から)3年以上勤めていること

借入金額

最低:1,000万円

最高:2億円

担保に供する不動産の評価額の範囲内であること

借入期間

1年以上35年以内

 

 

 

 

(借り換え条件は、あくまで物件や個人の状態によって異なるので、上記のような条件は参考程度にしてください。)

(3)不動産投資ローンの借り換え情報は少ない

不動産投資ローンの借り換えに関する情報は、あまり公開されていません。

理由としては、不動産投資ローンを借り換えられてしまうと、最初にローンを提供していた金融機関は顧客を失うことになるからです。

金融機関としては、継続的にローンを利用してもらえる方が、より多くの利益につながります。

そのため、現在の金融機関に対して、借り換えについて相談する場合、反対されることが多いかもしれません。

以降の章では、あなたが不動産投資ローンの借り換えについて、適切な判断を下せるような情報を解説していきます。

2、不動産投資ローンを借り換える5つのメリット

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不動産投資ローンの借り換えには、主に以下の5つメリットがあります。

  • 不動産投資ローンの返済額を減らせる
  • 金利の種類を変更できる
  • 信用力を高められる可能性がある
  • 現在の金融機関との金利交渉につなげられる
  • 団体信用生命保険(団信)を見直せる

各メリットについて、詳しく見ていきましょう。

(1)不動産投資ローンの返済額を減らせる

不動産投資ローンの借り換えをする一番のメリットは、ローンの返済額を減らせることです。

より金利の有利な金融機関へとローンを借り換えることで、総額の返済コストを数10万円~数100万円抑えることができます。

また、契約する返済期間によっては、月々の返済料を下げることも可能性です。

(2)金利形態を変更できる

新たな金融機関と融資契約を結ぶことで、現在の景気などに適した金利形態を選択できます

不動産投資ローンにおける金利には、大きく分けて以下の2種類があります。

  • 変動金利
  • 固定金利

一般的な不動産投資ローンのほとんどは、変動金利または短期間の固定金利です。

不動産投資ローンの借り換えをきっかけに、

  • 社会の経済情勢
  • 個人の経済状況

を踏まえて、より適した金利形態で契約できるかもしれません。

各金利形態について、より詳細を知りたい方は「不動産投資ローンを有利な金利で借りられる方法とは?!」をご覧ください。

(3)信用力を高められる

不動産投資ローンにおける信用力は、主に以下の2点が大きく影響します。

  • 金融機関からの借入額
  • 契約をしている金融機関の規模

金融機関からの借入額が少ない程、返済できる可能性は高まるため、信用力が高まります。

また、ローン契約をしている金融機関の規模と、審査の厳しさは比例することが多いです。そのため、大手の金融機関と契約を結べれば、それ自体が信用力のアピールになります。

信用力が高まることで、次の物件購入時のローン審査など有利になることが期待できます。

(4)現在の金融機関との金利交渉につなげられる

不動産投資ローンの借り換えは、現在の金融機関以外の金融機関から、直接打診されることがあります。

ローンを提供する金融機関は、

  • 自社と契約を結んでくれそうな富裕層
  • 大口の不動産投資家(オーナー)

についての情報を常に収集しているからです。

他の金融機関から、より低金利での借り換えを提案された場合は、現在の金融機関との金利交渉を有利に進められるかもしれません。

もし、現在の金融機関との金利交渉が上手くいけば、借り換え時の手数料などを支払うことなく、返済コストを減らせます

(5)団体信用生命保険(団信)を見直せる

不動産投資ローンの借り換えは、新たな融資契約を結ぶため、団体信用生命保険(団信)など保険についても、新しく契約を結び直す必要があります

団体信用生命保険(団信)では、頻繁に保険内容が改善されるため、当時よりも充実した補償内容の商品が出ている場合が多いです。

また、より有利な金利でローン契約が結べたことで、ガン特約などの補償を追加できるかもしれません。

ローンの借り換えをきっかけに、より適した保険や補償内容を見直すことで、より効果的な不動産投資に繋がることが期待できます。

3、不動産投資ローンを借り換える4つのデメリット・注意点

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不動産投資ローンの借り換えは、上手に活用できれば様々なメリットがある一方で、注意すべきデメリットがあることも事実です。

具体的には、以下4つの注意点が挙げられます。

  • 「一括繰り上げ返済手数料」が掛かる場合がある
  • 借り換え時に様々な費用が掛かる
  • 毎月の返済額が増える場合がある
  • 必ずしも借り換えできる訳ではない

各項目について、詳しく見ていきましょう。

(1)「一括繰り上げ返済手数料」が発生する場合がある

不動産投資ローンの借り換えを行うには、現在のローンを完済しなければなりません

現在のローンを完済する資金は、借り換え先の金融機関からの融資によって調達します。

ただし、当初の契約を破棄してローンを完済する際には「一括繰り上げ返済手数料」という、ペナルティ的な手数料が発生する場合があります。

金融機関としては、融資した金額をまとめて返済されると、それ以降の利息という収入源を失ってしまうからです。

一括繰り上げ返済手数料の金額は

  • 契約していた金融機関
  • ローン商品の内容
  • 個別での交渉

によって変化します。

また、他にも何らかのペナルティを発生する場合があるので、借り換えを検討する際には、元ローンの契約内容に十分注意しましょう。

(2)借り換え時に様々な費用がかかる

不動産投資ローンの借り換えを行う場合、抵当権の登記などを含めた

  • 元の金融機関での手続き
  • 新しい金融機関での手続き

にそれぞれ、下表のような費用が発生します。

元の金融機関での手続きにかかる諸費用

一括繰上返済手数料

定額(数万円)または、定率(目安はローン残高の約1%)

抵当権抹消登記費用

登録免許税+司法書士報酬(数万円)

新たな金融機関での手続きにかかる諸費用

融資手数料

定額(数万円)または定率(目安は借入金額の2%程度から)

保証料

借り換えの金額や期間に応じてかかる。保証料0円の金融機関もある。

印紙代

ローン契約に必要。定率(借り換え金額に応じて目安は1万円から)

抵当権設定登記費用

登録免許税+司法書士報酬(数万円) 

団体信用生命保険料

ほとんどは、0円

ガンなど疾病保障付保険に加入した場合は、金利が+0.3%など保険料負担がある。

(3)毎月の返済額が増えることもある

低金利のローンへと乗り換えることができれば、トータルでの返済額は減らせます

ただし、新たに結んだローンの返済期間が大幅に短くなってしまうと、毎月の返済金額が増えてしまうことがあるのです。

不動産投資ローンにおける、返済期間は、

  • 契約時の年齢
  • 物件の法定耐用年数

が大きく影響します。

例えば、最長返済期間が35年の場合でも、ローン完済時の上限年齢が「満75歳未満」などに設定されていることがあります。この場合、45歳の方は返済期間が「30年まで」となってしまうのです。

ローンの借り換えによって、毎月の金銭負担が増加し、生活や事業に支障が出てしまうと本末転倒です。

新たな取引先が用意するローンについて、シミュレーションしておくことが非常に重要と言えるでしょう。

(4)必ずしも借り換えできる訳ではない

不動産投資ローンの契約は、現在の「資産状況・物件の状態」に大きく依存します。

そのため、現状の不動産ビジネスの状況が芳しくない場合は、借り換えを拒否されることがあります。

例えば、

  • ローンの返済を滞らせたことがある
  • 入居率が悪く、継続的な安定収入が期待できない
  • 物件自体の状態が良くなく、資産価値が高くない

といった場合には、融資の可能性が大きく下がってしまうのです。

また、全ての金融機関でローンの借り換えを取り扱っている訳ではないので、事前に利用できる金融機関をリサーチしておく必要があります。

4、不動産投資ローンの借り換えにおける手続きについて

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不動産投資ローンの借り換えについては、利用件数がそれほど多くないためか、便利な一括査定サイトなどはあまり見つけられません。

そのため、基本的にローンの借り換えを検討する場合は、一社ごと個別に相談していくことが必要です。
相談時に好印象をもらえたら、指定された必要書類を用意し、審査を申し込みます。

本章では、不動産投資ローンにおける、

  • 手続きの流れ
  • 手続きに必要な書類

について、解説しています。

(1)手続きの流れ

不動産投資ローンの借り換えは、基本的に以下の流れになります。

  1. (新たな金融機関での)仮審査
  2. (新たな金融機関での)本審査
  3. 現在の金融機関での、返済可能日・返済額を確認
  4. 新たな金融機関から調達した資金を利用し、現在の金融機関へ一括返済する
  5. 現在の金融機関での、抵当権の抹消登記
  6. 新たな金融機関での、抵当権の設定登記

ローンの審査は、1か月程度かかることが多いようですが、担当者にあらかじめ聞いておくと、計画を立てやすいです。

(2)手続きに必要な書類

借り換え手続きに必要な書類は、大きく以下の2種類に分けられます。

  • 物件に関する書類
  • 個人の信用に関する書類

実際に必要になる書類は、金融機関や融資規模などによって変わるため、目安として考えておきましょう。

①物件に関する書類

  • 登記簿
  • 公図やその他の地図、測量図、間取り図
  • レントロール(賃貸料金表)
  • 運営不動産にかかる費用一覧表(税金関係や電気代などの管理費用をまとめたもの)
  • 概要説明書(所在地など対象物件の基本情報をまとめたもの。購入した際に不動産業者から受け取った「重要事項説明書」でも可)

②個人の信用に関する書類

  • 身分証明書(運転免許証などの写し)
  • 経歴書(自分の住所氏名や家族関係、年収、勤務状況、他の借入状況などをまとめたもの)
  • 借入金にかかる返済予定表(金融機関からの借入金については窓口で交付してもらえますが、その他のものは自分で作成)
  • 資産表(不動産だけでなく、保有する金融機関口座ごとの預金、株や債券などのペーパーアセット、その他の資産などを一覧にしたもの)
  • 源泉徴収票及び確定申告書数期分
  • 法人の場合は法人にかかる登記簿や決算書など

確定申告書を提出する場合は、「控え分」も準備しておきましょう。

控えは、「税務署の確認印押印済みの控え」の交付依頼を申請することで受け取れます。

5、不動産投資ローンの借り換えを利用できる金融機関

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不動産投資ローンの借り換えでは、複数の金融機関に融資を打診し、より条件の良い金融機関を探すことが重要です。

金融機関探しは、対象物件の地域を担当する機関から探すのが、基本となります。

対象物件がある地域を担当する金融機関は、財務省「都道府県別の取扱金融機関一覧」で検索可能です。

本章では、不動産投資ローンの借り換えを利用できる、

  • 都市銀行(メガバンク)
  • 地方銀行
  • 信用金庫
  • 日本政策金融公庫
  • 不動産投資ローンの借り換えに積極的な金融機関

について、金融機関ごとの特徴を解説していきます。

(1)都市銀行(メガバンク)

都市銀行(メガバンク)とは、

  • 三菱UFJ銀行
  • 三井住友銀行
  • みずほ銀行

など、大都市に本店がある銀行です。

地方にも支店を構えますが、全ての市区町村にある訳ではありません

都市銀行には、

  • 有利な金利設定(1%台)
  • 優良案件以外は審査が厳しい

といった特徴があります。

そのため、ある程度信用力に自信がある場合に利用するのが良いでしょう。

(2)地方銀行

地方銀行は、地元にある金融機関であり、最も親近感が強い存在です。

地方銀行には、

  • 借り換えローンを準備している機関が多い
  • 都市銀行に比べて、金利はやや高い
  • 都市銀行に比べて、審査のハードルは低い

といった特徴があります。

物件などに不備がなく、日頃の取引でも良い付き合いができていれば、好印象をもらえるでしょう。

(3)信用金庫

信用金庫は、住民や中小企業を主な取引相手とする金融機関です。

信用金庫には、

  • 一部で不動産投資ローンを用意している所がある
  • 守備範囲が狭いため、地元で利用できない場合がある
  • 金利は、他の金融機関よりも高め
  • 普段から付き合いがある場合は、親身に相談に乗ってくれる

といった特徴があります。

そこまで有利な契約を結べるかは分かりませんが、検討できる場合は、打診してみても良いかもしれません。

(4)日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、主に起業・創業融資などのビジネスを支援する、政府系の金融機関です。

不動産投資も事業・ビジネスですので、条件が合えば利用することが可能です。

日本政策金融公庫には、

  • 全国の都道府県で利用できる
  • 低金利(1.25%~1.85%)で利用できる
  • 若者や女性、高齢者などが融資を受けやすい
  • 税金や生活料金の滞りがあると、印象が非常に悪くなる

金利では都市銀行(メガバンク)が有利ですが、融資難度が高いため、信用面に問題が無ければ、日本政策金融公庫を利用してみても良いかもしれません。

(5)不動産投資ローンの借り換えに積極的な金融機関

①オリックス銀行

オリックス銀行

(引用:オリックス銀行

オリックス銀行は、不動産投資ローンへの積極性が高い金融機関です。

基本的な金利は、

  • 変動金利:2.675%~3.675%
  • 3年固定:2.3%〜3.3%
  • 5年固定:2.5%〜3.5%

となっています。

最初の相談やシミュレーションは、Webサイト上で行うことができます

正式に借り換えの手続きを進める場合は、

  • 東京
  • 大阪
  • 福岡
  • 名古屋

にあるローンプラザにて、対面での手続きが必要です。

②イオン住宅ローンサービス

イオン 住宅ローンサービス

(引用:イオン住宅ローンサービス

イオン住宅ローンサービスは、ローン借り換えをメインにした「マンションオーナーズローン」を展開しています。

以下の3つの基準のうち、1つでも当てまれば、借り換えを検討する価値があるとしています。

  • 現在の金利が2.8%以上
  • ローン残高が1,000万円以上
  • 残り返済期間が10年以上

利用できる金利は、「変動金利:1.800%~1.992%」となっているようです。

気になる方は、まずはサイト上での「借り換えシミュレーション」を試してみることをおすすめします。

6、不動産投資ローンの借り換えを判断する3つの手段!

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不動産投資ローン金利について、あまり詳しくなければ「そもそも借り換えるべきなのか?」の判断は、簡単ではないと思います。

不動産投資ローンの借り換えをスムーズかつ、有利に進めるためには、事前の情報収集が非常に重要です。

本章では、実際に不動産投資ローンの借り換えの判断をする手段として、

  • 借り換え時の金銭的なメリットの計算方法
  • セミナーや勉強会への参加
  • 不動産投資ローン借り換えのプロに相談

について解説していきます。

(1)借り換え時の金銭的なメリットの計算方法

一般的に、不動産投資ローンの借り換えが有利に働く目安は、以下の3つになります。

  • 未返済ローン残高が500万円以上
  • 借り換え先との金利差が1%以上
  • 残りの返済年数が10年以上

もし上記に当てはまるようなら、以下の式で借り換えで得する、大まかな金銭メリットを計算できます。

借り換えで得する金額=(現在のローンの残額×金利差×残りの借入期間)/ 2

「借り換えで得られる金額」から、「諸費用」を差し引いても、プラスであれば、借り換えを検討してみましょう。

「諸費用」は、個別で詳細に検討する必要がありますが、大まかな計算方法としては、未返済ローンの1%になります。

例えば、以上の条件の場合では、ローンの借り換えを行うとします。

未返済のローン残高5,000万
借り換え先との金利差1%
残りの返済年数10年

上記の条件で借り換えを行うことで、下式により、200万の金銭的メリットが得られることが計算できます。

(5,000万円×1%×10年)/ 2 – 5,000万円×1% =200万円

また、不動産投資ローン借り換えサービスINVASE(インベース)」のサイトでは、

  • メリット額
  • 毎月の返済額
  • 利回り

を簡単に計算できるので、気になる方は利用してみましょう。

INVASE(インベース)」については、後章で改めて紹介いたします。

(2)セミナーや勉強会への参加

セミナーや勉強会へ積極的に参加し、リアルな金利情報を集めることは、借り換えを判断する上で有効な手段になります。

有料・無料の様々なセミナーや勉強会がありますが、中には銀行などの金融機関が主催するセミナーもあります。

  • セミナー参加を通じて、不動産投資仲間を増やすことで、
  • 各金融機関の金利情報を聞ける
  • 現状のローン金利が、相対的に高いのか低いのかが分かる
  • おすすめの金融機関を紹介してもらえる

といった、メリットがあります。

不動産投資セミナーが気になる方は、「不動産投資の教科書」が厳選した、おすすめセミナーから、様々な条件によるセミナーの検索ができますので、ご活用ください。

(3)不動産投資ローン借り換えのプロに相談する

不動産投資ローンの借り換えを成功させるためには、

  • 借り換えによる金銭メリット
  • 借り換え先の金融機関
  • 借り換えできる条件

などについて、入念に調べていく必要があります。

しかし、「借り換えにそこまでの時間や手間は割けない……。」という方もいらっしゃるかもしれません。

そんな場合でも、借り換えを成功させるには、プロに相談して的確なアドバイスをもらうことが、一番の近道となるでしょう。

①INVASE(インベース)

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(引用:INVASE(インベース)

INVASE(インベース)は、不動産投資ローンの借り換えに特化したサービスです。

INVASE(インベース)には、

  • 国内最低水準の、特別金利年率( 1.575%〜)を利用できる
  • ローン媒介実績300億円超
  • 審査書類の収集などの面倒な手続きを任せられる
  • 複数物件を一括で見直してもらえる

といった特徴があります。

また、頭金は0円で、費用が発生するのは、借り換えが成功した場合のみです。

気になる方は、まずは「無料のWeb診断」を利用してみましょう。

②SECOND OPINION -セカンド・オピニオン

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不動産投資の成功に必要なのは、信頼できる価値ある情報を手に入れることです。

しかし、不動産投資は初心者へのハードルが高く、

  • どの不動産会社を信用していいか分からない
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まとめ「不動産投資ローンの借り換えには、適切な情報収集が必須!」

今回は、「不動産投資ローンの借り換え」について説明しました。

不動産投資ローンの借り換えは、多少手間が掛かるかもしれません。
しかし、うまく活用できれば、数十万〜数百万円での金銭負担を減らし、信用力を高めることが期待できます。

ローンの借り換えを成功させるには、

  • 借り換え時の金銭的なメリットを計算する
  • セミナーや勉強会などでの情報収集
  • 返済期間や契約内容のチェック

などが重要になってきます。

「不動産投資の借り換えは初めてだが、十分な時間を確保するのは難しい……。」という方は、まずは専門家へ相談してみるも良いかもしれません。

この記事が、不動産投資ローン借り換えを成功させたい方にとって、お役に立てれば幸いです。

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