不動産投資をするにあたっては「不動産投資ローン」を組むことが一般的です。これをお読みのあなたも現在ローンをして不動産投資をしているのではないでしょうか。
そして不動産投資ローンは数十年かけて返済をすることになるので、
- その間にトラブルが起きたり、
- 空室リスクなどが顕在化してローン負担が重くなり、生活を圧迫するような事態になること
などが往々にしてあります。
そのような時、
- 新たな借り入れを検討したり、
- 他に収益をあげられるビジネスを立ち上げる、
- 生活費を切り詰める
などしてローンを返していければ良いですが、なかなか難しいこともあるでしょう。
そんな時、低金利のローンに乗り換えることができれば、返済額が圧縮される分収益の利回りを上げることも可能です。
今回は不動産投資ローンの借り換えについて説明していきます。ご参考になれば幸いです。
なお、実際に借り換えをされる場合には「１ー（３）プロに見直しを頼むこともできる」でも記載したようにプロに相談することがオススメです。
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※この記事は2017年6月2日に公開したものを2020年7月12日に加筆修正しました。
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という状況なら是非お読みください。
投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。
目次
１、不動産投資ローンの借り換えとは
（１）不動産投資ローンの借り換えとは？
不動産投資における借り換えローンとは、当初にローンの融資提供を受けた金融機関とは別の金融機関が売り出しているローンに乗り換えることをいいます。
イメージとしては、例えば今使用している携帯電話のキャリアがＡ社だとして、どうも毎月の支払額が負担に感じるという時、他社の携帯電話に乗り換えを検討することがありますよね。
同じ携帯電話の恩恵を受けられるのならば毎月の費用は少しでも抑えたいということです。
あくまでもイメージですが、不動産投資ローンにおける借り換えも「より有利な他社への乗り換え」という点では同じです。不動産投資ローンの負担をできるだけ減らしたいという時に利用を検討します。
上手く借り換えできれば低金利のローンに乗り換えることで返済の負担を大きく減らすこともできます。
（２）現在融資をしてくれている金融機関は不動産投資ローンの借り換えのことは教えてくれない
仮に現在融資を受けている金融機関があるとしたら、その金融機関は他社への不動産投資ローン借り換えについて積極的には教えてくれないでしょう。
借り換えをさせずに、自社にローンを返済し続けてくれれば、利息をもらうことができるので自分たちが潤うからです。
また、実際に借り換えをする際にも現在の金融機関は反対することがほとんどです。これも同じく返済し続けてくれれば利息をもらい続けることができるからということは想像しやすいのではないでしょうか。
しかし、厳然たる事実として、ケースによってはメリットがあるために借り換えというのは存在しているのです。
この後は具体的にこれをお読みのあなたが不動産投資ローンの借り換えをすべきか判断するにあたっての参考となるよう、借り換えのメリットやデメリットを紹介していきます。
（３）プロに見直しを頼むこともできる
とはいえ、なかなかご自身で金融機関と交渉して不動産投資ローンを借り換えすることは難しいです。
最近では、投資用ローンの見直しをしてくれるプロも増えています。
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ということが挙げられます。
２、不動産投資ローンにおける借り換えの一般的なメリット
ではまず、不動産投資ローンの借り換えのメリットを紹介していきます。
（１）金利低下により利回りが向上したことによる事業拡大・収益拡大が可能
金利を下げた他社のローンに借り換えを行って金利が下がることにより、利回りが向上し、収益が拡大します。
金利が下がることにより、うまくすれば最終的に数十万円～数百万円の資金の余裕が生まれます。
この資金を生活費や他の借入の返済に回すこともできますが、その心配がないならば不動産ビジネスに再投資して規模を拡大し、収益を増やすこともできます。
さらに新たな投資物件の購入の可能性も上がり、レバレッジを効かせたビジネスチャンスを生むこともできます。
新物件の購入をしない場合でも、ローンの返済金額が小さくなることで今現在運用する物件からの収益を大きくすることができます。
（２）信用力の向上
どのような金融機関とお付き合いしているのかということはその人の信用力を見定める手段にもなります。
当初のローン提供金融機関よりも大手の金融機関に乗り換えることができれば、その人の信用力も上がります。
その信用力は新たな物件の確保の際などに他者との競合に勝つための武器になります。
（３）大口の場合は個別の金利交渉によりさらに大きなメリットを得ることも可能
ローンの借り換えは元々のローン提供金融機関以外の金融機関から直接打診されることもあります。
富裕層や不動産オーナーの情報は彼らもしっかり調査していて、自行と取引してくれとお願いされることもあるのです。
このような借り手有利の状況では多少強気に出られるので、交渉してきた金融機関側がデフォルトで用意するローンの金利について、さらに交渉することも可能です。
特に金額が大口の場合は相手にとっても利益があるのである程度の交渉には乗ってくれることが多いです。交渉により金利を下げることでさらに大きなメリットを享受することができます。つまり、各投資物件の収益性が向上するのです。
不動産ビジネスは質も大事ですが、物件の量を増やしていくことでかなりレバレッジを効かせたビジネスが可能となるので、収益性の良い物件をできるだけ増やし、そこから発生する安定したインカムゲインを得ることができていれば生活が安定するのです。
３、不動産投資ローンにおける借り換えのデメリット
ローンの借り換えは上手くすれば有利になりますが、デメリットもあるのでよく理解しておく必要があります。
この項目では具体的にどのようなデメリットがあるか紹介していきます。
（１）「一括繰り上げ返済手数料」などの諸費用がかかる
当初設定された不動産投資ローンを借り換えるには元のローンを完済しなければなりません。
完済資金は借り換え先の金融機関からの融資を用いますが、単にお金を移動して穴を埋めれば良いというわけにはいきません。
当初の契約を破棄して弁済をされると、金融機関側としては金利などの利益を失うことですからタダでというわけにはいきません。
まず「一括繰り上げ返済手数料」というものがかかります。
手数料額は金融機関によって、またローン商品によって、場合によっては個別交渉による条件によっても異なります。
また契約如何では他にも何らかのペナルティが発生する場合があるので、借り換えを検討する際には元のローンがどのような契約になっているのかをよく調べる必要があります。
さらに、金融機関にとって重要なのが、抵当権についての登記手続きです。
元のローンと借り換え先の新たなローンを利用する金融機関が異なる場合、
・元のローンの抵当権抹消登記
・借り換えローンの抵当権設定登記
この2つの登記について、それぞれ登録免許税と司法書士報酬がかかります。
原則として金融機関が指定する司法書士が手続きするなど、必ず登記が必要になります。
ほかに、借り換え先の新たなローンにも、手数料・保証料・印紙代など、当初ローンを借りたときと同様の、一定の費用がかかります。
| 元のローンでかかる諸費用 | |
| 一括繰上返済手数料 | 定額（数万円）または定率（目安はローン残高の1%程度から） |
| 抵当権抹消登記費用 | 登録免許税+司法書士報酬（数万円） |
| 借り換えローンでかかる諸費用 | |
| 融資手数料 | 定額（数万円）または定率（目安は借入金額の2%程度から） |
| 保証料 | 借り換えの金額や期間に応じてかかる。保証料0円の金融機関もある。 |
| 印紙代 | ローン契約に必要。定率（借り換え金額に応じて目安は1万円から） |
| 抵当権設定登記費用 | 登録免許税+司法書士報酬（数万円） |
| 団体信用生命保険料 | 0円のことがほとんどだが、ガンなど疾病保障付保険に加入した場合は金利が+0.3%になるなど保険料の負担がある。 |
これら諸費用がどのくらいかかるのかをシミュレーションしないと、実質低金利の恩恵を受けられないこともあるので要注意です。
（２）毎月の返済額が増えることもある
低金利のローンに乗り換えることができればトータルでの返済額の負担は減ります。ただし、借り換えローンの最長返済期間が短かったり、借り換え時の年齢によっては、融資期間が短くなってしまうこともあります。その結果、毎月の返済金額が増えてしまうこともあるのです。
たとえば、最長返済期間35年でローンを借りられる金融期間でも、ローン完済時の年齢は「満75歳未満」など決められていることがあります。
この場合、45歳の方は融資期間が「30年まで」となってしまい、月々の返済金額が増えてしまうこともあるのです。
毎月出ていくお金と入ってくるお金のバランスが崩れると生活や事業に支障が出ることもありますから新たな取引先が用意するローンについても、よくシミュレーションする必要があるでしょう。
（３）金利変動のリスク
一口に不動産投資ローンと言っても、金利には大きく分けて以下の3つの種類があります。
- 変動金利
- 全期間固定金利
- 選択型固定金利
不動産投資ローンのほとんどは変動金利または短期間の固定金利です。将来の金利見通しができる場合は良いのですが、昨今の社会経済情勢を見ると不透明さが増し、将来の長期間に渡る金利の動向はなかなか断言できません。
直近では低金利状態ですが、もし近い将来、あるいは借り換え先の新たなローンを返済中に金利が上がってしまったら返済の負担が増すことになります。
数十年にわたる将来の金利変動は社会全体の時世に左右されるため事前に予期するのは難しく、この点でリスクを持つことを理解しなければなりません。
各金利形態について、さらに詳細を知りたい方は「不動産投資ローンを有利な金利で借りられる方法とは？！」も合わせてご覧ください。
（４）そもそも借り換えは必ずできるわけではない
現在のローンが負担になったから自分も借り換えをしようと思っても、必ず借り換えできるわけではありません。現状の不動産ビジネスの状況が芳しくない場合は借り換えを拒否されてしまうこともあります。
例えば入居率が悪く継続して安定した収入が期待できないなどという場合です。
収入の安定が期待できない場合でも、連帯保証人を立てれば融資が可能なこともありますが、これもできない場合には融資も不可能になります。
また、物件自体の状態が良くなく資産価値が高くない場合も融資の可能性がかなり下がります。
すでにローンの返済を滞らせたことがあるなどの場合は印象が一気に悪くなるので融資を断られる可能性が高いです。どこの金融機関でも借り換えローンを用意しているとは限らず、自分が希望するエリアの金融機関では取り扱っていないということもあり得ます。
４、実際に借り換えをすべきか（メリットがデメリットを上回るか）をチェックする方法
それでは、実際に融資を借り換えるべきなのかチェックしてみましょう。
金利についてあまり詳しくない方からしてみれば、不動産投資ローンの金利が低いのか高いのか、そもそも借り換えるべきなのかの判断が難しいと思います。
本章では、実際に不動産投資ローンを借り換えるべきなのかチェックする方法について紹介していきます。
（１）計算式にて算出する
一般的に不動産投資ローンの借り換えが有利に働く目安とされているのが、
- 借り換えローンとの金利差が1％以上あること
- ローンの残額が500万円以上あること
- 返済期間が10年以上であること
の３つに当てはまることとされています。
これは、不動産投資ローンの借り換えには下記で述べるように諸費用がかかることから、実質的な恩恵を受けるにはそれなりの数字的メリットを生み出すだけの金利差が必要なことと、その恩恵を受けられる期間的優位性を確保することが必要なためです。
もし上記に当てはまるようなら、さらに以下の手順でどれだけのメリットが発生するか計算してみましょう。
借り換えで得られる金銭的メリットは以下の計算式で概算を算出でき出ます。
乗り換えで得られる金額＝（現在のローンの残額×金利差×残りの借入期間）/２
もしあなたの現在のローンの残高が5,000万円、借り換えローンとの金利差が１％、現在の借入期間の残りが10年だった場合、（5,000万円×1％×10年）/2＝250万円の金額が浮くことになります。
また借り換えを実行するには下記で述べる諸費用がかかります。
実際の額は個別事案で詳細に検討する必要がありますが、概算額計算方法としてローン残高の1％を目安として考える方法があります。
つまり残高が5,000万円の場合は50万円ということです。
先ほど計算した乗り換えによって得られる金額から概算諸費用額を引いて、残りの200万円が実質得られる金銭的にメリットの期待額ということです。
（２）プロに相談する
上記にて計算式を紹介しましたが、やはり自分で本当にローンの借り換えをした方がいいのかという判断や、そもそも借り換えができるのかという点、どの銀行を選べばいいのかなど個人で色々調べたり、確認することは容易なことではありません。
その時は、先ほどもお伝えしたようにプロに相談して的確なアドバイスをもらうことが大切です。
以下の通りご紹介させてください。
①MOGE CHECK PLAZA
まず一つ目の不動産投資の教科書としてオススメは「MOGE CHECK PLAZA」です。
その理由には、
- 平均450万円金利削減の実績
- 面倒な見直し手続きをプロが完全代行、費用は成功報酬制（金利削減額の10%）
- 何度でも無料相談可能
- 120行と提携
ということが挙げられます。
②センチュリオン
業界内でも融資付けの実力と実績に定評のある 株式会社センチュリオンをご紹介します 。メガバンクから全国各地の第2地銀に至るまで 全30行を超える金融機関と業務提携をしています。
投資家の担保力を証明するためのストーリー設計（ブランディング）に強みがあり、 投資家の方がご自身で融資打診をされる場合よりも、センチュリオンさんを経由してご紹介頂いた方が融資がおりやすく、そして低金利でのローンを組めるそうです。
センチュリオンさんは今所有されている物件についてもっと収益性をあげられるかのアドバイスから、借り換えのシミュレーションまで出して頂きます。またミニセミナーも開催していますので是非一度ご相談してみてはいかがでしょうか。
＜実績＞
- フルローン成約率97％ (2010～2017年実績)
- 融資合計額 368億円 (2010～2017年実績)
- ご紹介可能な提携金融機関 30行以上
- 融資カバーエリア 全国46都道府県（沖縄県を除く）
- ファイナンスアレンジ（融資付け）、ご紹介物件の平均取引金利 1.23%
５、シミュレーションサイトを利用して計算してみよう
一部の金融機関ではローン商品について借入れのシミュレーションができるサイトを公開しているので、これを利用すると希望数値の入力でシミュレーションができるので便利です。
ローン額が5,000万円、返済期間は25年として、金利が固定金利3.3％から2％のローン商品に借り換えをしたと想定して計算してみましょう。
まずは金利3.3％で計算すると、月々の返済額は244,980円、年間の返済額が2,939,760円となりました。
次に金利2％で計算すると、月々の返済額は211,927円、年間の返済額は2,543,124円となりました。
差し引きすると月の返済額では33,053円が浮き、年間では396,636円が浮くことになります。
これが25年分となると9,915,900円が浮くということですね。
借り換えの諸費用を残高の1％とすると50万円ですから、この費用を考えても9,415,900円お得です。
あくまで仮の計算ですので個別ケースでは詳細を借り換え予定の金融機関に試算してもらう必要がありますが、こうしたサービスを利用してシミュレーションしてみると借り換えのメリットを具体的にイメージできるので皆さんも試してみてはいかがでしょうか。
６、借り換えができるケースとは？
必ずローンの借り換えができるわけではないことを上で述べましたが、ではどんな場合であれば借り換えができるのでしょうか。
この点については各金融機関によって条件が異なるのでなんとも言えませんが、例えば上のシミュレーションサイトを公開しているオリックス銀行では、年齢要件として20歳以上60歳未満、最終返済時に80歳未満であることが必要です。
収入要件としては年収（自営業の場合は所得）が500万円以上あり、返済期間中はこの年収が安定して稼げることが必要です。
勤務要件としては同一の勤務先に（自営業の場合は営業開始から）3年以上勤めていることが必要です。
借入金の額については最低1,000万円以上からの借り入れが必要で、上限は2億円、担保に供する不動産の評価額の範囲内となります。
借り入れの期間については1年以上35年以内となっています。
他にも団体信用生命保険への加入が求められるなどの条件もあり、実際には借り入れを希望する方の属性や状況によって条件が変わることがあります。
オリックス銀行以外の金融機関にも共通して言える一般的な「借り換えが可能になるケース」を見てみますと、上の「３−（４）そもそも借り換えは必ずできるわけではない」で述べたような状況と反対に、物件が優良であることや借り入れする人の属人的な優劣が見られます。
以上を踏まえると、マストではないですが、以下のような条件を満たしていると借り換えしやすくなります。
- 最低でもこれまでローンを滞納したことや差し押さえを受けるような事故が無いこと
- 物件の入居率がよいこと（概ね8割以上の入居率であれば可）
- 金融機関が望む収入額について安定して得ることができること
- 連帯保証人を求められる場合はこれを用意できること
７、借り換えローンを利用できる金融機関の例
次に、借り換えローンではどのような金融機関が対象になりうるのか、まずは金融機関の種別ごとに概観を見てみます。
（１）都市銀行
三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、みずほ銀行など大都市に本店がある銀行です。
地方にも支店を構えますが、全ての市区町村にあるわけではなく、地方では地元に支店がない場合もあります。
都市銀行のローンは金利面で有利なのでもしある場合は利用を検討したいところですが、審査が厳しく優良案件以外は審査に通るのが難しいのが難点です。
（２）地方銀行
地方銀行は地元に必ずある金融機関であり、最も親近感が強い存在です。
多くは借り換えローンを準備しているので、融資を受ける数としては地方銀行が最も多いと思われます。
金利的には都市銀行より若干ひけをとりますが、審査の面では若干ゆるくなる傾向にあります。
物件に不備がなく事業性も問題なければ、あとは常日頃の取引で良い付き合いができていれば好印象を与えられるでしょう。
（３）信用金庫
個人や小規模企業を主な対象にする信用金庫も一部で投資ローンを用意している所があります。
地方銀行と違って守備範囲のエリアが狭いので自分の地元で利用できないこともありますが、普段付き合いがある場合は割と親身に相談に乗ってくれる印象があります。
金利面では他の金融機関よりも高めになりますが、検討できる場合は打診してみても良いかもしれません。
（４）その他の金融機関
信用組合やネット銀行など他にも金融機関がありますが、どこの場合も個別にローン商品の用意があるかどうか、ある場合はその内容を他社と比べてどうなのかといった調査に手間をかける必要があります。
（５）日本政策金融公庫
起業・創業融資では有名な日本政策金融公庫ですが、不動産投資ローンも扱っています。
不動産投資も事業・ビジネスですので、条件が合えば借り入れの対象にすることが可能です。
政府系の金融機関で他の一般銀行などとは少し性格が異なり、営利性が低いため借り入れの条件としては有利な面もありますが、組織としては弱者救済という存在意義を持つため、事業運営の面で何かと不利になりがちな若者や女性、高齢者などが融資を受けやすいとされています。
８、不動産投資ローンの借り換えはどの金融機関が有利？個別金融機関を見てみると
この項では、不動産投資ローンを取り扱う金融機関について、個別に見てみましょう。
（１）メガバンクについて
金利面で有利なのがメガバンクですが、審査は相当ハードルが高く、かなりの優良事案でなければ融資を受けるのは難しいのが現状のようです。
現在の取引行が地銀程度だと相手にもされないという報告もあります。
金利は1％台が期待できますが、相当の大口優良顧客以外はあまり良い印象を受けないようです。
三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行も1％台の金利が期待できますが、りそな銀行は支店によって不動産投資ローンに対する積極性が異なるとの指摘があります。
そこの支店長の思惑で融資に対して消極的であることもあり、その場合は融資の難度が上がるということになります。
（２）金融機関で不動産投資ローンに積極的なところは？
①オリックス銀行
オリックス銀行は不動産投資ローンへの積極性は高いという評価があり、金利面では基本的には3年固定で2.3%〜3.3％、5年固定で2.5%〜3.5％となっています。
最初の相談やシミュレーションはウェブサイトで出来ますが、対面が必要になる不動産投資ローンについて正式に借り換えの手続きを進める場合は、東京・大阪・福岡・名古屋のローンプラザを直接訪れなければなりません。
②イオン住宅ローンサービス
現在は借り換えをメインにした「マンションオーナーズローン」を展開しており、借り換えをおすすめする基準を公開し、以下の3つの基準のうち、1つでもあてはまれば借り換えを検討する価値があるとしています。
- 現在の金利が2.8%以上
- ローン残高が1,000万円以上
- 残り返済期間が10年以上
金利は2%弱と有利なので、まずはウェブサイトでのシミュレーションを試してみることをおすすめします。
（３）日本政策金融公庫という選択肢もある
日本政策金融公庫は金利面では1.25％～1.85％までの間となっており、担保に供する不動産の評価額によって決定されます。
上でも述べましたが、何かと不利になりやすい若者や女性、高齢者などが比較的有利になる傾向があるとされていますが、税金や年金の保険料、電気ガス水道などの料金の未払いがあったりすると途端に印象が悪くなるという性質があります。
政府系、公共系の組織はこのような性格のものが多いので仕方がないとも言えますが、日本政策金融公庫は全国どこの都道府県にもあるので利用の面でもメガバンクや地銀よりは使いやすいかもしれません。
金利を優先する選択方法とする場合はメガバンクが有利ですが、難易度が高いことから信用面などで気にする必要が無いのであれば日本政策金融公庫も有力になりますね。
借り換えローンの融資行探しはその物件の存するエリアを営業区域とする機関を探すのが基本となります。
対象物件がある地域を営業エリアとする金融機関は、財務省のサイトで検索することができますが、地銀でありながら実際は全国の物件を広く融資対象に扱ってくれるという報告がある金融機関もあるので、必要に応じて個別にアプローチして問い合わせてみることも必要です。
９、借り換えの手続きの流れ
不動産投資ローンについては国民全体でみると利用件数がそれほど多くないためか、利用者側にとって便利な一括査定サイトのようなものがありません。
そのためローンの借り換えを検討する場合は一社ごと個別にあたって相談する必要があります。
もし好印象をもらえたら指示される必要書類を用意して審査を申し込みます。
物件自体の状況を示す測量図や登記簿などの公的書類の他、経営上かかっている経費関係を説明する資料など、また借り手としての属性を調査するために個人の確定申告書や保有資産を説明する資料等の準備を指示されます。
これらの書類は最初から準備すると失敗した時に手間が勿体ないので、融資担当部門の担当者との事前相談を口頭で行い、ヒアリングの結果可能性がありそうであれば、それを証明するために各種書類の準備にかかる、というスタンスで良いと思います。
実際に必要になる書類は金融機関によって、また融資規模など個別ケースによって変わってきますが、目安としては以下のようなものが必要になると考えておきましょう。
（１）物件に関する資料
- 登記簿
- 公図やその他の地図、測量図、間取り図
- レントロール（賃貸料金表）
- 運営不動産にかかる費用一覧表（税金関係や電気代などの管理費用をまとめたもの）
- 概要説明書（所在地など対象物件の基本情報をまとめたもの。購入した際に不動産業者から受け取った「重要事項説明書」でも可）
（２）個人の信用に関する資料
- 身分証明書（運転免許証などの写し）
- 経歴書（自分の住所氏名や家族関係、年収、勤務状況、他の借入状況などをまとめたもの）
- 借入金にかかる返済予定表（金融機関からの借入金については窓口で交付してもらえますが、その他のものは自分で作成）
- 資産表（不動産だけでなく、保有する金融機関口座ごとの預金、株や債券などのペーパーアセット、その他の資産などを一覧にしたもの）
- 源泉徴収票及び確定申告書数期分
- 法人の場合は法人にかかる登記簿や決算書など
上記のようなものが求められますので、これに備えて確定申告書を作成提出する場合は「控え」分も作成し、税務署の確認印押印済みの控えの交付依頼を申し出ておきましょう。
無事審査に通り融資が決定したら、借り換えローンの正式契約（金銭消費貸借契約）をかわし、融資が実行されるので、元のローンの提供機関にローンの残額を一括で返済します。
そして元の取引金融機関が設定した抵当権を抹消し、同時に借り換えた新しいローンの提供金融機関に抵当権を設定します。
ローンの審査は１か月程度かかることが多いですが、担当者に必要な期間をあらかじめ聞いておくようにしましょう。
１０、不動産投資ローン借り換えにおける交渉テクニックの注意点とは？
不動産投資ローンの借り換えは単なる手続きではなく、条件交渉であることに留意します。
簡単な交渉テクニックを、その際の注意点にも触れながら紹介していきます。
（１）相手側の利益を考える
交渉とは自分が相手に勝つことを目指すのではなく、相手の利益も考えながらお互いにＷＩＮ－ＷＩＮの関係を目指すことです。
融資の場面で言えば、融資を引き出すことが目的であることはもちろんなのですが、そのためには相手にも利益が無ければいけません。
これを考えることができなければ交渉は決裂して融資の目的も達成できなくなります。
「相手の利益を考える」とは実際に相手に金銭的利益を発生させるということではなく、「相手が何を望むのか（どんな利益が欲しいのか）」「相手は何を嫌がるのか（どんな損失を恐れるのか）」ということを意識しておくということです。
（２）ライバル金融機関の情報を提示する
当初のローン設定金融機関は返済にかかる金利利益が欲しいけれども、ライバルに顧客を持っていかれるのを恐れます。
そこで借り換えをされる場合は態度を硬化させて、今後の付き合いを自粛させて頂くという雰囲気をちらつかせてくることも稀にあるようです。
今後完全に付き合いが無いのであれば良いですが、将来はどう転ぶか分かりません。敢えて喧嘩するような事態は避けたいところです。
まずは当初のローン設定金融機関と交渉し、金利を下げてもらえればそれに越したことはないでしょう。
そこで他の金融機関に能動的に接触して金利情報を聞き出したり、投資仲間やセミナー参加を通じて各行の金利情報を引き出すなどして、当初の融資機関以外の状況を把握するように努めましょう。
すると今の自分のローンの金利が相対的に高いのか低いのかが分かります。
もし他に比べて高いのであれば、「実は〇〇銀行から低利のローンを提案されまして、こちらとしては金利負担が軽くなるのはありがたいのですが、できれば長い付き合いのこちらで引き続きお付き合い願いたいと考えています。金利の方、何とかならないでしょうか？」と揺さぶりをかけてみます。
実際に他行から融資の話がなくても、交渉術の一つとして用いることもできます。
地銀同士では近所のライバル関係となる他の地銀への顧客の流出を恐れるので、同エリアの地銀の名前を出すとかなり強いプレッシャーとなります。
（３）他金融機関の情報収集は、金利を知りたいというスタンスが良い
情報収集に際して能動的に他の金融機関を訪れる際には、いきなり詳しい融資の相談をするのではなく、まずは金利の情報を知りたいというスタンスでいくのがベターです。
一通り融資対象となる金融機関の情報を引き出したら、目当ての金融機関に「借り換えを検討しているのだが、他に比べて少し金利が高いので、少し下げてもらうことはできないか」と聞いてみます。
新たな借り換え先候補の金融機関は自方に顧客を引っ張り込める利益が欲しいわけですから、可能な範囲で金利引き下げを検討してくれるかもしれません。
似たようなものに、車の車検の際に複数の会社から見積もりを取って、「相見積り」案件として他社に持っていき、ライバルの存在下でどのような条件を出してくるのかという交渉をする方がいますがこれに近いかもしれませんね。
嫌味にならない程度に、担当者の心情にも配慮しながらしなやかに交渉・折衝していく姿勢が必要です。
またこれまで付き合いの無い金融機関は不良顧客（不良案件）を抱えてしまうことを恐れます。
（４）セミナーや勉強会でも情報収集も効果的
もし、セミナーや勉強会で知り合った大家仲間にその金融機関の顧客がいれば、その人からの紹介を受けることで金融機関側の不安を低減することができるので効果的です。
有料無料色々なセミナーや勉強会がありますが、銀行などの金融機関が主催で行うセミナーもあります。
こういったものはその銀行の融資部門とのつながりも持てるのでプラスに働くことが期待できます。
そして融資をする側に立って考えると、利益の回収の確実性を最重要視するのはお分かりでしょう。
確実性を高くしたい人には不確実性をにおわす言葉を使ってしまうと印象が悪くなってしまうので避けるべきとされています。
例えば「投資」「不動産投資」などのワードは面談や交渉の際には使わない方が良いとされています。
あなたも怪しげな投資話をされると警戒すると思いますが、銀行の担当者も大切な預金を不確実性の高い投資に使うことは絶対にできないのです。
確実性のある事業への融資でなければそもそもの交渉の入り口が見えなくなってしまうので、借り手としてもこの視点を忘れずにいるようにしましょう。
自分が手掛けるビジネスは投資ではなく「不動産の賃貸経営」なのだということを頭に置いて、あくまで事業経営に対する融資の交渉をしているということを意識しておきましょうね。
まとめ
今回は不動産投資ローンの借り換えについて説明してきましたがいかがでしたでしょうか？
不動産投資ローンの借り換えは難度が高く必ず成功するとは限りませんが、うまくすれば数百万円単位の金銭的な恩恵を得られることもあります。
金利情報やその金融機関の融資に対する姿勢、考え方などが表に出にくいこと、ある程度の交渉力が求められること、準備書面など手続き面で手間が多いことなどから実行には行動力が必要ですが、必要な場面で行動に移せるよう、日頃から勉強会やセミナーで情報を集め、情報源となるネットワークの構築に努めるようにしましょう。
この記事が不動産投資ローン借り換え成功にあたり参考になれば幸いです。
また、「MOGE CHECK PLAZA」も是非利用してみてください！
