不動産投資ローンは数十年かけて返済をすることになるので、その間にトラブルが起きたり空室リスクなどが顕在化してローン負担が重くなり、生活を圧迫するような事態になることなどがあります。
そのような時は新たな借り入れを検討したり、他に収益をあげられるビジネスを立ち上げる、生活費を切り詰めるなどしてローンを返していければ良いですが、なかなか難しいこともあるでしょう。
今回はそのような場合に検討したい不動産投資ローンの借り換えや交渉術について説明していきます。
目次
・不動産投資ローンにおける借り換え3つのメリットは？
まず、不動産投資ローンの借り換えのメリットを紹介していきましょう。
（1）信用力の向上
どのような金融機関とお付き合いしているのかということはその人の信用力を見定める手段にもなります。
当初のローン提供金融機関よりも大手の金融機関に乗り換えることができれば、その人の信用力も上がります。
その信用力は新たな物件の確保の際などに他者との競合に勝つための武器になります。
（2）大口の場合は個別の金利交渉でさらに大きなメリットが
ローンの借り換えは元々のローン提供金融機関以外の金融機関から直接打診されることもあります。
富裕層や不動産オーナーの情報はしっかり調査しているので、自行と取引してくれとお願いされることもあるのです。
特に金額が大口の場合は相手にとっても利益があるのである程度の交渉には乗ってくれることが多く、交渉により金利を下げることでさらに大きなメリットを享受することができます。
（3）金利低下による収益拡大が可能
金利を下げた他社のローンに借り換えを行って金利が下がることにより、利回りが向上し収益が拡大します。
金利が下がることにより、うまくすれば最終的に数十万円～数百万円の資金の余裕が生まれます。
この資金を生活費や他の借入の返済に回すこともできますが、その心配がないならば不動産ビジネスに再投資して規模を拡大し、収益を増やすこともできます。
さらに新たな投資物件の購入の可能性も上がり、レバレッジを効かせたビジネスチャンスを生むこともできるでしょう。
・不動産投資ローンにおける借り換えのデメリット
ローンの借り換えは上手くすれば有利になりますが、デメリットもあるのでよく理解しておく必要があります。
（1）「一括繰り上げ返済手数料」などの諸費用がかかる
当初の契約を破棄して弁済をされると、金融機関側としては金利などの利益を失うことですからタダでというわけには行きません。
まずは「一括繰り上げ返済手数料」というものがかかります。
手数料額は金融機関によって、またローン商品によって、場合によっては個別交渉による条件によっても異なります。
また、実務費として抵当権の抹消費用、印紙税などがかかり、借り換え先の新たなローンの設定にも一定の手数料がかかります。
これら諸費用がどのくらいかかるのかをシミュレーションしておきましょう。
（2）毎月の返済額が増えることもある
低金利のローンに乗り換えることができればトータルでの返済額の負担は減ります。
ただし、ローンの設定期間の決め方によっては、融資期間が短くなってしまうこともあります。その結果、毎月の返済金額が増えてしまうこともあるのです。
毎月出ていくお金と入ってくるお金のバランスが崩れると生活や事業に支障が出ることもありますから新たな取引先が用意するローンについてよくシミュレーションする必要があるでしょう。
（3）変動金利のリスク
変動金利は将来の見通しができる場合は良いのですが、昨今の社会事情を見ると不透明さが増し、将来の長期間に渡って金利の上昇局面が続くか、それとも逆になるかはなかなか断言できません。
もし近い将来、あるいは借り換え先の新たなローンを返済中に金利が上がってしまったら返済の負担が増すことになります。
数十年にわたる将来の金利変動は社会全体の時世に左右されるため事前に予期するのは難しく、この点でリスクを持つことを理解しなければなりません。
・借り換えすべきかをチェックするには？
（1）計算式にて算出する
一般的に不動産投資ローンの借り換えが有利に働く目安とされているのが、
- 借り換えローンとの金利差が1％以上あること
- ローンの残額が500万円以上あること
- 返済期間が10年以上であること
の3つに当てはまることとされています。
もし上記に当てはまるようなら、さらに以下の手順でどれだけのメリットが発生するか計算してみましょう。
借り換えで得られる金銭的メリットは以下の計算式で概算を算出できます。
乗り換えで得られる金額＝（現在のローンの残額×金利差×残りの借入期間）/2
もしあなたの現在のローンの残高が5,000万円、借り換えローンとの金利差が1％、現在の借入期間の残りが10年だった場合、
（5,000万円×1％×10年）/2＝250万円
が浮くことになります。
また借り換えを実行するには下記で述べる諸費用がかかります。
実際の額は個別事案で詳細に検討する必要がありますが、概算額計算方法としてローン残高の1％を目安として考える方法があります。
つまり残高が5,000万円の場合は50万円ということです。
先ほど計算した乗り換えによって得られる金額から概算諸費用額を引いて、残りの200万円が実質得られる金銭的にメリットの期待額ということです。
（2）プロに相談する
プロに相談して的確なアドバイスをもらうことは確実な方法でしょう。
1）MOGE CHECK
無料診断でいくらオトクになるかをすぐに出してくれるモゲチェック（簡単診断ツール）もあります。
２）センチュリオン
センチュリオンは、メガバンクから全国各地の第2地銀に至るまで 全30行を超える金融機関と業務提携をしています。
投資家の担保力を証明するためのブランディングに強みがあり、 投資家の方がご自身で融資打診をされる場合よりも、センチュリオンさんを経由して紹介された人は融資がおりやすく、そして低金利でのローンを組めるようなので、このようなものもチェックしてみても良いでしょう。
・交渉テクニックと注意点は？
不動産投資ローンの借り換えは単なる手続きではなく、条件交渉が大事です。
融資の場面で言えば、融資を引き出すことが目的であることはもちろんなのですが、そのためには相手にも利益が無ければいけません。
当初のローン設定金融機関は返済にかかる金利利益が欲しいけれども、ライバルに顧客を持っていかれるのを恐れます。
そこで借り換えをされる場合は態度を硬化させて、今後の付き合いを自粛させて頂くという雰囲気をちらつかせてくることも稀にあるようです。
今後完全に付き合いが無いのであれば良いですが将来はどう転ぶか分かりませんので、まずは当初のローン設定金融機関と交渉し、金利を下げてもらえればそれに越したことはないでしょう。
そこで他の金融機関に接触して金利情報を聞き出したり、投資仲間やセミナー参加を通じて各行の金利情報を引き出すなどして、当初の融資機関以外の状況を把握するように努めましょう。
今の自分のローンの金利が相対的に高いのか低いのかを調査し、他に比べて高いのであれば、まず
「実は〇〇銀行から低利のローンを提案されました。こちらとしては金利負担が軽くなるのはありがたいのですが、できれば長い付き合いのこちらで引き続きお付き合い願いたいと考えています。金利の方、何とかならないでしょうか？」
と揺さぶりをかけてみます。
地銀同士では近所のライバル関係となる他の地銀への顧客の流出を恐れるので、同エリアの地銀の名前を出すとかなり強いプレッシャーとなります。
情報収集に際して能動的に他の金融機関を訪れる際には、いきなり詳しい融資の相談をするのではなく、まずは金利の情報を知りたいというスタンスでいくのが良いでしょう。
融資対象となる金融機関の情報を引き出したら、目当ての金融機関に「借り換えを検討しているのだが、他に比べて少し金利が高いので、少し下げてもらうことはできないか」と聞いてみましょう。
新たな借り換え先候補の金融機関は自方に顧客を引っ張り込める利益が欲しいわけですから、可能な範囲で金利引き下げを検討してくれるかもしれません。
自分が手掛けるビジネスは投資ではなく不動産の賃貸経営なのだということを頭に置いて、あくまで事業経営に対する融資の交渉をしているということを意識しておきましょう。
・難易度が高いが挑戦してみる価値はある
不動産投資ローンの借り換えは難度が高く必ず成功するとは限りませんが、うまくすれば数百万円単位の金銭的な恩恵を得られることもあります。
金利情報やその金融機関の融資に対する姿勢、考え方などが表に出にくいこと、ある程度の交渉力が求められること、準備書面など手続き面で手間が多いことなどから実行には行動力が必要です。
必要な場面で行動に移せるよう、日頃から勉強会やセミナーで情報を集め、情報源となるネットワークの構築に努めるようにしましょう。
