不動産投資において最も重要な指標の1つである「ROI」。
この投資収益率を正しく知ることで、効率的な物件選びや不動産管理を行うことができます。
そこで本記事では、不動産投資におけるROIのメリット・注意点、投資コストの回収年数が分かる重要指標「CCR」、ROIとCCRから見える借入のレバレッジ効果、実践的な利回り計算方法など、不動産投資の教科書がわかりやすく解説します。
ROIを正しく理解し、コスパのよい不動産投資を行いましょう。
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本記事が、あなたの不動産投資を成功へ導く一助となれば幸いです。
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ROIは、投資した資金がどれだけ利益を生み出すかを示す指標です。計算式「ROI(％) ＝ 「年間の手取り収益」 ÷ 「投資資金」 × 100」
１、不動産投資におけるROIとは
（１）不動産投資におけるROI(投資収益率)とは
ROIとは、Return On Investment「投資収益率・投資利益率・投下資本利益率」の略称です。
「ロイ」または「アール・オー・アイ」と読みます。
ROIは、投資した資金がどれだけ利益を生み出すかを示す指標で、下式で計算されます。
- ROI(％) ＝ 「年間の手取り収益」 ÷ 「投資資金」 × 100
基本的に、ROIが高いほど、コストパフォーマンスの高い投資であると判断できます。
（２）不動産投資におけるROIの計算方法
不動産投資におけるROIは、下式で計算されます。
- ROI(％) ＝ 年間の手取り収益 ÷ 物件購入費 × 100
年間の手取り収益は、「年間の家賃収入」から、「年間の諸経費・借入返済費」を差し引いたものです。
「不動産投資における年間キャッシュフロー」と表現される場合もあります。
また、具体的な諸経費は、
- 維持管理費
- 修繕積立金
- 税金
などがあります。
（３）「表面利回り・実質利回り」とは、どう違う？
不動産投資の収益性を示すメジャーな指標に、表面利回り・実質利回りがあります。
表面利回り・実質利回りは、下式で計算されます。
- 表面利回り(％) ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件購入費 × 100
- 実質利回り(％) ＝ 年間の家賃収入 - 諸経費 ÷ 物件購入費 × 100
諸経費を考慮した表面利回りが、実質利回りとなります。
さらに借入返済費を考慮した実質利回りが、ROIです。
同じ表面利回り・実質利回りの物件であっても、返済期間・借入金利が異なると、ROIの値は異なります。
２、ROIの不動産投資への活用
（１）ROIの不動産投資でのメリット
前項からわかるように、ROIは、より現実に即した費用を計算に入れるので、リアルな収益性を示します。
- 借入(ローン)返済費
- 物件購入費
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
また、ROIを利用した下式により、物件購入費を不動産収益で回収するまでの年数がわかります。
- 物件購入費を不動産収益で回収するまでの年数 ＝ 100 ÷ ROI(％)
（２）ROIの不動産投資での注意点
精度の高い収益性を示すROIですが、「現実では状況に応じて変動する値」を、変動しないものとして計算しています。
具体的な「現実では状況に応じて変動する値」は、
- 家賃
- 空室率
- 変動金利
などです。
ROIは、あくまで検討時点における数値なので、相場や景気によって変化します。
また、ROIの値は、借入が多いほど下がりますが、これは必ずしも投資効率が悪いという訳ではありません。
次章で解説する「CCR」という指標を知ることで、借入によってレバレッジを効かせ、投資効率を高められる理由がわかります。
３、ROIと並ぶ重要指標｜CCRとは
本章では、ROIと並ぶ重要指標である「CCR」について解説します。
（１）CCR(自己資金収益率)とは？
CCRとは、Cash on Cash Return「自己資金収益率・自己資金配当率」の略称です。
CCRは、投資した自己資金が、どれだけ利益を生み出したかを示す指標で、下式で計算されます。
- CCR(％) ＝ 年間の手取り収益 ÷ 自己資金 × 100
ここでの自己資金とは、投資に使ったお金(投資コスト)から、借入ローンなどの他人資本を差し引いたものです。つまり、返済義務のない投資資金です。
借入をしていなければ、CCRとROIは同じ値になります。
（２）不動産投資におけるCCRの計算方法
不動産投資におけるCCRは、下式で計算されます。
- CCR(％) ＝ 年間の手取り収益 ÷ 物件購入費 - 借入金 × 100
年間の手取り収益は、「年間の家賃収入」から、「年間の諸経費・借入返済費」を差し引いたものです。
また、CCRを利用した下式により、不動産投資で実質的な利益を得るまでにかかる年数がわかります。
- 不動産投資で実質的な利益を得るまでにかかる年数 ＝ 100 ÷ CCR(％)
- 言い換えれば、不動産投資コストの回収にかかる年数が分かるのです。
４、ROI・CCRによって、借入によるレバレッジ効果を計算できる
レバレッジとは、「テコ」を意味する言葉です。FXなどを利用したことがある人は、耳にしたことがあるかもしれません。
不動産投資におけるレバレッジとは、借入を利用することで、少ない自己資産でも大きな投資収益を上げる仕組み、及びその倍率を指します。
借入によるレバレッジの倍率は、下の式で計算でき、「借入によって収益効率が何倍になるのか」がわかります。
- 借入によるレバレッジ ＝ 自己資金のみを利用した時のCCR（％） ÷ 借入を利用した時のCCR（％）
では実際に、下図の物件と借入内容で、各パターンにおけるROI・CCRを計算し、借入によるレバレッジ効果を見てみましょう。
パターン1：自己資金だけ利用
パターン2：借入を利用
（１）パターン１：自己資金だけ利用 ROI：400万円(5,000万円×10%－100万円)÷ 5,000万円 × 100＝8% |
| CCR：400万円(5,000万円×10%－100万円)÷ 5,000万円 × 100＝8% |
不動産投資で実質的な利益を得るまでにかかる年数：100 ÷ 8% = 12.5年 |
上記の計算から、借入を利用しない自己資金のみの場合には、ROIとCCRの値は等しくなり、レバレッジ効果はありません。
（２）パターン２：借入を利用
ROI：250万円(5,000万円×10%－100万円－150万円)÷ 5,000万円 × 100＝5% |
CCR：250万円(5,000万円×10%－100万円－150万円)÷ 500万円 × 100＝50% |
| 不動産投資で実質的な利益を得るまでにかかる年数：100 ÷ 50% = 2年 |
上記の計算から、今回の設定で借入を利用する場合には、50% ÷ 8% = 6.25倍のレバレッジが掛かることがわかります。
借入によりROIは3％下がりましたが、不動産投資で実質的な収益を得るまでの年数は、6.25倍短縮されるのです。
ただし、レバレッジはリスクと表裏一体。
高いレバレッジを掛けるということは、それだけ借入の返済リスクを抱えることになるので、運用は計画的に行いましょう。
５、実践編：不動産投資におけるROI・CCRの計算
本章では、より実践的な
- 表面利回り
- 実質利回り
- ROI
- CCR
- 自己資金を回収できる年数
を計算できるよう、
- 一棟アパート
- 区分マンション
での想定問題を用意いたしました。
今回の内容理解や、実際にご検討中の物件のROI・CCRをシミュレートする際にご活用ください。
（１）一棟アパート編
一棟アパートの条件は、以下になります。
| 項目 | 値 |
| 物件購入費用 | 4,000万円 |
| 自己資金 | 400万円 |
| ローン借入額 | 3,600万円 |
| ローン金利 | 2.5% |
| ローン返済期間 | 20年 |
| 年間の家賃収入 | 360万円(6戸×家賃5万円) |
| 想定する空席率 | 15％ |
| 年間の諸費用 | 年間の家賃収入の20％ |
解答は以下の通りです。
表面利回り
：360万円 ÷ 4,000万円 × 100 ＝ 9%
空室率を考慮した年間の家賃収入
：6戸 × 5万円 × 12ヶ月 × 85% ＝ 306万円
年間の諸費用
：6戸 × 5万円 × 12ヶ月 × 20% ＝ 72万円
実質利回り
：(306万円 – 72万円) ÷ 4,000万円 × 100 ＝ 5.85%
年間の借入返済額
：3,600万円 × 102.5％ ÷ 20年 ＝ 184万5,000円
年間のキャッシュフロー
：306万円 – 72万円 – 184万5,000円 ＝ 49万5,000円
ROI
：49万5,000円 ÷ 4,000万円 × 100 = 1.2375%
CCR
：49万5,000円 ÷ 400万円 × 100 ＝ 12.375%
自己資産を回収できる年数
：1 ÷ 12.375% = 8.08年
（２）区分マンション編
一棟アパートとの違いは、戸数が1戸であることです。
つまり、実際の空室率は「0％」もしくは「100%」になります。
今回は、計算の問題なので、特別に「10%」とします。
| 項目 | 値 |
| 物件購入費用 | 2,000万円 |
| 自己資金 | 200万円 |
| ローン借入額 | 1,800万円 |
| ローン金利 | 2.5% |
| ローン返済期間 | 30年 |
| 年間の家賃収入 | 180万円(1戸×家賃15万円) |
| 想定する空席率 | 10％ |
| 年間の諸費用 | 年間の家賃収入の20％ |
表面利回り
：180万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 9%
空室率を考慮した年間の家賃収入
：1戸 × 15万円 × 12ヶ月 × 90% ＝ 162万円
年間の諸経費
：1戸 × 15万円 × 12ヶ月 × 20% ＝ 36万円
実質利回り
：(162万円 – 36万円)÷ 2,000万円 × 100 ＝ 6.3%
年間の借入返済額
：1,800万円 × 102.5％ ÷ 30年 ＝ 61万5,000円
年間のキャッシュフロー
：162万円 – 36万円 – 61万5,000円 ＝ 64万5,000円
ROI
：64万5,000円 ÷ 2,000万円 × 100 = 3.225%
CCR
：64万5,000円 ÷ 200万円 × 100 ＝ 32.25%
自己資産を回収できる年数
：1 ÷ 32.25% = 3.1007年
まとめ
今回は「ROI:不動産投資における活用」について解説いたしました。
不動産投資から効率的に収益を得るためには、ROI・CCRに注目することが非常に重要です。
ローンを利用するからといって収入が少なくなる訳ではなく、レバレッジ効果を上手く活用することで、自己資金が少なくても、効率的な不動産投資が可能になります。
ただし、借入にはリスクが伴いますので、検討する際には、専門家へと相談することがお勧めです。
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