• 不動産投資
  • 2023/5/25 (更新日:)

不動産投資における最重要指標ROI!賢く活用する5つのポイント

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ROIとは?

不動産投資において最も重要な指標の1つである「ROI」。

この投資収益率を正しく知ることで、効率的な物件選びや不動産管理を行うことができます。

そこで本記事では、不動産投資におけるROIのメリット・注意点、投資コストの回収年数が分かる重要指標「CCR」、ROIとCCRから見える借入のレバレッジ効果、実践的な利回り計算方法など、不動産投資の教科書がわかりやすく解説します。

ROIを正しく理解し、コスパのよい不動産投資を行いましょう。

最後には、「無料でプロから有料級の不動産投資アドバイスを受ける方法」について載せております。

本記事が、あなたの不動産投資を成功へ導く一助となれば幸いです。








初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


ROIは、投資した資金がどれだけ利益を生み出すかを示す指標です。計算式「ROI(%) = 「年間の手取り収益」 ÷ 「投資資金」 × 100」

1、不動産投資におけるROIとは

不動産投資におけるROIとは

(1)不動産投資におけるROI(投資収益率)とは

ROIとは、Return On Investment「投資収益率・投資利益率・投下資本利益率」の略称です。
「ロイ」または「アール・オー・アイ」と読みます。

ROIは、投資した資金がどれだけ利益を生み出すかを示す指標で、下式で計算されます。

ROI(%) = 「年間の手取り収益」 ÷ 「投資資金」 × 100

基本的に、ROIが高いほど、コストパフォーマンスの高い投資であると判断できます。

(2)不動産投資におけるROIの計算方法

不動産投資におけるROIは、下式で計算されます。

ROI(%) = 年間の手取り収益 ÷ 物件購入費 × 100

年間の手取り収益は、「年間の家賃収入」から、「年間の諸経費・借入返済費」を差し引いたものです。

「不動産投資における年間キャッシュフロー」と表現される場合もあります。

また、具体的な諸経費は、

  • 維持管理費
  • 修繕積立金
  • 税金

などがあります。

(3)「表面利回り・実質利回り」とは、どう違う?

不動産投資の収益性を示すメジャーな指標に、表面利回り・実質利回りがあります。

表面利回り・実質利回りは、下式で計算されます。

表面利回り(%) = 年間の家賃収入 ÷ 物件購入費 × 100
実質利回り(%) = 年間の家賃収入 - 諸経費 ÷ 物件購入費 × 100

諸経費を考慮した表面利回りが、実質利回りとなります。

さらに借入返済費を考慮した実質利回りが、ROIです。

同じ表面利回り・実質利回りの物件であっても、返済期間・借入金利が異なると、ROIの値は異なります。

2、ROIの不動産投資への活用

ROIの不動産投資への活用

 

(1)ROIの不動産投資でのメリット

前項からわかるように、ROIは、より現実に即した費用を計算に入れるので、リアルな収益性を示します。

  • 借入(ローン)返済費
  • 物件購入費
  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税

また、ROIを利用した下式により、物件購入費を不動産収益で回収するまでの年数がわかります。

物件購入費を不動産収益で回収するまでの年数 = 100 ÷ ROI(%)

(2)ROIの不動産投資での注意点

精度の高い収益性を示すROIですが、「現実では状況に応じて変動する値」を、変動しないものとして計算しています。

具体的な「現実では状況に応じて変動する値」は、

  • 家賃
  • 空室率
  • 変動金利

などです。

ROIは、あくまで検討時点における数値なので、相場や景気によって変化します。

また、ROIの値は、借入が多いほど下がりますが、これは必ずしも投資効率が悪いという訳ではありません。

次章で解説する「CCR」という指標を知ることで、借入によってレバレッジを効かせ、投資効率を高められる理由がわかります。

3、ROIと並ぶ重要指標|CCRとは

ROIと並ぶ重要指標|CCRとは

本章では、ROIと並ぶ重要指標である「CCR」について解説します。

(1)CCR(自己資金収益率)とは?

CCRとは、Cash on Cash Return自己資金収益率・自己資金配当率」の略称です。

CCRは、投資した自己資金が、どれだけ利益を生み出したかを示す指標で、下式で計算されます。

CCR(%) = 年間の手取り収益 ÷ 自己資金 × 100

ここでの自己資金とは、投資に使ったお金(投資コスト)から、借入ローンなどの他人資本を差し引いたものです。つまり、返済義務のない投資資金です。

借入をしていなければ、CCRとROIは同じ値になります。

(2)不動産投資におけるCCRの計算方法

不動産投資におけるCCRは、下式で計算されます。

CCR(%) = 年間の手取り収益 ÷ 物件購入費 - 借入金 × 100

年間の手取り収益は、「年間の家賃収入」から、「年間の諸経費・借入返済費」を差し引いたものです。

また、CCRを利用した下式により、不動産投資で実質的な利益を得るまでにかかる年数がわかります。

不動産投資で実質的な利益を得るまでにかかる年数 = 100 ÷ CCR(%)
言い換えれば、不動産投資コストの回収にかかる年数が分かるのです。

 

4、ROI・CCRによって、借入によるレバレッジ効果を計算できる

ROI・CCRによって、借入によるレバレッジ効果を計算できる

レバレッジとは、「テコ」を意味する言葉です。FXなどを利用したことがある人は、耳にしたことがあるかもしれません。

不動産投資におけるレバレッジとは、借入を利用することで、少ない自己資産でも大きな投資収益を上げる仕組み、及びその倍率を指します。

借入によるレバレッジの倍率は、下の式で計算でき、「借入によって収益効率が何倍になるのか」がわかります。

借入によるレバレッジ = 自己資金のみを利用した時のCCR(%) ÷ 借入を利用した時のCCR(%)

は実際に、下図の物件と借入内容で、各パターンにおけるROI・CCRを計算し、借入によるレバレッジ効果を見てみましょう。

パターン1:自己資金だけ利用

パターン2:借入を利用

(1)パターン1:自己資金だけ利用

ROI:400万円(5,000万円×10%-100万円)÷ 5,000万円 × 100=8%

CCR:400万円(5,000万円×10%-100万円)÷ 5,000万円 × 100=8%

不動産投資で実質的な利益を得るまでにかかる年数:100 ÷ 8% = 12.5年

上記の計算から、借入を利用しない自己資金のみの場合には、ROIとCCRの値は等しくなり、レバレッジ効果はありません。

(2)パターン2:借入を利用

ROI:250万円(5,000万円×10%-100万円-150万円)÷ 5,000万円 × 100=5%

CCR:250万円(5,000万円×10%-100万円-150万円)÷ 500万円 × 100=50%

不動産投資で実質的な利益を得るまでにかかる年数:100 ÷ 50% = 2年

上記の計算から、今回の設定で借入を利用する場合には、50% ÷ 8% = 6.25倍のレバレッジが掛かることがわかります。

借入によりROIは3%下がりましたが、不動産投資で実質的な収益を得るまでの年数は、6.25倍短縮されるのです。

 

ただし、レバレッジはリスクと表裏一体。

高いレバレッジを掛けるということは、それだけ借入の返済リスクを抱えることになるので、運用は計画的に行いましょう。

5、実践編:不動産投資におけるROI・CCRの計算

不動産投資におけるROI・CCRの計算

本章では、より実践的な

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • ROI
  • CCR
  • 自己資金を回収できる年数

を計算できるよう、

  • 一棟アパート
  • 区分マンション

での想定問題を用意いたしました。

今回の内容理解や、実際にご検討中の物件のROI・CCRをシミュレートする際にご活用ください。

 

(1)一棟アパート編

一棟アパートの条件は、以下になります。

項目
物件購入費用4,000万円
自己資金400万円
ローン借入額3,600万円
ローン金利2.5%
ローン返済期間20年
年間の家賃収入360万円(6戸×家賃5万円)
想定する空席率15%
年間の諸費用年間の家賃収入の20%

解答は以下の通りです。

表面利回り
:360万円 ÷ 4,000万円 × 100 = 9%

空室率を考慮した年間の家賃収入
:6戸 × 5万円 × 12ヶ月 × 85% = 306万円
年間の諸費用
:6戸 × 5万円 × 12ヶ月 × 20% = 72万円
実質利回り
(306万円 – 72万円) ÷ 4,000万円 × 100 = 5.85%

年間の借入返済額
:3,600万円 × 102.5% ÷ 20年 = 184万5,000円
年間のキャッシュフロー
:306万円 – 72万円 – 184万5,000円 = 49万5,000円

ROI
:49万5,000円 ÷ 4,000万円 × 100 = 1.2375%

CCR
:49万5,000円 ÷ 400万円 × 100 = 12.375%
自己資産を回収できる年数
1 ÷ 12.375% = 8.08年

 

(2)区分マンション編

一棟アパートとの違いは、戸数が1戸であることです。

つまり、実際の空室率は「0%」もしくは「100%」になります。

 

今回は、計算の問題なので、特別に「10%」とします。

項目
物件購入費用2,000万円
自己資金200万円
ローン借入額1,800万円
ローン金利2.5%
ローン返済期間30年
年間の家賃収入180万円(1戸×家賃15万円)
想定する空席率10%
年間の諸費用年間の家賃収入の20%

表面利回り
:180万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 9%

空室率を考慮した年間の家賃収入
:1戸 × 15万円 × 12ヶ月 × 90% = 162万円
年間の諸経費
:1戸 × 15万円 × 12ヶ月 × 20% = 36万円
実質利回り
:(162万円 – 36万円)÷ 2,000万円 × 100 = 6.3%

年間の借入返済額
:1,800万円 × 102.5% ÷ 30年 = 61万5,000円
年間のキャッシュフロー
:162万円 – 36万円 – 61万5,000円 = 64万5,000円

ROI
:64万5,000円 ÷ 2,000万円 × 100 = 3.225%

CCR
:64万5,000円 ÷ 200万円 × 100 = 32.25%
自己資産を回収できる年数
:1 ÷ 32.25% = 3.1007年

 

まとめ

今回は「ROI:不動産投資における活用」について解説いたしました。

不動産投資から効率的に収益を得るためには、ROI・CCRに注目することが非常に重要です。

ローンを利用するからといって収入が少なくなる訳ではなく、レバレッジ効果を上手く活用することで、自己資金が少なくても、効率的な不動産投資が可能になります。

ただし、借入にはリスクが伴いますので、検討する際には、専門家へと相談することがお勧めです。

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