• 不動産売却, 土地売却
  • 2021/2/24 (更新日:)

土地売却は誰に相談したら良い? ケース別の相談先を解説

土地の売却は税金だけでなく、登記などの公的な書類も関係してくるので多くの手続きが必要です。しかも、それぞれの手続きごとに専門的な知識が必要とされるため、特別な資格を持ったプロに依頼することを検討している人もいるでしょう。

しかし、そうした専門家のうち、誰にアドバイスを受けたらいいか分からなくて悩んでいる人もいるのではないでしょうか。そこで、この記事では土地売却における悩みをケース別に分け、それぞれの相談先を紹介していきます。

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1.総合的には「不動産会社」

土地売却の相談先と聞いて多くの人が真っ先にイメージするのは不動産会社ではないでしょうか。たしかに、不動産会社は土地や建物などを取引するために多くの人が利用する会社なので、その考えは間違いではありません。不動産会社なら土地に関するさまざまなデータを持っているため、「自分が置かれている状況」や「土地をどうしたいか」を整理するために相談するとよいでしょう。

ただし、1つ注意しておきたいのは、不動産会社は土地売買のプロではあるものの税金や登記変更、法律のプロではないということです。不動産会社が主に扱うのは不動産売買契約そのものであって、税金や登記変更などそれに付随する業務は別の専門家に任せることになります。そのため、相談内容によっては弁護士や税理士などに別途相談しなければいけないケースがあることは理解しておきましょう。

なお、利用する不動産会社は「宅地建物取引業者」として登録してある会社です。宅地建物取引業者かどうかの確認は、事務所に免許証番号などが書かれた標識が掲載されているかどうかで判断できます。また、国土交通省の「宅地建物取引業者検索」というサイトで確認することも可能です。

2.財産分与や遺産分割は「弁護士」

土地売却の理由は人それぞれですが、離婚による財産分与や相続における遺産分割などが関係しているときは弁護士に相談するのが一般的です。なぜなら、財産分与や相続はトラブルになるケースも多く、法律上の判断が求められることがあるからです。可能であれば離婚や相続などが発生した最初の段階から弁護士に入ってもらうと、比較的スムーズな話し合いができるでしょう。

トラブルが発生してから弁護士に入ってもらうこともできますが、解決までに余計な時間がかかる可能性は高くなります。特に相続については相続放棄や限定承認は3ヶ月、相続税の申告は10ヶ月というタイムリミットがあるので、早めに相談するほうが安心です。

もともと懇意にしている弁護士がおらず、相談することに心理的な抵抗が強い人は、各都道府県の弁護士会が行っている法律相談会を利用するとよいでしょう。多くの場合無料で相談に乗ってくれるので、気軽に利用できます。

3.税金に関することは「税理士」

土地売却にあたっては多額のお金が動くことがあります。なかでも、気を付けなくてはいけないのが土地を売却したことで発生する可能性のある譲渡所得税です。また、譲渡所得が発生することで翌年の所得税や住民税の納付額が増える恐れもあります。ただし、土地の売買においてはさまざまな控除や特例などが用意されています。上手に使えばかなりの金額を節税することも可能ですが、そうした控除や特例の利用には一定の要件があり、複雑な計算式が組まれているものも少なくありません。

税金に関する知識がおぼつかない素人が計算すると申告ミスをしてしまうばかりか、税務署に悪質だと判断されると追徴課税の対象になることも考えられます。そのようなリスクを避けるためにも、土地売却のときは税理士に相談することが重要です。税理士も弁護士と同様に、無料相談を各都道府県の税理士会が行っている場合があるので、最初はそれを利用してみるとよいでしょう。

4.借金返済に関することは「法テラス」

借金が関係して土地売却を検討しているなら、法テラスに相談するのも選択肢のひとつです。法テラスとは、簡単にいうと「国が設立した民間の法的トラブルを解決するための総合案内所」です。法テラスに相談すると、相談内容に応じて司法書士や弁護士、消費者団体の関係機関が無料で相談に乗ってくれます。

借金に関する問題はさまざまな法律が関係してくるため、素人ではどこに相談するか迷うケースも多いです。しかし、誰に相談するかは法テラス側が判断してくれるので、利用者が悩む必要はありません。法テラスが相談者の事情を聞いたうえで交通整理し、適切な専門家まで案内してくれるイメージです。

たとえば、借金返済のために土地を売却しなければいけないという事例であっても、本当にその必要があるかどうかを客観的に判断してくれます。相談料はもちろん無料なので悩んでいる場合は積極的に相談してみましょう。

5.登記変更や権利関係は「司法書士」

土地売却にあたっては登記の移転が必要になります。登記とは、その土地の持ち主が誰であるかを示す公的な書類で、法務局が管理しています。不動産売買が行われた際に登記が書き換えられていないと、取引の当事者とはまったく関係ない悪意を持った第三者が所有権を後から主張したときにトラブルになることがあります。そのため、土地取引においては登記の変更は必須です。

登記の変更は司法書士が専門家となりますが、独占業務ではありません。つまり、個人が手続きをすることも可能です。ただし、登記の書き換えはその土地の所有権に大きく影響することなので、万が一手続き上のミスや漏れがあっては大変です。また、書き換えにはそれなりの労力がかかることから、手間とコストを考えると司法書士に依頼したほうが無難だといえます。

6.境界の相談は「土地家屋調査士」

土地の売買においてトラブルになりやすいのが、隣地との境界線です。区画整理が行われていて明確な線引きができていればいいのですが、実際に取引されるのはそうした土地ばかりではありません。特に先祖代々相続してきたような土地は、お互いに境界線があいまいになっているケースが多く、トラブルが起こりがちです。また、そのようなトラブルがない場合でも、そもそも一般的な売買では公道との境界線を確定しておかないと、買主が納得してくれないケースが多いでしょう。

そうした問題を解決するために頼りになるのが土地家屋調査士です。土地家屋調査士は測量のプロであり、正確な測量図を作成してくれます。そのため、隣地との境界線の確定だけでなく、文筆して土地を売却したいときにも頼りになります。

7.まず第1歩は不動産会社に相談を

(1)不動産会社は土地売却の「窓口」

土地売却において税金や登記など、専門的なタスクはそれぞれ士業の先生に依頼するのが一般的です。しかし、そもそも土地売却の交渉を進めないと、そうした士業の先生に依頼することもできません。そのため、土地売却は第1歩として窓口となる不動産会社へ相談し、そこから各士業の先生へ依頼するフローになります

なかには勘違いしている人もいますが、不動産会社へ支払う費用は基本的に成功報酬制なので相談の段階でお金がかかることはほとんどありません。売却したい土地がある場合は、気軽に相談してみましょう。なお、一口に土地売却といっても第三者の買主を見つけてもらう「仲介」と不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。

仲介は買主が見つかるまで時間がかかるケースが多いのはデメリットですが、そのぶん高い金額で売れることがあるのはメリットです。反対に買取は直接不動産会社に買い取ってもらうため、売却までの期間が短くなりやすい点はメリットですが、売却価格は安くなる傾向にあります。仲介と買取にはそれぞれ一長一短があるので、不動産会社とよく相談しながら決めましょう。

(2)信頼できる不動産会社を

不動産会社は土地売却を行ううえで相談および査定から決済・引き渡しまでの間、売主のパートナーになってくれる存在です。一般的に土地売却にかかる期間は数ヶ月で、長いと1年以上かかります。長期間にわたってパートナーになるのに加えて、不動産売却は高額な取引になることからも信頼できる会社に任せることが重要です。

そのため、最初から一社だけに絞るのではなく、いくつかの不動産会社に相談してみて、そのなかから自分に合った会社を見つけることが大切になります。相談する際は不動産会社の雰囲気や担当との相性などを確認するとよいでしょう。複数の不動産会社に相談するのは労力の面から大変かもしれませんが、満足する土地売却を実現するにあたってとても重要なポイントです。

(3)不動産一括査定サイトを活用しよう

一般的に売主は不動産に関する知識が十分ではないため、土地売却において成功するか否かはパートナーとなる不動産会社次第だといえます。しかし、複数の不動産会社を直接訪問して自分に合っているかどうかを見極めるのは時間も手間もかかります。

日々の生活に追われ、忙しい人にとってはそのような労力をかける暇がないケースもあるでしょう。そのようなときは不動産一括査定サイトを利用するのも選択肢のひとつです。以下におすすめの不動産一括査定サイトを2つ紹介します。

「すまいValue」

すまいValueの特徴は、日本でも屈指の大手不動産会社が参加している不動産一括査定サイトだということです。参加している会社は、住友不動産販売や東急リバブルなど、誰もが聞いたことのある超有名不動産会社ばかりとなっています。提携会社数は6社しかなく、同時に依頼できるのもその6社のみではあるものの、いずれも業界では大手の不動産会社です。大手企業が参加していることならではのネットワークの豊富さや安心感は、ほかの不動産一括査定サイトでは得られないメリットだといえます。

東京や大阪といった大都市およびその周辺の都道府県がメインの対応地域ではありますが、そうした地域に土地を持っている人ならチェックしておきましょう。

 

公式サイトはこちら 

「HOME4U」

HOME4Uの運営会社は通信サービス最大手のNTTです。こちらは対応エリアが47都道府県すべてとなっており、よりフットワークが軽い不動産一括査定サイトになります。提携会社数は1500社以上と豊富にそろっているうえ、累計利用者数はすでに35万件を超えています。運営開始が2001年と不動産一括査定サイトとしては老舗の部類に入ることから豊富なノウハウをもっており、審査に厳しく安心して利用できる不動産会社ばかりがそろっているのも魅力です。

不動産一括査定サイトというと、パソコンやスマホから行うイメージが強い人もいるでしょうが、HOME4Uには電話代行もあります。できるだけ多くの不動産会社のなかから、自分に合ったところを手軽に選びたいと考える人に向いているサイトです。

売却査定サイトHOME4U

まとめ

土地の売却には法律や税金において専門的な知識が求められる機会も多いです。売主自らが手続きできる部分もありますが、専門家に任せておいたほうが手続きはスムーズに進むでしょう。売却の過程においてはたくさんの専門家が関わるものの、まずは不動産会社が窓口になるのは間違いありません。そのため、信頼できる不動産会社を探すことが土地売却の第1歩です。不動産一括査定サイトなどを活用して、自分に合った不動産会社を効率的に探してみてはいかがでしょうか。

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