• 不動産売却, 土地売却
  • 2020/3/29 (更新日:)

土地を高く早く売却したい方が知るべき売買の流れと8つの知識

相続などで初めて土地の売却を検討されている方の中で、

  • 土地を売りたいけどどのように進めたらいいのだろう?
  • 土地をより高額で売るためにはどうしたらいいのだろう?
  • 雑草だらけの土地をそのまま売りに出したら安くなるのかな?
  • 家はもうかなり古いけど、古家つきで土地売れるかな?

など、どのように土地を売却したらいいのかと悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は、

  • 土地売買のプロセス
  • より高く土地を売買するには?土地売却時のポイント
  • 失敗しない売却をするために注意すべきポイント

についてまとめたのでご参考になれば幸いです。

この記事は2015年3月30日に公開したものを2020年6月29日に加筆修正しました。

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目次

1、まず最初にお伝えしたい!土地を高く早く売却したいなら「不動産売却査定サイト」を活用して下さい!

まず最初にお伝えしたいのは、土地を売却却するのであれば不動産売却査定サイトを活用して下さい。

不動産会社から営業電話がかかってくる可能性があるというデメリットがある一方で、

  • 一度で複数社に査定してもらえるので楽
  • より高い金額で売却できる
  • 査定サイトには厳しい審査基準をクリアした信頼できる不動産会社のみ登録されている

というメリットがあるからです。査定サイトの仕組みを具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。

様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書がオススメするのは、大手不動産会社6社が参画している「すまいValue」です。

公式サイトはこちら

その他のオススメの査定サイトは「6、基礎知識④一括査定サービス「不動産売却査定サイト」を利用して比較する」の項目で紹介しています。

2、土地売却のおおまかな流れ

1まずは、土地を売買する時の流れについて把握しておきましょう。

大きく以下のようなプロセスになります。

1.対象土地の相場を知る

2.対象土地の査定を依頼する

3.不動産仲介会社を選定し媒介契約を締結する

4.売却価格を決め売却活動を開始する

5.購入希望者と売買価格などの売買条件を交渉する

6.売買契約書を締結する

7.決済・土地を引き渡す

などです。

売却の流れのさらに詳しい内容については「不動産売却の流れ|引き渡しまでの6つのステップと売却にかかる期間」を参考にしてみてください。

この記事では「相場の把握方法」から、「より高く売却するための方法」まで紹介しているので参考にしてみてください。

しかし、実際に売却するときに手数料などの費用面を心配して実行に移せないという人もいるのではないでしょうか。そこで、売却時にかかる費用についてまずは説明していきます。

3、基礎知識①土地売却時にかかる諸費用

1土地を売却するには大きく以下のような諸費用がかかります。

  • 不動産仲介会社に支払う「不動産仲介手数料」
  • (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • 印紙税などの税金

しかし、すべての費用が売却する人全員にかかるわけではありません。

なかには支払わなくてもよい費用もあるので、それぞれの概要について理解しておきましょう。

(1)不動産仲介会社に支払う「不動産仲介手数料」

不動産仲介手数料とは、土地の売却を仲介会社に依頼し、契約が成立した場合に支払う手数料です。

つまり、仲介を依頼した時点では支払う必要はなく、あくまでも成功報酬という形で支払います。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によってあらかじめ明確な規定があるのが特徴で、上限は細かく決められています。具体的な計算方法は以下の通りです。

不動産の売買価格手数料の上限
200万円以下売買価格✕5%
200万円超 400万円以下売買価格✕4%+2万円
400万円超売買価格✕3%+6万円

なお、不動産売買においては土地は非課税(建物は課税対象)となっていますので、売買価格をベースに仲介手数料を計算することになります。

例えば、2,000万円の土地を売却した場合、仲介手数料は「2,000万円☓3%+6万円=66万円(税別)」になります。

不動産売買時の消費税について詳しくは「【税理士監修】不動産売却時にかかる「消費税」注意ポイントは?」を参考にしてみてください。

(2)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

土地を購入するにあたって金融機関から融資を受けている場合、残債を一括繰り上げ返済しなければいけないケースもあるでしょう。一括繰り上げ返済を行う手数料は、金融機関によって異なります。

また、書面で行う場合とインターネット上で手続きを行う場合でも、手数料が変わってくるケースがあるので気を付けましょう。

一般的な繰り上げ返済手数料の目安は1~5万円程度です。繰り上げ返済を実行する前に、あらかじめ該当する金融機関に手数料を確認しておいたほうが無難だといえます。

住宅ローンの繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰り上げ返済|お得にするための3つのポイント」を参考にしてみてください。

(3)印紙税などの税金

土地を売却する際、主に以下の3つの税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する「印紙税」
  • (抵当権設定された場合)納める「抵当権抹消登記の免許税」
  • (売却益が出た場合)納める「不動産譲渡所得税」

印紙税は売買契約書を作成するときに必要で、契約書に記載された契約金額に応じて必要になる費用が異なり、10万円を超える契約書については20~50%軽減税率で計算されます。主な印紙税額は下記の通りです。

契約書に記載された契約金額

印紙税額

500万円を超え1千万円以下

5千円

1千万円を超え5千万円以下

1万円

5千万円を超え1億円以下

3万円

※軽減税率の対称は2022年3月31日までに作成される契約書です
※参考元 国税庁:「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について

抵当権抹消登記というのは、土地や建物などが自己の所有であることを主張するために登記してある記録を消す作業です。

売却したら持ち主の土地ではなくなるため、一般的には売買の成立とともに行うことになります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1件あたり1,000です。ただし、土地と建物の両方を売却する場合などは2件のカウントになるので、2,000円かかる点には注意しましょう。

不動産譲渡所得税は、土地の売却によって利益が出た場合に納めなければいけない税金です。

一般的な所得税の計算方法である給与所得や事業所得といった総合課税とは切り離して計算する分離課税が適用されます。

不動産譲渡所得税がかかるのは、基本的に購入時よりも高い金額で売却し譲渡所得がプラスになった場合です。譲渡所得の計算方法は以下の式になります。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)

計算した結果、マイナス(つまり赤字)になった場合は支払う必要はありません。不動産譲渡所得税の対象になる場合には、確定申告をして正しい納付額を申告する必要があります。

しかし、譲渡所得税には3,000万円控除などの特別控除や特例があり、大幅に減税することが可能です。また、マイナスの場合でも一定の要件において損益通算で還付金が受けられるので、損失が出ても確定申告は確実に行いましょう。

売却時の確定申告についての詳細は「マンションを売却したら確定申告! 知らないと損するポイントを伝授」で確認できます。

税金の計算方法などについて詳しいは「損したくない方必見!事前に知っておきたい不動産売却時にかかる3つの税金」をご参考下さい。

なお、不動産を売却する時にかかる諸費用の詳しい内容については「マンション売却にかかる費用まとめと損しないための節約方法とは?」を参考にしてみてください。

4、基礎知識②より高く土地を売却するには?

1

より高く土地を売却したいときには、下記のつのポイントを理解しておくことが大切です。

  • (1)対象土地の相場を知る
  • (2)土地の査定は複数社に依頼する
  • (3)土地の状態を出来るだけキレイにする

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)対象土地の相場を知る

売却するときは、可能な限り自分で売却する予定の土地の適正な価格を把握しておきましょう。あらかじめ、土地の適正価格を把握しておけば、見積もりをとったときに不審な点があるかどうか判断できます。

また、見積もりをとった不動産会社への質問や相談がしやすくなる点もメリットです。

土地の評価額を知りたい人は、資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にて調べることができます。

なお、土地の形によって計算方法が変わりますので、詳しい計算については「積算価格とは?積算価格の計算方法について」を参考にしてみてください。

また、実際の取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)土地の査定は複数社に依頼する

土地の評価方法には実勢価格、地価公示価格、路線価など複数あります。そのため、どの価格を基準に採用するかによっても、不動産会社が出す見積金額は異なります。

できるだけ高く売りたい人は、複数社に見積もりを依頼するとよいでしょう。そうすれば、自ずと金額の高い会社と売却交渉を始められます。

インターネット上では不動産売却査定サイトなどもあるので、以前より手軽に利用できるようになっている点も便利です。

(3)土地の状態を出来るだけキレイにする

土地は更地の状態であっても、長期間放置していて雑草だらけになってたり、ゴミ捨てられたりすると見た目が悪くなるため減額交渉につながりやすくなります。

特にゴミの処分は撤去費用などを要求されやすいので、気を付けなければいけません。手間はかかるでしょうが、可能であれば現地案内前に自分で掃除しておきましょう。

もし、自分で掃除するのが不可能であれば、多少費用はかかることもありますが不動産会社に依頼してキレイにしてもらう方法もあります。

5、基礎知識③失敗しない土地売却をするために注意すべきこと

1

土地売却は高額な取引になりがちなので、失敗しないポイントを理解しておくことも重要です。具体的には、下記のポイントに注意しましょう。

  • (1)売却は信頼できる担当者に依頼する
  • (2)売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる
  • (3)売却時に必要な書類を用意する
  • (4)売却時の費用を把握する

では、それぞれについて解説していきます。

(1)売却は信頼できる担当者に依頼する

土地を売却するときは、信用できる不動産会社に依頼することはもちろん大切ですが、担当者も同じように信頼できる人物を選ぶことがポイントです。

大手不動産会社であっても、担当者によっては不誠実な対応を取る人物がいないわけではありません。信頼できる人物を見極めるポイントは下記の通りです。

  • 査定金額の説明の際に根拠を示しながら丁寧に話してくれる
  • ローンの残債金額、物件の現況など細かい情報までヒアリングしてくれる
  • 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合った売却プランを提案してくれる
  • しっかりと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれる>

などです。

いずれの場合も不動産会社側の都合ではなく、「こちらの都合に合わせて臨機応変な対応を取ってくれるか」を注視して見極めるとよいでしょう。

不動産会社の担当者とは、売却が完了するまで半年~1年程度という比較的長い期間の付き合いになるケースも多いです。最初の見積もりを依頼する段階から、人間性についてチェックしておきましょう。

ここでは、信頼できる担当者のチェックシートを貼付しますので、ぜひ活用してみてください。

なお、信頼できる不動産仲介会社の選び方について詳しくは「【無料チェックリスト付】不動産仲介会社を選ぶ「重要なポイント」は?」を参考にしてみてください。

(2)売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる

不動産の売買契約書には専門用語が多く並べられているため、素人ではなかなか理解できない部分も多くあります。

契約にあたっては宅地建物取引士が説明をする義務を負っていますが、比較的簡単な用語は予習しておいたほうがよいです。覚えておいたほうがよい用語としては、下記のものがあります。

  • 売買土地の表示
  • 売買代金、手付金などの金額
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 手付解除
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任

などです。特に契約違反による解除や瑕疵担保責任については、違約金や損害賠償が発生する恐れもあるので注意しましょう。

(3)売却時に必要な書類を用意する

不動産会社へ土地の査定を依頼しても、必要書類がそろっていなければすぐに始められません。査定を依頼する前に、必要書類を用意しておくとスムーズな手続きが可能です。

用意しておいたほうがよい書類は下記の通りです。

  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 土地の権利書
  • 建築確認済書及び検査済書、建築設計図など(建物付きの場合)
  • その他関連書類

などです。

売却の際に注意することの詳しい内容については「高値&スピーディーに不動産を売却したいなら、15の注意点を押さえよう!」を参考にしてみてください。

(4)売却時の費用を把握する

上述したように、土地の売却にあたっては手数料などの費用がかかります。いざ支払うときに慌てないためにも、あらかじめ概算でどれぐらいかかるかを自分で計算しておくとよいでしょう。

どうしても分からなければ、不動産会社へ査定を依頼するときに相談してみるのも方法の一つです。親切に対応してくれるかどうかを試す手段にもなります。

諸経費についての詳しい内容は上記「3、基礎知識①土地売却時にかかる諸費用」をご参考下さい。

6、基礎知識④一括査定サービス「不動産売却査定サイト」を利用して比較する

できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼したいという人は不動産売却査定サイトを利用すると、手軽に比較ができて便利です。不動産売却査定サイトを利用するメリット・デメリットは下記の通りです。

不動産売却査定サイトを利用するメリット

  • 一度条件を入力すれば複数の不動産会社へ依頼できるケースが多く、手間がかからない
  • 実店舗へ来店する手間が省ける
  • 仲介手数料が無料、または半額以下になるサービスを実施しているサイトもある

不動産売却査定サイトを利用するデメリット

  • 営業連絡がしつこいケースがある
  • 簡易的な査定になるので、実際の売却価格とは差が出ることがある

不動産売却査定サイトを利用する最大のメリットは、労力がかからないということでしょう。

仕事や家庭の用事などで忙しくても、一度登録すれば複数社に一括で査定してもらえるのは大きなメリットです。

簡易的な査定になるケースもあるので、まずはどれぐらいで売れそうかを把握するために試してみるといった使い方も有効でしょう。

また、査定サイトの仕組みを具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。

第1位:最大手企業の運営で流通件数が最多「すまいValue」

様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書が1番にオススメするのは、大手不動産会社6社が参画している「すまいValue」です。

公式サイトはこちら

一括査定サイトで絶対に外せないのがこのすまいValueとも言えるでしょう。

不動産大手の6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。

6社と言うと少ないように思えますが、このうちの3社である三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブルの3社だあけで業界における仲介件数がトップ3を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。

またこの3社はこのすまいValueでしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットではないでしょうか。

また大手不動産は広告料が安く、SUUMO等の誰もが知っているポータルサイトに物件を掲載してくれる可能性もあり、それだけ早く売れる可能性も上がるでしょう。

ただ大手のため仲介手数料が安くなることはほぼ無いと言えますし、地方で郊外の物件の場合はエリア外となってしまい、査定ができない場合もあります。

しかし都市部や主要な市区町村であれば、まずはすまいValueから査定を依頼してからセカンドオピニオンを付けることがオススメです。

その他のオススメの査定サイトは、以下ランキングでご紹介していきます。

第2位:査定サイトで唯一無料電話相談が出来る「HOME4U」 

NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営しています。

他社と比べると立ち上げがかなり早く既に2001年に開始しもう20年近い歴史あるサービスなので、安心感が違うのではないでしょうか。

唯一無二の特徴としては一括査定サイトの中で電話相談が出来ることです。他に電話相談が出来るサイトはありません。さすがNTTだけに、フリーダイヤルで無料という所もポイントでしょう。

またプライバシーマークを取得しており、個人情報を手厚く保護する体制も整っています。

独自の審査基準を作ってユーザーにマッチした不動産会社をかなり吟味し厳選した上で掲載しており、悪徳不動産パトロールも常に行っていて信頼性はかなり高いと言えるでしょう。

ただ1つデメリットとしては大手不動産会社には査定の依頼ができないこともあり、こちらもセカンドオピニオン的に利用するのが良いかも知れません。

第3位:価格の納得度が高い「SRE不動産(旧ソニー不動産)」

SRE不動産(旧ソニー不動産)はソニーグループの不動産会社です。

ふつう不動産仲介会社は売り手と買い手の両者を仲介することが多く、必ずしも売り手だけの利益を追求できない場合があります。

しかし、SRE不動産では、一つの物件で売り手と買い手の双方を担当することを原則禁止し、100%売り手の要望にそった、納得度の高い売却活動ができる「売却エージェント制」を採用しています。

さらに、Yahoo!不動産と連携しているので、売却したい物件の情報に、より多くの購入検討者がアクセスすることができるという強みもあります。

SRE不動産がこだわる売却エージェント制と情報公開制度で透明性のある売却活動ができ、売り手の安心感や成約価格に対する納得度は高いです。

エージェント制のため、サービスエリアが限られているのですが(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県)エリアに該当するなら、ぜひおすすめしたいサイトです。

公式サイトはこちら

第4位:1,900社以上の不動産会社と提携「イエウール」 

 

イエウールは株式会社Speeeが運営している不動産売却査定サイトです。

1,900社以上の不動産会社と提携、最大6社同時に査定を依頼できるところが強みでしょう。複数の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいとも言えます。

査定依頼もLINE画面のようにわかりやすいため入力しやすいこともあり、利用者数も1,000万人以上と他のサイトと比較して段違いに多いようです。

ただどの査定サイトでも言えますが、あくまでも簡易的な査定であること、実際にその売り出し価格になるとは限りません。

また売却依頼を受けるために意図的に高い査定額を出す会社も少なくないので、机上査定よりも金額が下がる可能性も覚えておきましょう。

ただイエウールはクレームの多い不動産会社との提携を解除する動きも強化しているので、その点は比較的安心できるため、査定依頼の初心者向けとも言えるでしょう。

公式サイトはこちら

第5位:小規模から大手まで不動産会社を広くカバー「イエカレ」

日本最大級の一括査定サービスです。

一括査定サービスをどこにしようか迷ったら、とりあえず「イエカレ」を利用してみてはいかがでしょうか。小規模から大手まで、幅広い多くの不動産会社と提携しているのが特徴です。

7、基礎知識⑤土地を売却したら確定申告が必要

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土地を売却したら、所得を申告する確定申告を行わなくてはいけません。

一般的なサラリーマンの場合、普段は確定申告を行う必要はありませんが、土地を売却した場合にはサラリーマンであっても申告する必要があります。

ただし、土地を売却後の確定申告は以下の2種類がある点には注意しましょう。

  • (1)売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
  • (2)売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」

確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要?損しないために知りたい8つのこと」を参考にしてみてください。

8、基礎知識⑥相続によって取得した土地を売却するには?

相続によって得た土地を売却しようと検討している人もいるでしょう。まずは相続登記を行って、自分の土地であることを法務局へ登録しておくことが大切です。

登記をしないままでいると、紛争になったときに第三者に所有権を主張できないことになります。相続した土地がある場合は、必ず名義を自分のものにしてから不動産会社へ査定を依頼しましょう。

なお、相続登記は司法書士などの専門家に依頼するだけでなく、自分で行うことも可能です。「相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書」「相続人全員の住民票の写し」などの必要書類を集める必要はありますが、できるだけ費用をかけたくない人は自分で行うことも検討してみましょう。

売却せずに土地活用する方法も

相続によって得た土地は更地のままでも固定資産税がかかります。せっかく先祖から受け継いだ土地であるならば有効活用してみるのも方法の一つです。

事例を挙げると、「賃貸アパートを建設する」「駐車場にする」といった方法が挙げられます。ただし、いずれの場合も初期投資が必要になるので、投資に見合ったリターンが見込める土地であることが前提条件です。

たとえば、駅から遠いうえに周辺に学校やスーパーなどの施設がない地域では、賃貸アパートを建設しても元が取れないかもしれません。自分の土地に合った活用プランをよく検討して実行することがポイントです。

土地活用を無料で提案してくれるサイトを利用する

不動産売却査定サイトのように、土地活用を無料で提案してくれるサイトも登場してきています。

土地活用には駐車場や賃貸アパートのほかにも、コインランドリーやトランクルームなどさまざまな方法があります。それぞれに適した条件があるのですが、それを素人が判断するのはなかなか難しいのが現実です。

そうしたときは、無理して悩まずに土地活用のサイトを利用してみましょう。代表的なサイトとしては「HOME4U 土地活用」「教えて!土地活用」「イエカレ 土地活用」があります。

複数社からプランを提案してもらえるので、参考になることでしょう。

下記サイトでは、「無料」にてお客様のニーズや目的にあった最適な活用プランなどを提案してくれますので、ぜひ利用してみてください。

HOME4U 土地活用

アパート経営はきちんとしたプランを立てるか否かで収益に1,000万円もの差がつくことがあります

HOME4U土地活用を利用すれば「無料で最大7社」からプランをもらうことができるので、結果として最適なプランを選択することができます。

最適なプランを選択することは収益の最大化の観点から非常に重要ですので是非活用してみて下さい。

教えて!土地活用

次のオススメは「教えて!土地活用」です。おすすめポイントは以下の4点です。

  • 簡単60秒で一括比較!
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イエカレ 土地活用

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9、基礎知識⑦土地「買取」という売却方法もある

一般的に土地を売却するというと、不動産会社が仲介して第三者に売ることを意味します。

しかし、状況に応じては不動産会社が直接購入する「買取」という方法を選べるケースもあります。

買取を選ぶと、「直接不動産会社に売却できるので、条件が折り合えばすぐに売却できる」「仲介手数料がかからない」といった点はメリットです。

仲介を選ぶ場合より売却金額が安くなるケースもありますが、「すぐに売却して現金化したい」「なかなか交渉が進まない」といったときには選択してみるのもよいでしょう。

なお、買取にて高く売却する方法について詳しくは「【不動産買取のキホン】仲介との違いや買取のメリットから費用まで徹底解説!」を参考にしてみてください。

10、基礎知識⑧古家付き土地を売却する場合

1木造一戸建ての場合法定耐用年数が22年なので、それを過ぎると建物部分はほとんど評価されず、土地だけの評価額になることがあります。

したがって、古家をついたままに土地売買をするか、更地にして土地売買をするかで悩まれている方も少なくないでしょう。

以下にて、古家つきで土地を売却する場合のメリットとデメリットについて書いていきます。参考にしてみてください。

(1)古家つきで土地を売却するメリット

古家つきで土地を売却するメリットとしては、「利用時の状態をイメージしやすい」「リフォーム物件として活用できる場合がある」が挙げられます。

古家があれば日当たりや間取り、水道などの配管の位置が分かるので、建て替えする際にイメージがしやすいです。また、現在のリフォーム技術は非常に進化しており、中古物件を新築物件とほとんど変わらないほど高品質な物件に変身させることも可能になっています。

新築を建築するよりもコスト面が抑えられるので、あえて中古物件の購入を狙っている消費者も増えてきています。

(2)古家つきで土地を売却するデメリット

土地の立地だけを気に入っている人が購入希望者だった場合は、古家を取り壊してから新築しなければいけません。

そのためには、解体費用が発生します。建物の解体費用は、建物の構造やエリアによって坪単価が異なりますが、東京都で木造の建物を解体する時の坪単価の相場は大体4万円前後です

たとえば、30坪の木造の一軒家を解体する場合の解体費用は、大体120万円ほどかかる計算になります。

なお、解体作業を買主に任せる場合、解体費用分を売買価格から値引き交渉されることも考えられるため、売買価格を設定する時には注意しましょう。

まとめ

今回は土地売却について書きましたがいかがでしたでしょうか。この記事が、短期間でできるだけ高額で土地を売却するにあたっての参考になれば幸いです。

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