• 不動産売却, 土地売却
  • 2019/11/13

土地を楽に売却したい方必見!知るべき土地売買の流れと10の基礎知識

相続などで初めて土地の売買(売却)を検討されている方の中で、

  • 土地を売りたいけどどのように進めたらいいのだろう?
  • 土地をより高額で売るためにはどうしたらいいのだろう?
  • 雑草だらけの土地をそのまま売りに出したら安くなるのかな?
  • 家はもうかなり古いけど、古家つきで土地売れるかな?

など、どのように土地を売却したらいいのかと悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は、

  • 土地売買のプロセス
  • より高く土地を売買するには?土地売却時のポイント
  • 失敗しない売却をするために注意すべきポイント

についてまとめたのでご参考になれば幸いです。

この記事は2015年3月30日に公開したものを2019年11月13日に加筆修正しました。

目次

1、土地売買(売却)のおおまかな流れ

1まずは、土地を売買する時の流れについて把握しておきましょう。

大きく以下のようなプロセスになります。

  1. 対象土地の相場を知る
  2. 対象土地の査定を依頼する
  3. 不動産仲介業者を選定し媒介契約を締結する
  4. 売却価格を決め売却活動を開始する
  5. 購入希望者と売買価格などの売買条件を交渉する
  6. 売買契約書を締結する
  7. 決済・土地を引き渡す

などです。

売却の流れのさらに詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」を参考にしてみてください。

この記事では「相場の把握方法」から、「より高く売却するための方法」まで紹介しているので参考にしてみてください。

しかし、実際に売却するときに手数料などの費用面を心配して実行に移せないという人もいるのではないでしょうか。そこで、売却時にかかる費用についてまずは説明していきます。

2、基礎知識①土地売買(売却)時にかかる諸費用

1土地を売却するには大きく以下のような諸費用がかかります。

  • 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • 印紙税などの税金

しかし、すべての費用が売却する人全員にかかるわけではありません。

なかには支払わなくてもよい費用もあるので、それぞれの概要について理解しておきましょう。

(1)不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」

不動産仲介手数料とは、土地の売却を仲介会社に依頼し、契約が成立した場合に支払う手数料です。

つまり、仲介を依頼した時点では支払う必要はなく、あくまでも成功報酬という形で支払います。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によってあらかじめ明確な規定があるのが特徴で、上限は細かく決められています。具体的な計算方法は以下の通りです。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 売買価格✕5%
200万円超 400万円以下 売買価格✕4%+2万円
400万円超 売買価格✕3%+6万円

なお、不動産売買においては土地は非課税(建物は課税対象)となっていますので、売買価格をベースに仲介手数料を計算することになります。

例えば、2,000万円の土地を売却した場合、仲介手数料は「2,000万円☓3%+6万円=66万円(税別)」になります。

不動産売買時の消費税について詳しくは「不動産売却時の消費税について知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

(2)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

土地を購入するにあたって金融機関から融資を受けている場合、残債を一括繰り上げ返済しなければいけないケースもあるでしょう。一括繰り上げ返済を行う手数料は、金融機関によって異なります。

また、書面で行う場合とインターネット上で手続きを行う場合でも、手数料が変わってくるケースがあるので気を付けましょう。

一般的な繰り上げ返済手数料の目安は15万円程度です。繰り上げ返済を実行する前に、あらかじめ該当する金融機関に手数料を確認しておいたほうが無難だといえます。

住宅ローンの繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」を参考にしてみてください。

(3)印紙税などの税金

土地を売却する際、主に以下の3つの税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する「印紙税」
  • (抵当権設定された場合)納める「抵当権抹消登記の免許税」
  • (売却益が出た場合)納める「不動産譲渡所得税」

印紙税は売買契約書を作成するときに必要で、契約書に記載された契約金額に応じて必要になる費用が異なります。主な印紙税額は下記の通りです。

契約書に記載された契約金額

印紙税額

500万円を超え1千万円以下

1万円

1千万円を超え5千万円以下

2万円

5千万円を超え1億円以下

10万円

抵当権抹消登記というのは、土地や建物などが自己の所有であることを主張するために登記してある記録を消す作業です。

売却したら持ち主の土地ではなくなるため、一般的には売買の成立とともに行うことになります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1件あたり1000です。ただし、土地と建物の両方を売却する場合などは2件のカウントになるので、2000円かかる点には注意しましょう。

不動産譲渡所得税は、土地の売却によって利益が出た場合に納めなければいけない税金です。

一般的な所得税の計算方法である給与所得や事業所得といった総合課税とは切り離して計算する分離課税が適用されます。

不動産譲渡所得税がかかるのは、「売却で得た金額-不動産を得たときの費用-譲渡にかかった諸々の費用」という計算で、プラスになった場合のみです。

計算した結果、マイナス(つまり赤字)になった場合は支払う必要はありません。不動産譲渡所得税の対象になる場合には、確定申告をして正しい納付額を申告する必要があります。

税金の計算方法などについて詳しいは「損したくない方必見!事前に知っておきたい不動産売却時にかかる3つの税金」をご参考下さい。

なお、不動産を売却する時にかかる諸費用の詳しい内容については「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」を参考にしてみてください。

3、基礎知識②より高く土地を売買(売却)するには?

1

より高く土地を売却したいときには、下記の3つのポイントを理解しておくことが大切です。

  • (1)対象土地の相場を知る
  • (2)土地の査定は複数社に依頼する
  • (3)土地の状態を出来るだけキレイにする

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)対象土地の相場を知る

売却するときは、可能な限り自分で売却する予定の土地の適正な価格を把握しておきましょう。あらかじめ、土地の適正価格を把握しておけば、見積もりをとったときに不審な点があるかどうか判断できます。

また、見積もりをとった不動産会社への質問や相談がしやすくなる点もメリットです。

土地の評価額を知りたい人は、資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にて調べることができます。

なお、土地の形によって計算方法が変わりますので、詳しい計算については「積算価格とは?積算価格の計算方法について」を参考にしてみてください。

また、実際の取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)土地の査定は複数社に依頼する

土地の評価方法には実勢価格、地価公示価格、路線価など複数あります。そのため、どの価格を基準に採用するかによっても、不動産会社が出す見積金額は異なります。

できるだけ高く売りたい人は、複数社に見積もりを依頼するとよいでしょう。そうすれば、自ずと金額の高い会社と売却交渉を始められます。

インターネット上では不動産売却査定サイトなどもあるので、以前より手軽に利用できるようになっている点も便利です。

不動産投資の教科書オススメのサイトは「5、より楽に高く土地を売却したいなら是非活用していただきたい!オススメ不動産売却査定サイトランキング」の項目で紹介しています。

(3)土地の状態を出来るだけキレイにする

土地は更地の状態であっても、長期間放置していて雑草だらけになってたり、ゴミ捨てられたりすると見た目が悪くなるため減額交渉につながりやすくなります。

特にゴミの処分は撤去費用などを要求されやすいので、気を付けなければいけません。手間はかかるでしょうが、可能であれば現地案内前に自分で掃除しておきましょう。

もし、自分で掃除するのが不可能であれば、多少費用はかかることもありますが不動産会社に依頼してキレイにしてもらう方法もあります。

4、基礎知識③失敗しない土地売買(売却)をするために注意すべきこと

1

土地売却は高額な取引になりがちなので、失敗しないポイントを理解しておくことも重要です。具体的には、下記のポイントに注意しましょう。

  • (1)売却は信頼できる担当者に依頼する
  • (2)売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる
  • (3)売却時に必要な書類を用意する
  • (4)売却時の費用を把握する

では、それぞれについて解説していきます。

(1)売却は信頼できる担当者に依頼する

土地を売却するときは、信用できる不動産会社に依頼することはもちろん大切ですが、担当者も同じように信頼できる人物を選ぶことがポイントです。

大手不動産会社であっても、担当者によっては不誠実な対応を取る人物がいないわけではありません。信頼できる人物を見極めるポイントは下記の通りです。

  • 査定金額の説明の際に根拠を示しながら丁寧に話してくれる
  • ローンの残債金額、物件の現況など細かい情報までヒアリングしてくれる
  • 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合った売却プランを提案してくれる
  • しっかりと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれる>

などです。

いずれの場合も不動産会社側の都合ではなく、「こちらの都合に合わせて臨機応変な対応を取ってくれるか」を注視して見極めるとよいでしょう。

不動産会社の担当者とは、売却が完了するまで半年~一年程度という比較的長い期間の付き合いになるケースも多いです。最初の見積もりを依頼する段階から、人間性についてチェックしておきましょう。

ここでは、信頼できる担当者のチェックシートを貼付しますので、ぜひ活用してみてください。

なお、信頼できる不動産仲介会社の選び方について詳しくは「(チェックリストつき)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」を参考にしてみてください。

(2)売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる

不動産の売買契約書には専門用語が多く並べられているため、素人ではなかなか理解できない部分も多くあります。

契約にあたっては宅地建物取引士が説明をする義務を負っていますが、比較的簡単な用語は予習しておいたほうがよいです。覚えておいたほうがよい用語としては、下記のものがあります。

  • 売買土地の表示
  • 売買代金、手付金などの金額
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 手付解除
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任

などです。特に契約違反による解除や瑕疵担保責任については、違約金や損害賠償が発生する恐れもあるので注意しましょう。

(3)売却時に必要な書類を用意する

不動産会社へ土地の査定を依頼しても、必要書類がそろっていなければすぐに始められません。査定を依頼する前に、必要書類を用意しておくとスムーズな手続きが可能です。

用意しておいたほうがよい書類は下記の通りです。

  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 土地の権利書
  • 建築確認済書及び検査済書、建築設計図など(建物付きの場合)
  • その他関連書類

などです。

売却の際に注意することの詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」を参考にしてみてください。

(4)売却時の費用を把握する

上述したように、土地の売却にあたっては手数料などの費用がかかります。いざ支払うときに慌てないためにも、あらかじめ概算でどれぐらいかかるかを自分で計算しておくとよいでしょう。

どうしても分からなければ、不動産会社へ査定を依頼するときに相談してみるのも方法の一つです。親切に対応してくれるかどうかを試す手段にもなります。

諸経費についての詳しい内容は上記「2、土地売買の諸費用」をご参考下さい。

5、基礎知識④一括査定サービス「不動産売却査定サイト」を利用して比較する

できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼したいという人は不動産売却査定サイトを利用すると、手軽に比較ができて便利です。不動産売却査定サイトを利用するメリット・デメリットは下記の通りです。

不動産売却査定サイトを利用するメリット

  • 一度条件を入力すれば複数の不動産会社へ依頼できるケースが多く、手間がかからない
  • 実店舗へ来店する手間が省ける
  • 仲介手数料が無料、または半額以下になるサービスを実施しているサイトもある

不動産売却査定サイトを利用するデメリット

  • 営業連絡がしつこいケースがある
  • 簡易的な査定になるので、実際の売却価格とは差が出ることがある

不動産売却査定サイトを利用する最大のメリットは、労力がかからないということでしょう。

仕事や家庭の用事などで忙しくても、一度登録すれば複数社に一括で査定してもらえるのは大きなメリットです。

簡易的な査定になるケースもあるので、まずはどれぐらいで売れそうかを把握するために試してみるといった使い方も有効でしょう。

また、査定サイトの仕組みを具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。

様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書が1番にオススメするのは、大手不動産会社6社が参画している「すまいValue」です。

公式サイトはこちら

一括査定サイトで絶対に外せないのがこのすまいValueとも言えるでしょう。

不動産大手の6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。

6社と言うと少ないように思えますが、このうちの3社である三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブルの3社だあけで業界における仲介件数がトップ3を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。

またこの3社はこのすまいValueでしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットではないでしょうか。

また大手不動産は広告料が安く、SUUMO等の誰もが知っているポータルサイトに物件を掲載してくれる可能性もあり、それだけ早く売れる可能性も上がるでしょう。

ただ大手のため仲介手数料が安くなることはほぼ無いと言えますし、地方で郊外の物件の場合はエリア外となってしまい、査定ができない場合もあります。

しかし都市部や主要な市区町村であれば、まずはすまいValueから査定を依頼してからセカンドオピニオンを付けることがオススメです。

その他のオススメの査定サイトは、以下ランキングでご紹介していきます。

第2位:査定サイトで唯一無料電話相談が出来る「HOME4U」 

NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営しています。

他社と比べると立ち上げがかなり早く既に2001年に開始しもう20年近い歴史あるサービスなので、安心感が違うのではないでしょうか。

唯一無二の特徴としては一括査定サイトの中で電話相談が出来ることです。他に電話相談が出来るサイトはありません。さすがNTTだけに、フリーダイヤルで無料という所もポイントでしょう。

またプライバシーマークを取得しており、個人情報を手厚く保護する体制も整っています。

独自の審査基準を作ってユーザーにマッチした不動産会社をかなり吟味し厳選した上で掲載しており、悪徳不動産パトロールも常に行っていて信頼性はかなり高いと言えるでしょう。

ただ1つデメリットとしては大手不動産会社には査定の依頼ができないこともあり、こちらもセカンドオピニオン的に利用するのが良いかも知れません。

第3位:売却仲介手数料が無料?REDS(レッズ)

REDS(レッズ)は、東証1部であるヒノキヤグループの関連会社が運営している不動産仲介サービスです。

なんと言っても特筆すべきは仲介手数料が無料、または半額以下であることでしょう。

ユーザーの利益を追求していることや、スタッフは全員宅建士のためサポートも手厚いのが特徴です。

またレインズ(記事URL)という全国の不動産情報を共有するシステムを使って紹介する手法を取っており、カバー範囲も非常に広いです。物件の囲い込みもなく対応も早いため、売却も早期で完結する可能性も高いでしょう。

デメリットとしてはもし相場より大幅な高値で売りに出してしまった場合他社が宣伝してくれなくなるということや、専任媒介契約を求められるため、競合他社との競争に掛けられないということが挙げられます。

ただ全国の不動産会社に情報を出してもらうことが出来るので、こうしたデメリットは気にならない場合もあるでしょう。

レスポンスも早いので、まず依頼して比較してみると良いかも知れません。

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第4位:リフォームプランが無料「ReaRie(リアリエ)」

リアリエはパナソニックが運営している不動産紹介サイトです。

特徴はリフォーム付プランで家を売るサービスをしていて、現在でこのようなサービスを行っている所はほぼ無いと言えるでしょう。

36,000件以上の豊富なリフォーム実績を持ちリフォームプランが無料でついてくるのも魅力で、中古住宅の購入とリフォームがセットで行えることが大きなメリットです。

また金利が低いリフォーム一体型ローンが利用できたり、リフォームにおける国からの補助金や減税についても教えてくれます。

ただ利用するに当たり地域が限られており、首都圏・中部・近畿地方以外は対象とならないことに注意しましょう。
またリフォームプランがパックになっている事で結果的に割高になってしまう可能性も否めず、他社の比較は必要となってきます。

総合的に見ると、セカンドオピニオン的に利用することがオススメです。

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第5位:1,700社以上の不動産会社と提携「イエウール」 

 

イエウールは株式会社Speeeが運営している不動産売却査定サイトです。

1700社以上の不動産会社と提携、最大6社同時に査定を依頼できるところが強みでしょう。複数の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいとも言えます。

査定依頼もLINE画面のようにわかりやすいため入力しやすいこともあり、利用者数も1000万人以上と他のサイトと比較して段違いに多いようです。

ただどの査定サイトでも言えますが、あくまでも簡易的な査定であること、実際にその売り出し価格になるとは限りません。

また売却依頼を受けるために意図的に高い査定額を出す業者も少なくないので、机上査定よりも金額が下がる可能性も覚えておきましょう。

ただイエウールはクレームの多い不動産会社との提携を解除する動きも強化しているので、その点は比較的安心できるため、査定依頼の初心者向けとも言えるでしょう。

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6、基礎知識⑤土地を売却したら確定申告が必要

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土地を売却したら、所得を申告する確定申告を行わなくてはいけません。

一般的なサラリーマンの場合、普段は確定申告を行う必要はありませんが、土地を売却した場合にはサラリーマンであっても申告する必要があります。

ただし、土地を売却後の確定申告は以下の2種類がある点には注意しましょう。

  • (1)売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
  • (2)売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」

確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについて詳しくは「不動産売却をしたら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。

7、基礎知識⑥相続によって取得した土地を売却するには?

相続によって得た土地を売却しようと検討している人もいるでしょう。まずは相続登記を行って、自分の土地であることを法務局へ登録しておくことが大切です。

登記をしないままでいると、悪意を持った人物に騙されて第三者に転売されると裁判をしても勝てない恐れがあります。相続した土地がある場合は、必ず名義を自分のものにしてから不動産会社へ査定を依頼しましょう。

なお、相続登記は司法書士などの専門家に依頼するだけでなく、自分で行うことも可能です。「相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書」「相続人全員の住民票の写し」などの必要書類を集める必要はありますが、できるだけ費用をかけたくない人は自分で行うことも検討してみましょう。

相続した土地の売却について詳しくは「事前に知っておきたい!相続した土地の売却に関する7つのこと」をご参考下さい。

売却せずに土地活用する方法も

相続によって得た土地は更地のままでも固定資産税がかかります。せっかく先祖から受け継いだ土地であるならば有効活用してみるのも方法の一つです。

事例を挙げると、「賃貸アパートを建設する」「駐車場にする」といった方法が挙げられます。ただし、いずれの場合も初期投資が必要になるので、投資に見合ったリターンが見込める土地であることが前提条件です。

たとえば、駅から遠いうえに周辺に学校やスーパーなどの施設がない地域では、賃貸アパートを建設しても元が取れないかもしれません。自分の土地に合った活用プランをよく検討して実行することがポイントです。

土地活用を無料で提案してくれるサイトを利用する

不動産売却査定サイトのように、土地活用を無料で提案してくれるサイトも登場してきています。

土地活用には駐車場や賃貸アパートのほかにも、コインランドリーやトランクルームなどさまざまな方法があります。それぞれに適した条件があるのですが、それを素人が判断するのはなかなか難しいのが現実です。

そうしたときは、無理して悩まずに土地活用のサイトを利用してみましょう。代表的なサイトとしては「HOME4U 土地活用」「教えて!土地活用」「イエカレ 土地活用」があります。

複数社からプランを提案してもらえるので、参考になることでしょう。

下記サイトでは、「無料」にてお客様のニーズや目的にあった最適な活用プランなどを提案してくれますので、ぜひ利用してみてください。

HOME4U 土地活用

アパート経営はきちんとしたプランを立てるか否かで収益に1000万円もの差がつくことがあります

HOME4U土地活用を利用すれば「無料で最大7社」からプランをもらうことができるので、結果として最適なプランを選択することができます。

最適なプランを選択することは収益の最大化の観点から非常に重要ですので是非活用してみて下さい。

教えて!土地活用

次のオススメは「教えて!土地活用」です。おすすめポイントは以下の4点です。

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イエカレ 土地活用

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8、基礎知識⑦土地「買取」という売却方法もある

一般的に土地を売却するというと、不動産会社が仲介して第三者に売ることを意味します。

しかし、状況に応じては不動産会社が直接購入する「買取」という方法を選べるケースもあります。

買取を選ぶと、「直接不動産会社に売却できるので、条件が折り合えばすぐに売却できる」「仲介手数料がかからない」といった点はメリットです。

仲介を選ぶ場合より売却金額が安くなるケースもありますが、「すぐに売却して現金化したい」「なかなか交渉が進まない」といったときには選択してみるのもよいでしょう。

なお、買取にて高く売却する方法について詳しくは「知らないと損!不動産を「買取」売却する際に得する方法」を参考にしてみてください。

9、基礎知識⑧高く土地売買(売却)するために!売却する時期はいつがいい?

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不動産価格も需要と供給のバランスによって常に変動しています。

一般的には新生活を始める人の多い1月~3といった時期は需要が多くて高く売れやすい傾向にあります。

また、人事異動などが多くなる9月~11月も1月~3月ほどではありませんが、比較的高く売れやすい時期です。

ただし、更地の売却の場合は一般的な不動産よりも、価格が高くなる時期が少し早まる傾向にあります。

なぜなら、マンションと違って更地は購入後に建物を建築しなければ住めないからです。いつ建設するかはその人の状況によってそれぞれ異なるので、土地の売却においては高く売れる時期をあまり気にする必要はないといえます。

10、基礎知識⑨古家付き土地を売買(売却)する場合

1一戸建ての場合、一般的には建物の築年数が20年以上になれば、建物はほとんど評価されず、土地だけの評価額になります。

従って、古家をついたままに土地売買をするか、更地にして土地売買をするかで悩まれている方も少なくないでしょう。

以下にて、古家つきで土地を売却する場合のメリットとデメリットについて書いていきます。参考にしてみてください。

(1)古家つきで土地を売却するメリット

古家つきで土地を売却するメリットとしては、「利用時の状態をイメージしやすい」「リフォーム物件として活用できる場合がある」が挙げられます。

古家があれば日当たりや間取り、水道などの配管の位置が分かるので、建て替えする際にイメージがしやすいです。また、現在のリフォーム技術は非常に進化しており、中古物件を新築物件とほとんど変わらないほど高品質な物件に変身させることも可能になっています。

新築を建築するよりもコスト面が抑えられるので、あえて中古物件の購入を狙っている消費者も増えてきています。

(2)古家つきで土地を売却するデメリット

土地の立地だけを気に入っている人が購入希望者だった場合は、古家を取り壊してから新築しなければいけません。

そのためには、解体費用が発生します。建物の解体費用は、建物の構造やエリアによって坪単価が異なりますが、東京都で木造の建物を解体する時の坪単価の相場は大体4万円前後です

たとえば、30坪の木造の一軒家を解体する場合の解体費用は、大体120万円ほどかかる計算になります。

なお、解体作業を買主に任せる場合、解体費用分を売買価格から値引き交渉されることも考えられるため、売買価格を設定する時には注意しましょう。

11、基礎知識⑩不動産の買い替えをする場合

売却と同時に住宅を購入することで、スムーズに新生活をスタートさせられます。しかし、購入を同時に行う場合では、購入資金を調達する必要がある点は十分考慮しておかなければいけません。購入資金を調達する方法としては、下記の3つがあります。

  • 売却で得られた資金を充当する
  • 住宅ローンを活用する
  • 自己資金を用意する

売却で得られた資金を充当するときのポイントは、売却代金の目安となる査定価格をできるだけ正確に把握することです。

万が一、売却金額が想定よりも低くなった場合は、その他の方法によって追加で資金調達を行わなければいけなくなるからです。できるだけ正確な査定価格を把握するためには、地域事情に精通した信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。

価格を説明してもらう際は、できるだけ査定の根拠を明確に説明できる担当者を選ぶとよいです。売却に必要な手続きや、一連の流れなど分からないことがあればどんどん質問してみて、丁寧に対応してくれる担当者に依頼しましょう。

売却金額が購入資金に対して不足する場合は、住宅ローンや自己資金を用意することになります。

ただし、売却する予定の建物にローンが残っている場合は、返済してから新規のローンを組みなおすことになるので、買い替えスケジュールに影響する可能性がある点は注意しましょう。

自己資金がある程度用意できる場合は、利息を支払う必要がなくなるので基本的には積極的に投入したほうがいいです。親からの資金援助などを受けられる場合も家族で話し合ったうえで、前向きに検討していきましょう。

不動産売却を先に行う場合

買い替えで不動産の売却を先に行うメリットは、売却で得られる資金が確定するので購入に必要な資金を計算しやすい点です。

資金計画の安定性を重視する場合には、先に売却を行うほうがよいでしょう。ただし、売却が決まった後に購入する住宅がなかなか決まらない場合には、仮住まいをするための住宅を借りなくてはいけないなどの手間がかかるリスクもあります。

引越し先の不動産を先に購入する場合

引っ越し先の住宅を先に購入するメリットは、理想のマイホームが見つかるまでは売却も進まないので、納得のいくまで新居を探せる点です。

急いでマイホームを探したくない人に向いている方法だといえるでしょう。一方、デメリットは先に購入することで、既存の住宅ローンとの二重払いが発生する恐れがあることと、売却時期の遅れによって売却価格が低くなる可能性があることです。

買い替えにおいて売却と購入はどちらが先でも、それぞれにメリット・デメリットがあります。自分の状況にあった方法を選びましょう。

買い替えに関する特例を利用する

住宅の買い替えには「特定の居住用財産の買換えの特例」、いわゆる「買換え特例」があります。適用されることで税制面の優遇が受けられるので、条件に合致するのであれば積極的に活用しましょう。

買換え特例が適用される条件は「自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること」「売ったマイホームと買い換えたマイホームは日本国内にあるもので、他の特例の適用を受けないこと」など非常に細かいです。

詳しくは国税庁のホームページを参照してみてください。

なお、買換え特例は20191231日までの売却が対象となっています。延長される可能性はゼロではありませんが、基本的には期限までに売却を終えられるように意識しておきましょう。

所得の控除

買換え特例における具体的なメリットは、譲渡所得の課税を先延ばしできることです。課税を先延ばしできる条件としては、「売却価格よりも高い住宅に買換えた場合」となっています。

たとえば、3000万円で購入した住宅が5000万円で売却できた場合、通常であれば2000万円の売却益は譲渡所得の対象です。しかし、そこからさらに6000万円の住宅を買換えで購入した場合は、売却金額の5000万円よりも高くなるため、課税の先延ばしの適用を受けられます。

この制度のポイントは、あくまでも課税が先延ばしになっただけであって非課税になるわけではないということです。

買換えた住宅を再度売却した場合には、先延ばしにした売却益が加算されて課税されます。

上記の例でいうと、6000万円で購入した住宅を6500万円で売却した場合には、差額の500万円に加えて以前に先延ばしにしていた2000万円も含めた2500万円が譲渡所得として計算されるというわけです。

不動産譲渡所得の控除

譲渡所得の先延ばしは、物件の購入価格が売却価格を上回った場合でした。反対に、購入価格が売却価格を下回った場合に買換え特例を適用すると、やはり不動産譲渡所得が発生します。

売却価格から新規物件の取得費と譲渡費用を差し引いた金額が不動産譲渡所得とみなされて課税対象になるのです。具体的な計算式は、下記の通りです。

、収入金額の計算式

売却価格新規物件の購入価格=A

、必要経費の計算式

(売却した住宅の取得価格+譲渡費用)×売却価格)=B

、譲渡所得の計算式

AB

たとえば、売却した住宅の価格が5000万円(取得価格3500万円、譲渡費用500万円)で新規物件の購入価格が3000万円だったとします。

5000万円-3000万円=2000万円

、(3500万円+500万円)×2000万円÷5000万円)=1600万円

2000万円-1600万円=400万円

となります。

通常の不動産譲渡所得の計算式は、「売却で得た金額-不動産を得たときの費用-譲渡にかかった諸々の費用」でした。

上記の例に当てはめると、「5000万円-3500万円-500万円=1000万円」です。

つまり、買換え特例を適用したほうが譲渡所得を低く抑えられるケースがあるということです。物件の売却価格と購入価格がある程度分かった段階で試算を行い、特例を利用するかどうかをよく検討することが大切だといえます。

まとめ

今回は土地売買(売却)について書きましたがいかがでしたでしょうか。この記事が、短期間でできるだけ高額で土地を売却するにあたっての参考になれば幸いです。

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