• 不動産売却, 土地売却
  • 2019/8/17

土地を楽に早く売却したい方必見!土地売買に関し知っておくべき10のこと

相続などで初めて土地の売却を検討されている方の中で、

  • 土地を売りたいけどどのように進めたらいいのだろう?
  • 土地をより高額で売るためにはどうしたらいいのだろう?
  • 雑草だらけの土地をそのまま売りに出したら安くなるのかな?
  • 家はもうかなり古いけど、古家つきで土地売れるかな?

など、どのように土地を売却したらいいのかと悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

また、せっかく売却するなら短期間に高く売りたいと思われている方も多いでしょう。

そこで、不動産投資の教科書はそのような方々のために、できるだけ土地を高く売却するポイントや、売却する時の注意点など事前に把握しておくべき事項を以下にてまとめました。

  • 土地売買の流れ
  • より高く土地を売買するには?土地売却時のポイント
  • 失敗しない売却をするために注意すべき3つのポイント

などです。これから土地の売却を検討されている方に少しでもご参考になれば幸いです。

なお、より手間なく高く売却したいのであれば不動産売却査定サイトの活用がオススメです。

様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書がオススメするのは、以下の大手6社が参画している「すまいValue」です。

  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

公式サイトはこちら

この記事は2015年3月30日に公開したものを2018年7月29日に加筆修正しました。

目次

1、土地売買の流れ

1まずは、土地を売買する時の流れについて把握しておきましょう。

大きく以下のような流れになります。

  1. 対象土地の相場を知る
  2. 対象土地の査定を依頼する
  3. 不動産仲介業者を選定し媒介契約を締結する
  4. 売却価格を決め売却活動を開始する
  5. 購入希望者と売買価格などの売買条件を交渉する
  6. 売買契約書を締結する
  7. 決済・土地を引き渡す

などです。

「2.対象土地の査定を依頼する」は先ほどお話したように「すまいValue」などの不動産売却査定サイトの活用をオススメします。

より高く速く売却することが可能になるからです。

公式サイトはこちら

売却の流れのさらに詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」を参考にしてみてください。

2、土地売買時にかかる諸費用

1土地を売却するには大きく以下のような諸費用がかかります。

  • 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • 印紙税などの税金

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」

①   不動産仲介手数料とは

不動産仲介手数料とは、土地の売却を仲介会社に依頼した場合に成功報酬として、取引が成立した時に不動産仲介業者に支払われる費用です。

②   仲介手数料の計算方法

法律により、仲介手数料は下記の表に記載されている金額が「手数料の上限」とされています。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 売買価格✕5%
200万円超 400万円以下 売買価格✕4%+2万円
400万円超 売買価格✕3%+6万円

不動産売買においては土地は非課税となっていますので、売買価格をベースに仲介手数料を計算することになります。

例えば、2,000万円の土地を売却した場合、仲介手数料は「2,000万円☓3%+6万円=66万円(税別)」になります。

不動産売買時の消費税について詳しくは「不動産売却時の消費税について知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

なお、仲介手数料に関しては、法律上で定められているのはあくまでも「上限額」のみです。つまり、上限額より低い金額であれば問題ありません。最近では、「仲介手数料ゼロ円」の不動産仲介業者も増えていますが、不動産会社が良ければ仲介手数料ゼロ円でも法律上は問題ありません。

仲介手数料を安くする方法などについて詳しくは「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。

(2)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

土地を購入する時に金融機関から融資を受けた場合、売却によって残債を一括繰上げ返済する必要があります。その手続きに手数料がかかります。

金融機関によって異なりますが、大体3,000〜5,000円程度です。金利固定型の場合は3〜5万円が必要です。

住宅ローンの繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」を参考にしてみてください。

(3)印紙税などの税金

土地を売却する際、大きく以下の3つの税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する「印紙」
  • (抵当権設定された場合)納める「抵当権抹消登記の免許税」
  • (売却益が出た場合)納める「不動産譲渡所得税」

税金の計算方法などについて詳しいは「損したくない方必見!事前に知っておきたい不動産売却時にかかる3つの税金」をご参考下さい。

なお、不動産を売却する時にかかる諸費用の詳しい内容については「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」を参考にしてみてください。

3、より高く土地を売買するには?土地売却時のポイント

1せっかく土地を売却するなら短期間で、かつ出来るだけ高く売却したいところでしょう。

以下にて土地を高く売る時に知っておきたい3つのポイントを挙げてみましたので、参考にしてみてください

  • (1)対象土地の相場を知る
  • (2)土地の査定は複数社に依頼する
  • (3)土地の状態を出来るだけキレイにする

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)対象土地の相場を知る

土地売買をする際に、まず自分の土地の価値を知っておく必要があります。

土地の評価額は、資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にて調べることができます。

なお、土地の形によって計算方法が変わりますので、詳しい計算については「積算価格とは?積算価格の計算方法について」を参考にしてみてください。

また、実際の取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)土地の査定は複数社に依頼する

自分の土地はいくらで売却が出来るかを知るには、無料にて利用できる簡易査定サイトで簡単に査定してもらうことが出来ます。

不動産会社によって査定基準が異なりますので、複数社に依頼するといいでしょう。

また、売却査定サイトを利用するメリットは高く売れるということも含めて以下のようなものがあります。

  • 一度で複数社に査定してもらえるので楽
  • より高い金額で売却できる
  • 査定サイトには厳しい審査基準をクリアした信頼できる不動産会社のみ登録されている

具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。

不動産投資の教科書オススメのサイトは「4、より楽に高く売りたいなら是非活用していただきたい!オススメ不動産売却査定サイトランキング」の項目で紹介しています。

(3)土地の状態を出来るだけキレイにする

土地は更地の状態ではありますが、長期間放置していたため、雑草だらけになってたり、ゴミ捨てられたりなど状態があまり良くない場合もあるのではないでしょうか。

その場合、そのままの状態で現地案内にすると、減額交渉につながりやすいので、少し費用はかかりますが、現地案内する前にきちんと業者に頼んで土地の状態をキレイにするようにしましょう。

4、より楽に高く売りたいなら是非活用していただきたい!オススメ不動産売却査定サイトランキング

不動産売却査定サイトは多く、どのサイトで売却査定をしたらよいか悩まれる方もいらっしゃるでしょう。そのような方々のために、今回は私ども「不動産投資の教科書」が独自の調査に基づきランキングを作成しました。

以下にてそれぞれのサイトについて詳しく説明していきます。

第1位:ここでしか依頼できない大手不動産が集結「すまいValue(すまいバリュー)」

一括査定サイトで絶対に外せないのがこのすまいValueとも言えるでしょう。

不動産大手の6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。

6社と言うと少ないように思えますが、このうちの3社である三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブルの3社だあけで業界における仲介件数がトップ3を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。

またこの3社はこのすまいValueでしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットではないでしょうか。

また大手不動産は広告料が安く、SUUMO等の誰もが知っているポータルサイトに物件を掲載してくれる可能性もあり、それだけ早く売れる可能性も上がるでしょう。

ただ大手のため仲介手数料が安くなることはほぼ無いと言えますし、地方で郊外の物件の場合はエリア外となってしまい、査定ができない場合もあります。

しかし都市部や主要な市区町村であれば、まずはすまいValueから査定を依頼してからセカンドオピニオンを付けることがオススメです。

公式サイトはこちら

第2位:査定サイトで唯一無料電話相談が出来る「HOME4U」 

NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営しています。

他社と比べると立ち上げがかなり早く既に2001年に開始しもう20年近い歴史あるサービスなので、安心感が違うのではないでしょうか。

唯一無二の特徴としては一括査定サイトの中で電話相談が出来ることです。他に電話相談が出来るサイトはありません。さすがNTTだけに、フリーダイヤルで無料という所もポイントでしょう。

またプライバシーマークを取得しており、個人情報を手厚く保護する体制も整っています。

独自の審査基準を作ってユーザーにマッチした不動産会社をかなり吟味し厳選した上で掲載しており、悪徳不動産パトロールも常に行っていて信頼性はかなり高いと言えるでしょう。

ただ1つデメリットとしては大手不動産会社には査定の依頼ができないこともあり、こちらもセカンドオピニオン的に利用するのが良いかも知れません。

第3位:売却仲介手数料が無料?REDS(レッズ)

REDS(レッズ)は、東証1部であるヒノキヤグループの関連会社が運営している不動産仲介サービスです。

なんと言っても特筆すべきは仲介手数料が無料、または半額以下であることでしょう。

ユーザーの利益を追求していることや、スタッフは全員宅建士のためサポートも手厚いのが特徴です。

またレインズ(記事URL)という全国の不動産情報を共有するシステムを使って紹介する手法を取っており、カバー範囲も非常に広いです。物件の囲い込みもなく対応も早いため、売却も早期で完結する可能性も高いでしょう。

デメリットとしてはもし相場より大幅な高値で売りに出してしまった場合他社が宣伝してくれなくなるということや、専任媒介契約を求められるため、競合他社との競争に掛けられないということが挙げられます。

ただ全国の不動産会社に情報を出してもらうことが出来るので、こうしたデメリットは気にならない場合もあるでしょう。

レスポンスも早いので、まず依頼して比較してみると良いかも知れません。

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第4位:リフォームプランが無料「ReaRie(リアリエ)」

リアリエはパナソニックが運営している不動産紹介サイトです。

特徴はリフォーム付プランで家を売るサービスをしていて、現在でこのようなサービスを行っている所はほぼ無いと言えるでしょう。

36,000件以上の豊富なリフォーム実績を持ちリフォームプランが無料でついてくるのも魅力で、中古住宅の購入とリフォームがセットで行えることが大きなメリットです。

また金利が低いリフォーム一体型ローンが利用できたり、リフォームにおける国からの補助金や減税についても教えてくれます。

ただ利用するに当たり地域が限られており、首都圏・中部・近畿地方以外は対象とならないことに注意しましょう。
またリフォームプランがパックになっている事で結果的に割高になってしまう可能性も否めず、他社の比較は必要となってきます。

総合的に見ると、セカンドオピニオン的に利用することがオススメです。

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第5位:1,700社以上の不動産会社と提携「イエウール」 

 

イエウールは株式会社Speeeが運営している不動産売却査定サイトです。

1700社以上の不動産会社と提携、最大6社同時に査定を依頼できるところが強みでしょう。複数の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいとも言えます。

査定依頼もLINE画面のようにわかりやすいため入力しやすいこともあり、利用者数も1000万人以上と他のサイトと比較して段違いに多いようです。

ただどの査定サイトでも言えますが、あくまでも簡易的な査定であること、実際にその売り出し価格になるとは限りません。

また売却依頼を受けるために意図的に高い査定額を出す業者も少なくないので、机上査定よりも金額が下がる可能性も覚えておきましょう。

ただイエウールはクレームの多い不動産会社との提携を解除する動きも強化しているので、その点は比較的安心できるため、査定依頼の初心者向けとも言えるでしょう。

公式サイトはこちら

5、失敗しない売却をするために注意すべき4つのポイント

1土地の売却で失敗しないためには、以下のように注意すべきポイントが挙げられます。

  • (1)売却は信頼できる担当者に依頼する
  • (2)売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる
  • (3)売却時に必要な書類を用意する
  • (4)売却時の費用を把握する

では、順番に詳しくみていきましょう。

(1)売却は信頼できる担当者に依頼する

土地の売却において、信頼のできる不動産会社を選ぶのと同じように、自分の土地をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます。

信頼のできる担当者であるかどうかは以下のようなポイントで判断してみるといいでしょう。

  • 査定金額を報告する時に、きちんと金額の根拠を明示しながら説明を行ってくれるか
  • ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
  • 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合った売却プランを提案してくれるか
  • 確認事項には丁寧に対応してくれるか
  • きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

などです。

また、不動産取引においても、購入希望者との交渉、契約書などの関連書類の作成など様々な手続きは全て不動産会社の営業担当者が行いますので、信頼のできる営業担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。

信頼できる担当者のチェックシートを貼付しますので、ぜひ活用してみてください。

なお、信頼できる不動産仲介会社の選び方について詳しくは「(チェックリストつき)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」を参考にしてみてください。

(2)売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる

不動産の売買契約書には専門用語が多く並べられているため、素人ではなかなか理解できない部分も多くあります。

土地を売却した後にトラブルにならないためには、以下のチェックポイントを契約締結する前におさえておきましょう。

  • 売買土地の表示
  • 売買代金、手付金などの金額
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 手付解除
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任

などです。詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」を参考にしてみてください。

(3)売却時に必要な書類を用意する

土地をスムーズに売却するためには、不動産仲介会社の担当者に出来る限り土地について詳しく知ってもらう必要があります。

そのため、事前に土地に関連する資料をきちんと用意することも大切と言えます。

具体的には以下のような書類が挙げられます。

  • 登記簿謄本
  •  売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 登記済権利書
  • (建物付きの場合)建築確認済書及び検査済書、建築設計図など
  • その他関連書類

などです。詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」を参考にしてみてください。

(4)売却時の費用を把握する

土地の売却価格を決めるにあたって、どんな諸費用がかかるかも事前に把握しておく必要があります。

諸経費についての詳しい内容は上記「2、土地売買の諸費用」をご参考下さい。

6、古家付き土地を売買する場合

1一戸建ての場合、一般的には建物の築年数が20年以上になれば、建物はほとんど評価されず、土地だけの評価額になります。

従って、古家をついたままに土地売買をするか、更地にして土地売買をするかで悩まれている方も少なくないでしょう。

以下にて、古家つきで土地を売却する場合のメリットとデメリットについて書いていきます。参考にしてみてください。

(1)古家つきで土地を売却するメリット

まず、古家つきで土地を売却するメリットをみてみましょう。

大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • ①利用時の状態をイメージしやすい
  • ②リフォーム物件として活用できる場合がある
  • ③住宅ローンが利用しやすくなる

では、それぞれについてみてみましょう。

①利用時の状態をイメージしやすい

古家がある場合、日当たりや、間取りなどを直接確認することができます。建て替えする際に、ハウスメーカーなどの設計図だけよりイメージがしやすくなります。

②リフォーム物件として活用できる場合がある

現在のリフォーム技術は非常に進んでおり、中古物件を新築物件とほとんど変わらないほど高品質な物件に変身させることも可能になりました。

また、費用の面でも安くおさえられることから、新築で建てられるより、リフォームやリノベーション物件が増えています。

従って、購入希望者にとっても選択肢が増えますので、古家を残しておくのもメリットがあると言えるでしょう。

③住宅ローンを利用しやすくなる

住宅ローンは、住宅を購入する場合にしか適用しないようになっていますので、土地だけ購入する場合住宅ローンの利用はできません。

しかし、まず土地から購入して、決められた期間内に住宅を建てる場合、住宅ローンを利用することができます。その場合、土地購入する時に一回決済手続きをして、住宅ができたタイミングでもう一回建物の決済をする必要があります。つまり、2回も決済する必要があるということで手続きがかなり煩雑になっています。

一方、古家つきの土地を購入する場合、古家があることで住宅の扱いになりますので、上記の縛りなく住宅ローンを利用することができます。購入後、今の住宅をリフォームにするか、新築に建替えするかはゆっくりと決めることができます。

従って、更地の土地を購入するより、古家つきの土地を買われた方が住宅ローンを利用しやすいと言えます。

(2)古家つきで土地を売却するデメリット

中には、土地の立地を気に入って、現在の物件を取り壊した上で新築物件を建てたい方もいらっしゃいます。

その場合、古家を解体する作業が発生するために解体費用がかかります。

建物の解体費用は、建物の構造やエリアによって坪単価が異なります。東京都で木造の建物を解体する時の坪単価の相場は、大体4万円前後になっています。

例えば、30坪の木造の一軒家を解体する場合の解体費用は、大体120万円ほどとなります。

なお、解体作業を買主に任せる場合、解体費用分を売買価格から値引き交渉されることも考えられます。そうなった場合を考慮し、売買価格を設定する時に注意する必要があると言えるでしょう。

7、土地を売却したら確定申告が必要?

1土地を売却した場合、売却した年度末に確定申告する必要があります。

土地を売却後の確定申告は以下の2種類があります。

  • (1)売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
  • (2)売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」

確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについて詳しくは「不動産売却をしたら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。

8、相続によって取得した土地を売却するには?

相続によって取得した土地の売却を検討されている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

相続によって取得した土地を売却したい時は、まず、

・相続登記

の手続きをして、土地の名義を自分の名義に変更する必要があります。

相続した土地の売却について詳しくは「事前に知っておきたい!相続した土地の売却に関する7つのこと」をご参考下さい。

なお、せっかく相続した土地を活用することができるのであれば、売却したくないという方もいらっしゃるでしょう。

その場合、

  • 賃貸アパートを運営するのか
  • 駐車場にするのか
  • トランクルームにするのか

など自分の土地に合った活用プランを知っておくことが大切です。

下記サイトでは、「無料」にてお客様のニーズや目的にあった最適な活用プランなどを提案してくれますので、ぜひ利用してみてください。

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最適なプランを選択することは収益の最大化の観点から非常に重要ですので是非活用してみて下さい。

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9、「買取」という売却方法もある

買取とは、不動産会社、買取り会社などの業者に対して直接土地を売却する方法です。

不動産仲介会社に売却を依頼するより、

  • 短期間での売却が可能
  • 仲介手数料を節約することができる

などのメリットがあります。

土地の売却に時間の余裕がない、売却がなかなかうまく行かないなどの場合、買取を検討してみるのはいかがでしょうか。

なお、買取にて高く売却する方法について詳しくは「知らないと損!不動産を「買取」売却する際に得する方法」を参考にしてみてください。

10、高く売却するために!売却する時期はいつがいい?

1賃貸市場の場合、進学や人事異動に合せて、一般的には9月〜11月の秋、1月〜3月の冬から春のシーズンが繁忙期と言われています。

賃貸市場と比較して、土地売買の市場の隆盛はそれほど明確ではありませんが、進学や人事異動などで需要が高いシーズンは高く売れる傾向があります。

もっとも、購入後すぐ入居できるマンションと比較して、土地の場合購入後住宅を建てる期間が必要になるため、一般的には少し余裕を持って探される方が多いようです。

そういった意味では、土地の売却価格は売却の時期とはあまり関係ないと言えるでしょう。

まとめ

今回は土地売買について書きましたがいかがでしたでしょうか。この記事が、短期間でできるだけ高額で土地を売却するにあたっての参考になれば幸いです。

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