• 不動産売却, 土地売却
  • 2018/9/13

土地を楽に高く売却したい方必見!土地売買に関し知っておくべき10のこと

相続などで初めて土地の売却を検討されている方の中で

 

  • 土地を売りたいけどどのように進めたらいいのだろう?
  • 土地をより高額で売るためにはどうしたらいいのだろう?
  • 雑草だらけの土地をそのまま売りに出したら安くなるのかな?
  • 家はもうかなり古いけど、古家つきで土地売れるかな?

 

など、どのように土地を売却したらいいのかと悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

また、せっかく売却するなら短期間に高く売りたいと思われている方も多いでしょう。

 

そこで、不動産投資の教科書はそのような方々のために、できるだけ土地を高く売却するポイントや、売却する時の注意点など事前に把握しておくべき事項を以下にてまとめました。

 

  • 土地売買の流れ
  • より高く土地を売買するには?土地売却時のポイント
  • 失敗しない売却をするために注意すべき3つのポイント

 

などです。これから土地の売却を検討されている方に少しでもご参考になれば幸いです。

 

なお、より手間なく高く売却したいのであれば不動産売却査定サイトの活用がオススメです。

 

様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書がオススメするのは、以下の大手6社が参画している「すまいValue」です。

 

  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

 

 

公式サイトはこちら

この記事は2015年3月30日に公開したものを2018年9月13日に加筆修正しました。

目次

1、土地売買の流れ

1まずは、土地を売買する時の流れについて把握しておきましょう。

大きく以下のような流れになります。

  1. 対象土地の相場を知る
  2. 対象土地の査定を依頼する
  3. 不動産仲介業者を選定し媒介契約を締結する
  4. 売却価格を決め売却活動を開始する
  5. 購入希望者と売買価格などの売買条件を交渉する
  6. 売買契約書を締結する
  7. 決済・土地を引き渡す

などです。

「2.対象土地の査定を依頼する」は先ほどお話したように「すまいValue」などの不動産売却査定サイトの活用をオススメします。

より高く速く売却することが可能になるからです。

公式サイトはこちら

売却の流れのさらに詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」を参考にしてみてください。

2、土地売買時にかかる諸費用

1土地を売却するには大きく以下のような諸費用がかかります。

  • 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • 印紙税などの税金

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」

①   不動産仲介手数料とは

不動産仲介手数料とは、土地の売却を仲介会社に依頼した場合に成功報酬として、取引が成立した時に不動産仲介業者に支払われる費用です。

②   仲介手数料の計算方法

法律により、仲介手数料は下記の表に記載されている金額が「手数料の上限」とされています。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 売買価格✕5%
200万円超 400万円以下 売買価格✕4%+2万円
400万円超 売買価格✕3%+6万円

不動産売買においては土地は非課税となっていますので、売買価格をベースに仲介手数料を計算することになります。

例えば、2,000万円の土地を売却した場合、仲介手数料は「2,000万円☓3%+6万円=66万円(税別)」になります。

不動産売買時の消費税について詳しくは「不動産売却時の消費税について知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

なお、仲介手数料に関しては、法律上で定められているのはあくまでも「上限額」のみです。つまり、上限額より低い金額であれば問題ありません。最近では、「仲介手数料ゼロ円」の不動産仲介業者も増えていますが、不動産会社が良ければ仲介手数料ゼロ円でも法律上は問題ありません。

仲介手数料を安くする方法などについて詳しくは「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。

(2)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

土地を購入する時に金融機関から融資を受けた場合、売却によって残債を一括繰上げ返済する必要があります。その手続きに手数料がかかります。

金融機関によって異なりますが、大体3,000〜5,000円程度です。金利固定型の場合は3〜5万円が必要です。

住宅ローンの繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」を参考にしてみてください。

(3)印紙税などの税金

土地を売却する際、大きく以下の3つの税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する「印紙」
  • (抵当権設定された場合)納める「抵当権抹消登記の免許税」
  • (売却益が出た場合)納める「不動産譲渡所得税」

税金の計算方法などについて詳しいは「損したくない方必見!事前に知っておきたい不動産売却時にかかる3つの税金」をご参考下さい。

なお、不動産を売却する時にかかる諸費用の詳しい内容については「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」を参考にしてみてください。

3、より高く土地を売買するには?土地売却時のポイント

1せっかく土地を売却するなら短期間で、かつ出来るだけ高く売却したいところでしょう。

以下にて土地を高く売る時に知っておきたい3つのポイントを挙げてみましたので、参考にしてみてください

  • (1)対象土地の相場を知る
  • (2)土地の査定は複数社に依頼する
  • (3)土地の状態を出来るだけキレイにする

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)対象土地の相場を知る

土地売買をする際に、まず自分の土地の価値を知っておく必要があります。

土地の評価額は、資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にて調べることができます。

なお、土地の形によって計算方法が変わりますので、詳しい計算については「積算価格とは?積算価格の計算方法について」を参考にしてみてください。

また、実際の取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)土地の査定は複数社に依頼する

自分の土地はいくらで売却が出来るかを知るには、無料にて利用できる簡易査定サイトで簡単に査定してもらうことが出来ます。

不動産会社によって査定基準が異なりますので、複数社に依頼するといいでしょう。

また、売却査定サイトを利用するメリットは高く売れるということも含めて以下のようなものがあります。

  • 一度で複数社に査定してもらえるので楽
  • より高い金額で売却できる
  • 査定サイトには厳しい審査基準をクリアした信頼できる不動産会社のみ登録されている

具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。

そして、高く売れる仕組みとしては以下の画像の通り複数社から見積もりをもらうことでどこに一番高く土地を売却できるかを知ることができるからです。

不動産投資の教科書オススメのサイトは「4、より楽に高く売りたいなら是非活用していただきたい!オススメ不動産売却査定サイトランキング」の項目で紹介しています。

(3)土地の状態を出来るだけキレイにする

土地は更地の状態ではありますが、長期間放置していたため、雑草だらけになってたり、ゴミ捨てられたりなど状態があまり良くない場合もあるのではないでしょうか。

その場合、そのままの状態で現地案内にすると、減額交渉につながりやすいので、少し費用はかかりますが、現地案内する前にきちんと業者に頼んで土地の状態をキレイにするようにしましょう。

4、より楽に高く売りたいなら是非活用していただきたい!オススメ不動産売却査定サイトランキング

不動産売却査定サイトは多く、どのサイトで売却査定をしたらよいか悩まれる方もいらっしゃるでしょう。そのような方々のために、今回は私ども「不動産投資の教科書」が独自の調査に基づきランキングを作成しました。

以下の通りです。

  • 第1位:すまいValue(すまいバリュー)
  • 第2位:ソニー不動産
  • 第3位:HOME4U

それぞれのサイトについて詳しく説明していきます。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る下記大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

6社合計で、全国エリアで店舗数は「819」店舗、年間の成約実績はなんと「10万件」以上となっています。物件のタイプについても、

  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • ビル
  • アパート

など全てのタイプを対応しておりますので、ぜひ活用してみて下さい。

公式サイトはこちら

第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。

ソニー不動産の特徴として、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」 

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない 

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも 

  • 悪徳業者

の登録を徹底的に排除すると公言しています。査定する際に記入した個人情報が第三者に漏れる心配はほとんどないと言えるでしょう。

また、査定結果を受ける時の連絡方法を 

  • 電話
  • メール

からご自身の都合に合わせて選ぶことができます。営業電話が心配な方は「メール」を選ぶようにしましょう。

公式サイトはこちら

5、失敗しない売却をするために注意すべき4つのポイント

1土地の売却で失敗しないためには、以下のように注意すべきポイントが挙げられます。

  • (1)売却は信頼できる担当者に依頼する
  • (2)売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる
  • (3)売却時に必要な書類を用意する
  • (4)売却時の費用を把握する

では、順番に詳しくみていきましょう。

(1)売却は信頼できる担当者に依頼する

土地の売却において、信頼のできる不動産会社を選ぶのと同じように、自分の土地をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます。

信頼のできる担当者であるかどうかは以下のようなポイントで判断してみるといいでしょう。

  • 査定金額を報告する時に、きちんと金額の根拠を明示しながら説明を行ってくれるか
  • ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
  • 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合った売却プランを提案してくれるか
  • 確認事項には丁寧に対応してくれるか
  • きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

などです。

また、不動産取引においても、購入希望者との交渉、契約書などの関連書類の作成など様々な手続きは全て不動産会社の営業担当者が行いますので、信頼のできる営業担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。

信頼できる担当者のチェックシートを貼付しますので、ぜひ活用してみてください。

なお、信頼できる不動産仲介会社の選び方について詳しくは「(チェックリストつき)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」を参考にしてみてください。

(2)売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる

不動産の売買契約書には専門用語が多く並べられているため、素人ではなかなか理解できない部分も多くあります。

土地を売却した後にトラブルにならないためには、以下のチェックポイントを契約締結する前におさえておきましょう。

  • 売買土地の表示
  • 売買代金、手付金などの金額
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 手付解除
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任

などです。詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」を参考にしてみてください。

(3)売却時に必要な書類を用意する

土地をスムーズに売却するためには、不動産仲介会社の担当者に出来る限り土地について詳しく知ってもらう必要があります。

そのため、事前に土地に関連する資料をきちんと用意することも大切と言えます。

具体的には以下のような書類が挙げられます。

  • 登記簿謄本
  •  売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 登記済権利書
  • (建物付きの場合)建築確認済書及び検査済書、建築設計図など
  • その他関連書類

などです。詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」を参考にしてみてください。

(4)売却時の費用を把握する

土地の売却価格を決めるにあたって、どんな諸費用がかかるかも事前に把握しておく必要があります。

諸経費についての詳しい内容は上記「2、土地売買の諸費用」をご参考下さい。

6、古家付き土地を売買する場合

1一戸建ての場合、一般的には建物の築年数が20年以上になれば、建物はほとんど評価されず、土地だけの評価額になります。

従って、古家をついたままに土地売買をするか、更地にして土地売買をするかで悩まれている方も少なくないでしょう。

以下にて、古家つきで土地を売却する場合のメリットとデメリットについて書いていきます。参考にしてみてください。

(1)古家つきで土地を売却するメリット

まず、古家つきで土地を売却するメリットをみてみましょう。

大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • ①利用時の状態をイメージしやすい
  • ②リフォーム物件として活用できる場合がある
  • ③住宅ローンが利用しやすくなる

では、それぞれについてみてみましょう。

①利用時の状態をイメージしやすい

古家がある場合、日当たりや、間取りなどを直接確認することができます。建て替えする際に、ハウスメーカーなどの設計図だけよりイメージがしやすくなります。

②リフォーム物件として活用できる場合がある

現在のリフォーム技術は非常に進んでおり、中古物件を新築物件とほとんど変わらないほど高品質な物件に変身させることも可能になりました。

また、費用の面でも安くおさえられることから、新築で建てられるより、リフォームやリノベーション物件が増えています。

従って、購入希望者にとっても選択肢が増えますので、古家を残しておくのもメリットがあると言えるでしょう。

③住宅ローンを利用しやすくなる

住宅ローンは、住宅を購入する場合にしか適用しないようになっていますので、土地だけ購入する場合住宅ローンの利用はできません。

しかし、まず土地から購入して、決められた期間内に住宅を建てる場合、住宅ローンを利用することができます。その場合、土地購入する時に一回決済手続きをして、住宅ができたタイミングでもう一回建物の決済をする必要があります。つまり、2回も決済する必要があるということで手続きがかなり煩雑になっています。

一方、古家つきの土地を購入する場合、古家があることで住宅の扱いになりますので、上記の縛りなく住宅ローンを利用することができます。購入後、今の住宅をリフォームにするか、新築に建替えするかはゆっくりと決めることができます。

従って、更地の土地を購入するより、古家つきの土地を買われた方が住宅ローンを利用しやすいと言えます。

(2)古家つきで土地を売却するデメリット

中には、土地の立地を気に入って、現在の物件を取り壊した上で新築物件を建てたい方もいらっしゃいます。

その場合、古家を解体する作業が発生するために解体費用がかかります。

建物の解体費用は、建物の構造やエリアによって坪単価が異なります。東京都で木造の建物を解体する時の坪単価の相場は、大体4万円前後になっています。

例えば、30坪の木造の一軒家を解体する場合の解体費用は、大体120万円ほどとなります。

なお、解体作業を買主に任せる場合、解体費用分を売買価格から値引き交渉されることも考えられます。そうなった場合を考慮し、売買価格を設定する時に注意する必要があると言えるでしょう。

7、土地を売却したら確定申告が必要?

1土地を売却した場合、売却した年度末に確定申告する必要があります。

土地を売却後の確定申告は以下の2種類があります。

  • (1)売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
  • (2)売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」

確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについて詳しくは「不動産売却をしたら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。

8、相続によって取得した土地を売却するには?

相続によって取得した土地の売却を検討されている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

相続によって取得した土地を売却したい時は、まず、

・相続登記

の手続きをして、土地の名義を自分の名義に変更する必要があります。

相続した土地の売却について詳しくは「事前に知っておきたい!相続した土地の売却に関する7つのこと」をご参考下さい。

なお、せっかく相続した土地を活用することができるのであれば、売却したくないという方もいらっしゃるでしょう。

その場合、

  • 賃貸アパートを運営するのか
  • 駐車場にするのか
  • トランクルームにするのか

など自分の土地に合った活用プランを知っておくことが大切です。

下記サイトでは、「無料」にてお客様のニーズや目的にあった最適な活用プランなどを提案してくれますので、ぜひ利用してみてください。

HOME4U 土地活用

アパート経営はきちんとしたプランを立てるか否かで収益に1000万円もの差がつくことがあります

HOME4U土地活用を利用すれば「無料で最大7社」からプランをもらうことができるので、結果として最適なプランを選択することができます。

最適なプランを選択することは収益の最大化の観点から非常に重要ですので是非活用してみて下さい。

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9、「買取」という売却方法もある

買取とは、不動産会社、買取り会社などの業者に対して直接土地を売却する方法です。

不動産仲介会社に売却を依頼するより、

  • 短期間での売却が可能
  • 仲介手数料を節約することができる

などのメリットがあります。

土地の売却に時間の余裕がない、売却がなかなかうまく行かないなどの場合、買取を検討してみるのはいかがでしょうか。

なお、買取にて高く売却する方法について詳しくは「知らないと損!不動産を「買取」売却する際に得する方法」を参考にしてみてください。

10、高く売却するために!売却する時期はいつがいい?

1賃貸市場の場合、進学や人事異動に合せて、一般的には9月〜11月の秋、1月〜3月の冬から春のシーズンが繁忙期と言われています。

賃貸市場と比較して、土地売買の市場の隆盛はそれほど明確ではありませんが、進学や人事異動などで需要が高いシーズンは高く売れる傾向があります。

もっとも、購入後すぐ入居できるマンションと比較して、土地の場合購入後住宅を建てる期間が必要になるため、一般的には少し余裕を持って探される方が多いようです。

そういった意味では、土地の売却価格は売却の時期とはあまり関係ないと言えるでしょう。

まとめ

今回は土地売買について書きましたがいかがでしたでしょうか。この記事が、短期間でできるだけ高額で土地を売却するにあたっての参考になれば幸いです。

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

「不動産を売却したいけれど、どこに依頼すれば良いか分からない」
「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

そのような悩みを解決してくれるのは、無料で利用できる査定サイトです。
査定サイトは、物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを3つ紹介しています。

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  • 厳しい選定基準をクリアした500社以上もの提携会社から、条件の良い査定額を提示してくれるサイト
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実は、これまで700名以上もの方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
ぜひ、こちらから比較検討し、今後のスムーズな売却にお役立てください。