• 不動産売却
  • 2018/8/1

不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法

何度も不動産の売却の経験がある方ならまだしも、不動産売却の経験少ない方でしたら、

  • どうしたらより高く売れるのか、
  • 売却までの具体的な手続きはどうすすめたらよいか

など、分からない方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は、

  • できるだけ高額で不動産を売却するには
  • 不動産売却の手数料
  • 不動産売却に必要な書類
  • 不動産売却の流れ

などについて書いていきます。

なお、より手間なく高く売却したいのであれば不動産売却査定サイトの活用がオススメです。

様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書がオススメするのは、以下の大手6社が参画している「すまいValue」です。

  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

公式サイトはこちら

この記事は2014年10月8日に公開したものを2018年8月1日に加筆修正しました。

1、できるだけ高額で不動産を売却するには?

売主はとしては、やはり出来るだけ高額で短期間に不動産を売却したいところでしょう。

では、どうすればできるだけ高額で売却することができるでしょうか。

具体的な方法としては以下の通りです。

  • (1)信頼できる担当者を選ぶ
  • (2)物件に関する情報をきちんと担当者に伝える
  • (3)定期的に物件のメンテナンスを行う
  • (4)内見時部屋をキレイにする

では、それぞれ詳しくみていきましょう。

(1)信頼できる担当者を選ぶ

まず、物件の売却は信頼性のある担当者を選ぶことが大切と言えます。

信頼できる担当者であるかどうかを判断するポイントは以下の通りです。

  • ①   査定金額報告時にきちんと金額の根拠を示しながら説明を行ってくれるか
  • ②   ローンの残債金額など物件に関する細かい情報までヒアリングしてくれるか
  • ③   確認事項に丁寧に対応してくれるか
  • ④   きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

また、不動産の売却活動中、購入希望者との交渉、業者との交渉、契約書作成などの手続きは全て不動産会社の担当者が行います。信頼できる担当者を選ぶことは物件を高額で売却するだけでなく、売却までの流れをスムーズに進める上でも重要と言えるでしょう。

(2)物件に関する情報をきちんと担当者に伝える

管理会社がきちんと管理を行っている、近隣トラブルが起きたことがないなど物件に関してプラスになるような情報はもちろん、マイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょう。

この時、マイナスの情報は伝えづらいかもしれません。

しかし、きちんとマイナスの情報を伝えないと後でトラブルに繋がる可能性があります。また、信頼できる担当者を選んでおけば、その担当者がマイナス情報も悪い印象にならないように伝えてくれる可能性が高いので、情報はきちんと伝えましょう。

(3)定期的に物件のメンテナンスを行う

売却まで物件がいい状態を維持できるよう、ガス、水道管などの設備の定期点検を欠かさずに行うようにしましょう。

中には、立ち会いが必要なメンテナンスもあり、多少面倒だと思われる方もいますが、売却後のトラブルを防ぐためにもきちんと対応しましょう。

(4)内見時に部屋をキレイにする

購入希望者の部屋の内見対応時、できるだけ部屋をキレイにすることを心がけしましょう。

内見の際に、買主は現在のレイアウトを参考に、部屋の間取りの使い易さを判断することが多いので、荷物を散乱させたりすることは避けましょう。

また、設備や床など部屋中の汚れがひどいとクリーニング代がかかるという理由で購入希望者から減額交渉されることも考えられます。事前に掃除しておきましょう。

2、不動産売却の費用

不動産購入時と同じように、売却時にも手数料がかかります。

具体的には以下の通りです。

  • (1)不動産仲介会社に支払う仲介手数料
  • (2)税金
  • (3)(融資を受けた場合)銀行に支払う一括繰上げ返済手数料

なお、不動産売買時の費用については、詳しく「不動産の売却時にかかる手数料と税金まとめ」にてご確認ください。

3、不動産売却に必要な書類

不動産の売却をスムーズに進めるために、事前に必要な書類を整理しましょう。

物件の種類によって必要な書類が異なりますが、大きく以下のような書類が必要となります。 

  • 権利書
  • 対象不動産の登記済書
  • 建築確認通知書、検査済証
  • 付帯設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税など納税通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
  • 身分証明書
  • その他物件に関する資料

など。不動産売却に用意すべき書類について詳しく「(チェックリストつき)不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。

4、不動産売却の流れ

最後に不動産売却時の流れについて知っておきましょう。

大きくは以下のような流れになります。

(1)相場を知る
(2)対象物件査定を依頼する
(3)不動産仲介業者を選定して媒介契約を締結する
(4)売却価格を決定して売却活動開始
(5)購入希望者と交渉する
(6)売買契約を結ぶ
(7)決済・不動産を引き渡す

では、順番に見ていきましょう。

(1)相場を知る 

まず、相場を知りましょう。実際の取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができます。

(2)無料で利用できる物件査定を依頼する

一般的には査定してもらうには、サイトにて無料で簡単に受けられる簡易査定を受けてから、対応がよかった何社かの不動産会社に更にもっと細かく訪問査定を依頼することが多いようです。

不動産会社によって査定基準が変わりますので、複数社に依頼するといいでしょう。

以下利用者数が多いオススメのサイトを3つピックアップしましたので、参考にしてみてください。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る下記大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

6社合計で、全国エリアで店舗数は「819」店舗、年間の成約実績はなんと「10万件」以上となっています。物件のタイプについても、

  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • ビル
  • アパート

など全てのタイプを対応しておりますので、ぜひ活用してみて下さい。

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第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。

ソニー不動産の特徴として、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」 

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない 

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも 

  • 悪徳業者

の登録を徹底的に排除すると公言しています。査定する際に記入した個人情報が第三者に漏れる心配はほとんどないと言えるでしょう。

また、査定結果を受ける時の連絡方法を 

  • 電話
  • メール

からご自身の都合に合わせて選ぶことができます。営業電話が心配な方は「メール」を選ぶようにしましょう。

公式サイトはこちら

(3)不動産仲介業者を選定して媒介契約を締結する

不動産会社との間で媒介契約を結びましょう。

媒介契約は大きく以下の3種類があります。

  • ①   専任専属媒介契約
  • ②   専任媒介契約
  • ③   一般媒介契約

では、それぞれについて見てみましょう。

①   専任専属媒介契約

主に以下の契約形態になっています。

  • 売却依頼業者1社のみ
  • 自分で探した買主との直接契約はNG
  • 対象物件についてレインズ(※1)指定機構への登録義務あり
  • 業務報告は1週間に1回以上

など。

※1レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産流通標準情報システムのことです。レインズについて詳しく「レインズで不動産検索する方法は?レインズの仕組みについて」にてご確認ください。

②   専任媒介契約

主に以下の契約形態になっています。

  • 売却依頼業者1社のみ
  • 自分で探した買主との直接契約はOK
  • 対象物件についてレインズ指定機構への登録義務あり
  • 業務報告は2週間に1回以上

など。

③   一般媒介契約

主に以下の契約形態になっています。

  • 売却依頼業者複数社可能
  • 自分で探した買主との直接契約はOK
  • 対象物件についてレインズ指定機構への登録義務はなし
  • 業務報告義務は特にない

など。

どの契約形態にするかは自由ですが、不動産会社からすれば自社だけ契約してくれた方が、確実に仲介手数料がもらえますので、専任専属媒介契約や専任媒介契約の方が短期間で売却ができるように対応してくれる傾向があります。

一方で、一般媒介契約であれば、複数の不動産会社が物件を取り扱うことになるので、より多くの不動産購入希望者の目に触れる可能性があります。

(4)売却価格を決定して売却活動開始

査定価格を目安に、不動産会社の担当者と相談しながら対象物件の売り出し価格を決めましょう。

(5)購入希望者と交渉する

物件が売り出し中の間、購入希望者と交渉することになります。

事前に不動産会社の担当者に自分の希望売却価格、時期などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合は、不動産会社の方で断ってくれます。

(6)売買契約を結ぶ

めでたく買主と条件が合えば、売買契約を結ぶことになります。

その際に、買主から物件取引価格の1〜2割程度の手付金をもらうことになります。

また、この時契約書を作成することになります。

(7)決済・不動産を引き渡す

売買契約締結後2〜3週間程度で決済し、不動産の引き渡しを行います。

もしあなたが物件の購入時に金融機関から融資を受けていた場合、売買代金を受け取ると同時に抵当権の抹消と所有権の移転手続きをすることになります。

まとめ

今回は不動産の売却について書きましたが、参考になりましたでしょうか。この記事を参考にし、できるだけ高額で不動産を売却してもらえたら嬉しいです。

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