不動産の売却をスムーズに進めるには、事前に必要な書類を用意しておくことが重要です。
スムーズな不動産の売却は機会損失を防ぎ、少しでも高く売りたいという願いもかなえてくれます。
必要書類を事前にちゃんと揃えておくだけで売却が有利になるのであれば、ぜひともやっておきたいことのひとつではないでしょうか。
今回は、不動産を売却する際に、どのタイミングにどのような書類を用意しておく必要があるのかについてご説明しますので、不動産売却の事前準備をする際に参考にして頂けると幸いです。
１、不動産売却時に必要な書類
不動産をスムーズに、よりよい条件で売却をするには、事前に必要な書類を準備し、買主に物件に関するプラス情報をいち早く提供することがとても大切と言えます。
また、用意が出来ない書類があれば、早めに担当者に相談することも大切と言えるでしょう。いざ売却の話が動き始めた時に、書類が足りないばかりに買主に迷惑をかけるのは良くないので、書類をしっかりと揃えておくことは最低限のエチケットです。
具体的に必要な書類を提出するのは、大きく以下の2つのタイミングに分かれています。
- （１）売却を依頼する際に必要な書類
- （２）引渡しの際に必要な書類
では、それぞれについてみてみましょう。
２、売却を依頼する際に必要な書類
不動産の売却を仲介業者に依頼する際に、販売図面などの関連資料を作成するにあたり、物件の情報が分かる以下の書類が必要となります。
- （１）登記簿謄本
- （２）売買契約書
- （３）重要事項説明書
- （４）土地測量図・境界確認書
- （５）図面や設備の仕様書など
- （６）固定資産税納税通知書
- （７）（マンションの場合）維持費等の書類
- （８）（マンションの場合）マンションの規約
では、順番にみていきましょう。
（１）登記簿謄本
登記簿謄本とは、「登記事項証明書」とも呼ばれ、不動産に関連する情報を記載されており、法務局にて誰でも取得する事ができます。
ご自身で用意する時間がない場合、仲介業者の担当者に依頼することも可能です。
（２）売買契約書
不動産を購入された際に締結された契約書です。
物件の状況や特約がないか等について確認することができます。
（３）重要事項説明書
こちらも不動産を購入された際に頂いた書類になります。
この不動産に関して告知事項がないかなどを確認することができます。
（４）土地測量図・境界確認書
一戸建てや土地などを売却する際に、土地の面積や境界線を明確に知るために必要な書類であります。
万が一、境界線が未確認である場合、予め隣接地の土地所有者と協議し、測量図を作成する必要があります。
（５）図面や設備の仕様書など
物件の間取りや設備に関する情報を確認することができます。
人気のある設備が設置されている場合、販売図面に記載することによって、物件の売りポイントにもなりますので、必ず提示するようにしましょう。
（６）固定資産税納税通知書
物件に関する固定資産税の費用を知るのには必要な書類となります。移転登記に必要となる登録免許税を算出するにも必要になります。
また、固定資産税は毎年の１月１日の所有者に課税されるため、不動産を売却する際に、買主と決済日を基準に精算する事になり、その費用を算出根拠となる資料でもあります。
（７）（マンションの場合）維持費等の書類
マンションの管理費、修繕積立金などの維持費を確認することができます。
また、固定資産税と同じように、マンションの管理費や修繕積立金も決済日を基準に精算することになります。
（８）（マンションの場合）マンションの規約
マンションにおいては、どのような管理をされていて、ペットの飼育ができるかどうか等の詳細の情報を確認するには必要な書類となります。
３、引渡しの際に必要な書類
不動産の売却が決まり、引渡しの際に、以下の書類を用意する必要があります。
- （１）売主ご自身に関連する書類
- （２）不動産に関連する書類
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）売主ご自身が用意する書類
不動産の売買契約書を締結するには、売主は以下の書類を用意する必要があります。
- ①身分証明書
- ②実印
- ③印鑑証明書（3ヶ月以内発行のもの）
- ④（売却不動産の住所と違う場合）住民票（3ヶ月以内発行のもの）
- ⑤（売買代金を振り込んでもらうための）銀行口座の通帳（※ネット銀行など通帳がない場合は口座番号などの情報）
- ⑥（住宅ローンを利用の場合）ローン残高証明書
（２）不動産に関連する書類
続いて、不動産を引渡す際に、買主に渡す不動産に関連する書類になります。
- ①登記済権利書
- ②建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など
- ③その他の書類
では、それぞれについてみてみましょう。
①登記済権利書
売主がその物件の真の所有者であることを証明する書類です。
物件を購入された際に、法務局からもらった書類であり、移転登記をすることにより、その権利が買主に移ったことが証明されます。
②建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など
建築確認済書や検査済書の書類は、その物件が建築基準法に満たした物件であることを証明する書類で、一戸建ての売却に必要な書類となります。
その他建築設計図書などの書類は、将来物件をリフォームするなどの際に非常に役に立つ書類となりますので、できるだけ提出するようにしましょう。
③その他の書類
上記にて記載した書類の他にも、物件に関連する書類がありましたら、用意するようにしましょう。
物件の設備に関する説明書、購入時のパンフレットなどの資料もあれば、買主に渡すようにしましょう。
４、必要な書類のチェックリスト
必要な書類の用意が漏れないよう、チェックリストを作成しましたので、ぜひダウンロードし、活用してみて下さい。
なお、不動産売却について詳しくは「不動産を売りたい方必見！高額で不動産を売却する方法」をご参照下さい。
５、入手方法が分かりにくい書類の入手方法、紛失時の対応
不動産売却に関連する書類の中には、普段あまり見慣れないような書類も含まれています。見慣れないだけに入手方法が分からなかったり、紛失している書類もあるかも知れないので、問題にぶち当たりそうな書類について入手方法と紛失時の対応を解説します。
（１）不動産の権利書が見当たらない場合は？
不動産の権利書は、法務局において発行された不動産の所有者を証明する書類です。厳密には「登録済証」と呼ばれていますが、紙でできた書類なので長期間保管していると、紛失することもあると思います。
この権利書は、平成17年の法改正によって「登記識別情報」という取り扱いに変わっています。この法改正以降、現在に至るまで不動産の権利を証明する方法として登録識別情報と呼ばれる12ケタの文字列（パスワードのようなもの）で管理されています。この登記識別情報を知っているのは不動産の所有者だけであり、これが交付されている人が不動産の所有者であると証明されます。
つまり平成17年以降に取得した不動産の場合は、権利書という形ではなく登記識別情報という形になっているはずです。「権利書がない！」と大騒ぎになったものの、実は登記識別情報ならあったという事例も実際にあります。
（２）では登記識別情報も見当たらない場合は？
権利書が見当たらない、しかも登記識別情報も見当たらないという場合は、紛失したという取り扱いになります。そのままでは不動産売却ができないので、2通りの方法から解決策を選択することになります。
1つ目は本人確認情報といって、登記を代行する司法書士が「紛失したものの正規の所有者である」ことを確認し、それを司法書士の名前で証明する方法です。これにより、不動産の移転登記が可能になるため、売却も可能になります。
もう1つの方法は事前通知制度といって、法務局を使った確認方法です。こちらは、法務局から届いた事前通知に返送をすることで登記申請が本人からのものであることを確認する方法です。司法書士の手を煩わせることがないため費用はかかりませんが、事前通知に返送をしなかったら登記申請が却下となってしまい売却そのものができなくなるため、高リスクです。
一般的には権利書および登記識別情報を紛失した場合、司法書士による本人確認情報を用いるのが大半です。
（３）固定資産税納税通知書の入手方法
毎年5月頃に税務署から届きます。郵便で届くので、届いたら売却時のために保管しておきましょう。
（４）建築確認済書及び検査済書
売却しようとしている不動産を購入した時に受け取っているはずの書類です。もし紛失していて見当たらない場合は、最寄りの役所に行って建築課もしくは同様の業務を行っている窓口に行くと同じ効力を持った書類を発行してくれます。
（５）マンションの管理規約、長期修繕計画書
マンションを購入した時に売主または管理会社から受け取っているはずの書類です。長期修繕計画書については、管理会社から後日郵送されているはずです。これらが見当たらない場合は、マンションの管理会社に依頼すると再発行してくれます。
まとめ
今回は不動産売却時に必要な書類について書きましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産の売却にはたくさんの書類が必要になり、しかも長期保管していなければならない書類も多いので、簡単に揃えられないかも知れません。
この記事では、それぞれの書類の入手方法や紛失した場合の対応についても解説しましたので、慌てることなくひとつずつ書類を揃えていってください。
