不動産投資はシミュレーションができることをご存じでしょうか？
「今の手持ち資金で不動産投資をした時の収益性をシミュレーションしてみたい」
「提案された物件の利回りをシミュレーションしておきたい」
不動産投資を検討する際、上記のように考える方が多いのではないでしょうか？
不動産投資は、手持ち資金に加えて、数千万円の借り入れをすることもあり、リスクが高いということで敬遠されがちです。
しかし、しっかりとシミュレーションを重ねて物件を選ぶことで、リスクを抑え、不安を払拭してから始められる投資でもあります。
この記事では、
- 不動産投資においてシミュレーションが要になる理由
- 不動産投資シミュレーションの方法
- シミュレーションから見る収益性の高い物件の条件とは
について解説します。
この記事を通して、不動産投資におけるシミュレーションの大切さや、収益性の高い物件のポイントについて理解が深まりましたら幸いです。
「不動産投資に興味はあるけど、まだ動き出せていない…」
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目次
１、シミュレーションは不動産投資の要！
最初に、不動産投資シミュレーションとは何か、不動産投資にシミュレーションが必要な理由について説明します。
（１）不動産投資シミュレーションとは
不動産投資シミュレーションとは、物件価格や借入金額、利息をあらかじめ計算して月々の利益やトータルの返済額を予測することです。
シミュレーションは、会社で言うところの事業計画書と同じくらい大切なもので、物件を選別する際の重要な指標になります。
扱う金額が数千万円規模になってくるので、単純に利息が0.5％違うだけでも数十万、数百万円の違いが出てきます。
（２）不動産投資シミュレーションが必要な理由
不動産投資シミュレーションが必要な理由は、以下の4つです。詳しくみていきましょう。
①想定外の出費があっても利益の出る物件が見つかる
表面上は利益の出せる計算の物件だったとしても 、実際に購入してから予想外の出費がかさみ、赤字になってしまうケースも多くあります。むしろ、予想通りの結果になることの方が少ないと言っても過言ではないでしょう。
エアコンが故障して修繕費が発生したり、利息が上がって返済総額が増えてしまったり、考えられるリスクは様々です。
このような急な出費を計算に入れた上で安全に投資をするためには、考えられるリスクをシミュレーションすることが重要です。
シミュレーションすることで、利益が出る確率が高い物件を選ぶことができるようになります。
②物件の収益性がわかる
物件を提案された時にまず気になるのが、その物件の「利回り」でしょう。
しかし、物件資料に記載されている利回りが「表面利回り」だった場合、諸経費や想定されるリスクは考慮されていません。
諸経費やリスクを加味したシミュレーションができるようになると、検討している物件の現実的な「実質利回り」や、収益性を理解することができるのです。
③キャッシュフローの目安がわかるので収支を具体的にイメージできる
シミュレーションによりキャッシュフロー（月々の手残り）をある程度予測することで、月々または年間の収支をイメージすることができます。
不動産経営は長期的な事業になります。キャッシュフローをある程度予測しておくことで、買い増しやローン完済後のキャッシュフローの使い道について、長期的な計画をたてることができるでしょう。
④利益を最大化する売却のタイミングを把握できる
不動産投資の収益には、
- 家賃収入によって得られるインカムゲイン
- 不動産を売却した際に得られるキャピタルゲイン
上記の2つがあります。
不動産投資でより多くの利益を得るためには、物件を売却するタイミングが非常に重要で、物件売却のタイミングを最適化することを出口戦略と呼びます。
不動産の売却は、これ以上家賃収入による利益が出せないと判断した場合のリスク回避としても有効です。
例えば、金利が上がった場合どれだけ今の利益が圧迫されるのか？といった、さまざまな想定をシミュレーションすることで、適切な売却のタイミングを把握できるようになるのです。
２、不動産投資シミュレーションをしてみよう
この章では、早速不動産投資シミュレーションを実施するための3ステップをお伝えします。
不動産投資シミュレーションは、ネット上にあるツールを使うことで簡単に行うことができます。しかし、ツールを使って正しくシミュレーションするためには、不動産投資に関する基本的な用語を理解する必要があります。
シミュレーションをただの皮算用で終わらせないためにも、この章の内容をしっかりとおさえましょう。
なお、不動産投資の教科書では、無料で簡単に利用できるシミュレーションツールを用意しており、以下ではそのツールを使用していきます。
https://fudousan-kyokasho.com/simulation
（１）必要な数字を全て用意して入力する
まずは、不動産の用語を覚えて正確な数値を用意します。
シミュレーションには想定空室率などの入力が必要なのですが、物件が近くにあれば実際に足を運んでみましょう。物件や周辺の雰囲気、電気やガスのメーターが正常に作動している部屋の数をチェックし、どのくらいの人が入居しているのかを確認するのが望ましいです。
なぜなら、書類に書いてあることが絶対に本当だとは限らないですし、管理状態や雰囲気は写真だけではわからないからです。実際に自分の目で確認したことが最も信頼がおけるデータなので、面倒臭がらずに足を動かすことをおすすめします。
①物件価格
物件の種類は大きく分けて4つあります。
- 新築区分マンション
- 新築一棟マンション
- 中古区分マンション
- 中古一棟マンション
区分・中古の場合は値段が安く、一棟・新築の場合は値段が高くなります。
一棟は土地を担保に融資を受けることができますが、区分は値段が安い反面、土地を担保にすることができず融資を受ける際に不利になるケースがあるので注意が必要です。
新築は人気があるため入居率は高い傾向にあります。その反面、価格が高いこともあって利回りがそこまで高くならず、中古の方が高い利回りで運用できるケースが多くなります。
②満額家賃収入（月額）
全ての部屋に居住者がいる状態で、1ヶ月賃料を回収した場合の収入金額です。
③想定空室率
所有している部屋数に対して空室がいくらあるのかを示す指標です。
10％〜20％あたりで予想をすると良いでしょう。
不動産投資の初心者が陥りやすいのは、空室率を悲観的に捉えすぎて20％以上の数値でシミュレーションをしてしまうことです。
あまりリスクを悲観的に捉えすぎてしまうと本当は良い物件であるのにも関わらず、それに気付くことができず見逃してしまいます。
想定空室率は悲観も楽観もせずに、現実的な数値を設定しましょう。
④諸経費率
家賃収入に対しての、諸経費の割合を指します。諸経費とは、固定資産税などの税金や、修繕費、管理費、修繕積立金、保険料のことです。
ワンルームやファミリータイプ、木造やRCなど、構造によって割合は変動しますが、平均的には10％〜20％程度と言われています。また、築年数が経過していくに連れて修繕費のコストは上がっていくため、基本的に諸経費率は年々上昇していきます。
⑤頭金（自己資金）
物件購入の際にあなたが出すお金の金額です。自己資金のことをいいます。
基本的には自己資金が多いほど融資を受けやすいですが、少ない場合でも融資を受けて物件を購入する事に成功したケースもあります。よって、自己資金が少ないからという理由で不動産投資を諦める必要はありません。
⑥借入れ金額
物件購入の際にあなたが借り入れる金額です。
年収の10倍程度の金額が、借り入れることのできる目安だと言われています。
通常の融資と比較すると非常に大きな融資を受けることが可能ですが、それは株やFXと違い、購入した資産を担保にすることができるからです。
用意できる自己資金が少なくても、融資を受けてレバレッジをかけた投資をすることができる点は、不動産投資の魅力の一つです。
⑦借入れ金利
借入金利は利用する金融機関や、借入方式により異なります。
借入方式は固定金利型と変動金利型の2種類があり、現在は変動金利型の方が安く借り入れることができる状況です。
ここ数年は金利に大きな変化はありませんが、金利の見直し自体は半年に一度行われます。変動金利型での融資は、常に金利上昇のリスクがあるということを把握した上で借り入れるようにしましょう。
⑧ローン年数（借入れ期間）
ローン年数とは、借入れしたお金を返すまでの期間のことを指します。
借入れ期間を長くするのか？短くするのか？については、よく議論されています。今後、あなたが多くの物件を購入して投資の規模を大きくしていきたいのであれば、借入期間を長くする事で1ヶ月あたりの返済額を少なくし、家賃収入によるキャッシュを増やすのが望ましいでしょう。
なぜなら、金融機関が融資する際には、借入れしている金額よりも現状持っているキャッシュの金額の方を気にしているからです。
まずは物件を1つだけ買ってみて様子を見たいのであれば、借入期間を短くする事で支払う利息額を少なくして、キャッシュフローを多めに設定するという選択肢もあります。
どちらも一長一短なので、あなたに合ったスタイルで借入期間を設定するようにしましょう。
（２）必要な数字を使って利回りや返済額を把握する
シミュレーションツールに必要な数字を打ち込むことで、下記の数字が計算されて出てきます。
①毎月の返済額
1ヶ月あたりにかかってくる借入金の返済額です。
返済額が1ヶ月あたりの家賃収入を超えてしまうと、資金に余裕が無い場合は家計を圧迫することもあります。月々の返済額が家賃収入より多くなってしまう場合は、返済期間を伸ばすなど対策を売って無理のない返済プランを立てるようにしましょう。
②管理費などの諸経費（年額）
年間で発生する固定資産税・修繕費・管理費・修繕積立金などの諸経費です。
管理会社に依頼せずに自分で物件を管理することによって管理費を節約することもできますが、滞納された家賃の督促など工数の掛かる業務が多く、本業をしながら管理をするのは効率的ではありません。
よほど時間的な余裕が無い限りは、管理会社に依頼しておく方が無難です。
③空室控除
空室控除は、想定される空室による家賃収入の損失分を算出したものです。
不動産収入額 × 空室率
で算出することができます。
④表面利回り
表面利回りは、
家賃収入（年額）÷ 物件価格 × 100
で算出することが可能で、グロス利回りと呼ばれることもあります。
投資用物件の情報には、表面利回りが記載されているケースが多いでしょう。しかし表面利回りは、空室が出た場合の機会損失、管理費や修繕費、固定資産税などの費用を一切カウントせずに算出がされているため、参考程度のデータにしかなりません。
表面利回りだけを見て物件を選んでしまわないように、注意しましょう。
⑤年間手取り
年間手取り額は、
家賃収入（年額）- 年間支出
で算出することができます。
返済期間を長くすれば、返済金額が減るのでそれに伴って年間手取りは増えるでしょう。
金融機関は、物件よりもキャッシュを持っている人に対して融資を優遇する傾向にあります。2つ目、3つ目の不動産を保有したいということであれば、年間手取り額を増やして資産の拡大に向けて動いていくのも1つの手段として有効です。
⑥実質利回り
実質利回りは、
（家賃収入（年額） – 管理費などの諸経費）÷ 物件価格 × 100
で算出することが可能で、ネット利回りと呼ばれることもあります。
実質利回りは、表面利回りとは異なり発生した費用も全て換算されているため、物件を選ぶ際の重要な指標に設定できるのです。
ブレの無い確実なデータの元に出た実質利回りには、物件の購入を決定付けるだけの説得力があります。
⑦返済後利回り
返済後利回りは、
（家賃収入（年額） – 管理費などの諸経費 – 返済額（年額））÷ 物件価格 × 100
で算出することが可能です。
実質利回りから、さらに借り入れたローンの返済額も引いた利回りの事です。
ローンの支払額が多ければ赤字になり、返済の負担が増えます。節税したい場合など特別な理由が無い場合は、黒字になるように調節するのが望ましいでしょう。
（３）金利や諸経費率を変えて色々なパターンを想定したシミュレーションをする
多くの人は、シミュレーションをする際に平均的な数値だけで利回りや返済額を出してしまいがちですが、それではまだシミュレーションとしては不十分です。
建物のどこかが故障して修繕費が余分に発生してしまうケースや、金利の上昇によって返済額が変わってしまうケースも決して少なくありません。金利や諸経費率の部分を変えながら、考えられるパターンを全てシミュレーションしましょう。
①金利が上昇してしまった場合のシミュレーション
不動産ローンの金利には、おもに固定金利型と変動金利型の2種類がありますが、
金利が安いという観点から、変動金利型のローンを組む事が推奨されています。しかし、変動金利型の場合は半年に1度金利の見直しがあり、金利が上昇してしまう可能性があります。
多少金利が上昇してしまったとしても利益が取れる物件を、シミュレーションする中で見つけていきましょう。
②諸経費率が上昇してしまった場合のシミュレーション
特に木造建築の場合は顕著に現れるのですが、築年数の経過に伴って修繕費などによる出費額の増加が見られます。
出費の原因としては、
- 雨漏り
- シロアリ
- 外壁修理
- 配管修理
などが挙げられます。
他にもエアコンの修理など、起こり得る急な出費やアクシデントも想定することで、より精度の高いシミュレーションをすることが可能です。
３、不動産投資シミュレーションから見る！収益性の高い物件に必要な条件
シミュレーションをすることで得られるのは、現状ある程度予測できる数値を計算したデータです。
そこから、物件情報の数字を見ただけではわからない部分を詰めていくことで、収益性の高い物件を見つけることができます。
収益性の高い物件の特徴は、下記の2つです。
（１）空室リスクが少ない物件
空室リスクが少ない物件は、収益性の高い物件といえます。
実際に今の実質利回りが良かったとしても、物件を購入してから空室が出てしまうことがあります。
空室が出れば家賃収入が減るので、その分利回りが下がってしまうのです。
退去者が出てしまうのは仕方の無いことですが、退去後に早く新しい入居者を集めることができれば、空室リスクを最小限に抑えることができるでしょう。
空室リスクが少ない物件の条件として、以下の2つが挙げられます。
①所在するエリアの人口が多い
空室リスクは、基本的に人口数に比例します。
人口の多い都心部であれば、退去者が出たとしてもすぐに新しい人が入ってくる確率が高く、空室のリスクが減少するので、シミュレーション通りの結果が出しやすくなります。
②所在するエリアの急激な人口減少リスクが少ない
近くに大学などがあって、居住者の大多数が大学生の物件には注意が必要です。
例えば校舎の移転などによって、その地域に住んでいた大学生の大多数が退去してしまい家賃が大幅に下落してしまったというケースも過去にはありました。
大きいリスクではありませんが、人口減少による収入減少のリスクがあるということは把握しておきましょう。
収益物件の選び方について、収益物件とは？初心者でも不動産投資で利益が得られる物件選びのコツも併せてご参照ください。
（２）将来的に値上がりが見込める物件
不動産投資における理想は、
- 資産を保有している間に得られる収益であるインカムゲイン
- 資産の売却によって得られる利益キャピタルゲイン
の両方を見込める物件を購入することです。
現在、都心部の物件価格は上昇を続けています。
将来的に物件の値上がりが見込める条件については、「不動産バブル」は崩壊する？不動産価格の今後と投資戦略について解説で詳しく説明しています。ぜひご覧ください。
（３）セカンド・オピニオンサービスを活用する
「不動産投資の教科書」では、現役投資家に相談ができる「セカンド・オピニオンサービス」を提供しています。不動産投資について、中立・公平な立場に立った第三者に相談できる場を作りたい、という思いから始まりました。
セカンド・オピニオンで多い相談は、
- 提案された物件が買っていいものかアドバイスしてほしい
- 今後の投資戦略について相談したい
- 投資家から見たおすすめの不動産会社が知りたい
といった相談です。
不動産投資を始める際には、抱えている疑問や不安を解決し、十分納得してから始めることが何よりも大切だと考えています。
多くの投資家に知ってもらいたく、現在無料で利用できます。ぜひこの機会に相談してみてください。
４、新築・中古の区分マンションを扱う不動産投資会社
この章では、区分マンションを取り扱う不動産投資会社の中から、新築・中古物件を扱う会社を4社紹介します。
（１）RENOSY（中古区分マンション）
RENOSY（リノシー）は、問い合わせから売買契約に至るまでの一連の不動産取引をオンライン上で行うことができる不動産取引マーケットプレイスです。そして不動産投資売上No.1です。
データを活用し資産価値の高い物件を厳選して取り扱っており、購入後もアプリを利用した充実の管理サービスを提供しています。まずは資料請求をしてみてください。
（２）J.P.Returns（中古区分マンション）
J.P.Returns（ジェーピーリタンーンズ）では、「低価格高利回り物件」「都心築浅ハイスペック物件」「都心ファミリー物件」を投資家のニーズに合わせて取り扱う不動産会社です。
物件の約6割が3,000万円以下で、初心者でも始めやすい価格帯を実現しています。資料請求で受け取れる資料はスマホで見やすい内容となっており、通勤や休憩時などスキマ時間で不動産投資の勉強ができる点が好評です。
（３）プロパティエージェント（新築・中古区分マンション）
プロパティエージェントは新築・中古区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけています。
東証プライム上場グループである点や、入居率の高さ、購入後の顧客満足度1位（株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ）という実績から、安心して満足度の高い不動産投資の提案を期待できるでしょう。
新築・中古区分マンション投資をどちらも取り扱いがあるため、
不動産投資に興味がある方は、まず資料請求をしてみてください。
（４）スカイコート（新築区分マンション）
創立50年以上の歴史があるスカイコートは、首都圏に重点を置き新築マンションの開発を行っています。
また、不動産投資の収益性に大きく関わる、管理に豊富な実績があります。購入・管理・リフォーム・売却まで不動産投資の全てを安心して任せられるでしょう。
まずはセミナーに参加したり、資料請求をしてみてください。
不動産投資の教科書によるスカイコート営業担当のインタビューも併せてご覧ください。
５、不動産投資シミュレーションに関するよくある質問
（１）不動産会社でシミュレーションを出してもらったけど、自分でもシミュレーションをした方がいいの？
はい。
不動産会社が提示するシミュレーションを鵜呑みにするのではなく、自分で数字を入力してシミュレーションをしてみましょう。不動産投資は、大きな金額の投資になりますので、十分納得してから始めることが重要です。
シミュレーションを第三者に見てもらいたい、相談したい場合はセカンド・オピニオンサービスをご利用ください。
（２）ローンの金利について詳しく知りたいのですが…
不動産投資では、一般的な住宅ローンを利用できません。融資審査が厳しく、金利も高い傾向にある不動産投資ローンを利用することになります。
不動産投資ローンについて詳しくは、不動産投資ローンの金利について解説｜「金利が低い」金融機関はどこ？で解説しています。ぜひご覧ください。
（３）記事内で使用したツール以外でおすすめのツールはありますか？
不動産投資連合隊の収支シミュレーションが見やすくておすすめです。
まとめ
今回は、不動産投資のシミュレーションについて解説しました。
不動産投資は、しっかりシミュレーションをすることで、目的までの道のりを具体的にイメージすることができます。
また、シミュレーションに必要な用語や数字について理解を深めることは、収益性の高い物件を見つけることにつながり、不動産投資の成功に大いに役立つでしょう。
