日本の不動産市場における価格上昇が続く中、多くの投資家や業界関係者が「バブルではないか？」と懸念しています。
しかし、実際に現在の市場がバブル状態にあるのか、それとも健全な成長を遂げているのかは慎重な分析が必要です。
本記事では、日本の不動産市場の現状を詳細に分析し、今後の不動産投資においてどのような戦略を取るべきかを探ります。
１、今の日本は不動産バブルなのか
（１）今の日本は不動産バブルといえる状態なのか
現在の日本の不動産市場は、バブルのような状況にあると言えるでしょうか？
バブルとは、資産価格が実体経済から大きく乖離し、過剰に上昇する状態を指します。近年、日本の不動産市場、とりわけ都心部の物件価格は上昇を続けていますが、これがバブルなのか、または市場の健全な成長なのかは議論が分かれます。
一つの指標として、低金利環境が続く中で、投資家や実需者が不動産に資金を投入しやすい状況にあります。このため、特に都心部では需要が高まり、価格上昇を招いています。
しかし、過去のバブル崩壊の経験を踏まえると、慎重な見極めが必要です。市場全体としては、まだバブルと断定するには早いものの、特定のエリアや物件タイプにおいては、リスクが高まりつつあることも事実です。
（２）本当にバブルなのか？見極める方法
現在の不動産市場がバブル状態にあるかどうかを判断するには、価格の持続可能性や市場のファンダメンタルズを検討する必要があります。
たとえば、住宅価格収入比（House Price-to-Income Ratio）や住宅ローン負担率（Mortgage Burden Ratio）などの指標が上昇している場合、それがバブルの兆候となり得ます。
現状では、都心部の特定のエリアや高級物件において、バブル的な価格上昇が見られる一方で、全国的に見れば市場全体が過熱しているわけではありません。むしろ、地方都市や郊外では価格が安定しているか、むしろ下落傾向にあるエリアも見受けられます。
このため、投資家はエリアごとの市場動向を正確に把握し、過熱感のあるエリアへの投資を避けるか慎重に判断することが求められます。
２、不動産バブルの定義と上昇の理由
なぜ、不動産バブルがなぜ起きるのか、その定義と背景について解説します。
（１）不動産バブルの定義と現状
不動産バブルとは、資産価格が実体経済から大きく乖離し、過度に上昇する現象を指します。過去の日本においても、1990年代初頭のバブル崩壊が記憶に新しいですが、現在の市場がそのようなバブルの再来であるかどうかは議論が続いています。
現状、日本の不動産市場では特に都心部の価格が急激に上昇しています。これには、持続的な低金利政策や海外投資家の関心が影響しており、住宅購入や投資のハードルが下がっていることが一因です。しかし、バブルの兆候を見極めるには、需要と供給のバランス、金利動向、経済全体の成長率など複数の要因を考慮する必要があります。
（２）都心部の不動産価格上昇の背景
都心部の不動産価格が特に急激に上昇している理由はいくつかあります。まず、日本の低金利環境が続いていることは大きな要因です。これにより、借入コストが低く抑えられ、不動産購入や投資が促進されています。また、都心部における土地の希少性が価格を押し上げる一因となっています。
さらに、東京や大阪といった主要都市では再開発が盛んに行われており、新たな商業施設や交通インフラの整備が進んでいます。これにより、周辺地域の地価が上昇し、全体的な不動産価値の押し上げにつながっています。
また、外国人投資家が日本の不動産市場に対して高い関心を示しており、特にアジア諸国からの資金流入が増加しています。日本の安定した政治・経済環境は、国際的な資産分散の一環として魅力的とされており、これが都心部の不動産価格をさらに押し上げているのです。
３、今、不動産投資を始めたら失敗するの？！
不動産バブルと言われる今、不動産投資で失敗しないためのポイントを紹介します。
（１）価値が下がりにくい物件で不動産投資を成功に導く
不動産投資を検討されている方が気になるのは、
- 今不動産投資を始めてもいいのか
- 投資物件を増やしてもいいのか
という点だと思います。
まずは、価値が下がりにくい物件を見極めることで不動産投資を成功させることをおすすめしています。
（２）価値が下がりにくい物件とは
不動産投資の教科書がおすすめする価値が下がりにくい物件は、「都心部のワンルームマンション」です。
なぜ都心部のワンルームマンションをおすすめするのか、解説します。
①価値が下がりにくいエリア
価値が下がりにくい物件のポイント1つめはエリアであると言えますが、価値が下がりにくいエリアとは、ずばり「東京」でしょう。
理由は、再開発の計画がいくつも進んでいるからです。
例えば、
- 2023年に完成予定の虎ノ門・麻布台プロジェクト
- オフィスビルで日本一の高さ390m「Torch Tower」を中心としたオフィスビルや商業施設が完成予定の東京駅前・八重洲エリアの再開発プロジェクト
- 2046年頃迄を予定しているJR新宿駅の東西・間近地区を中心とした大規模再開発
などが挙げられます。
オフィスビル、複合施設の開発計画があるということは、将来にわたって今後も雇用が生まれ、人が集まり続ける可能性があり、住居のニーズがあり続けるということなのです。
東京以外では、
- 2025年に開催予定の万博を視野に梅田の再開発が進む大阪
- 海外投資家に人気のある札幌
- リニア新幹線開通予定で注目される名古屋
などが価値が下がりにくいエリアとしてあげられます。
②ニーズが減らない物件のタイプ
新型コロナウイルス流行の影響により、2021年に東京で初の転出超過が話題になりました。しかし内訳を見ると、転出の中心となっているのは30代から40代の子育て世代と子どもたちです。
一方、転入の内訳を見ると、15～29歳が中心となっています。
この事実からわかることは、東京でのニーズが減らない物件は「ワンルームマンション」である、という点です。
さらにワンルームマンションはファミリータイプに比べて、
- 意思決定者が1人なので契約検討期間が短い
- 空室期間が短く入居率が高い傾向にある
- リフォームが必要になった際もリフォーム期間が短く、費用も安く済む
といった特徴があります。
ワンルームマンションは、ニーズが減りにくい上に1室あたりのランニングコストを抑えられるのです。
（３）東京のコンパクト（ワンルーム）マンションを取り扱う不動産投資会社
投資用不動産を探す際には、ポータルサイトで探す方も少なくないと思いますが、ポータルサイトは情報更新が遅く、問い合わせした時には売れてしまっているケースが多いのです。
一方、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新していますし、希望を伝えておくことで条件に合った物件があった時に連絡をしてもらうこともできます。
東京の中古区分マンションを取り扱う不動産投資会社を2社ご紹介します。
①RENOSY（リノシー）【PR】
RENOSYは、東証グロースに上場しているGAテクノロジーズが運営する不動産にまつわるすべてをアプリで完結できるサービスです。
データを活用して物件を厳選しているため、不動産投資売上NO.1となっています。ぜひ資料請求してみてください。
②J.P.RETURNS（ジェーピーリターンズ）【PR】
J.P.RETURNSでは、投資家のニーズに合わせ「低価格高利回り物件」「都心築浅ハイスペック物件」「都心ファミリー物件」を取り揃えています。
またスマホで読める電子書籍だけでなく、動画や個別相談など不動産投資について学べるコンテンツが充実しています。まずは資料請求をしてみてください。
（４）セカンド・オピニオンサービスで物件の相談をする
上記3点のポイントを踏まえて東京の物件を探したとしても、本当にいい物件なのか自信がない、経験者に相談したいと思われる方もいらっしゃるでしょう。
不動産投資の教科書では、不動産投資会社から提示された物件のセカンド・オピニオンサービスを受けることができます。不動産投資家目線の物件の見極め方など、中立な立場でのアドバイスを受けられるのです。
多くの投資家に知ってもらいたく、現在無料で相談できます。ぜひご利用ください。
４、不動産バブル崩壊！今後の投資戦略とは
バブルのリスクを考慮しつつ、今後の不動産投資を成功させるための戦略は以下の通りです。
（１）市場のセグメントごとに分析を行う
不動産市場は一様ではなく、地域や物件タイプによって異なる動きを示します。例えば、都心部の高級マンションは過熱気味である一方、再開発が進む郊外や地方都市にはまだ成長の余地があるエリアも存在します。
投資先を選ぶ際には、こうした市場のセグメントごとにリスクとリターンを分析し、適切な投資判断を下すことが重要です。
（２）キャッシュフローを重視した投資
賃貸需要が安定しているエリアを選び、購入価格と賃料収入のバランスを慎重に検討することが重要です。
賃料収入が安定しているエリアであれば、仮に不動産価格が下落しても、長期的にキャッシュフローを確保できるため、投資リスクを軽減できます。
（３）税制優遇の活用
不動産投資には相続税対策や節税効果が見込まれる手法が多くあります。例えば、長期保有による減税効果や、相続時の評価額引き下げなど、税制上のメリットを最大限に活用することで、投資効率を高めることができます。専門家のアドバイスを受けながら、最適な税務戦略を構築しましょう。
（４）出口戦略の検討
不動産価格が高騰しているエリアでは、売却タイミングを見極めることが重要です。市場が過熱しすぎた場合、一時的な利益確定を目的に売却することも一つの戦略です。
特に、再開発やインフラ整備が一段落したエリアでは、価格がピークを迎えた後に下落するリスクがあるため、出口戦略を事前に検討しておくことが重要です。
（５）売却のメリットが大きいケース
現在保有している不動産を、価格が上昇している「売り時」であるうちに売却する、という投資戦略も考えられます。
売却のメリットが大きいケースとして3つのケースを紹介します。
①築15年以内の物件
不動産は築年数が浅ければ浅いほど、高く売却できる傾向があります。
さらに、築15年までの下落率は比較的緩やかであるため、築15年以内の売却は投資戦略の1つの選択肢になると言われています。
②設備のメンテナンス、修繕状況
物件の付帯設備は、築10年を目安に不具合が出てくるケースが多くなります。
付帯設備の減価償却期間のほとんどが数年～15年であることからも、築10年頃が高値売却のタイミングとなるかもしれません。
参考：【確定申告書等作成コーナー】耐用年数（建物／建物付帯設備）
③物件の周辺環境の変化
不動産の価値は、周辺の環境によっても変化します。
交通アクセスの改善や大企業の移転など、周辺環境が良くなるような場合は、すぐに売却せずに価値が上がるタイミングで売却する方がメリットが大きいでしょう。
反対に、現在よりも立地条件が悪くなる見込みがある場合には、できるだけ早いタイミングでの売却をすることが投資戦略として考えられるのです。
不動産売却について詳しくは、不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説をご覧ください。
（６）保有物件の売却価格を把握する
一括査定サイトを利用すると、無料で保有物件の売却価格を知ることができます。
一旦査定をしてから検討することができますので、相場を把握しておくことは投資戦略を考えるうえでメリットになるでしょう。
不動産投資の教科書がおすすめする一括査定サイトを4社ご紹介します。
①すまいValue 【PR】
東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、大手不動産会社6社が直営する一括査定サイトです。
6社と言っても店舗数は全国に900店舗以上あるため、様々なエリアに対応しています。
②HOME4U 【PR】
登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除しているため、初めての方や自己所有の家を売却したい方にもオススメできるサイトです。
NTTデータグループのため、データ管理にも安心感があります。
③SUUMO売却査定 【PR】
不動産ポータルサイトとして知名度の高いSUUMOの売却査定サイトです。知名度が高いため提携会社が豊富で、SUUMO独自の審査基準を通過した企業のみを掲載しています。
④SRE不動産 【PR】
ソニーグループが運営するサイトで、運営会社は東証プライムの上場企業でもあります。
お客様満足度93.2％という数字からも、満足のいく売却が期待できるでしょう。
サービスエリアは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県となっていますので、対象エリアの方はぜひ依頼してみましょう。
不動産バブルに関するよくある質問
Q1:価格が下がりにくい不動産の種類は？
ホテルや商業施設、オフィスに比べ、マンションや戸建てといった住居系の不動産は比較的価格が安定していると言われています。
人がいる限り住む場所は必要なので、住宅の需要は景気の影響を受けにくいからです。
Q2:日本の金融政策の今後の動向は？
2023年4月には、日銀総裁である黒田東彦氏が任期満了を迎えます。黒田氏の任期満了後、金融政策が見直され、金利が上昇する可能性も大いにあるでしょう。
Q3:セカンド・オピニオンではどんな人に相談できるの？
不動産投資の教科書のセカンド・オピニオンを担当するのは、不動産投資歴14年を迎える現役の投資家です。
不動産会社で聞きにくいことも聞けますし、営業されることもありません。
まとめ
今回は不動産バブルについて解説しました。
都心部の不動産価格は今もなお上がり続けています。
今後の不動産市場は、日本の金融政策や他国の不動産バブル、不動産バブル崩壊の影響を受けることになるため、経済ニュースを欠かさずチェックしましょう。
この記事が、投資戦略を考えるヒントになりましたら幸いです。
