現在、「不動産バブル」ではないのか、とささやかれているのをご存知でしょうか？
都心部の不動産価格は上昇を続けていますが、一方で近いうちに不動産価格が下落すると予想する専門家もいます。
この記事では、不動産投資についての様々な情報を発信するメディア「不動産投資の教科書」が、
- 今の日本は不動産バブルといえる状態なのか
- なぜ都心部の不動産価格は上昇し続けるのか
- 今後の不動産投資の戦略とは
について解説します。
不動産バブルは、不動産投資をしている方にとっても、これから始める方にとっても避けては通れないポイントになるでしょう。
目次
１、今の日本は不動産バブルなのか
この章では、2024年の日本の状況がバブルと言えるのかについて解説します。
（１）不動産バブルとは
不動産バブルとは、不動産価格が適正な価格を上回って高騰し、実態とかけ離れた価格上昇が起こることです。
不動産バブルであるかどうかについては明確な基準があるわけではないため、現在の状況が不動産バブルと言えるのかについては、専門家の意見も分かれているようです。
現在の不動産価格が不動産バブルと言えるのか判断する基準の1つとして、イールドギャップという指標があります。
（２）イールドギャップで見る不動産バブル
不動産投資におけるイールドギャップとは、融資の金利と投資物件の利回りの差のことをさします。
例えば利回りが6%の物件で、購入資金の融資の金利が2%だった場合、差の4%がイールドギャップになります。この不動産のイールドギャップが国債の金利を下回ると、不動産バブルであると判断できるという1つの指標になっているのです。
イールドギャップより国債の金利の方が高いという事は、不動産の収益性が非常に低いということになります。
不動産の収益性が非常に低くても、売却益を目的として不動産の取引が過熱していくと、実態とかけ離れた価格上昇（=不動産バブル）が起きるのです。
日本不動産研究所の不動産投資家調査によると、現在の東京城南地区の平均利回りは4.0%です。10年国債の金利0.2%と比較すると3.8%高くなっており、イールドギャップで見た場合には不動産バブルではないといえるでしょう。
（３）平成の不動産バブルとの比較
では、平成に起きた不動産バブルと現在の不動産市場を比較してみましょう。
2021年10月に発表された首都圏の新築マンションの平均は1戸当たり6,750万円で、平成のバブル期である1990年の6,123万円を超えたことが話題になりました。
記憶にある方もいらっしゃるかもしれませんが、平成の不動産バブルは昭和60年代から平成元年にかけて不動産価格が急騰して起こりました。特徴的なのは、都心部だけでなく「郊外不動産の価格」と「宅地・一戸建ての価格」も高騰したことです。
高騰を規制するために、土地関連融資の抑制が行われたことをきっかけに景気は収縮し、バブルは崩壊しました。
現在の首都圏の不動産価格の上昇は、
- 収益性が伴っており、売却益を目的とした取引の過熱による高騰ではない点
- 首都圏・関西圏・リゾートエリアの一部といった限られたエリアでのみ高騰が続いている点
が、平成の不動産バブルと状況が異なります。
しかし、全体的には不動産市場に過熱感があるため、いつバブルといえる状況になるかわからない状態であることは間違いないでしょう。
（４）世界の不動産バブルランキング
では、世界の中での日本の不動産バブル度はどのくらいなのでしょうか。
スイス最大の銀行であるUBSのレポート（2023年）では、不動産価格高騰は過去2年にわたる世界的なインフレの高進と金利の上昇により沈静化したと報告しています。
その中で東京は現在も高騰を続けているため、世界の都市の中で2位となっています。
２、不動産バブルが起きる理由と金融政策との関係を解説
この章では、不動産バブルがなぜ起きるのか、また不動産価格と金融政策の関係について解説します。
（１）不動産バブルが起きる理由
平成の不動産バブルは、1985年に取り決められたプラザ合意により進んだ円高を是正するために、日本銀行が行った金融緩和が引き金となり、起こりました。
金融緩和の具体的な制作は、「公定歩合の引き下げ」です。公定歩合とは、日本銀行が民間銀行に貸し付ける際の金利のことで、公定歩合が引き下げられることにより民間銀行は企業や個人に融資をしやすくなります。
融資を受けやすくなった企業や個人は土地を買うようになり、需要が高まることで土地の値段が上がっていきます。土地を売買するだけで売却益を得られるようになるため、不動産投資が過熱し、バブルが起きたのです。
（２）不動産価格と金融政策の関係
日本は2013年に黒田氏が日本銀行総裁に就任してから、さらなる金融緩和を続けており、低金利が続いています。
不動産価格は、金融政策や金融市場に大きく左右されます。なぜなら、不動産を購入する際は金融機関から融資を受けるケースがほとんどだからです。
不動産価格は金融緩和で低金利になると購入者が増えて上昇し、金融引き締めで金利が上がると購入者が減って下落するという関係性があります。
前章で、イールドギャップで見た場合には現在の状況は不動産バブルではないと説明しましたが、この先どのような変化が起こるのかは金融市場次第といえるのです。
３、不動産バブルとも言われる今、不動産投資を始めていいのか
この章では、不動産バブルと言われる今、不動産投資を始める際のポイントについて解説します。
（１）価値が下がりにくい物件で不動産投資を成功に導く
現在は不動産バブルではない可能性が高いものの、一部エリアの不動産価格が高騰していることは事実です。
不動産投資を検討されている方が気になるのは、
- 今不動産投資を始めてもいいのか
- 投資物件を増やしてもいいのか
という点だと思います。
不動産投資の教科書では、価値が下がりにくい物件を見極めることで不動産投資を成功させることをおすすめしています。
（２）価値が下がりにくい物件とは
不動産投資の教科書がおすすめする価値が下がりにくい物件は、「都心部のワンルームマンション」です。
なぜ都心部のワンルームマンションをおすすめするのか、解説します。
①価値が下がりにくいエリア
価値が下がりにくい物件のポイント1つめはエリアであると言えますが、価値が下がりにくいエリアとは、ずばり「東京」でしょう。
理由は、再開発の計画がいくつも進んでいるからです。
例えば、
- 2023年に完成予定の虎ノ門・麻布台プロジェクト
- オフィスビルで日本一の高さ390m「Torch Tower」を中心としたオフィスビルや商業施設が完成予定の東京駅前・八重洲エリアの再開発プロジェクト
- 2046年頃迄を予定しているJR新宿駅の東西・間近地区を中心とした大規模再開発
などが挙げられます。
オフィスビル、複合施設の開発計画があるということは、将来にわたって今後も雇用が生まれ、人が集まり続ける可能性があり、住居のニーズがあり続けるということなのです。
東京以外では、
- 2025年に開催予定の万博を視野に梅田の再開発が進む大阪
- 海外投資家に人気のある札幌
- リニア新幹線開通予定で注目される名古屋
などが価値が下がりにくいエリアとしてあげられます。
②ニーズが減らない物件のタイプ
新型コロナウイルス流行の影響により、2021年に東京で初の転出超過が話題になりました。しかし内訳を見ると、転出の中心となっているのは30代から40代の子育て世代と子どもたちです。
一方、転入の内訳を見ると、15～29歳が中心となっています。
この事実からわかることは、東京でのニーズが減らない物件は「ワンルームマンション」である、という点です。
さらにワンルームマンションはファミリータイプに比べて、
- 意思決定者が1人なので契約検討期間が短い
- 空室期間が短く入居率が高い傾向にある
- リフォームが必要になった際もリフォーム期間が短く、費用も安く済む
といった特徴があります。
ワンルームマンションは、ニーズが減りにくい上に1室あたりのランニングコストを抑えられるのです。
（３）東京のワンルームマンションを取り扱う不動産投資会社を紹介
投資用不動産を探す際には、ポータルサイトで探す方も少なくないと思いますが、ポータルサイトは情報更新が遅く、問い合わせした時には売れてしまっているケースが多いのです。
一方、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新していますし、希望を伝えておくことで条件に合った物件があった時に連絡をしてもらうこともできます。
東京の中古区分マンションを取り扱う不動産投資会社を2社ご紹介します。
①RENOSY（リノシー）【PR】
RENOSYは、東証グロースに上場しているGAテクノロジーズが運営する不動産にまつわるすべてをアプリで完結できるサービスです。
データを活用して物件を厳選しているため、入居率は99.6%(2023年4月時点)となっています。ぜひ資料請求してみてください。
②J.P.RETURNS（ジェーピーリターンズ）【PR】
J.P.RETURNSでは、投資家のニーズに合わせ「低価格高利回り物件」「都心築浅ハイスペック物件」「都心ファミリー物件」を取り揃えています。
またスマホで読める電子書籍だけでなく、動画や個別相談など不動産投資について学べるコンテンツが充実しています。まずは資料請求をしてみてください。
（４）セカンド・オピニオンサービスで物件の相談をする
上記3点のポイントを踏まえて東京の物件を探したとしても、本当にいい物件なのか自信がない、経験者に相談したいと思われる方もいらっしゃるでしょう。
不動産投資の教科書では、不動産投資会社から提示された物件のセカンド・オピニオンサービスを受けることができます。不動産投資家目線の物件の見極め方など、中立な立場でのアドバイスを受けられるのです。
多くの投資家に知ってもらいたく、現在無料で相談できます。ぜひご利用ください。
４、不動産バブル崩壊のニュースを踏まえた今後の投資戦略とは
この章では、中国・韓国の不動産市場の状況と、「売却」という投資戦略について説明します。
（１）中国、韓国の不動産バブル崩壊の影響
中国では、バブル崩壊が始まっているとニュースでも話題になっています。
習近平政権が不動産市場の悪化を中心とした中国経済のバブル崩壊に、どのように対応するのかに注目が集まっています。
中国経済のバブルが崩壊した場合には、影響を受けて日本の不動産の値崩れが起こる可能性も大いにあるでしょう。
韓国では、2000年以降不動産価格が上昇し続けました。一方、2022年11月には金利が3.25%に引き上げられ、これからも上昇すると予想されています。
金利の引き上げは、変動金利で借り入れをしたマンション購入者の返済負担を増やしているのです。
ローン返済に困り売却を選択する人の増加に伴い、マンション価格の下落が報道されるようになっています。本格的に韓国不動産バブルが始まったとみている専門家もおり、今後の動向を細かくチェックする必要がありそうです。
（２）売却のメリットが大きいケース
前項で解説したように、日本に近い国で不動産バブルが崩壊した場合、日本の不動産市場も少なからず影響を受けることになるでしょう。
現在保有している不動産を、価格が上昇している「売り時」であるうちに売却する、という投資戦略も考えられます。
売却のメリットが大きいケースとして3つのケースを紹介します。
①築15年以内の物件
不動産は築年数が浅ければ浅いほど、高く売却できる傾向があります。
さらに、築15年までの下落率は比較的緩やかであるため、築15年以内の売却は投資戦略の1つの選択肢になると言われています。
②設備のメンテナンス、修繕状況
物件の付帯設備は、築10年を目安に不具合が出てくるケースが多くなります。
付帯設備の減価償却期間のほとんどが数年～15年であることからも、築10年頃が高値売却のタイミングとなるかもしれません。
参考：【確定申告書等作成コーナー】耐用年数（建物／建物付帯設備）
③物件の周辺環境の変化
不動産の価値は、周辺の環境によっても変化します。
交通アクセスの改善や大企業の移転など、周辺環境が良くなるような場合は、すぐに売却せずに価値が上がるタイミングで売却する方がメリットが大きいでしょう。
反対に、現在よりも立地条件が悪くなる見込みがある場合には、できるだけ早いタイミングでの売却をすることが投資戦略として考えられるのです。
不動産売却について詳しくは、不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説をご覧ください。
（３）保有物件の売却価格を把握する
一括査定サイトを利用すると、無料で保有物件の売却価格を知ることができます。
一旦査定をしてから検討することができますので、相場を把握しておくことは投資戦略を考えるうえでメリットになるでしょう。
不動産投資の教科書がおすすめする一括査定サイトを4社ご紹介します。
①すまいValue 【PR】
東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、大手不動産会社6社が直営する一括査定サイトです。
6社と言っても店舗数は全国に900店舗以上あるため、様々なエリアに対応しています。
②HOME4U 【PR】
登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除しているため、初めての方や自己所有の家を売却したい方にもオススメできるサイトです。
NTTデータグループのため、データ管理にも安心感があります。
③SUUMO売却査定 【PR】
不動産ポータルサイトとして知名度の高いSUUMOの売却査定サイトです。知名度が高いため提携会社が豊富で、SUUMO独自の審査基準を通過した企業のみを掲載しています。
④SRE不動産 【PR】
ソニーグループが運営するサイトで、運営会社は東証プライムの上場企業でもあります。
お客様満足度93.2％という数字からも、満足のいく売却が期待できるでしょう。
サービスエリアは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県となっていますので、対象エリアの方はぜひ依頼してみましょう。
不動産バブルに関するよくある質問
（１）価格が下がりにくい不動産の種類は？
ホテルや商業施設、オフィスに比べ、マンションや戸建てといった住居系の不動産は比較的価格が安定していると言われています。
人がいる限り住む場所は必要なので、住宅の需要は景気の影響を受けにくいからです。
（２）日本の金融政策の今後の動向は？
2023年4月には、日銀総裁である黒田東彦氏が任期満了を迎えます。黒田氏の任期満了後、金融政策が見直され、金利が上昇する可能性も大いにあるでしょう。
（３）セカンド・オピニオンではどんな人に相談できるの？
不動産投資の教科書のセカンド・オピニオンを担当するのは、不動産投資歴14年を迎える現役の投資家です。
不動産会社で聞きにくいことも聞けますし、営業されることもありません。
まとめ
今回は不動産バブルについて解説しました。
都心部の不動産価格は今もなお上がり続けています。
今後の不動産市場は、日本の金融政策や他国の不動産バブル、不動産バブル崩壊の影響を受けることになるため、経済ニュースを欠かさずチェックしましょう。
この記事が、投資戦略を考えるヒントになりましたら幸いです。
