• 不動産投資
  • 2018/11/28

100万円で不動産投資を始められる?という疑問へのお答えと具体的な始め方

手元にある100万円を使って不動産投資を始めてみたいとお考えですか?しかし、不動産は誰もがご存知の通り高額商品です。「さすがに100万円だと不動産投資には少なすぎるか」とお感じの方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、100万円あれば不動産投資を始めることは十分可能です

100万円には100万円の、1,000万円には1,000万円の、そして1億円には1億円の、といったように資金規模によって最適な投資方法があるのが、不動産投資の面白いところです。

それでは、100万円から始める不動産投資としてはどんなものが可能で、それがどれほどの利益をもたらしてくれるのかといった解説に進んでいきましょう。家賃収入だけでなく資産形成にも威力発揮するのが不動産投資なので、100万円から始めた不動産投資で億単位の資産を手にすることも決して絵空事ではありません

そんな魅力的な「100万円不動産投資」の世界に、足を踏み入れてみましょう。



1、100万円で不動産投資は、そもそも可能なのか?

手元に100万円の自己資金がある方にとって、「そもそもこれで不動産投資はできる?」というのが素朴な疑問だと思います。まずはその可否など現実味についてお話ししたいと思います。

(1)100万円で不動産投資を考えることは無謀?

不動産というと、安くても数千万円規模の高額商品というのが一般的なイメージです。それを100万円で買うことなんてできそうにありませんし、頭金100万円ではローンも組むのも難しそうだということで、やはり100万円で不動産投資は無謀なのかという考えに至ります。

しかし、実はそんなことはありません。ワンルーム物件を中心に区分マンション投資であれば十分現実味があります。中古物件はもちろんですが、新築物件でも十分手が届きます。

さらに、間接的な不動産投資ができるREITだとさらに現実味があるので、それぞれの現実味や投資妙味について順次解説していきます。

(2)100万円から始められる不動産投資には3つの選択肢がある

それでは、100万円から始められる不動産投資にはどんな選択肢があるのでしょうか。挙げてみると、以下のようになります。

  • 新築区分マンション投資
  • 中古区分マンション投資
  • 不動産ファンド

新築物件での投資も可能であることが意外に感じられた方もおられるでしょう。100万円あれば新築区分マンション投資も十分始められることを、まずは押さえておいてください。

(3)100万円から高い利回りを稼ぐことも十分可能

100万円だと資金が少ないので実入りも少ないのではないかと思ってしまいがちですが、そんなことはありません。その理由は後述していきますが、資金が少ないからこそ投資効率を高めることができるのも、不動産投資の大きな魅力です。

例えば100万円の資金でローンを組み、1,000万円の物件を購入したとしましょう。その物件から毎月7万円の家賃収入が入り続けたとすると、年間で84万円となり、なんと自己資金比率の利回りは84%にもなります。

このように魅力的な「100万円不動産投資」の世界を、次章より解説していきます。

2、100万円で始めるなら区分マンション投資

不動産投資には一棟ものや区分マンション、戸建て物件などがありますが、100万円の手持ち資金であれば区分マンション投資をオススメします。

(1)なぜ100万円で始めるなら区分マンション投資なのか

資金が100万円なら区分マンション投資をオススメする理由は、2つあります。

100万円以内で買える物件が存在する

100万円以内で買える物件」というのは、本当にそんなものがあるのかと思われるかも知れませんが、実はそれほど特殊なものでもありません。「LIFULL HOME’S」で調べてみると、調査時点で8件の物件価格が100万円以下でした。このサイトでは最も安い上限価格を300万円までしか設定できないので、その設定にしてから安い順に並べると8件見つけることができました。

以下のサイトで試してみると、本当に見つけることができるのでぜひ一度やってみてください。

  • LIFULL HOME’S

出典:https://toushi.homes.co.jp

②自己資金100万円でローンを組めば区分マンションは十分手が届く

もう1つの方法は、100万円を自己資金としてローンを組み、ローンで調達した資金を使って区分マンションを購入する方法です。この方法だと物件価格が数千万円であってもサラリーマンや公務員などローンに通りやすい属性の方であれば十分に不動産投資が可能になります。

意外に思われるかも知れませんが、この方法だと中古だけでなく新築の区分マンションを購入することも可能です。

「不動産投資の教科書」としては、こちらの方法を推奨しています。その理由は次項で解説します。

(2)100万円不動産投資だからこそいかしたい「レバレッジ効果」

100万円の不動産投資では、「100万円で買える物件への投資」よりも「100万円を自己資金にローンを組んで物件を購入する投資」をオススメしています。その理由はレバレッジ効果です。

レバレッジとは「てこ」の意味で、FX投資をしている方であれば日常的に目にされている言葉だと思います。本来必要になる投資金の全額ではなく一部を投じて満額分の投資をする手法で、これだと投資効率が飛躍的に高くなります。

100万円を自己資金としてローンを組み、1,500万円のマンションを購入したとしましょう。先ほどのサイトで探してみると、以下の物件が見つかりました。

 

出典:https://toushi.homes.co.jp

この中古ワンルーム物件は、物件価格が1,500万円で利回りは7.13%とあります。そして満室時想定年収が1069,500円とあります。この金額を12で割ると89,125円となるので、毎月の家賃は9万円弱という想定のようです。

この物件で賃貸経営をした場合、自己資金は100万円で残りの1,400万円+諸経費は借入金なので他人の資本です。つまり大半の資金を他人の資本で賃貸経営ができて、入ってくる家賃は満額投資家のものです。このように投資効率を高めることができる効果のことを、レバレッジ効果といいます。

物件に表示されている利回りは7.13%ですが、自己資金である100万円と対比した利回りは約107%です。つまり、1年で自己資金の元が取れてしまう計算になります。

もちろん、管理費や空室リスク、税金などを考慮する必要があるのでこの計算の通りにはなりませんが、それでもレバレッジ効果をいかすと「他人のお金で自分の収入アップと資産形成ができる」とご理解いただいて問題ないと思います。

(3)100万円不動産投資はサラリーマン、OL、公務員などに勝機

先ほど「サラリーマンや公務員」という特定の職業名を出してローンの活用を推奨しました。これには、サラリーマンやOL、公務員といった給与所得者の方々がローン審査で有利な立場にあるという理由があります。

不動産投資ローンの審査に通りやすい属性としては、以下のような要件があります。

  • 毎月安定した収入があること
  • 一定以上の勤続年数(10年以上など)
  • 年収は500万円以上

おおむね上記の要件になりますが、それほど難しいハードルではないので、当てはまる方は多いのではないでしょうか。こうした要件に当てはまる方で自己資金として100万円を用意できる方であれば、検討の価値は大いにあります。

(4)100万円から不動産投資を始めるまでの流れ

100万円を元手に不動産投資を始めるまでの流れは、おおむね以下のようになります。上から順に時系列でステップを踏んでいけば、マンションの大家さんになることができます。

①自己資金100万円で買える区分マンション物件を探す

②物件を購入

③必要に応じて物件の修繕、メンテナンスをする

④不動産会社に集客を依頼

⑤入居者が入居、賃貸経営開始

最初の①についてはすでに解説したように、ここでは100万円以内で無借金で買うかローンを組んでさらに優良物件を探すかの選択肢があります。「不動産投資の教科書」としてはローンを活用してレバレッジ効果を発揮した不動産投資をオススメしているので、ここでは100万円の自己資金+ローンで手が届く物件を探すのが良いと思います。

この一連の流れで重要になるのは、やはり物件選びです。買ったはいいものの入居者がいなければ利回りはゼロなので、しっかりと賃貸経営が成り立つ物件を選びたいところです。そのポイントについては、次章で解説します。

3、100万円不動産投資での物件選びで押さえておきたいポイント

100万円不動産投資では自己資金が少ないところからのスタートなので、それゆえに物件選びで押さえておきたいポイントをまとめました。

(1)ワンルームの区分マンション物件を中心に

100万円から始めるのであれば区分マンション投資をオススメしましたが、その中でもワンルーム物件が最適だと思います。先ほどご紹介した1,500万円の物件もワンルームでしたが、やはりこのあたりの価格帯で立地条件の良い物件を探すとなるとワンルームが最も現実的です。

ワンルーム物件であれば中古だけでなく新築も十分手が届くので、両方を視野に入れた物件選びが良いと思います。

(2)買うなら新築?中古?

先ほど中古だけでなく新築物件も十分手が届くと述べました。それでは、どちらを選ぶのが良いのでしょうか。不動産投資が初めてという方が選ぶという視点でメリットとデメリットを整理してみました。

①中古区分マンションのメリットとデメリット

【メリット】

  • 物件価格が安いため利回りが高くなる
  • 物件価格が安いため選択肢に入る物件数が多い
  • これまでの入居実績が残っているためシミュレーションしやすい

 【デメリット】

  • 修繕費、メンテナンス費が必要になる場合が多い
  • 維持コストが利回りに影響を及ぼす
  • 瑕疵担保責任の期間が2年と短く、後になって不具合が見つかったら自分で対処する必要あり

②新築区分マンションのメリットとデメリット

【メリット】

  • 融資の審査に通りやすい
  • 人気になりやすく家賃設定を高くできる
  • 修繕費、メンテナンス費が当面不要
  • 瑕疵担保責任の保証期間が10年と長いので安心感がある

 【デメリット】

  • 中古と比べると新築プレミアムのせいで物件価格が高くなる
  • 物件価格が高いゆえに利回りが低くなる
  • 購入直後に資産価値が下がってしまう

ローン審査に通る方であればどちらを選択しても構いませんが、筆者は新築のデメリット3つ目に記載した「購入直後に資産価値が下がってしまう」という点に注目しています。新築マンションは購入して誰かが住み始めた時点で中古となり、たとえ物件がまだまだ新しくても価値が約3割ほど下がるのが相場と言われています。これを許容できる方であれば長期的な資産形成に適した新築がオススメですが、まずは不労所得して利益をしっかり残していきたいという方は中古マンションを選ぶのが良いと思います。

(3)同じ価格なら一棟アパートも可能では?と思った方へ

ところで、ここまで100万円からであれば区分マンションがオススメであると述べてきました。同じようにローンを組むのであれば一棟アパートも視野に入るのでは?とお感じになったかたもおられると思います。区分マンション投資だと1部屋ですが、同じ価格帯で一棟アパートを買えば4部屋、6部屋といった投資物件が手に入ります。これだけを考えると一棟アパートのほうが魅力的に見えますね。

ここで留意しておきたいのが、昨今のローン審査事情です。ご存知の方も多いと思いますが、不動産投資ローンに力を入れてきて不動産投資初心者にとって必需品とまで言われてきたスルガ銀行において大量の融資書類改ざんが発覚し、一大スキャンダルとなりました。一棟アパート投資の拡販に力を入れてきたTATERUでも同様の問題が起きており、この影響を受けて他の金融機関でもアパート向け融資の審査が厳しくなってしまいました。

これまでと同じ属性なのに融資に通らなくなっているという事例が多く報告されており、区分マンションと仮に同じ価格帯であっても別物と考える必要が出てきています。

(4)100万円不動産投資なら瑕疵物件ってどうなの?

ここで初めて、瑕疵物件という選択肢をご紹介したいと思います。瑕疵とは不具合や落ち度という意味ですが、何らかの瑕疵がある物件は同じ条件であっても安く購入できるため、100万円からの不動産投資では物件選びの候補として一考の価値があると思います。

瑕疵物件には、4つの種類があります。

①物理的瑕疵

シロアリ被害に遭っていたり雨漏りがあるなど物理的に壊れている物件。

②心理的瑕疵物件

殺人事件や自殺など誰かが室内で亡くなっている物件。

③環境的瑕疵物件

周辺環境にマイナス要因があり、敬遠されがちな物件。

④法的瑕疵物件

権利関係が複雑になっていたり当事者同士にトラブルを抱えている物件。

いずれも難あり物件ですが、②については気にしない人であれば目に見える不具合があるわけではないので(人によっては見えてしまうかも知れませんが)、まだ検討の余地があるかも知れません。

この中では、④が最も現実味のある瑕疵物件だと言えます。なぜなら、法的な問題やトラブルなので法律の専門家が解決すれば瑕疵物件ではなくなるからです。

「不動産投資の教科書」では、「【僅か5万円が1000万の利益へ化ける!?】 法律を武器に戦う!法的瑕疵物件仕入れセミナー」の開催も行っており、ちょっと面白い瑕疵物件の世界について知っていただく機会をご用意しています。この開催は終了していますが、興味がある方は次回開催にご期待ください。

4、最も手軽な間接不動産投資「REIT」

最後に、現物不動産を対象にした不動産投資ではありませんが、100万円あれば十分視野に入る間接的な不動産投資、REITについてご紹介します。

(1)REITは間接的な不動産投資

REITとは不動産投資信託と訳され、投資家から集めたお金で不動産を購入し、そこから得られた賃料収入を投資額に応じて分配する仕組みのことです。何十億円もするような不動産物件を100万円の自己資金で購入するのは不可能ですが、REITならそれを購入することで間接的かつ部分的な投資が可能になります。

(2)REITなら100万円あれば十分

REITの中でも証券取引所に上場されている銘柄群のことをJ-REITといいます。株と同じ感覚で売買ができるので、初心者の方には最も手軽だと思います。J-REITの銘柄一覧を、以下のページで見てみてください。

  • 利回り一覧(不動産投信情報ポータル)

URL:http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

最も高い「ケネディクス・オフィス投資法人」で約72万円、そして最も安い「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」で約16,000円です。最も高い銘柄であっても100万円で買ってお釣りが出ますし、安い銘柄だと100万円で何口も購入できます。

(3)100万円の投資でREITをオススメする理由

現物不動産投資と同様に、「不動産投資の教科書」ではこのREITでの間接不動産投資を推奨しています。オススメをする理由は、以下の通りです。

  • プロが運用するので利回りが安定している
  • 少額では買えないような魅力的な物件で運用している
  • 投資家は基本的に何もせず放ったらかしでOK
  • 分散投資ができるためリスクが低い

特に1つ目の利回りが安定しているという点が重要で、先ほどの一覧表を見ても全銘柄の平均利回りは4%台です。これは長らく同水準の数値が続いており、中長期的に保有し続けて運用するのにも適しています。

(4)REITによる100万円不動産投資の始め方

REIT投資の始め方は、とても簡単です。証券会社に口座を開いて希望するREITを買い付けるだけです。では、どの銘柄を買うべきか?といった疑問点も含めてREITのメリットやデメリットなどについても「不動産投資信託(REIT)で始める、資金10万円以下からの本格的な資産形成」も併せてお読みください。

まとめ

100万円で不動産投資なんてできるの?と半信半疑だった状態から記事を読み進めて最後までお読みいただいた方は、100万円という資金の大きなポテンシャルを再認識されたのではないでしょうか。

特に不動産投資はレバレッジ効果をいかすことができるため、お手持ちの100万円がさらに大きな価値を持ちます。「100万円でここまでできる」という認識をお持ちいただいた上で、具体的な一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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