不動産投資は100万円で始められるのだろうか……？
不動産は、誰もがご存知のとおり“高額商品”です。「さすがに自己資金100万円では、不動産投資を始められない」とお感じの方も多いのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、100万円の余剰資金で不動産投資を始めることは十分可能です。
100万円には100万円の、1,000万円には1,000万円の、そして1億円には1億円の……といったように、資金規模によって最適な投資方法があるのが、不動産投資の面白いところです。
今回は、100万円で始める不動産投資に焦点を当て、
- 100万円からでも不動産投資を始められる理由
- 100万円で始める不動産投資での物件の選び方
- 100万円で不動産投資を始める場合のローンについて
- REITや不動産クラウドファンディングを紹介
に関して、不動産投資に関する情報を発信している「不動産投資の教科書」が解説していきます。
家賃収入だけでなく、“資産形成”にも威力を発揮するのが不動産投資です。
100万円から始めた不動産投資で、億単位の資産を手にすることも決して絵空事ではありません。そんな魅力的な「100万円不動産投資」の世界に、足を踏み入れてみましょう。
少額で始める不動産投資については、以下の記事もご参照ください。
以下の動画では、本記事を簡単にまとめているのであわせてチェックしてみてくださいね。
動画はこちらからもご覧いただけます。
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、不動産投資は100万円で始められる！
不動産は、一般的に数千万円規模の高額商品というイメージがあるため、そもそも100万円で不動産投資を始めるのは無謀だと思われる方が多いのではないでしょうか。
しかし、そんなことはありません。
本章では、「100万円で不動産投資は可能なのか？」という疑問にお答えするために、
- 自己資金100万円でローンを組めば区分マンションは十分手が届く
- 100万円で始める不動産投資だからこそ活かしたい“レバレッジ効果”
- 100万円から不動産投資を始めるまでの流れ
について解説します。
（１）自己資金100万円でローンを組めば区分マンションは十分手が届く
不動産投資には一棟アパートや区分マンション、戸建て物件などがありますが、不動産投資の教科書では、100万円の手持ち資金であれば区分マンション投資をオススメします。
その理由としては、自己資金100万円でローンを組めば区分マンションは十分手が届くというところがあります。
100万円を自己資金として金融機関でローンを組むことで、融資で調達した資金を使って区分マンションを購入できるのです。
ローンを利用すれば、中古だけでなく新築の区分マンションを購入することも視野に入るでしょう。
不動産投資ローンの審査に通りやすい属性として、以下のような要件があります。
- 毎月安定した収入があること
- 一定以上の勤続年数（目安として3年以上など）
- 年収500万円以上
おおむね上記のような要件となるため、会社員や公務員といった給与所得者の方々にとってそれほど難しいハードルではなく、当てはまる方は多いのではないでしょうか。
不動産投資ローンの審査に通りやすい属性で、自己資金として100万円を用意できる方であれば、区分マンション投資の検討の価値は大いにあるでしょう。
（２）100万円不動産投資だからこそ活かしたい“レバレッジ効果”
100万円だと、自己資金が少ないので利益も少ないのではないかと思ってしまいがちですが、そんなことはありません。
自己資金が少ないからこそ投資効率を高めることができるのも、不動産投資の大きな魅力です。
100万円の不動産投資では、「100万円で買える物件への投資」よりも「100万円を自己資金に、ローンを組んで物件を購入する投資」をオススメします。
その理由は、レバレッジ効果です。
レバレッジは「てこ」を意味する言葉で、不動産投資におけるレバレッジとは、「少ない自己資金でより大きな利益を得る」ことです。
レバレッジ効果を活かすことで、本来必要になる資金の一部を自己資金で、残りは他人資本を用いて満額分の投資をするため、投資効率が高くなります。
例えば、100万円を自己資金としてローンを組んで、以下の1,500万円の中古ワンルームマンションを購入したとしましょう。
この中古ワンルームマンションは、物件価格が1,500万円で利回りは7.13％、満室時想定年収が106万9,500円とあります。
満室時想定年収を12で割ると、8万9,125円となるので、毎月の家賃は9万円弱という想定のようです。
上記の物件を自己資金100万円で賃貸経営する場合、残りの1,400万円 + 諸経費は金融機関から融資を受けるため他人資本を活用することになります。
つまり、賃貸経営に必要な資金の大半を、他人資本を用いて始めることができるのです。
以上のように投資効率を高めることができる効果のことを、レバレッジ効果といいます。
レバレッジ効果を活かすことで、「融資を利用して自分の収入アップと資産形成ができる」とご理解いただいて問題ないでしょう。
（３）100万円から不動産投資を始めるまでの流れ
100万円を元手に不動産投資を始めるまでの流れは、おおむね以下のようになります。
- 自己資金100万円で購入できる物件を探す
- 物件を購入
- 必要に応じて物件の修繕、メンテナンスをする
- 不動産会社に集客を依頼
- 入居者が決まり、賃貸経営開始
「自己資金100万円で購入できる区分マンション物件を探す」については、
- 100万円以下の物件を現金で購入する
- 100万円を自己資金にローンを組み購入できる物件を探す
という選択肢があります。
「不動産投資の教科書」では、100万円の自己資金 + ローンで購入できる物件を探すことをオススメします。
この一連の流れで重要になるのは、やはり物件選びです。買ったはいいものの、入居者がいなければ利益はゼロなので、しっかりと賃貸経営が成り立つ物件を選びたいところです。物件選びのポイントについては、次章で解説します。
２、100万円で始める不動産投資の物件選びのポイント
不動産投資を100万円で行う場合、自己資金が少ないところからスタートするため、物件選びが非常に重要になります。
物件選びで押さえておきたい以下のポイントを紹介します。
- ワンルームマンションを中心に探す
- 「中古か新築か」の選択はメリットデメリットをしっかり把握する
（１）ワンルームマンションを中心に探す
100万円から始めるのであれば、マンションの1室を所有する区分マンション投資をオススメしましたが、そのなかでもワンルームマンションが最適だと思います。
前章で例として紹介した1,500万円の物件もワンルームでしたが、初心者が購入しやすい価格帯で立地条件の良い物件を探すとなると、ワンルームが最も現実的でしょう。
ローンを利用する場合、入居者がつかず家賃収入がゼロになってもローンの支払いはしなければなりません。したがって、賃貸需要があり続ける物件を選ぶ必要があります。
失敗しない不動産投資をするためには、5つのポイントを参考にしっかり情報収集をしてから、物件を選ぶようにしましょう。
- 賃貸経営のしくみ
- 投資用不動産の種類と特徴
- 失敗事例の勉強
- セミナーで情報収集
- 複数の不動産投資会社で面談し見極める
（２）中古と新築の選択はメリットデメリットをしっかり把握する
ワンルームマンションであれば、中古だけでなく新築も十分手が届くので、両方を視野に入れた物件選びが良いと思います。
中古と新築を選ぶ際には、メリットとデメリットをしっかり把握したうえで選択しましょう。
①中古区分マンションのメリットとデメリット
中古区分マンションのメリット
- 物件価格が安いため利回りが高くなる
- 物件価格が安いため選択肢に入る物件数が多い
- これまでの入居実績が残っているためシミュレーションしやすい
中古区分マンションのデメリット
- 修繕費やメンテナンス費が必要になる場合が多い
- 維持コストが利回りに影響を及ぼす
- 瑕疵担保責任の期間が2年と短く、後になって不具合が見つかったら自分で対処する必要あり
②新築区分マンションのメリットとデメリット
新築区分マンションのメリット
- 融資の審査に通りやすい
- 人気になりやすく家賃設定を高くできる
- 修繕費やメンテナンス費が当面不要
- 瑕疵担保責任の保証期間が10年と長いので安心感がある
新築区分マンションのデメリット
- 中古と比べると新築プレミアムのせいで物件価格が高くなる
- 物件価格が高いゆえに利回りが低くなる
- 購入直後に資産価値が下がってしまう
ローン審査に通る方であれば、中古と新築のどちらを選択しても構わないでしょう。
一方で、不動産投資の教科書としては、新築ワンルームマンションのデメリットの3つ目に記載した「購入直後に資産価値が下がってしまう」という点に注目しています。
新築マンションは、購入して誰かが住み始めた時点で中古となり、たとえ物件がまだまだ新しくても価値が約3割ほど下がるのが相場と言われています。これを許容できる方であれば、長期的な資産形成に適した新築がオススメです。
まずは、購入しやすい価格帯から始めて利益を出したいという方は中古マンションを選ぶのが良いと思います。
（３）都心部のワンルームマンションを扱う不動産投資会社を紹介
ワンルームマンションは主に単身者向けに作られるため、単身者の賃貸需要があり続けると予想できる、東京を中心とした都心部の物件を選ぶことがポイントになります。
ワンルームマンション投資の基礎知識やノウハウを習得するためには、不動産投資会社から資料請求をすることがおすすめです。資料請求すると、書籍や冊子を受け取ることができるため、無料で勉強することができます。
資料請求できる不動産投資会社の中から、都心部のワンルームマンションを扱う3社を紹介します。
①プロパティエージェント（新築・中古区分マンション）
新築・中古区分マンションともに取り扱いがあり、投資向けマンションディベロッパーとして、お客様満足度調査で3年連続総合1位（株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ）に輝いた不動産投資会社です。
東証プライム上場グループ企業であることからも、安心して不動産投資を始めることができるでしょう。
自己資金10万円からスタート可能な運用プランがありますので、気になる方は資料請求をしてみてください。
②RENOSY（中古区分マンション）
RENOSY（リノシー）は、東証グロースに上場している「GAテクノロジーズ」が運営する不動産投資サービスです。データを活用した資産価値の高い物件を仕入れており、管理状況もアプリで確認できる点が、本業を持つ会社員を中心に評判が高いサービスです。
資料請求後に面談に進まれた方に、PayPay5万円プレゼントキャンペーンを実施中です（条件あり）。まずは資料請求をしてみてください。
③J.P.Returns（中古区分マンション）
J.P.Returns（ジェーピーリターンズ）は投資用物件のラインナップが豊富で、物件の65％が3,000万円以下という比較的安い価格帯の物件を多く扱っています。
また電子書籍、動画、個人相談など不動産投資について学べるコンテンツが充実しています。まずは、スマホで勉強できる資料請求から申し込んでみてください。
３、一棟アパートや瑕疵物件への投資は可能か
この章では、100万円から始める不動産投資として選択肢に上がる、一棟アパートや瑕疵物件への投資について解説します。
（１）同じ価格なら一棟アパート投資も可能？
ここまで、100万円から不動産投資を始めるのであれば、区分マンションがオススメと説明しました。
「同じようにローンを組むのであれば一棟アパートも視野に入るのでは？」と考えた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
区分マンション投資だと1部屋ですが、同じ価格帯で一棟アパートを買えば複数の部屋が投資対象となります。これだけを考えると、一棟アパートのほうが魅力的に見えますね。
ここで留意しておきたいのが、昨今のローン審査事情です。
ご存知の方も多いと思いますが、不動産投資ローンに力を入れていたスルガ銀行において大量の融資書類改ざんが発覚し、一大スキャンダルとなりました。
一棟アパート投資の拡販に力を入れてきたTATERUでも同様の問題が起きており、この影響を受けて他の金融機関でもアパート向け融資の審査が厳しくなってしまいました。
以上の経緯から、これまでと同じ属性なのに融資に通らなくなっているという事例が多く報告されており、区分マンションと仮に同じ価格帯であっても別物と考える必要が出てきています。
スルガ銀行の不正融資については、以下の記事で詳しく解説しています。
かぼちゃの馬車事件？令和の徳政令まで出された闇の不動産事業とは？
（２）瑕疵物件への投資はどうなの？
ここで、「瑕疵物件」という選択肢をご紹介したいと思います。
瑕疵とは「不具合」や「落ち度」という意味ですが、何らかの瑕疵がある物件は同じ条件であっても安く購入できます。そのため、リスクを許容できるのであれば、100万円からの不動産投資では物件選びの候補として一考の価値があると思います。
瑕疵物件には、以下の4つの種類があります。
| 物理的瑕疵物件 | シロアリ被害に遭っていたり雨漏りがあるなど物理的に壊れている物件 |
| 心理的瑕疵物件 | 殺人事件や自殺など誰かが室内で亡くなっている物件 |
| 環境的瑕疵物件 | 周辺環境にマイナス要因があり、敬遠されがちな物件 |
| 法的瑕疵物件 | 権利関係が複雑になっていたり当事者同士にトラブルを抱えている物件 |
いずれも難あり物件ですが、「心理的瑕疵物件」については、気にしない人であれば目に見える不具合があるわけではないので（人によっては見えてしまうかも知れませんが）、検討の余地があるかも知れません。
この中では、「法的瑕疵物件」が最も現実味のある瑕疵物件だと言えます。なぜなら、法的な問題やトラブルであれば、法律の専門家が解決すれば瑕疵物件ではなくなるからです。
心理的瑕疵物件、いわゆる「事故物件」で行う不動産投資については、以下の記事にまとめています。
事故物件で行う不動産投資とは？メリット・デメリット徹底解説！
４、100万円の不動産投資におけるローン事情
100万円で不動産投資を始める場合に、ローンを利用するメリット・デメリットについて紹介します。
不動産投資ローンについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
不動産投資の融資を受けたい方が知っておくべき6つのこと
（１）100万円の不動産投資でローンを利用するメリット
100万円で始める不動産投資でローンを利用する最大のメリットとしては、やはり「レバレッジ効果が高い」というところではないでしょうか。
「１－（２）100万円不動産投資だからこそ活かしたい“レバレッジ効果”」で解説したように、ローンを利用することで100万円以上の不動産を購入し、少ない自己資金でより大きな利益を出すことが可能になります。
他にも、ローンを利用して不動産投資を行うメリットとして、「家賃収入でローンを返済できる」という点や「団体信用生命保険に加入できる」という点が挙げられます。
（２）100万円の不動産投資でローンを利用するデメリット
100万円の不動産投資でローンを利用する大きなデメリットとしては、準備できる自己資金に100万円という限度があるため「借入額が高額となる」ということが考えられます。
不動産投資ローンは、金利が高くなるケースが多くなっています。
ローン利用中にも金利が上昇する可能性があり、当初の融資額と比べて、返済金額が大幅に高くなってしまうリスクが考えられるでしょう。
不動産投資ローンを利用する際には、金利上昇リスクを事前に把握し、金利が上昇した時のシミュレーションを行っておく必要があります。
５、手軽な間接不動産投資①REIT
この章では、現物不動産を対象にした不動産投資ではありませんが、100万円あれば十分な利益を期待できる、間接的な不動産投資としてREITをご紹介します。
（１）REITとは
REITとは、投資家から集めたお金で不動産を購入し、得られた賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する不動産投資信託のことです。
何十億円もするような不動産物件を100万円の自己資金で購入するのは不可能ですが、REITなら購入することで間接的かつ部分的な投資が可能です。
REITの仕組みはアメリカ発祥のもので、日本国内では頭文字に「J」をつけてJ-REITと呼ばれています。証券取引所に上場しているため、株と同じ感覚で売買ができ、初心者の方には最も手軽な不動産投資といえるでしょう。
J-REITの銘柄一覧は、以下のページでご覧ください。
高い銘柄で数十万円、安い銘柄だと1万円前後で購入できます。
最も高い銘柄であっても100万円で買ってお釣りが出ますし、安い銘柄だと100万円で何口も投資できる点が魅力です。高い銘柄と安い銘柄を組み合わせて投資することもできます。
（２）100万円の投資でREITをオススメする理由
REITでの間接不動産投資は、現物不動産投資と同様、魅力的な不動産投資です。
REITがオススメな理由は、
REITがオススメな理由
- プロが運用するので利回りが安定している
- 少額では買えないような魅力的な物件で運用している
- 投資家は基本的に何もせず放ったらかしでOK
- 分散投資ができるためリスクが低い
特に、1つ目の「利回りが安定している」という点が重要で、先ほどの一覧表を見ても全銘柄の平均利回りは4％台です。
これは長らく同水準の数値が続いており、中長期的に保有し続けて運用するのにも適しています。
REITについて、詳しくは以下の記事をご参照ください。
リート（REIT）とは？不動産投資と比較したメリット・デメリット
不動産投資信託で始める、資金10万円以下からの本格的な資産形成
（３）REITを始めるには？おすすめの証券会社3選
REITで実際に取引を行なう際には、株式売買手数料を支払うことになります。
証券会社や取引金額によって手数料の料金が異なりますので、利益を最大限に出すには手数料が安い証券会社を選ぶといいでしょう。
現在は、手数料の安さや使い勝手の良さからネット証券会社が主流となっています。
以下にて不動産投資の教科書がおすすめする証券会社を3社ピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。
①SBI証券
SBI証券は、ネット証券会社のなかでも最も口座開設数が多い証券会社です。
商品やサービスについても、手数料のかからないノーロード投資信託が2658本もあり（2023年1月現在）、IPO取り扱い数も含めて業界トップクラスを誇っています。
②楽天証券
楽天証券を利用するメリットは、なんといっても「ポイントプログラムが充実している」ことが挙げられ、株の売買や投資信託の積立によって楽天ポイントが貯まります。
「楽天経済圏」にいる方にとくにおすすめの証券会社です。
③松井証券
松井証券は、投資信託用のロボアドバイザーが充実しており、25歳以下であれば日本株の取引手数料が無料になるなど、投資家にとってメリットが多い証券会社です。
６、手軽な間接不動産投資②不動産クラウドファンディング
（１）不動産クラウドファンディングとは
（１）不動産クラウドファンディングとは不動産クラウドファンディングとは、事業者（不動産購入者）がインターネットを通じて個人投資家などから資金を調達し、その資金で不動産の購入・運営を行います。事業者は、得た利益を投資家に分配するというしくみになっています。
平成29年に、不動産特定事業法が改正されたことをきっかけに参入事業者が増えており、市場は活性化しています。
（２）不動産クラウドファンディングのメリット
不動産クラウドファンディングの大きなメリットとして、ほとんどのサービスが1万円という少額から投資できるため、少額で不動産投資を経験することができる点が挙げられます。
また、前項で紹介したREITは、ファンドが投資先を選定するので、望まない物件にも投資せざるを得ない場合があります。一方、不動産クラウドファンディングは投資する物件を自分で選択できる点が特徴です。
（３）不動産クラウドファンディングのデメリット
不動産クラウドファンディングでは、不動産を購入するのは事業者であり、投資家は建物・土地を所有するわけではないため、不動産という現物の資産は残りません。
REITと異なる点として、ファンドごとに運用期間が決まっているため、現金化したいと思った時にすぐ解約できない可能性が高いというデメリットがあります。
また、近年非常に人気がある投資になっているため、先着や抽選で投資できるかどうか決まる事が多く、投資したい案件があっても投資できないという声をよく聞きます。
対策として、複数のサービスに登録して新規案件をこまめにチェックし、投資したい案件には必ず応募することをおすすめします。
（４）おすすめの不動産クラウドファンディングサービス4選
①COZUCHI（コヅチ）
1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面でも申し分ないサービスです。
想定利回りが高く案件の規模や募集金額も大きいため、非常に人気があり、投資したいファンドに投資できないことがある点がデメリットです。
しかしCOZUCHIは、手数料を支払えばファンドの途中解約ができるなど投資家にとってメリットがとても多いサービスといえます。まずは登録して新規案件をチェックし、投資したい案件は確実に応募することをおすすめします。
②OwnersBook（オーナーズブック）
運営会社のロードスターインベストメンツ株式会社は、東証プライム上場のロードスターキャピタル株式会社の100%子会社なので、確かな信頼のもと投資をすることができます。
案件数が多く、マンションや商業ビルまでさまざまな規模の案件があるため、投資する機会や選択肢が多いというメリットがあります。
また出資者の募集方法として、「先着方式」と「抽選方式」があるため、今までなかなか先着で案件を獲得することができなかった人にも投資するチャンスがあるでしょう。
③利回り不動産
利回り不動産は、1口1万円からの少額投資が可能ながら、公開済みのファンドはすべて利回り6%以上になるなど分散投資として検討したい不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
優先劣後出資を採用するだけでなく、マスターリース契約を行うことで空室リスクを低減し、安定した賃料収入を確保しています。
募集方法はファンドごとに先着または抽選となりますが、利回りの良い物件はすぐにうまってしまいます。新規公開ファンドや、キャンペーン情報を受け取れるメルマガに登録しておくことがおすすめです。
④CREAL（クリアル）
CREALは、東証グロースに上場しているクリアル株式会社が運営しています。最大の特徴は、様々な種類の不動産を扱っている点です。
中古区分・中古一棟・新築一棟の他にも、
- ビジネスホテルなどの宿泊施設
- 保育園や専門学校などの教育施設
- オフィス
- ヘルスケア施設
など、案件の種類が非常に豊富です。
まとまった金額を投資したい人にとっては投資対象を分散できるため、リスクを分散できる点もメリットと言えます。
100万円からの不動産投資に関するよくある質問
（１）余剰資金について具体的に教えてください。
よく「投資は余剰資金で」と言われますが、余剰資金の捉え方は人によっても異なります。一般的には、生活費や非常時を想定し残しておくお金を差し引いた資金で、当面使う予定がないお金のことをいいます。
余剰資金を資産運用する際は、自身のライフプランや子どもにかかる費用なども考慮しましょう。
（２）物件の見極め方についての記事はありますか？
はい。収益物件について詳しく解説している記事「収益物件とは？初心者でも不動産投資で利益が得られる物件選びのコツ」をご参照ください。
（３）不動産クラウドファンディングサービスの会員登録はオンライン上でできますか？
はい。ほとんどのサービスが、オンライン上で登録が完了します。
まとめ
「100万円で不動産投資なんてできるの？」と半信半疑の状態から記事を読み進められた方も、100万円という資金の大きなポテンシャルに気づいていただけたのではないでしょうか。
特に、現物不動産投資は融資を利用して資金を調達できる他にない投資です。したがって、お手持ちの100万円を自己資金として、100万円よりも大きな資産形成が視野に入ります。
この記事が、不動産投資への一歩を踏み出すきっかけになりましたら幸いです。