• 不動産投資
  • 2017/5/24

低リスク!少額の不動産投資で確実に利益を上げる具体的投資方法

資金はないけれど不動産投資を始めてみたい、不動産投資を考えているけれど大金を失うのは怖いので最初は少額から始めたい、不動産投資が一部の資産家だけのものではなくなった今、このように少額からでも不動産投資を始めたいという人は増えています。

しかし、人生最大の買い物と言われることの多い不動産なので、

  • そもそも少額から始めることはできるの?
  • 少額で始められたとしても不利にならない?

といった疑問をお持ちの方は多いと思います。

そこで『不動産投資の教科書』は、少額で始める不動産投資の現実味や不動産投資を始める方法、そして注意したいポイントをまとめました。 


1、少額からでも始められる不動産投資

(1)そもそも、いくらまでが「少額」?

少額で不動産投資を始めると言っても、そもそも「少額」とはいくらまでのことを指すのでしょうか。これについては主観が分かれるところだと思いますが、一般的に1,000万円を超えない金額が少額だと見なされている感があります。ただしこの定義にもさまざまな解釈があります。数千万円クラスの物件に対する投資であっても大半をローンでまかない自己資金が少ないのであれば、「少額投資」です。

また、「3、少額投資を可能にするREIT」でも解説しますが不動産への投資を小分けにすることもできるので、その場合も「少額投資」です。

いずれの場合であっても、一般的な不動産投資と比べて大幅に自己資金が少ない投資のことを少額不動産投資と定義して良いでしょう。

(2)少額不動産投資の現実味

本来であれば投資向け不動産は高額商品です。一棟もののアパートやマンションともなると億単位の取引も珍しくないので、少額から不動産投資を始めたいという人にとっては異次元の買い物です。

そんな不動産業界において、現実味のある価格で買える投資対象や方法論を挙げてみると以下のようになります。 

  • 区分所有のアパート、マンション
  • 築古などの格安物件
  • REIT
  • ローンで資金を調達して投資物件を購入

この他に「クラウドファンディングを活用」という選択肢も考えられますが、初心者が今すぐ始められるという現実味に乏しいので敢えて対象外としました。

(3)少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のメリットを挙げてみると、以下のようになります。これらのメリットのうち複数の項目に該当するという方は、少額不動産投資をより現実的に考えている方だと思います。それと同時に、少額不動産投資に適した状況にあるとも考えられます。

  • リスクを最小限にして不動産投資にチャレンジできる
  • 資産家の出身ではなくても庶民的な資金で不動産投資を始められる
  • 少額から始めてノウハウを学び、やがて投資の規模を大きくできる
  • サラリーマン大家から始めて、いつか専業の不動産投資家になれる
  • 少額で買える物件だと高利回りを見込みやすい
  • 損益通算によってサラリーマンにも節税メリットがある

最後の節税メリット以外は、少額の不動産投資ならではのメリットです。これに加えて不動産投資全般に言えるようなメリットも享受できるので、注目が集まっているのも理解できます。

なお、最後の損益通算による節税メリットについては、「不動産投資するか迷っている方が知っておくべき3つの節税効果」にその詳しい解説があります。

(4)少額不動産投資のデメリット

それでは次に、少額不動産投資で考えられるデメリットを挙げてみましょう。不動産投資全般に言えるようなデメリットは敢えて除外しています。 

  • 現物不動産投資の場合、少額であるがゆえに投資対象が限られる
  • 築古など格安物件だと集客力が低い
  • REITは手数料の分だけ投資効率が低くなる

現物不動産の場合は、やはり少額であるがゆえのデメリットが出てきます。少額でも買える物件というのはそれだけ魅力に乏しいわけで、賃貸物件にする場合も家賃を下げざるを得ない可能性が高く、思い通りの利回りにするのは難しくなるかも知れません。

また、少額不動産投資の有望な選択肢であるREITは不動産を投資対象とした投資信託なので、手数料が発生します。この手数料もバカにはできないので、少額投資が可能になる分、REITは手数料によって利益が減ることを念頭に置いておきましょう。

2、少額で買える現物不動産で不動産投資

少額で現物不動産に投資をする場合、大半の資金をキャッシュでまかなう前提で選択肢を考えると、以下の3つに現実味があります。

  • 区分アパート、区分マンション
  • 中古物件、格安物件
  • 競売物件

これらの現物不動産に少額で投資をする際の考え方や方法について個別に解説します。

(1)区分アパート、区分マンション

アパートやマンションを一棟丸ごと所有するのではなく、その中にある1室単位の部屋を所有・投資することを区分アパート投資、区分マンション投資といいます。一棟もの比べると1室単位なので安い価格の物件も多く、少額での現物不動産投資にも適しています。

①区分アパート、マンションで少額不動産投資を始める方法

収益不動産物件の販売や仲介を行っている不動産業者はさまざまな価格帯の物件を売りに出しているので、その中には「1,000万円以下」など格安であることを売りにしているものも多数あります。

こうした物件を購入して賃貸運用することになりますが、この一連の不動産購入からリーシング(客付け)などのプロセスは購入時に取引をした不動産業者に任せるのが一般的です。というのも収益不動産の販売に力を入れている不動産業者は、オーナーが購入後にリーシングを必要としていることを知っているので、その流れの中で賃貸経営を総合的にサポートするサービス内容を含んでいます。

そのため、不動産の購入にあたっては不動産業者選びも重要になります。不動産業者選びについては「アパート経営とは?アパート経営を成功させるため絶対に知っておきたい12のこと」の「7、優秀な不動産投資会社を探すには?」以降にもポイントを解説していますので、そちらもぜひお読みください。

家賃の回収についても管理会社に一任するケースが多く、管理会社が回収した家賃が管理会社から振り込まれるという形になります。

②失敗しない物件の選び方

少額による現物不動産投資は、少額で買える価格帯で、なおかつ入居者に好まれるような物件探しから始まります。不動産市場には数えきれないほどの投資物件が流通していますが、その中で安いものを探します。

「不動産に掘り出し物なし」と言われるように安い物件には必ず理由がありますが、その理由が明確になっていて家賃を下げることで安定的な入居者が見込めそうな物件に絞って探します。

物件探しについては不動産業者の提案力にも関わって来る部分なので、それらを含めて「不動産投資の物件選び!失敗しないために知っておきたい9つのこと」の解説が、かなり参考になるのではないかと思います。

(2)中古物件、格安物件

少々言葉は悪いですが、「ボロ物件投資」といって格安物件に的を絞って不動産投資をしている人たちがいます。こうした人たちが狙っているのは格安物件ばかりなので、少額不動産投資のお手本のような存在です。

①中古物件、格安物件で少額不動産投資を始める方法

築古など何らかの理由で格安に売りに出されている不動産を活用した賃貸経営を始めるには、まずは物件を購入することから始めます。首都圏でも数百万円で買える物件は珍しくないので、こうした物件を購入するわけですが、格安物件の場合はそこからが大変です。

格安で売りに出されている物件だけあって、そのままでは到底人が住める状態ではないようなものがほとんどです。ごみ処理やリフォーム、ハウスクリーニングなど大々的に手を加える必要性があることは心得ておいたほうが良いでしょう。

このリフォームや修繕などの費用が必要になるので、物件価格にその費用をあらかじめ加算して表面利回りを想定しておいた方が無難です。

②失敗しない物件の選び方

格安物件のほとんどは、何らかの難あり物件です。その難ありな部分をいかに克服して賃貸経営に供せるような物件に仕上げるかが少額不動産投資の肝です。自分でやることを多くする分、少額で投資が可能になるという考え方です。

そこで、格安物件を活用した少額投資に適しているのは以下の条件に合致するような物件です。

  • 難ありだが、リフォームや修繕で改善できる
  • 大都市圏の都心から離れていても衛星都市や地方都市で利便性の高い立地
  • 空き家になっている期間が長い物件は避ける

大切なのは、格安物件扱いになっている理由が「許せるかどうか」です。立地条件や致命的な不具合、近隣に問題施設がある場合など、努力ではどうしようもない問題は「許せない」と判断されるものです。こうした条件に当てはまらず、単に築年数が古いだけであったり見た目の印象が悪くなっている、設備が貧弱で不人気になっている格安物件は投資の妙味があると言えるでしょう。

③ボロ物件投資を実践している人たちのブログ4

実際にボロ物件(=格安物件)投資をしている人たちの奮闘ぶりが更新されているブログをご紹介します。こうした人たちはかなり極端なボロ物件に的を絞っているので同じことをするのは大変だと思いますが、格安物件投資の基本的な考え方を知るにはとても参考になります。

  • ボロ物件大好き!利回り重視31歳サラリーマン自主管理大家の生活

http://rimawariooyaaqua.blog.fc2.com/

  • ボロ戸建からはじめる不動産投資

http://2103104.net/

  • DIY大家☆築古再生ブログ

http://ameblo.jp/yaus/

  • ボロ物件もやり方次第で宝の山!儲けたい人の不動産投資法

https://www.ielove.co.jp/column/contents/01497/

(3)競売物件

裁判所が差し押さえた物件を売却することを競売(けいばい)といいます。裁判所は利益を考えずに物件を売りに出すので一般の流通よりも安く、その中にはお宝物件も少なくないというのが競売物件投資家の意見です。

しかし、競売物件は特殊な存在なので一般の人向きではありません。特に不動産投資の初心者ともなると、かなりハードルの高い存在です。

①競売物件は少額不動産投資に有効?

一般の価格よりも34割ほど安く買えるのが相場と言われる競売物件だけに、少額で不動産投資を始めたい人にとっては魅力的です。しかし、前項の格安物件のように単に「ボロいから」という分かりやすい理由だけではなく、さまざまな事件絡みの物件もあるので、安いというメリットだけで飛びつくことはおすすめしません。安いものにはそれなりの理由があるというのは競売物件によく当てはまる言葉なので、個人で不動産投資をお考えの方には縁遠い存在だと考えておいたほうが良いと思います。

さらに、最近では競売物件の知名度が高くなっており競合する買主が多くなっています。そのため、価格の安さという唯一のメリットも薄れつつあるようです。

②競売物件投資を始める方法

競売物件投資は慣れている方以外におすすめはしませんが、一般の方にも門戸が開かれていないわけではありません。代行サービスを利用するなど工夫をすれば競売物件投資ができないわけではないので、その方法については「競売物件で不動産投資を始める人が知っておくべき基本と落札までの流れ」で解説します。 

3、少額投資を可能にするREIT

(1)REITとは?

REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金を元手に不動産投資を行い、そこで得られた収益を投資金額に応じて配分する仕組みの金融商品です。なお、REITと書いて「リート」と読みます。

実際に上場・売買されているREITは「不動産投信ポータル」で見ることができます。現在いくらで買えるのか、利回りはどうなのかという情報が一覧になっているので、どんなものがあるか一度見てみてください。

(2)少額投資にREITを活用するメリット

REITは投資信託の一種なので、株などの証券を購入するような感覚で不動産投資をすることができます。少額不動産投資というこの記事のテーマから考えると、REITには以下のようなメリットがあります。

  • 少額から購入可能(数万円から買える商品あり)
  • 少額の投資であっても投資対象が制約されず不利にならない
  • いつでも売却できるので出口戦略を立てやすい
  • プロのファンドマネージャーが投資戦略を立てるので初心者でも失敗しにくい

前項までの選択肢は少額とは言っても少なくとも数百万円規模の資金が必要になりますが、REITの場合は数万円からでも始められるので本当の意味で「少額投資」が可能です。 

(3)REITの買い方

REITは証券取引所に上場されているので、売買も証券会社を通じて行います。証券会社に口座を作り、そこに入金した金額の範囲で希望のREITを買う注文を出します。買い方は「成行」や「指値」など、株の売買と同じ感覚です。

証券会社はたくさんあるので、どこの証券会社が良いのか迷ってしまうかも知れません。『不動産の教科書』では「REIT(リート)とは?不動産投資と比較したメリット・デメリットなど始める前に知っておきたい4つのこと」の記事でおすすめの証券会社を3社ご紹介しているので、そちらも参考にしてください。 

(4)REITの選び方

たくさんあるREITの中から利益を出せそうなものを選ぶのは、初めての方にとっては難しい作業です。少額不動産投資という観点ではREIT購入に回せる資金の範囲内ということで、ある程度価格帯で絞られるでしょう。

その他に比較対象として注目したいのは利回り(NOIといいます)や運用方針、手数料などですが、REITの選び方についても「REIT(リート)とは?不動産投資と比較したメリット・デメリットなど始める前に知っておきたい4つのこと」の記事で4つのポイントとして解説していますので、ぜひそちらもお読みください。 

まとめ

少額でできる不動産投資というテーマに絞って現実味のある投資対象と、それぞれの投資方法を解説してきました。少額だと不動産投資の選択肢も限られていると思っていた方にとっては、意外に選択肢が多いことに気づかれたのではないでしょうか。

REITのように少額であることが不利にならない金融商品もあるので、「少額だから無理」と諦めることなく、不動産投資のメリットを資産形成に役立てていただければと思います。

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

期間限定!不動産投資のプロの生の声が大公開!

インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
  • 不動産投資ローンの動き
  • 自分に合った投資タイプを選ぶ際に基準にするポイント

などについて、八木がインタビューしながら伺わせて頂きました。 この動画を見ることで、それぞれの投資タイプのリアリティな情報やみなさんが感心の高いの質問の回答を得ることができます。 これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ動画をご覧下さい。

皆様からのコメント