• 不動産投資
  • 2017/8/25

ファミリータイプの不動産投資を成功させる3つの法則と物件の選び方

ファミリータイプ物件への不動産投資に関心をお持ちですか?よく比較される単身者向けのワンルーム物件と違い、賃貸経営をしやすいという話もよく聞かれますが、実際のところはどうなのかとお考えではありませんか?

ファミリータイプへの不動産投資とは文字通り、家族で生活をする人たちのための賃貸住宅経営で、対象となる入居者が「家族=ファミリー」であることが最大の特徴です。対象となる人が家族だと、他の物件と何が違うの?実際に投資をした時の勝算は?

そんな疑問にお答えするために、この記事では

  • ファミリータイプ物件投資の基本
  • 単身者向け物件との比較
  • ファミリータイプ物件のメリット、デメリット
  • ファミリータイプ物件への不動産投資を成功させるためのポイント
  • 効果的な物件の探し方

などの情報を詳しく解説します。

不動産投資メディア「不動産投資の教科書」の読者の皆さんにとっても気になる情報満載ですので、どうぞ最後までお付き合いください。


1、ファミリータイプ物件投資のススメ

(1)ファミリータイプ物件投資とは?

ファミリータイプ物件とは、夫婦+子供という2世代以上の家族構成の入居者が生活できる仕様の賃貸住宅物件のことをいいます。不動産投資の世界では単身者向け物件と比較されることが多く、物件の間取りや設備、立地条件における価値観が大きく異なるため、投資の際には両者を分けて考える必要があります。

賃貸住宅の情報を見ていてもその物件がファミリータイプである場合は「ファミリータイプ」「ファミリー向け」と表示されている場合も多く、賃貸住宅が誰に向けて用意されたものかが明確にされます。

不動産投資家としては、誰に向けて賃貸経営をするのかという意味でファミリータイプなのか、単身者向けなのかという戦略を立てる必要があります。

(2)ファミリータイプと単身者向けの違い 広さ・間取り編

ファミリータイプの物件は少なくとも3人以上の人が生活するので、広さは少なくとも50平方メートル以上、間取りは3DKまたは3LDK以上が一般的です。

それに対して単身者向けの場合はワンルームまたは1DK程度の間取りが大半で、広さは30平方メートル以下といった具合です。

しかし、広さだけで単身者向けかファミリータイプかを判断しづらい場合があります。以下の2つの実在する物件を見てみてください。

1つ目は、広さが30平方メートル少々の1LDK物件です。

かなりリビングが広く取られている物件で、寝室は1つです。この間取りで家族が生活をするには不便なので、単身者向け物件の中でも所得が高い人を対象にしていると思われます。

それに対して、60平方メートルで3LDKという物件があります。

広さがちょうど倍近くあることもさることながら、間取りが明らかにファミリータイプです。

このように、単身者向けなのかファミリータイプなのかは広さと間取りの両方から判断するのが最も確実です。

(3)ファミリータイプと単身者向けの違い 設備編

住宅設備の面でも、単身者向けとファミリータイプとでは価値観に違いがあります。単身者向けであれば無料インターネットやオートロック、また留守がちであることを考慮して宅配ボックス、浴室乾燥などに人気が集まりやすい傾向があります。

それに対してファミリータイプの賃貸物件の場合は、本格的な調理をすることが多いのでシステムキッチンや大きな収納、高齢者の生活を意識した浴室暖房や床暖房などが人気です。

留守がちで「寝るだけ」という人が多くなりやすい単身者向け物件に対して、ファミリータイプ物件は家にいる時間が長くその時間を快適・便利にすることに主眼が置かれます。

(4)ファミリータイプと単身者向けの違い 立地条件編

ファミリータイプ賃貸で物件選びにも大きく影響するのが、立地条件の違いです。単身者向けの場合は、駅から近いこと、都心や繁華街から近いことなど利便性に大きく寄った立地条件が好まれます。

ファミリータイプの場合は子供や高齢者の生活環境が重視されるので、学校が近いことや周辺環境・治安が良いこと、病院や介護施設が近いことなど、そこで生活をする家族の構成に応じた価値観が優先されます。その際、駅から必ずしも近くなくても良いというのもファミリータイプ賃貸の特徴と言えるでしょう。

繁華街に近いことはファミリータイプ賃貸だと周辺環境に疑問符がつきやすくなりますが、単身者向けだと「利便性が高い」となります。

(5)ファミリータイプと単身者向けの違い 投資効率編

投資家の目線で投資効率を比較すると、ファミリータイプと単身者向けとでは単身者向けに軍配が上がります。

単純比較としてワンルーム物件1戸と3DK物件1戸とでは広さに3倍の差があったとしても、家賃がそのままワンルーム物件の3倍がファミリー向けになるというわけではありません。

つまり、全室が満室になっている前提で比較するとワンルーム物件を3戸運用するほうが家賃収入は高くなります。しかし、単身者向けと違ってファミリータイプ賃貸物件には特有のメリットがあり、それが不動産投資を安定化させることからファミリータイプ賃貸に絞っている投資家も少なくありません。

次章では、そんなファミリータイプ向け賃貸経営のメリットを解説します。

2、ファミリータイプ物件投資のメリット4

(1)入居者の属性が高くなる傾向

ワンルーム物件よりも広さがある分だけ必然的に家賃相場が高くなるため、入居者の属性もそれに伴って高くなる傾向が見られます。また、同じ家賃相場であってもファミリー層のほうが比較的入居者の質が高くなる場合が多く、賃貸経営をしていく上で優良顧客に恵まれやすいメリットがあります。

(2)入居期間が総じて長く賃貸経営が安定しやすい

ファミリータイプ物件投資のメリットとしてよく言われているのが、入居期間の長さです。単身者向けの物件だと専門学校生であれば2年、大学生であれば4年という大まかな居住期限があります。地方から大都市に出てきている人がこれらの就学期間を終えると地元に帰るという理由で退去することも多く、あくまでも仮の住まいという位置づけで利用されます。

その一方でファミリータイプの物件は子供が小学生や中学生のうちは転校を避けるために居住し続ける可能性が高く、小学校+中学校の9年間は退去しないということも考えられます。

以前であれば敷金や保証金で入居時に一時的な収入が見込めましたが、最近では入居時の費用が下がる傾向にあるため、退去時の原状回復費を捻出するのが難しくなっています。そんな時代背景において、一度入居したら長く入居してもらいやすいファミリータイプ投資では安定的な賃貸経営を見込むことができます。

(3)立地条件が良くなくても集客しやすい

単身者向けワンルームなどであれば都心や繁華街からの交通アクセスが重視される傾向が強いですが、ファミリータイプだと優先順位が変わります。それよりも周辺環境や治安、公園の有無など子育てに向いている立地条件が優先されやすく、必ずしも駅から近くなくても良いと言われています。

また、複数台のクルマを所有する家庭も多いので、近隣に駐車場を確保しやすいことを優先すると、むしろ駅から遠い物件のほうが有利になることもあります。

(4)需要と供給のバランスが取れている

相続対策や昨今の不動産投資ブームも相まって、大都市圏では需要の高い物件として単身者向けマンションやアパートの新築事例がとても多くなっています。この傾向が続くといつか供給過剰になり、さらに築年数が古くなってきた物件は競争力を失う可能性が高いですが、ファミリータイプの賃貸物件はブームに左右されることなく需給のバランスが比較的安定しているため、今後においても安定的な賃貸経営ができる可能性は高いでしょう。

3、ファミリータイプ物件投資のデメリット3

(1)実質利回りが低い

ファミリータイプ物件は、その広さの割に家賃を高くするのが難しいため、結果として実質利回りが高くなりにくい構造となっています。単純にワンルーム物件3戸分の広さがあるからといって、同じ地域のワンルーム相場×3戸分の家賃を設定することは難しいからです。その一方で広さがあるため税金やリフォーム費用など物件を維持するコストが高くなるので、結果として実質利回りはファミリータイプ物件のほうが低くなります。

(2)物件価格が高くなるため初心者向きではない

同じ区分マンション投資で比較すると、一般的に単身者向けワンルーム物件のほうが初心者向きであるとされています。これは単純にファミリータイプのほうが物件価格の相場が高いためで、うまくいかなかったときのダメージを考えるとすでに投資経験のある人向きであると考えられます。

(3)賃貸住宅だけでなく分譲住宅もライバルになる

ファミリータイプの賃貸住宅に住んでいる層を考えると、同時にマイホームの購入を検討している層とも重なります。単身者向けでは卒業や就職といった節目での退去が多いのである程度見通しが立ちやすいのですが、ファミリータイプの賃貸住宅の場合は入居者の事情だけでなく、「マイホーム購入」が退去の理由になることがあります。つまり分譲住宅もライバルになり得るため、全体的に長いとはいえ入居期間の見通しが立ちにくい部分があります。

4、ファミリータイプで不動産投資を成功させるポイント3

(1)間取りの上限は4LDKまで

ファミリー向け賃貸住宅を探す人の家族構成は、おおむね34人の親子世帯です。祖父、祖母が加わる3世代家族となるとマンションでは手狭なので戸建住宅を検討する人が多いため、「34人の核家族」が主なターゲットになると考えて良いでしょう。

それを踏まえると間取りは3DKから、広くても4LDKまでで十分です。それ以上の広さになるとニーズを持っている層が極端に少なくなるので、ボリュームゾーンを狙うのが基本です。

また、同じ広さであっても部屋の数が多い物件を好む傾向があります。それぞれの部屋が広くなくても、2人分の子供部屋と親夫婦の寝室が確保できる3LDK物件に人気が集まりやすいので、物件選びの際に参考にしてください。

(2)小学校の校区に着目する

文教地区といわれるようなエリアでは、小学校の校区が物件の人気を左右することがあります。その近所で人気の小学校の校区にある物件だとそれだけ家賃が少し高くても入居者が集まりやすいので、もちろん物件価格もその分高くなりますが、安定的な賃貸経営のためにも小学校の校区は意識したいところです

この傾向は単身者向けワンルーム物件などを検討する場合はあまり考慮する必要がなく、ファミリータイプ投資ならではのものです。

(3)ファミリー層が好む住宅設備で集客力アップ

1ー(3)ファミリータイプと単身者向けの違い 設備編」で述べているように、ファミリータイプの賃貸住宅では、入居候補となる人たちが好む設備が集客力に大きく影響します。

ファミリータイプの賃貸住宅で強く意識されるのは安全性と快適性、そして家事を支援する設備です。それを踏まえると、以下のような設備がある物件は賃貸経営上有利になると考えられます。

  • 浴室乾燥
  • 追い炊き機能付き給湯器
  • 浴室暖房、床暖房
  • ホームセキュリティ、オートロック
  • TVモニター付きインターホン
  • システムキッチン(食洗器、IHクッキングヒーターなど)

格安物件を購入した後で、リフォームによって上記の中にある設備を追加するのも一考です。

5、成功するファミリータイプ賃貸物件の探し方

(1)不動産ポータルサイトで探す

投資用不動産の情報を幅広く取り扱っているポータルサイトには、毎日のように登録業者からの物件情報が掲載されています。ポータルサイトの良いところは情報の量が多いことなので、まずは相場観を知るという意味も含めてどんなファミリータイプの物件が売りに出されているのかを見てみることをオススメします。

もちろんそこで気になる物件があったら、気軽に問い合わせをしてみましょう。購入に至らなくても問題はないので、ファミリータイプの物件がどんなものなのかを知るだけでも大いに価値があります。

LIFULL HOME’S 不動産投資

http://toushi.homes.co.jp/

(2)地場の不動産業者で探す

日本全国には、それぞれの地域に密着した地場の不動産業者があります。不動産というだけあって動かない資産なので、それぞれの地域に密着することで大手とは異なる強みを発揮している業者も多く、侮れない存在です。

地場の不動産業者には、地元の人にしか知り得ない質の高い情報や地域に密着した人脈など、ファミリータイプの賃貸投資を成功させるための強力なパートナーになってくれる能力も十分です。

地場の不動産業者の魅力や相談をする方法については、「情報を制するものが不動産投資を制す?その理由と質の高い情報を仕入れる具体的な方法」の「4、地場の不動産業者が持つ能力をあなどってはいけない」で詳しく解説していますので、そちらの情報もぜひ活用してください。

まとめ

ファミリータイプ物件の賃貸投資についての特徴や単身者向け物件との比較、投資を成功させるポイントなどについて解説してきました。あくまでもファミリータイプの物件に絞ったお話でしたが、不動産投資の中で特殊な存在ではなく他の物件で投資を成功させる方法と共通する部分が多いこともお分かりいただけたと思います。

安定性や入居者の質などファミリータイプならではのメリットに魅力を感じた方は、実際の投資にこの記事の情報をお役立て下さい。

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