• 不動産投資
  • 2021/9/17 (更新日:)

ファミリータイプ物件の不動産投資を成功させる3つの法則

ファミリータイプ物件への不動産投資に、関心をお持ちですか?

ファミリータイプ物件への不動産投資とは、文字通り、家族で生活をする人たちのための賃貸住宅経営です。

対象となる入居者が「家族=ファミリー」であることが最大の特徴です。

よく比較される単身者向けのワンルーム物件と違い、賃貸経営をしやすいって本当……?

対象となる人が家族だと、他の物件と何が違うの……?

実際に投資をした時の勝算は……?

この記事では、上記のようなファミリータイプ物件投資についての疑問にお答えするために、

  • ファミリータイプ物件投資の基本
  • 単身者向け物件との比較
  • ファミリータイプ物件のメリット、デメリット
  • ファミリータイプ物件への不動産投資を成功させるためのポイント
  • 効果的な物件の探し方

などの情報を詳しく解説します。

今回も、当メディア・「不動産投資の教科書」の読者の皆さんにとって、気になる情報満載です。

どうぞ、最後までお付き合いください。

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1、ファミリータイプの不動産投資のススメ

ファミリータイプの不動産投資のススメ

本章では、ファミリータイプ物件の基本情報を、単身者向け物件との違いと併せて解説します。

  • ファミリータイプ物件投資とは?
  • ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 広さ・間取り編
  • ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 設備編
  • ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 立地条件編
  • ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 投資効率編

(1)ファミリータイプ物件投資とは?

ファミリータイプ物件とは、2世代以上の家族構成の入居者が生活できる仕様の賃貸住宅物件のことです。

不動産投資の世界では、単身者向け物件と比較されることが多く、物件の間取りや設備、立地条件における価値観が大きく異なります。

不動産投資をする際は、単身者向け物件とファミリータイプ物件、両者を分けて考えましょう。

賃貸住宅の情報を見ると、物件がファミリータイプである場合は、「ファミリータイプ」「ファミリー向け」と表示されています。

不動産投資家としては、ファミリー向けなのか、単身者向けなのかという戦略を立てる必要があります。

(2)ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 広さ・間取り編

ファミリータイプの物件は、少なくとも3人以上の人が生活します。

広さは少なくとも50平方メートル以上、間取りは3DK3LDK以上が一般的です。

ファミリータイプに対して、単身者向けの場合は、広さは30平方メートル以下の物件が多いでしょう。

間取りは、ワンルーム1K1DK1LDKが大半です。

しかし、広さだけでは単身者向けかファミリータイプかを判断しづらい場合があります。

以下の2つの実在する物件を見てみましょう。

1つ目は、広さが30平方メートル少々の1LDK物件です。

リビングがかなり広く取られている物件で、寝室は1つです。

この間取りで、3人以上の家族が生活をするのは不便でしょう。

単身者向け物件で、中でも所得が高い人を対象にしていると思われます。

2つ目は、60平方メートルで3LDKの物件です。

広さがちょうど倍近くあることもさることながら、間取りが明らかにファミリータイプです。

単身者向けなのか、ファミリータイプなのかは、広さと間取りの両方から判断するのが最も確実です。

(3)ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 設備編

住宅設備の面でも、単身者向けとファミリータイプでは、価値観が異なります。

単身者向けであれば、無料インターネットオートロック、また留守がちであることを考慮して宅配ボックス浴室乾燥などに人気が集まりやすい傾向があります。

ファミリータイプの賃貸物件の場合は、本格的な調理をすることが多いのでシステムキッチン大きな収納、高齢者の生活を意識した浴室暖房床暖房などが人気です。

留守がちで「寝るだけ」ということが多くなりやすい単身者に対して、複数世帯は家にいる時間が長いです。

複数世帯が住むことになるファミリータイプ物件は、お家時間を快適・便利にすることに主眼が置かれます

(4)ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 立地条件編

ファミリータイプ賃貸で、物件選びに大きく影響するのが、立地条件の違いです。

単身者向けの場合は、

  • 駅から近い
  • 都心や繁華街から近い

など、利便性に優れた立地条件が好まれます

繁華街に近いことは、ファミリータイプ賃貸だと周辺環境に疑問符がつきやすくなりますが、単身者向けだと「利便性が高い」条件となります。

ファミリータイプの場合は、

  • 学校が近い
  • 周辺環境・治安が良い
  • 病院や介護施設が近い

など、子供や高齢者の生活環境が重視され、家族の生活パターンに応じた価値観が優先されます

「駅から必ずしも近くなくても良い」というのも、ファミリータイプ賃貸の特徴といえるでしょう。

(5)ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 投資効率編

投資家の目線で投資効率を比較すると、ファミリータイプと単身者向けとでは、単身者向けに軍配が上がります。

単純比較として、ワンルーム物件1戸と3DK物件1戸では、広さに3倍の差があったとしても、家賃がそのままワンルーム物件の3倍になるわけではありません。

全室が満室になっている前提で比較すると、ワンルーム物件を3戸運用するほうが、家賃収入は高くなります。

しかし、ファミリータイプ賃貸物件には、ファミリータイプ物件特有のメリットがあります。

ファミリータイプのメリットが、不動産投資を安定化させるため、ファミリータイプ賃貸に絞って不動産投資を行っている投資家も少なくありません。

次章では、ファミリータイプ向け賃貸経営のメリットを解説します。

2、ファミリータイプ物件投資のメリット4つ

ファミリータイプ物件投資のメリット4つ

本章では、安定した不動産投資ができるファミリータイプ物件の以下4つのメリットを解説します。

  • 入居者の属性が高い傾向がある
  • 入居期間が総じて長く賃貸経営が安定しやすい
  • 立地条件が良くなくても集客しやすい
  • 需要と供給のバランスが取れている

(1)入居者の属性が高い傾向がある

ワンルーム物件よりも広さがある分、必然的に家賃相場が高くなります。

家賃相場が高くなるに伴い、入居者の属性も高くなる傾向が見られます。

同じ家賃相場であっても、ファミリー層のほうが比較的入居者の質が高くなる場合が多いため、賃貸経営をしていく上で優良顧客に恵まれやすいメリットがあるでしょう。

(2)入居期間が総じて長く賃貸経営が安定しやすい

ファミリータイプ物件投資のメリットとしてよく言われているのが、入居期間の長さです。

単身者向けワンルーム物件だと、比較的学生も多く入居することになります。

専門学校生であれば2年、大学生であれば4年という大まかな居住期限があります。

就学期間を終えると、地元に帰るために退去することも多く、あくまでも仮の住まいという位置づけで利用されることが一般的です。

一方で、ファミリータイプ物件は、子供が小学生や中学生のうちは転校を避けるために居住し続ける可能性が高いです

最低でも、小学校+中学校の9年間は退去しないということも考えられます。

以前であれば、敷金や保証金で入居時に一時的な収入が見込めましたが、最近では入居時の費用が下がる傾向にあるため、退去時の原状回復費を捻出するのが難しくなっています。

入居時費用低下の傾向がある時代背景において、一度入居したら長く入居してもらいやすいファミリータイプ投資は、安定的な賃貸経営を見込めるでしょう。

(3)立地条件が良くなくても集客しやすい

単身者向けワンルームであれば、都心や繁華街からの交通アクセスが重視される傾向が強いです。

一方で、ファミリータイプは周辺環境や治安、公園の有無など子育てに向いている立地条件が優先されやすく、必ずしも駅から近くなくても良いと言われています。

複数台のクルマを所有する家庭も多いので、近隣に駐車場を確保しやすいことを優先すると、駅から遠い物件のほうが有利になることもあります。

(4)需要と供給のバランスが取れている

相続対策や、昨今の不動産投資ブームも相まって、大都市圏では需要の高い物件として単身者向けマンションやアパートの新築事例が、とても多くなっています。

単身者向けマンションやアパートの新築事例が増え続けると、いつか供給過剰になり、さらに築年数が古くなってきた物件は、競争力を失う可能性が高まります。

しかし、ファミリータイプの賃貸物件は、ブームに左右されることなく需給のバランスが比較的安定しているため、今後においても安定的な賃貸経営ができる可能性は高いでしょう。

3、ファミリータイプ物件投資のデメリット3つ

ファミリータイプ物件投資のデメリット3つ

本章では、ファミリータイプ物件で不動産投資を行う際のデメリット3つを、以下のとおり解説します。

  • 実質利回りが低い
  • 物件価格が高くなるため初心者向きではない
  • 賃貸住宅だけでなく分譲住宅もライバルになる

(1)実質利回りが低い

ファミリータイプ物件は、広さの割に家賃を高くするのが難しいため、結果として実質利回りが高くなりにくい構造となっています。

ワンルーム物件3戸分の広さがあるからといって、同じ地域のワンルーム相場×3戸分の家賃を設定することは難しいからです。

一方で、広さがあるため、税金やリフォーム費用など物件を維持するコストが高くなります。

結果として、実質利回りはファミリータイプ物件のほうが低くなります。

(2)物件価格が高くなるため初心者向きではない

同じ区分マンション投資で比較すると、一般的に単身者向けワンルーム物件のほうが、初心者向きであるとされています。

単純に、ファミリータイプのほうが物件価格の相場が高いことが理由です。

うまくいかなかったときのダメージを考えると、ファミリータイプは、すでに投資経験のある人向きといえるでしょう。

(3)賃貸住宅だけでなく分譲住宅もライバルになる

ファミリータイプの賃貸住宅に住んでいる層を考えると、同時にマイホームの購入を検討している層とも重なります。

単身者向けでは、卒業や就職といった節目での退去が多いので、ある程度見通しが立ちやすいでしょう。

一方で、ファミリータイプの賃貸住宅の場合は、入居者の事情だけでなく「マイホーム購入」が退去の理由になることがあります。

つまり、分譲住宅もライバルになり得るため、全体的に入居期間が長いとはいえ、入居期間の見通しが立ちにくい部分があります。

4、ファミリータイプで不動産投資を成功させるポイント3つ

本章では、不動産投資を成功させるファミリータイプ物件ならではの、3つのポイントを解説します。

  • 間取りの上限は4LDKまで
  • 小学校の校区に着目する
  • ファミリー層が好む住宅設備で集客力アップ

(1)間取りの上限は4LDKまで

ファミリー向け賃貸住宅を探す人の家族構成は、おおむね3~4人の親子世帯です。

祖父や祖母が加わる3世代家族となると、マンションでは手狭なので、戸建住宅を検討する人が多いです。

「3~4人の核家族」が、主なターゲットになると考えて良いでしょう。

上記が主なターゲットであることを踏まえると、間取りは3DKから、広くても4LDKまでで十分です。

4LDK以上の広さになると、ニーズを持っている層が極端に少なくなるので、ボリュームゾーンを狙うのが基本です。

同じ広さであっても、部屋の数が多い物件を好む傾向があります。

それぞれの部屋が広くなくても、2人分の子供部屋と親夫婦の寝室が確保できる3LDK物件に人気が集まりやすいので、物件選びの際に参考にしてください。

(2)小学校の校区に着目する

文教地区といわれるようなエリアでは、小学校の校区が、物件の人気を左右することがあります。

近所で人気の小学校の校区にある物件は、家賃が少し高くても入居者が集まりやすいです。もちろん物件価格もその分高くなりますが、安定的な賃貸経営のためにも、小学校の校区は意識したいところです。

以上の点は、単身者向けワンルーム物件などを検討する場合は、あまり考慮する必要がなく、ファミリータイプ投資ならではのポイントといえるでしょう。

(3)ファミリー層が好む住宅設備で集客力アップ

1ー(3)ファミリータイプと単身者向けの違い 設備編」で述べているように、ファミリータイプでは、入居候補となる人たちが好む設備が集客力に大きく影響します。

ファミリータイプの賃貸住宅で強く意識されるのは、

  • 安全性
  • 快適性
  • 家事を支援する設備

です。

以下のような設備がある物件は、賃貸経営上有利になると考えられます。

  • 浴室乾燥
  • 追い炊き機能付き給湯器
  • 浴室暖房、床暖房
  • ホームセキュリティ、オートロック
  • TVモニター付きインターホン
  • システムキッチン(食洗器、IHクッキングヒーターなど)

格安物件を購入した後で、リフォームによって上記の中にある設備を追加するのも一考です。

5、成功するファミリータイプ賃貸物件の探し方

成功するファミリータイプ賃貸物件の探し方

ここまで、ファミリータイプ物件の基本、メリット、デメリットをお伝えしてきました。

ファミリータイプ物件の魅力に気付いた方も、多いのではないでしょうか。

本章では、ファミリータイプ物件を検討したくなった方のために、不動産投資を成功させるファミリータイプ物件の探し方を2つご紹介します。

  • 不動産ポータルサイトで探す
  • 地場の不動産業者で探す

(1)不動産ポータルサイトで探す

投資用不動産の情報を幅広く取り扱っているポータルサイトは、毎日のように登録業者からの物件情報が掲載されています。

ポータルサイトの良いところは、情報の量が多いことです。

まずは、相場を知るという意味も含めて、どんなファミリータイプの物件が売りに出されているのかを見てみましょう。

気になる物件があったら、気軽に問い合わせをしてみましょう。

購入に至らなくても問題はないので、ファミリータイプの物件がどんなものなのかを知るだけでも、大いに価値があります。

【LIFULL HOME’S 不動産投資】

http://toushi.homes.co.jp/

(2)地場の不動産業者で探す

日本全国には、それぞれの地域に密着した地場の不動産業者があります。

不動産はその名のとおり「動かない資産」なので、それぞれの地域に密着し、大手とは異なる強みを発揮している業者も多く、侮れない存在です。

地場の不動産業者には、地元の人にしか知り得ない質の高い情報や地域に密着した人脈などがあります。

ファミリータイプの賃貸投資を成功させるために、強力なパートナーになってくれる能力も十分です。

地場の不動産業者の魅力や相談をする方法については、「情報を制するものが不動産投資を制す?その理由と質の高い情報を仕入れる具体的な方法」の「4、地場の不動産業者が持つ能力をあなどってはいけない」で詳しく解説していますので、ぜひ活用してください。

まとめ

ファミリータイプ物件の賃貸投資についての特徴や、単身者向け物件との比較、投資を成功させるポイントなどについて解説してきました。

今回は、ファミリータイプの物件に特化して解説しましたが、不動産投資の中で特殊な存在というだけではありません。

他の物件で投資を成功させる方法と共通する部分が多いことも、お分かりいただけたかと思います。

安定性や入居者の質など、ファミリータイプならではのメリットに魅力を感じた方は、実際の投資にこの記事の情報をお役立てください。

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