不動産売買契約書は、不動産を売却・購入する際に締結する書類です。
多くの専門用語が並んでいるため、内容を十分に理解できなかったり、確認する際に注意すべき点が分からなかったりと、不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
契約締結の際は、自分に不利なことが書かれていないか事前にきちんと確認することが大切です。
この記事では
- 不動産売買契約書の基本
- 不動産売買契約書作成の流れ
- 不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点
- 契約締結時の注意点
などについて解説します。
不動産売却の流れや注意点については「不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説」もご覧ください。
契約締結の際は、自分に不利なことが書かれていないか事前にきちんと確認することが大切です。
１、不動産売買契約書の基礎知識
民法521条には、契約自由の原則が明記されています。公序良俗や法令に反しない限り、契約の内容は自由に決めてよいという取引の原則です。
契約自由の原則から、契約書に必須の記載事項というものはありません。
しかし、不動産売買契約書は、売主と買主の間での取り決めや売買の合意を確認する書類なので、そのために重要な項目を記載する必要があります。
（１）不動産売買契約書は誰が作成するのか
不動産売買契約書は、仲介業者が作成します。
不動産売買契約書・重要事項説明書のひな型を準備しておき、売主と買主の間で交渉がまとまったら、取り決め内容にあわせて売買契約書を作成することになるのです。
売買契約書を作成する際、以下2つの場合で作成する仲介業者が異なります。
① 不動産仲介業者が１社のみの場合
その業者が作成することになります。
② 売主側と買主側の仲介業者が別で不動産仲介業者が２社の場合
業者間の取り決めで作成する業者が決まります。
（２）不動産売買契約書作成の流れ
売買契約書を作成する業者が決まったら、実際の作成作業に入ります。
① 売買契約書を作成する期間
一般的には、売買に合意したおおよそ1週間後に契約を締結します。契約書を作成する期間は「1週間前後」です。
② 売買契約書はどのように作成する？
売買契約書は、重要事項説明書と並行して作成します。
売買契約書に記載する内容作成にあたって参考にされるのは、以下のような情報です。
- 売主が持っている資料
- 物件の販売図面
- 最新版の登記全部事項証明
契約の内容によっては、資料だけでは不足する場合もあるため、法務局、区役所、水道局など関連役所に出向き、詳しく確認することもあります。
③（仲介業者が2社の場合）相手業者に確認してもらう
仲介業者が2社の場合、売買契約書の案を作成した後に、相手業者に確認してもらいます。
なお、売買契約書に万が一記載ミスがあった場合、作成していない業者も同じく責任を負うことになります。
最後に売買契約書の確認をした上で、最終版として完成となります。
（３）不動産売買契約書の基本構成とひな型
一般的に、不動産仲介業者は
- 全国宅地建物取引業保証協会
- （財）不動産適正取引推進機構
が作成した標準契約書のフォーマットを利用しています。
大手の仲介業者は自社のフォーマットを利用することが多く、多少異なることがあります。
不動産売買契約書の基本項目は以下のとおりです。
- ① 売買物件の表示
- ② 売買代金、手付金等の額、支払日
- ③ 所有権の移転と引渡し
- ④ 公租公課の精算
- ⑤ 反社会的勢力排除
- ⑥ ローン特約
- ⑦ 負担の消除
- ⑧ 付帯設備等の引渡し
- ⑨ 手付解除
- ⑩ 引渡し前の物件の滅失・毀損
- ⑪ 契約違反による解除
- ⑫ 契約不適合責任
- ⑬ 特約事項
不動産売買契約書のひな型を用意したので参考にして下さい。
２、不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点
不動産売買契約書で注意すべき9つのことを、以下のようにチェックリストにしました。
不動産売買契約書のひな型には、ご自身の契約には不要な内容が記載されていることがあります。
物件や買主の属性によって内容が異なる項目をチェックしましょう。
具体的には、以下の9項目です。
- （１）売買物件の表示
- （２）売買代金、手付金等の額、支払日
- （３）所有権の移転と引渡し時期
- （４）公租公課の精算
- （５）ローン特約
- （６）付帯設備等の引渡し
- （７）手付解除
- （８）契約違反による解除
- （９）契約不適合責任
では、順番にみていきましょう。
（１）売買物件の表示
購入予定物件の情報が記載されています。
登記全部事項証明などの資料を参考に記載しているので問題ないはずですが、建物部分の面積など細かい数字に注意し誤りがないかを確認しましょう。
（２）売買代金、手付金等の額、支払日
購入予定物件の売買代金、手付金などの金額と支払日の情報が記載されています。具体的な注意点は以下の通りです。
- 売買代金に間違いがないか
- 手付金の金額は妥当か（一般的には売買代金の１割前後が多い）
- 解約手付の場合、いつまで解約ができるか
- 支払う期日に間違いないか
などを確認するようにしましょう。
（３）所有権の移転と引渡し時期
所有権の移転と物件引渡しの時期が記載されています。
手付金を除いた残代金を支払う決済に合わせて、所有権の移転と物件の引渡しを同時に行うのが原則です。
引っ越し等の事情で決済後の鍵の引渡しを希望する売主もいますが、買主側は必ずしも承諾する必要はありません。
（４）公租公課の精算
不動産売買するタイミングで、以下のような公租公課を買主と売主で精算することが一般的です。
- 固定資産税
- 都市計画税
- マンションの管理費
- 修繕積立金
物件の決済日を基準に、日割り計算等で精算します。
売買代金と別で支払う諸費用とまとめ、決済時に精算金を支払うのが基本ですが、支払いのタイミングを調整したい場合、担当者に相談してみましょう。
（５）ローン特約
不動産の購入で金融機関などから住宅ローンを借りる方が多くいらっしゃいます。
万が一、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合は、無条件で契約解除ができる「ローン特約」を売買契約に付けることが一般的です。
しかし、必要な手続きを行わなかったなど買主の落ち度により住宅ローンを組めなかった場合、この特約を利用することができないことに注意しましょう。
（６）付帯設備等の引渡し
部屋中についているエアコン、照明などの付帯設備を引き継ぐ際に、トラブルを避けるにはどの設備を引き継いでどの設備を撤去するのかを明確にしておく必要があります。
契約を締結する前に、
- 引き継ぐ付帯設備
- 撤去される付帯設備
をきちんと確認しましょう。また、引き継ぐ付帯設備については、
- 不具合はないか
も事前に確認する必要があります。
一般的には契約の締結と同時に、設備の状況について記載されている「物件状況確認書」が売主から買主に渡されることになります。
（７）手付解除
何らかの理由によって契約締結後に解除することも考えられます。そのため、手付解除の取り決めが記載されています。
手付けの金額は、一般的には
- 売買代金の20％まで
の範囲で設定されることが多いです。
当事者の間で同意があれば、
- 手付解除を認めない
- 手付解除可能な期間
などについて自由に決めることもできます。
なお、手付金には上記のような解約手付の他、
- 証約手付
- 違約手付
という種類があります。
当事者が契約の履行に着手するまでの間は解除権を留保し、解除する場合、買主なら手付放棄、売主なら手付倍返しで清算という「解約手付」の意味で授受されることが多いです。
取り交わす手付がどういう意味を持っているのかしっかり確認しましょう。
（８）契約違反による解除
契約違反による解除とは、買主または売主のいずれかが債務不履行（契約上の義務を果たさない）となった場合、その相手方が契約を解除するときの取り決めです。
一般的には、契約違反により解除した場合の違約金（約束を破った方が相手が他に支払うお金）の金額は
- 売買価格の20％まで
の範囲で設定されることが多いようです。
万が一のこともあるので、事前にきちんと確認するようにしましょう。
（９）契約不適合責任
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約の内容に適合しないものだった場合に、売主が負う責任のことです。2020年の民法改正で瑕疵担保責任という概念が無くなり、「契約不適合担保責任」に変わったものです。
従来の瑕疵担保責任では、物件に瑕疵があっても目的物を引き渡せば、売主に債務不履行の責任を問うことはできませんでした。
しかし契約不適合責任では、「そもそもこのような瑕疵がある物件は契約の内容に適合しない」として、売主に契約内容の適合を保証させ、履行追完、代金減額、解除、損害賠償も合わせて請求することができます。
買主側は、買主にとって有利な改正民法を反映した契約内容になっているか否かをチェックする必要があります。
改正民法で責任が問われる範囲が広くなった売主側は、契約不適合責任が及ぶ範囲についての取り決め内容を必ず確認するようにしましょう。
３、売買契約締結時の注意点
一般的に、売買に合意したおおよそ１週間後に契約を締結します。
（１）必ず事前に売買契約書の内容を確認する
契約締結の当日に売買契約書の内容を細かく確認することは難しいでしょう。
余裕を持って契約締結の２、３日前には仲介担当者から完成した契約書をもらい、内容を確認するようにしましょう。
不明な条項があれば、納得がいくまで担当者に確認するようにしましょう。
（２）売買契約締結当日の流れ
売買契約を締結する当日には、売主、買主が集まり仲介業者の担当者から説明を受けます。大きく以下のような流れになります。
- ①宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
- ②重要事項説明で問題が無ければ「売買契約書」を締結する
- ③手付金の授受を行う
不動産の売買契約書についてよくあるQ&A
不動産の売買契約書は誰が作成する？
不動産の売買契約書は、重要事項説明書とあわせて不動産を仲介する業者が作成します。不動産の売主及び買主は、作成にあたり仲介業者から求められた情報を提供する必要があります。
不動産の売買契約書はいつ作成する？
一般的には、売買に合意したおおよそ1週間後に契約を締結します。つまり契約書を作成する期間は「約1週間前後」です。
とはいえ、すでに売主が持っている資料から作成できる部分は、売却活動中に作成しておきます。
売買契約に合意してから契約金額や決済時期などが確定することで売買契約書は完成します。
不動産の売買契約書で必ずチェックすべきポイントは？
最低限、以下の9項目をチェックしましょう。
- 売買物件の表示
- 売買代金、手付金等の額、支払日
- 所有権の移転と引渡し時期
- 公租公課の精算
- ローン特約
- 付帯設備等の引渡し
- 手付解除
- 契約違反による解除
- 契約不適合責任の内容
まとめ
今回は不動産売買契約書の基本と、締結する際にチェックすべき注意点について解説しました。
なお、より手間なく高く売却したいのであれば不動産売却査定サイトの活用がオススメです。
様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書がオススメするのは、以下の大手6社が参画している「すまいValue
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