• 不動産投資
  • 2015/11/13 (更新日:)

不動産投資で融資を受けたい方必見!事前に知っておきたい7つのこと

他の投資と比較した不動産投資の魅力の一つに、融資を利用により少額の自己資金から不動産投資が始められること、が挙げられるでしょう。

しかし、不動産投資で融資を受ける場合のメリットとデメリット、融資を受けやすい金融機関、金利などの詳しい内容について把握していない方も少なくないではないでしょうか。

そこで今回は、

  • 不動産投資のために融資を受ける場合と自宅購入のために融資を受ける場合の違い
  • 不動産投資で融資を利用する場合のメリットとデメリット
  • どこを利用する?不動産投資の融資を受けやすい金融機関とは?
  • 不動産投資で融資を利用する場合の金利は?
  • 頭金なしで融資受けられるの?受けられるケースとは?
  • 資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントは?
  • 融資を受ける際の流れ

などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。






初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産投資のために融資を受ける場合と自宅購入のために融資を受ける場合の違いについて

料金チェックマンションや一棟アパートなどの投資用不動産の購入には、マイホームを購入するときと同じく金融機関からの融資が利用できます。ただし、一般的な住宅ローンを利用することはできません。

事業用である不動産投資向けのローンには次のような特徴があります。

●金利が高い
●審査が厳しい
●審査基準が違う

など。

 

2、不動産投資で融資を利用する場合のメリットとデメリット

「融資を受ける=借金をする」という一見ネガティブなイメージがありますが、不動産投資では融資を利用することによってさまざまなメリットが得られます。その反面、デメリットもあるため、利用の際には注意が必要です。

不動産投資で融資を利用する場合のメリットとデメリットについて、それぞれ詳しく説明します。

(1)不動産投資に融資を利用するメリット

①レバレッジ効果がある

レバレッジとは、小さな力で大きなものを動かす「テコの原理」を指しています。投資の世界では、少ない資金で大きな利益を得ることを表します。

例えば、現金500万円で物件を購入するとしたら、選択肢はかなり限られてしまいます。「築年数が古い」「駅から離れている」など条件の悪い物件では入居者がつきにくく、肝心の家賃収入が得られないかもしれません。

反対に、融資を利用すれば手持ち資金以上の物件の購入が可能になり、選べる物件はぐっと増えます。職業や年収などによっては、融資上限額の引き上げや低金利での借り入れも可能なため、より有利な条件で不動産投資を始められるでしょう。

②家賃収入でローンを返済できる

不動産投資では、家賃収入の中からローンを返済していきます。毎月、ローンの返済をまかなえるだけの家賃が確実に得られれば、給与などの個人的なお金を使わずに済みます。つまり、他人(入居者)がローンを返済してくれているのと同じことです。

そのうえ、投資用物件は自分の資産なので売却も可能です。購入時よりも高く売ることができれば差益を得られるのも、不動産投資の魅力のひとつです。

③生命保険の代わりになる

不動産の購入に融資を利用する場合は「団体信用生命保険」への加入が義務付けられています。ローン返済中に契約者に万一のことがあればローンの残りは保険で完済されるため、家族の負担になることはありません。さらに、ローン完済後の家賃収入は家族の生活費に充てることができます。こうしたことから、融資を利用した不動産投資は生命保険の代わりになるといわれています。

(2)不動産投資に融資を利用するデメリット

①家賃収入がなくなっても返済義務は続く

不動産投資を行ううえで注意すべきリスクに、以下のようなものがあります。

●空室
●家賃滞納
●火災・自然災害

空室や家賃滞納が発生すれば家賃が得られません。貯金などからローンの返済を工面することになり、長期間になるほどオーナーの負担は大きくなります。

また、火災や自然災害で建物が住居として利用できなくなったとしても、ローンがなくなるわけではありません。ローンの返済に加えて修繕費が発生し、大きな負担になります。
こうしたリスクの回避策については「不動産投資「14のリスク」と「払わなくても良い費用」とは?」をご参照ください。

②将来的に金利が上昇する可能性がある

住宅ローンには「固定金利型」と「変動金利型」の2タイプがありますが、不動産投資ローンの多くは変動金利型です。そのため、金利上昇の可能性があることに注意しなくてはなりません。

金利が上昇すると、月々の返済額のうち金利が占める割合が増加します。その結果、当初の予定よりも返済総額が増えることになります。

③金融機関との交渉が必要になる

融資の条件や審査基準などは金融機関によって異なります。物件の担保価値や申込者の属性(職業、年収、資産状況など)で金利が決められるといわれていますが、交渉次第では金利の引き下げに応じてもらえることもあります。金融機関の融資条件を比較するほか、より良い条件で融資を受けるために自分で交渉することが必要です。

3、どこを利用する?不動産投資の融資を受けやすい金融機関とは?

Piggy bank

都市銀行や地方銀行など数多くの金融機関がありますが、不動産投資の融資を申し込むにはどこを利用するのが良いでしょうか。ここでは各金融機関の特徴、融資の受けやすさなどについて説明します。

(1)都市銀行

金融機関の中では最も金利が低いのが都市銀行ですが、最も審査が厳しいという特徴があります。物件の資産価値、申込者の属性ともに高評価が得られなければ融資が受けられません。

(2)地方銀行

都市銀行と比べると審査基準がやや緩めです。地域密着型で地元の住民・物件は優遇される傾向がある反面、その他は審査が厳しくなる可能性があります。

担保となる物件の資産価値や申込者の属性も審査対象になりますが、それ以上に事業性を重視します。

ローン返済額や諸費用を差し引いた実質利益、想定空室率などを記載した事業収支計画書を作成・提出すると、融資を受けられる可能性が高まります。

(3)信用金庫

信用金庫や信用組合は、地元の経済活性を目標とする金融機関です。地元住民・地元物件は融資を受けられる可能性が高くなります。特に事業性を重要視しているため、職業や年収などの属性に不安があっても融資を受けられるケースは少なくありません。

ただし、信用金庫は「営業エリア内に居住または勤務」している人、信用組合は「組合員」でなければ利用できないことに注意してください。

(4)不動産投資の融資を積極的に行っている銀行は?

不動産投資会社が業務提携している金融機関を利用するのもひとつの方法です。業務提携をしていることから

●審査に通りやすい
●金利の優遇

などのメリットがあるかもしれません。ぜひ担当者と相談してみてください。

不動産投資ローンについては「【2020年以降の展望も】不動産投資ローンの基礎知識から借入まで!」も併せてご参照下さい。

4、不動産投資で融資を利用する場合の金利は?

住宅ローンには大きく分けて次の2つのタイプがあります。

●固定金利型:契約時の金利が完済まで続く
●変動金利型:市場の金利に連動して変動する

不動産投資ローンの場合、多くは「変動金利型」の商品です。

変動金利は半年に1回見直しされ、5年に1回返済額の見直しが行われます。低金利が続く状況では有利ですが、上昇すれば返済額に影響するというリスクがあります。

金利上昇リスクを回避するには、金利が低いうちに繰り上げ返済を行うことをおすすめします。また、見直しのタイミングで低金利の商品への借り換えを検討するのも良いでしょう。

5、頭金なしで融資を受けられる?受けられるケースとは?

Big 3D isolated number zero「頭金なし」を売り文句にする不動産投資会社は少なくありません。手持ち資金がなくても、融資を受ければ不動産投資を始めることができるのでしょうか。

(1)不動産購入時の費用

不動産の購入には、物件価格の10~20%の頭金が必要とされるのが一般的です。そのほか、仲介手数料や登記費用など、初期費用として物件価格の8~10%ほどの費用負担が発生します。

もしフルローンが受けられたとしたら「頭金なし」の売り文句は成立します。しかし、諸経費は現金で支払う必要があるため、手持ち資金が全くない状態では不動産を購入できません。

(2)頭金なしで融資を受けられるケースとは?

頭金なしのフルローンを組むのはかなり厳しいのですが、以下のケースでは融資を受けられる可能性があります。

●物件価格より銀行の担保評価額が上回っているケース
●投資家の属性が高水準のケース
●物件の想定利回りが高いケース

など。

詳しい内容については「頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき4つのこと」をご参照下さい。

6、資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントは?

POINT!資産価値の高い物件を選ぶことは、融資をスムーズに受けるための大切な要素のひとつです。次のような物件は「資産価値が高い」と判断され、融資を受けられる可能性が高まります。

●空室になりにくい物件
●立地のいい物件
●高利回りが期待できそうな物件

など。

詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照下さい。

まとめ

高額な不動産は簡単に購入できないため、「自分には不動産投資は無理」と諦めていないでしょうか。自己資金が少なくても融資を受けて物件を購入すれば、不動産投資を始めることができます。

不動産投資には融資を受けてこそのメリットが少なくありません。ぜひ本記事を参考に、不動産投資を検討してみてください。

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