不動産投資の成功は、賢い物件選びから始まります。適正な価格で購入でき、空室リスクが低く、長期的に資産価値が向上する見込みのある物件を見つけることが重要です。
さらに、高利回りが期待できる物件を選定することは、収益性の向上に直結します。この記事では、「不動産投資 物件 選び方」をテーマに、市場での価格評価の方法、需要が高く空室になりにくいエリアの特定、資産価値を維持・向上させる要因、そして投資リターンを最大化する物件の選び方について詳しく解説します。
目次
不動産投資の教科書代表YouTube「山本社長の不動産事件簿」では、不動産投資の実際にあった悪質な営業担当に騙された話や、良くない物件を買ってしまった失敗談をお話ししています！
不動産投資物件の選び方とは
不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが非常に重要です。
では、空室リスクが低く、いい物件を選ぶ際のポイントとは何でしょうか。
具体的には、以下のようなポイントが挙げられます。
- 価格が適正な物件
- 空室になりにくい物件
- 資産価値が高い物件
- 高利回りが期待できそうな物件
不動産投資のバイブル
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- 不動産投資の失敗例から学ぼう
１、不動産投資物件の選び方①適正価格の物件
投資用物件の価格が適正かどうかは、不動産投資の成否に大きく影響します。
特に初心者にとって、検討している物件が適正な価格なのか見極めることはハードルが高いと言えるでしょう。
不動産投資物件を適正な価格で購入するためには、物件にどれくらい価値があるかを自分自身で判断するための判断基準が必要です。
投資不動産の資産価値をはかる方法として、以下の2点が挙げられます。
- 「収益価格」を算出する
- 相場価格を把握する
では、詳しく解説します。
（１）収益価格とは？
そもそも収益価格とは、以下の2つの価値を合計した価格です。
- 対象の不動産が、将来生み出すだろうと予測する純利益
- 現在価値を総合して算出する不動産の価値
（２）収益価格の算出方法
不動産の収益価格を算出するには、大きく以下の2つの方法があります。
①直接還元法
②DCF法
より詳しい計算方法については、以下の記事も併せて参考にしてみてください。
（３）投資物件の相場価格を知る
購入を検討している物件の価格が適正であるかどうかを判断するには、収益価格の算出の他に、実際の取引価格の相場も知っておく必要があります。
実際の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で調べることができますので、ぜひ利用してみてください。
２、不動産投資物件の選び方②空室になりにくい物件
不動産投資の物件選びの方法で失敗しないためには、稼働率が高い物件を選ぶことも非常に重要です。
空室になりにくい物件とは、賃貸としての需要が高く、借りたいと思われるような物件です。このような物件であれば、退去者が出てもすぐに次の入居者が決まります。
具体的には以下のような条件が挙げられます。
- 立地がよく利便性が高い
- 管理・メンテナンスがきちんとされている
- 入居者ニーズに合った設備・仕様
（１）立地がよく利便性が高い
「立地が良い＝ターミナル駅」という訳ではありません。
例えば東京であれば、東京・新宿・渋谷・池袋駅といったターミナル駅に乗り換えなしで行ける駅が、立地が良いといえます。
さらに、その駅から遠くても10分以内にある物件を選びましょう。7分以内であればより理想的です。
さらに、入居者の属性やニーズを把握し、以下のような日常生活の利便性のポイントもチェックしましょう。
- コンビニやドラッグストアが近くにある
- 飲食店が多い
また、ファミリー向けの物件でしたら、学校や保育園、公園、病院といった施設が近くにあることも重要視されます。
（２）管理・メンテナンスがきちんとされている
適切に管理されている物件は、建物の外観や共有部分がキレイに保たれていて、年月が経っても古臭い印象を与えません。これは、マンションの管理会社によって差が出てきます。
したがって、購入予定の物件があるのであれば、管理形態や管理会社を調べたり、現地に行って物件を自分の目で見て確認するようにしましょう。
「不動産は管理を買う」という言葉があるように、不動産の資産価値には物件の管理体制が大きく影響します。
確認する際は、以下のポイントをチェックしましょう。
- 管理形態
- 共有部分の状態
- 修繕履歴や修繕計画
- 定期点検を行っているか
（３）入居者ニーズに合った設備・仕様
空室をつくらないためには、入居者のニーズを満たしており、競合物件と差別化できる物件であることも影響します。
エリアの特性や、どのような入居者を想定しているかを踏まえ、間取りや付帯設備を選択する必要があります。
人気のある付帯設備として、以下のような設備が挙げられます。
- セキュリティ…オートロック、モニターつきインターフォン
- 共有部分…宅配ボックス、24時間対応ゴミ捨て場
- 生活利便性…ウォークインクローゼット、追い炊き機能
３、不動産投資物件の選び方③資産価値が高い
不動産投資ローンを利用して投資用不動産を購入する場合、最も重視される審査基準は資産価値が高い物件であるかどうかです。
なぜなら、金融機関は万が一ローン返済期間中に返済ができなくなったなどのリスクを考慮し、資産価値が高い物件に絞って融資をしているからです。
収益価格を計算するのも必要ですが、下記ポイントもチェックしてみてください。
- 物件の立地は地価が高いエリアにある
- きちんと管理されている
- 設定されている家賃が適正か
また、金融機関は物件の資産価値で融資金額を算出していますので、融資額も資産価値を判断する一つの指標と言えるでしょう。
４、不動産投資物件の選び方④高利回りが期待できる
不動産投資では、物件の利回りも重要です。
一般的に販売図面に記載されている利回りは表面利回りとなるため、管理費・税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。
５、自分に適した不動産投資物件の選び方
不動産投資と言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々なタイプがあります。
新築か中古によっても、投資金額、リスクや収益性が異なります。
それぞれのメリットとデメリットについてご紹介していきますので、ご自身の条件に合せて参考にしてみてください。
（１）一棟 VS 区分
一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始めることができることで人気です。
以下で、一棟と区分のメリットとデメリットを紹介します。
一棟と区分とで迷われている方がいらっしゃいましたら、ぜひ参考にしてみてください。
①区分マンション投資のメリットとデメリット
②一棟マンション・アパート投資のメリットとデメリット
（２）新築物件 VS 中古物件
新築物件にするか、中古物件にするかで迷われている方も少なくないでしょう。
以下で、新築物件と中古物件のメリットとデメリットを紹介します。
①新築物件のメリット・デメリット
②中古物件のメリットとデメリット
６、不動産投資物件の探し方
投資用不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
ポータルサイトの物件情報は多くの人が見ているため、掲載されている物件を問い合わせする際には申込が入っていたり、売れてしまっているケースが多いのです。
一方、売主として投資物件を販売している不動産投資会社の場合、随時物件情報を更新しているので、最新の物件情報を得ることができます。
営業担当者と面談し、不動産投資の目的を踏まえた物件の希望条件について伝えておくことで、条件に合った物件を仕入れた際に連絡をもらうこともできます。
以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、まずは資料請求をしてみてください。
（１）区分マンション投資物件
①プロパティエージェント（新築・中古物件）
東証プライム上場グループ企業である「プロパティエージェント」は、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけている企業です。
購入後の顧客満足度1位（株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ）を獲得しているので、安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。
新築マンション投資にご興味がある方は、資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
②RENOSY（中古物件）
「RENOSY」は、東証グロース上場企業であるGA technologies （ジーエーテクノロジーズ）が運営する不動産投資プラットフォームです。
オンラインでの取引完結を可能にするなど、不動産取引の古い慣習を次々にデジタル化するPropTech（不動産テック）企業でもあります。
中古マンション投資を検討するのであれば「一度は話を聞いておきたい不動産投資会社」といえるでしょう。
③トーシンパートナーズ（新築・中古物件）
トーシンパートナーズは、東京都心、横浜、川崎エリアの駅徒歩10分圏内の自社ブランドマンションを中心に、周辺物件と差別化したワンルームマンションを展開する不動産投資会社です。
ZOOM・フェニックスの2ブランドを展開し、デザインだけでなく設備にもこだわっているため、入居率は98.2％と業界最高水準。デザイン性が高く良質で資産価値の落ちにくいマンションに投資したい人におすすめです。
（２）一棟投資物件
①アイケンジャパン（新築一棟）
「堅実なアパート経営」をモットーに、設計から建築、管理まで一貫して手掛ける、アパート経営のパートナーとなる企業です。
資料請求の他、オーナー社員によるアパート経営セミナーや物件見学を定期的に開催しています。
②武蔵コーポレーション（新築・中古一棟）
武蔵コーポレーションは、東京、千葉、埼玉、神奈川、静岡の一棟アパートを取り扱う企業です。
販売、管理ともに一棟アパート専門ならではの実績があり、安心して相談できます。
代表の大谷義武氏の著書「利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50」を無料で受け取ることができるので、まずは一棟アパート投資の情報収集をしたい方にもおすすめです。
７、不動産投資の物件選びで悩んだら
不動産投資の物件を選ぶ際には、様々な疑問が出てくることでしょう。
不動産投資は大きな金額の投資になるため、不安になったり悩んだりすることも普通のことと言えます。
そのため、不動産投資では、検討している物件に関して第三者の意見を求めたり、複数社に問い合わせして比較検討しながら投資物件を決めることが主流になりつつあります。
不動産投資の教科書が提供する「セカンド・オピニオン」サービスでは、編集部に所属する現役の不動産投資家に、以下のような相談をすることができます。
- 不動産投資会社から提案されている物件を見てほしい
- 検討している物件の家賃が適正なのか知りたい
- 不動産投資の戦略について相談したい
不動産投資の教科書のセカンドオピニオンサービスを多くの人に知ってもらいたいという思いから、現在は無料で相談することができます。
まとめ
今回は不動産投資の物件選びについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか。
空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶポイントを把握したうえで、それぞれの物件にあるメリットやデメリットを理解し、ご自身の条件に合った物件を選ぶことが大切です。
また、冷静な判断をするためにも第三者に相談してみることも、収益性の高い不動産投資につながるでしょう。