近年、「不労所得を得たい」「インフレ対策をしたい」「相続税対策をしたい」といような様々な理由で不動産投資を検討されている方も多いのではないでしょうか。
しかし、たくさんの物件がある中で、どのような基準で物件を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないでしょう。
不動産投資で成功するためには「いかに資産価値が高く、空室になりにくい物件を選ぶか」が非常に大切です。
そこで今回は、不動産投資で失敗しないためにおさえておきたい、投資物件を選ぶ際のポイントをまとめてみました。
※この記事は2015年3月4日に公開したものを2019年8月30日に加筆修正しました。
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。
もしあなたが、
- 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
- 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい
という状況なら是非お読みください。
投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。
目次
・いい不動産投資物件を選ぶための4つのポイント
不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが非常に重要です。
では、空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶ際のポイントとは何でしょうか。
具体的には、以下のようなポイントが挙げられます。
- 割安な物件
- 空室になりにくい物件
- 資産価値が高い物件
- 高利回りが期待できそうな物件
・割安な物件を選ぶためには？投資不動産の資産価値の計算方法
不動産を購入する前に、売買価格の価値がある不動産であるかどうかを判断するには、その不動産の価値を知っておく必要があります。
投資不動産の資産価値は、「収益価格」を算出することによって知ることができます。
（1）収益価格とは？
そもそも収益価格とは、以下の2つの価値を合計した価格になります。
- 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益
- 現在価値を総合して算出する不動産の価値
（2）収益価格の算出方法
不動産の収益価格を算出するには、大きく以下の2つの方法があります。
- 直接還元法
- DCF法
計算方法については「収益価格とは？収益価格の仕組みや計算方法について」に記載していますので、参考にしてみてください。
一方、居住用不動産の価値を算出するには「積算価格」を利用することができます。計算方法については「積算価格とは？積算価格の計算方法について」を参考にしてみてください。
（3）相場価格を知る
購入検討をされている物件の価格は適正であるかどうかを判断するには、収益価格の算出の他に、実際の取引価格の相場も知っておく必要があります。
実際の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で調べることができますので、ぜひ利用してみてください。
・空室になりにくい物件
空室になりにくい物件とは、賃貸としての需要が高く、借りたいと思われるような物件です。
具体的には以下のような条件が挙げられます。
（1）物件の利便性がいい
住居・事務所のいずれにしても利便性がとても重要と言えます。
交通の面
- 最寄り駅から徒歩10分以内
- 利用する路線がターミナル駅に出やすい
などのポイントをチェックしましょう。
周辺環境の面
- コンビニが近くにある
- 飲食店が多い
- ドラッグストアがある
など、日常生活の利便性のポイントをチェックしましょう。
また、ファミリー向けの物件でしたら、公園や病院などの公共施設が近くにあることも重要視とされています。
（2）管理・メンテナンスがきちんとされている
「不動産は管理から買いなさい」という言葉があるように、不動産の資産価値を保つには物件の管理体制が非常に大切です。
従って、物件がきちんと管理・メンテナンスされているかどうかもきちんと確認するようにしましょう。確認する際には、以下のポイントをチェックするようにしましょう。
- 管理人は常駐なのかなどの管理形態
- 共有部分の状態
- 修繕計画がきちんとあるのかどうか
- 定期点検を行っているのかどうか
（3）時代の流れに合った設備・仕様
住居系の物件を賃貸として選ぶ際に、部屋の間取り、広さや設備など住み心地を重視して選ばれる方が増えています。
最近では、セキュリティに対するニーズが高まり、オートロックや防犯カメラが設置されているかどうかもチェックするようにしましょう。
・資産価値が高い物件
不動産投資ローンを利用して投資不動産を購入する場合、最も重視される審査基準として資産価値が高い物件であるかどうかです。
なぜならば、金融機関は万が一ローンの返済期間中に返済ができなくなったなどのリスクを考慮し、資産価値が高い物件に絞って融資をしているからです。
収益価格を計算するのも必要ですが、下記ポイントもチェックしてみてください。
- 物件の立地は地価が高いエリアにある
- きちんと管理されている
また、金融機関は物件の資産価値で融資金額を算出していますので、融資額も資産価値を判断する一つの指標と言えるでしょう。
・高利回りが期待できそうな物件
投資である以上、物件の収益性が重視されます。
ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りは一つの判断基準と言えます。一般的には、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。
利回りの計算方法については「不動産投資「利回り」本当の相場はいくらなのか？」を参考にしてみてください。
なお、いい投資物件を選ぶ際のポイントについては「不動産投資を成功に導く「賢い収益物件の選び方」とは？」を参考にしましょう。
・自分に適した物件を選ぶには？
不動産投資と言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々なタイプがあります。また、新築か中古によって、投資金額、リスクや収益性も異なります。
以下にてそれぞれのメリットとデメリットについて詳しく説明していきますので、ご自身の条件に合せて参考にしてみてください。
（1）一棟 VS 区分
一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始めることができることで人気を集めています。
以下にて一棟マンション、一棟アパートと比較した場合の区分マンションのメリットとデメリットを書いていきます。区分と一棟で迷われている方がいらっしゃいましたら是非参考にしてみてください。
区分マンション投資のメリット
まず、一棟マンションや一棟アパートと比較した区分マンションのメリットをみてみましょう。
大きく以下の3つが挙げられます。
- 投資金額が安いため始められやすい
- 都心など立地のいい物件を購入することができる
- 経営管理に手間がかからない
区分マンション投資のデメリット
一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。
- 投資金額が少ないため、リターンも少ない
- 資産は建物のみになる
- 部屋が一つのため、空室になった場合収入がゼロになる
ワンルームマンションのメリットとデメリットについて詳しくは「ワンルームマンション投資にご興味がある方必見！失敗しないために知っておくべき11のこと」を参考にしてみてください。
（2）新築 VS 中古
新築物件にするか、中古物件にするかで迷われている方も少なくないでしょう。
続いて、新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて書いていきます。新築と中古で迷われている方は是非参考にしてみてください。
中古物件のメリット
新築物件と比較して、中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。
- 初期費用が安くおさえられる
- 個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い
- 今までの入居状況（空室率）を確認することができる
- 周辺近隣の状況を確認することができる
中古物件のデメリット
一方、新築物件と比較したデメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- 融資をする場合の担保力が低い
- （建築年数が古い場合）物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
- （建築年数が古い場合）耐震性などの心配がある
中古物件のメリットとデメリットなどについて詳しくは「中古不動産はトク？中古不動産のメリット・デメリットについて」を参考にしてみてください。
・オリンピックに向けて！不動産市場の動きや注目エリア
2014年の後半から少しずつ上昇していた不動産の価格は、東京オリンピック開催決定後、東京を中心に更に上昇しました。日本の不動産は、国内の投資家に限らず、台湾、香港など海外の投資家からも注目されるようになりました。
（1）オリンピック開催決定後から現在までの不動産の動向
東京オリンピック開催によって、不動産市場では主に以下のような動きを見せています。
- マンション価格が上昇している
- 人件費の高騰
- テナントも注目している
（2）価格上昇の観点から注目のエリア
オリンピック開催決定後、選手村や競技場が多く建設される海岸エリアがかなり注目を集めました。実は海岸エリア以外に以下のエリアも注目されています。
- スカイツリーに近い墨田区押上や錦糸町駅周辺エリア
- 新駅ができる田町駅と品川駅の中間付近のエリア
東京オリンピック開催に伴う不動産価格の動きについて詳しくは「東京オリンピックまであと4年！不動産価格はどうなる？」を参考にしてみてください。
・投資物件を探すには？オススメ不動産投資会社サイト
投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせする際に、ほとんど売れてしまっているケースが多いのです。
それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しているので、最新の物件情報を得ることができます。
以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、投資物件を探されている時にぜひ資料請求してみてください。
（1）区分マンション投資物件
プロパティエージェント（新築物件）
東証上場している「プロパティエージェント」は、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけています。
購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
RENOSY（中古物件）
「RENOSY」の管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付していますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。
デュアルタップ（新築・中古物件）
「デュアルタップ」は、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。
ユナイテッド・エステート株式会社
「ユナイテッド・エステート」は、全国3000社の不動産会社と50社を超える原状回復業社のネットワークを最大限に活用し、不動産投資初心者の方でも安心して不動産投資を始められるシステムを整えています。
中古だからこそできる好立地な物件や築浅で低投資の物件などを幅広く紹介でき、 賃貸管理委託手数料に関しても、家賃に対する3％（税別）となっており、業界平均と比べると安価です。
サービスの質を落とさずになるべく月々のコストを抑えたい既存オーナーの方々から喜びの声が多いようです。
（2）一棟投資物件
アメニティジョイハウス（新築一棟）
「アメニティジョイハウス」は、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト＆ローリスクのアパート経営を提案しており、東京、千葉、埼玉を中心に新築・木造・3階建てアパートを展開。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。
また、東京圏（1都3県）どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。
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・今後の不動産動向を見据えた賢い物件選びを！
今回は不動産投資の物件選びについて紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶポイントを把握したうえで、それぞれの物件にあるメリットやデメリットを理解し、ご自身の条件に合った物件を選ぶことが大切です。
価格上昇が見込まれるエリアなど、将来の動向も見据えて、不動産投資物件を賢く選定していきましょう。
