- 「不動産投資を成功させるために物件の選び方を知りたい」
- 「不労所得を得たい」
- 「インフレ対策をしたい」
- 「相続税対策をしたい」
このように様々な理由で不動産投資を検討されている方が増えています。
不動産投資で成功するには、いかに資産価値が高く、空室になりにくい物件を選ぶかが非常に大切です。
しかし、たくさん物件がある中で、どの基準で物件を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないでしょう。
そこで今回は、『不動産投資の教科書』が徹底的にリサーチしたうえで、失敗しないためにおさえておきたい投資物件を選ぶ際のポイントを下記にてまとめてみました。
- いい投資物件を選ぶ際の4つのポイント
- 自分に適した物件を選ぶには？
- オリンピックに向けて！不動産市場の動きや注目エリア
- 投資物件を探すには？
今回の内容が物件選びで悩まれている方にご参考になれば幸いです。
※この記事は2015年3月4日に公開したものを2018年1月24日に加筆修正しました。
目次
１、いい不動産投資物件選びの4つのポイント
不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが非常に重要です。
では、空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶ際のポイントとは何でしょうか。
具体的には、以下のようなポイントが挙げられます。
- 割安な物件
- 空室になりにくい物件
- 資産価値が高い物件
- 高利回りが期待できそうな物件
では、順番にみていきましょう。
２、割安な物件を選ぶためには？投資不動産の資産価値の計算方法
不動産を購入する前に、売買価格の価値がある不動産であるかどうかを判断するには、その不動産の価値を知っておく必要があります。
投資不動産の資産価値は、「収益価格」を算出することによって知ることができます。
（１）収益価格とは？
そもそも収益価格とは、以下の２つの価値を合計した価格になります。
- 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益
- 現在価値を総合して算出する不動産の価値
（２）収益価格の算出方法
不動産の収益価格を算出するには、大きく以下の２つの方法があります。
- 直接還元法
- DCF法
計算方法などについて詳しくは「収益価格とは？収益価格の仕組みや計算方法について」にて書いてありますので、参考にしてみてください。
一方、居住用不動産の価値を算出するには「積算価格」を利用することができます。計算方法について詳しくは「積算価格とは？積算価格の計算方法について」を参考にしてみてください。
（３）相場価格を知る
購入検討をされている物件の価格は適正であるかどうかを判断するには、収益価格の算出の他に、実際の取引価格の相場も知っておく必要があります。
実際の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。
３、空室になりにくい物件
空室になりにくい物件とは、賃貸としての需要が高く、借りたいと思われるような物件です。
具体的には以下のような条件が挙げられます。
- （１）物件の利便性がいい
- （２）管理・メンテナンスがきちんとされている
- （３）時代の流れに合った設備・仕様がある
では、具体的にみてみましょう。
（１）物件の利便性がいい
住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。
① 交通の面
交通の面では、
- 最寄り駅から徒歩10分以内
- 利用する路線がターミナル駅に出やすい
などのポイントをチェックしましょう。
② 周辺環境の面
周辺環境の面では、
- コンビニが近くにある
- 飲食店が多い
- ドラッグストアがある
など、日常生活の利便性のポイントをチェックしましょう。
また、ファミリー向けの物件でしたら、公園や病院などの公共施設が近くにあることも重要視とされています。
（２）管理・メンテナンスがきちんとされている
「不動産は管理から買いなさい」という言葉があるように、不動産の資産価値を保つには物件の管理体制が非常に大切です。
従って、物件がきちんと管理・メンテナンスされているかどうかもきちんと確認するようにしましょう。確認する際には
- 管理人は常駐なのかなどの管理形態
- 共有部分の状態
- 修繕計画がきちんとあるのかどうか
- 定期点検を行っているのかどうか
などのポイントをチェックするようにしましょう。
（３）時代の流れに合った設備・仕様がある
住居系の物件を賃貸として選ぶ際に、部屋の間取り、広さや設備など住み心地を重視して選ばれる方が増えています。
最近では、セキュリティに対するニーズが高まり、オートロックや防犯カメラが設置されているかどうかもチェックするようにしましょう。
４、資産価値が高い物件
不動産投資ローンを利用して投資不動産を購入する場合、最も重視される審査基準として資産価値が高い物件であるかどうかです。
なぜならば、金融機関は万が一ローンの返済期間中に返済ができなくなったなどのリスクを考慮し、資産価値が高い物件に絞って融資をしているからです。
収益価格を計算するのも必要ですが、下記ポイントもチェックしてみてください。
- 物件の立地は地価が高いエリアにある
- きちんと管理されている
など。
また、金融機関は物件の資産価値で融資金額を算出していますので、融資額も資産価値を判断する一つの指標と言えるでしょう。
５、高利回りが期待できそうな物件
投資である以上、物件の収益性が重視されます。
ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りは一つの判断基準と言えます。一般的には、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。
利回りの計算方法などについて詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」を参考にしてみてください。
なお、いい投資物件を選ぶ際のポイントなどについて詳しくは「優良な収益物件を購入するために知っておくべき４つのこと」を参考にしてみてください。
６、自分に適した物件を選ぶには？
不動産投資と言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々なタイプがあります。また、新築か中古によって、投資金額、リスクや収益性も異なります。
以下にてそれぞれのメリットとデメリットについて詳しく説明していきますので、ご自身の条件に合せて参考にしてみてください。
（１）一棟 VS 区分
一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始めることができることで人気を集めています。
以下にて一棟マンション、一棟アパートと比較した場合の区分マンションのメリットとデメリットを書いていきます。区分と一棟で迷われている方がいらっしゃいましたら是非参考にしてみてください。
① 区分マンション投資のメリット
まず、一棟マンションや一棟アパートと比較した区分マンションのメリットをみてみましょう。
大きく以下の３つが挙げられます。
- 投資金額が安いため始められやすい
- 都心など立地のいい物件を購入することができる
- 経営管理に手間がかからない
② 区分マンション投資のデメリット
一方、デメリットとしては以下の３つが挙げられます。
- 投資金額が少ないため、リターンも少ない
- 資産は建物のみになる
- 部屋が一つのため、空室になった場合収入がゼロになる
ワンルームマンションのメリットとデメリットについて詳しくは「ワンルームマンション投資を失敗しないために知っておくべき5つのこと」を参考にしてみてください。
（２）新築 VS 中古
新築物件にするか、中古物件にするかで迷われている方も少なくないでしょう。
続いて、新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて書いていきます。新築と中古で迷われている方は是非参考にしてみてください。
① 中古物件のメリット
新築物件と比較して、中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。
- 初期費用が安くおさえられる
- 個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い
- 今までの入居状況（空室率）を確認することができる
- 周辺近隣の状況を確認することができる
など。
② 中古物件のデメリット
一方、新築物件と比較したデメリットとしては、以下の３つが挙げられます。
- 融資をする場合の担保力が低い
- （建築年数が古い場合）物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
- （建築年数が古い場合）耐震性などの心配がある
中古物件のメリットとデメリットなどについて詳しくは「中古不動産はトク？中古不動産のメリット・デメリットについて」を参考にしてみてください。
７、オリンピックに向けて！不動産市場の動きや注目エリア
2014年の後半から少しずつ上昇していた不動産の価格は、東京オリンピック開催決定後、東京を中心に更に上昇しました。日本の不動産は、国内の投資家に限らず、台湾、香港など海外の投資家からも注目されるようになりました。
（１）オリンピック開催決定後から現在までの不動産の動向
東京オリンピック開催によって、不動産市場では主に以下のような動きを見せています。
- マンション価格が上昇している
- 人件費の高騰
- テナントも注目している
など。
（２）価格上昇の観点から注目のエリア
オリンピック開催決定後、選手村や競技場が多く建設される海岸エリアがかなり注目を集めました。実は海岸エリア以外に以下のエリアも注目されています。
- スカイツリーに近い墨田区押上や錦糸町駅周辺エリア
- 新駅ができる田町駅と品川駅の中間付近のエリア
東京オリンピック開催に伴う不動産価格の動きについて詳しくは「東京オリンピックまであと4年！不動産価格はどうなる？」を参考にしてみてください。
８、投資物件を探すには？
投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。。
実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせする際に、ほとんど売れてしまっているケースが多いのです。
それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の物件情報を得ることができます。
以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、投資物件を探されている時にぜひ資料請求してみてください。
（１）区分マンション投資物件
①GA technologies(Renosy) （中古物件）
Ga technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGa technologyさんの入居率は「99.4%」という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。
②株式会社デュアルタップ（新築・中古物件）
デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。
③プロパティエージェント（新築物件）
東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
（２）一棟投資物件
①アイケンジャパン（新築一棟）
アイケンジャパンさんは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から
10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン
独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
②フリーダムインベストメンツ（中古一棟）
フリーダムインベストメンツさんは、投資用中古一棟マンションに特化している不動産投資会社です。不動産投資で多くの方は、個人名義で購入するか 、資産管理法人名義にするか 、と悩まれているでしょう。こちらのセミナーではそれぞれの特性を知った上でご自身に合った投資戦略を 話してくれるそうです。ぜひ参加してみてはいかがでしょうか。
まとめ
今回は不動産投資の物件選びについて書きましたがいかがでしたでしょうか。それぞれの物件にメリットとデメリットがありますので、ご自身の条件に合った物件を選ぶことが大切と言えます。投資物件の購入を検討される際にこの記事がご参考になれば幸いです。
