• 不動産投資
  • 2017/7/10

資産管理会社を活用した節税の仕組みと3大テクニック

不動産投資をしている人、不動産を所有している人にとって節税は大きな課題です。「少しでも節税できる方法を知りたい」というのは全てのオーナーに共通する思いです。

そこで「不動産投資の教科書」は、資産管理会社の活用を提案したいと思います。所有している不動産を資産管理会社の所有にするだけで大きな節税効果が生まれ、その効果は相続時の節税まで続きます。

とはいえ、全てのケースに適用されるわけではないので、きちんと資産管理会社設立するメリットとデメリットについてきちんと認識したうえで、ご活用頂ければと思います

今回は資産管理会社に対する、

  • なぜ資産管理会社を活用すると節税になるのか?
  • 資産管理会社を使った節税は合法なのか?
  • 手続きや方法は難しくない?自分にもできる?
  • 税理士に相談する前に知っておくべき基本知識とは?

といったさまざまな疑問にお答えしたいと思います。

最終的な手続きなどは税理士に任せることになるわけですが、その前に知っておくべき知識をまとめています。この記事を読むことによって資産管理会社と節税の関係や仕組み、税理士の話がより理解しやすくなるでしょう。

使える節税テクニックは全部使って賢く不動産投資をしたいとお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。


1、資産管理会社を活用すると節税ができる仕組み

(1)そもそも、資産管理会社とは?

資産管理会社とは、土地や建物など不動産をはじめ一定の資産を所有している人がその資産を管理するために設立する会社法人のことです。いわゆる事業会社とは違って対外的に営業活動をするわけではなく、あくまでもオーナーの資産を管理することを目的とした会社です。

対外的な営業活動をするわけではないのに、なぜ資産管理会社という会社をわざわざ設立するのかと言いますと、そこには節税などの大きなメリットがあるからです。

(2)資産管理会社を活用すると節税になる3つの理由

資産管理会社には節税や相続対策などさまざまなメリットがありますが、その中でも節税は最も多くの人が関心を持っているメリットです。では、資産管理会社を持つとなぜ節税が可能になるのか、その概要を3つの節税メリットから解説します。

①所得税と法人税の税率と経費の取り扱いの違い

不動産投資で得られた収入は、たとえ同じ金額であっても「個人」で得るか「法人」で得るかによって扱いが異なります。個人の場合は所得税となり、法人の場合は法人税です。この両者には税率の違いがあり、同じ金額の収入であっても適用される税金が異なることで税率の差が節税になる可能性があります。その他にも経費の取り扱いなど資産管理会社を通すことで得られるメリットは多いので、資産管理会社を設立・維持するコストを支払っても得られるメリットのほうが多いと考えられます。

この税率の差と経費の取り扱いは資産管理会社を活用した節税テクニックの肝となるので、詳しくは「2、資産管理会社で不動産収入を節税できる仕組み」で解説します。

②事実上の生前贈与で相続に備える

相続税の発生が見込まれる人にとって、資産の承継・移転に伴う税金上のコストをいかに抑えるかが課題です。そこで検討されるのが資産管理会社の活用です。

資産管理会社に資産の所有者本人と将来の相続人をそれぞれ代表や役員に就任させて、役員報酬の形で資産管理会社から金銭を支払うことにより、現金資産の移転が可能です。

資産管理会社から見れば現金資産が減るため法人税の節税になり、本来であれば現金資産を手渡したことによって発生する贈与税が適用されず役員報酬に課税される所得税になるため、税率の違いから節税効果が見込まれます。

資産管理会社を活用した生前贈与の仕組みについては、「3、資産管理会社で事実上の生前贈与ができる仕組み」で詳しく解説します。

③損益通算や繰越控除を利用した節税効果

資産管理会社を活用した節税テクニックには、上記の他にも「損益通算」と「繰越控除」があります。

損益通算とは複数の経済活動をひとくくりにして税務上の計算をするという意味です。例えば、不動産収入ではプラスになっている一方、株で損をした場合、両方の経済活動を資産管理会社に集約しておけば損益が通算され、トータルの収支で税額が計算されます。これが個人の場合だと別々の計算になるので、株で損をしたとしても不動産収入での税額が減るわけではありません。

もうひとつの繰越控除は、青色申告をしている法人が9年間にわたって損失を繰り越せる制度です。個人だと3年までしか認められていないので、資産管理会社を活用することで6年も範囲が広がり、節税効果がその分大きくなります。

この損益通算と繰越控除については、「4、資産管理会社で損益通算、繰越控除を活用すると節税できる仕組み」で詳しく解説します。

(3)資産管理会社の節税効果を簡単にシミュレーション

同じ額の不動産収入がある場合、資産管理会社を活用するかどうかでいったいどの程度の税額に差が出るのでしょうか。ここでは「年間の不動産収入800万円」というケースを想定して、資産管理会社の節税効果を簡単にシミュレーションしてみたいと思います。

まずは、資産管理会社を使わず個人事業として「年間800万円の不動産収入」を申告すると、税額は以下のようになります。

800万円 - 636,000円) × 23% = 1693,720

この計算式に出てきた636,000円というのは、「695万円を超え 900万円以下」という所得カテゴリーの人に適用される控除額です。そして23%というのは同じカテゴリーの人に適用される所得税率です。

これらの数値は所得額によって変動し、国税庁の「所得税の税率」に一覧表があります。

ここで算出された税額は、1693,720円となりました。

次に、資産管理会社を活用した場合です。同じく年間800万円の不動産収入を資産管理会社の売上として計上し、法人所得とします。年間所得が800万円以下の中小法人は法人税率が15%なので、計算式は以下のようになります。

800万円 × 15% 120万円

法人の場合は、ここに地方法人税も課税されるので、そちらも計算しておきましょう。計算式は「法人税額 × 4.4%」です。

120万円 × 4.4% 52,800

この2つを足すと、

120万円 + 52,800円 = 1252,800

所得税と法人税以外の要素を考慮していませんが、単純にシミュレーションしてみただけでも、

1693,720円 - 1252,800円 = 44920

ということで、年間約44万円の節税となりました。

ここからさらに、経費の計上などを行うことにより法人所得を低くすることができるので節税効果はさらに高くなります。

その具体的な仕組みについては、「2、資産管理会社で不動産収入を節税できる仕組み」で詳しく解説していきます。

(4)資産管理会社は今後ますます増える

節税や相続対策という資産防衛のために欠かせないノウハウを実現するツールとして、今後も資産管理会社は増えていくことでしょう。個人への課税強化が進み、法人税を減税していく流れが続く限りは、その傾向はますます加速するでしょう。

ところで資産防衛と言えば、世界的な富豪がスイスのプライベートバンクを利用する事例が有名です。ナンバーズアカウント(番号のみで管理される匿名口座)や二名口座(口座名義人が2名いる口座:注)などによって日常的な課税や相続時の課税を逃れたいという願望は、人類共通のものです。

日本では法的な規制もあってプライベートバンク業務を行いにくいことで知られていますが、その中でも資産管理会社を活用した節税は合法的なもので効果も大きいので、利用しない手はありません。

(注)二名口座…スイスのプライベートバンクにかつて存在したとされる銀行サービス。口座名義人を2名設定できるため世代が代わるごとに口座名義人を変更していけば永遠に相続が発生しないことになるため、相続課税逃れの目的で世界中の富裕層が口座を開設していたと言われています。

2、資産管理会社で不動産収入を節税できる仕組み

(1)個人と法人でこんなに違う税金の取り扱い

不動産を所有しているオーナーが自身の所有物件から収入を得ると、個人の所得税という扱いになります。個人の所得税だと最高税率が45%となり、所得が多ければ多いほど税率が高くなる累進課税の仕組みがとられています。

それに対して、法人税の最高税率は24.5%です。しかも平成3041日以降に事業を開始する法人については最高税率が23.2%に下がります

同じ不動産から得られる収入であっても、個人がそのまま受け取るのと、資産管理会社を経由して受け取るだけで、税率にこれだけ差が生じます。しかも、ご覧のように法人税は国際競争力を高めたいという政策の恩恵もあって税率が下がる傾向にあるため、その節税メリットはより大きくなります。

(2)資産管理会社を経由して不動産収入を得る流れ

実際に資産管理会社を経由して不動産収入を得る流れを見てみましょう。これらは全て書類上の違いだけで、実際の不動産経営に何か違いが生まれるわけではありません。

  • ①所有している資産を資産管理会社の名義にする
  • ②資産管理会社に入った収入(売上)から役員報酬としてオーナーや親族に現金を支払う
  • ③支払った役員報酬は資産管理会社の損金として会計処理する
  • ④受け取った役員報酬は給与所得として所得税申告する

外見上は同じ不動産から同じ金額の不動産収入が発生しますが、資産管理会社を経由するだけで税制上の扱いが変わり、税率の違いや損金処理により節税メリットが発生します。

(3)資産管理会社から資産を分散すれば節税効果アップ

資産管理会社から支払う役員報酬は、その金額が高すぎると所得税の累進課税によって税金が高くなってしまい、節税効果が薄れてしまいます。そこでよく用いられているのが、家族や親族を使った節税テクニックです。

オーナー自身だけでなく妻や子供、さらに高齢の両親など無職の人を役員として就任させ、それぞれ所得税額が高くならない範囲で複数の人に役員報酬を支払う形をとれば、資産管理会社側で法人税の軽減をした上で所得税の増大を抑えることができます。

それでは、実際にケーススタディで見てみましょう。年間に585万円の不動産収入があるとします。この収入を1人で得るか、複数の親族で得るかを比べると、以下のような比較になります。

ここで適用している所得税率は、国税庁の「所得税の税率」をもとに計算しています。

  • 資産管理会社から1人に支払う場合:所得税率20%
  • 資産管理会社から3人に支払う場合:所得税率5%3

なぜこの違いが生じるのか、補足解説しましょう。

所得税率は累進課税となっているため、585万円を1人が受け取ると所得税率は「330万円を超え695万円以下」に属するため20%です。しかし、それを3で割って195万円ずつ3人が受け取ったら「195万円以下」に属するため、所得税率が5%になります。それが3人なので5%×3人=15%です。

資産管理会社を経由して3人に役員報酬を支払う形を取ることにより、5%の所得税が節税になります

(4)必要経費も経費算入して節税効果を高める

個人事業を法人化すると、必要経費の枠や品目が広がります。主に考えられるものを挙げてみると、以下のものが全て資産管理会社の必要経費として経費算入できます。

  • クルマの維持費(法人名義)
  • 生命保険料(役員名義)
  • 携帯料金(法人名義)
  • 飲食代金(打ち合わせ費用)
  • 新幹線、飛行機などの運賃(出張旅費の規定による)
  • 家賃(社宅補助)

カッコ内に示しているのは、それぞれの費用を資産管理会社の経費として算入するための注釈です。これらのお金は日常生活で使うものですが、法人名義にした上で打ち合わせという形にしたり、賃貸住宅を社宅にすることなどの方法で会計処理をすれば、資産管理会社の売上から控除することができ、法人税軽減という節税効果を生みます。

さらに、中小企業の特例を利用すれば30万円までの資産を一括して損金処理することができます。この制度を利用してパソコンなどの買い物をすると、これも法人税の節税になります。

【参考】国税庁「中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例

(5)不動産投資の損益通算による節税

不動産投資をしている人の中には、所有している物件が1つではなく複数の物件であるという人も多いと思います。複数の不動産物件を運用している場合、ある物件では利益が出ているものの別の物件では損失が出ているということもあり得ます。

この場合、それぞれの物件が資産管理会社の所有であれば、利益と損失を差し引きした結果を最終的な法人所得額にすることができます。これを損益通算といって、複数の投資や事業をしている人にとっては損失を出したことをただの損失ではなく節税メリットにつなげることができます。

不動産投資以外の事業とも損益通算をすることができるので、詳しくは「4、資産管理会社で損益通算、繰越控除を活用すると節税できる仕組み」で解説します。

3、資産管理会社で事実上の生前贈与ができる仕組み

(1)生前贈与には高率の贈与税が課税される

相続時に相続税が発生する可能性のある資産を所有している人にとって、「今のうちにできることはないか」というのは大きな関心事だと思います。相続時積算課税という制度を使って生前贈与をうまく進める方法もありますが、資産管理会社を活用すると、これとは違うアプローチでの生前贈与が可能になり、相続税の節税効果につながります。

なお、相続時積算課税については「不動産投資の教科書」で詳しく解説している「相続時精算課税を相続対策、節税に活用したい方に必要な情報まとめ」という記事がありますので、相続対策に関心をお持ちの方はぜひそちらも併せてお読みください。

親から子へ単純に現金を手渡したとなると贈与税の課税対象となり、毎月110万円の基礎控除を超えた金額分は税率が高い贈与税が発生します。贈与税の税率は、最高で55%なのでとても税率が高く、これでは相続対策どころか節税にもなりません。

(2)資産管理会社からの役員報酬で資産を移転・継承

親が保有している資産をいかに低コストで子に移転するかが、生前贈与の基本です。そこで活用したいのが、資産管理会社です。

「1ー(3)資産管理会社から資産を分散すれば節税効果アップ」で資産管理会社を経由して家族や親族に役員報酬を支払えば資産の分散が可能と述べましたが、この仕組みを利用して親から子へ資産の移転を進めることができます。

具体的には親が所有する不動産を資産管理会社の名義にして、資産管理会社に入った不動産収入から役員報酬の形で子に現金を支払います。役員報酬を毎月支払うことで、それが積もるとまとまった金額の資産を子に移転できます。

この方法であれば資産管理会社では法人税の節税、そして役員報酬として支払ったことにより贈与税ではなく所得税の課税対象となり、税率の差で節税が実現します。

(3)相続税の支払い準備も可能

資産管理会社を活用して節税をしたとしても、資産規模によっては相続税が発生します。親が亡くなった時点で課税されるため相続税の納税は突然やってくることが多いのですが、資産管理会社を活用して現金資産の子への移転が進んでいれば相続税の準備金がプールされているはずです。これを相続税の納税に充てることで、「現金がない」ということによる物納のリスクが軽減されます。

物納によって先祖代々から受け継いできた土地を手放すことを嫌う資産家は多いので、それを回避する意味でも資産管理会社を活用した事実上の生前贈与を検討するべきです。

4、資産管理会社で損益通算、繰越控除を活用すると節税できる仕組み

(1)損益通算とは?

不動産投資以外に、株やFXなどの金融商品投資、その他にもさまざまな事業を営んでいる場合は、それらの事業主体を資産管理会社にすることで損益通算が可能になります。

損益通算とは、こうした複数の事業にまたがって収支を通算することです。例えば不動産投資では利益が出ているものの株で損をしたという場合は、そのプラスとマイナスを通算したものが法人所得となります。

個人として複数の事業や投資をしている場合は、それぞれの収入や損失が個別に所得として計算されます。つまり、株で損をしたといってもその税金がゼロになるだけで、不動産収入のプラス分で発生する税金が安くなるということはありません。

(2)複数の投資、事業をしている人が節税をする方法

複数の事業をしている人が損益通算をするには、それらの業務主体を資産管理会社に一本化します。それにより「不動産では利益を上げたが、株では損失を出した」というトータルの収支で法人所得が確定します。法人税はこの法人所得から算出されるので、複数の事業がある方はより資産管理会社を活用するメリットがあると言えるでしょう。

以下に、よくある事例として2つのケースをご紹介します。いずれも損益通算によって不動産収入の法人所得を減らすことで節税効果が生まれます。

①不動産収入がある一方で株やFXで損失を出した

多角的な投資をしている人の中には、不動産投資だけでなく株やFXなどの金融商品にも投資をしていることもあるでしょう。不動産投資での収益がある一方で株やFXで損失を出した場合、個人事業であればそれぞれ別に会計処理されるので不動産収入に丸々課税されますが、事業主体を資産管理会社にすれば不動産収入と株・FXの損失を合算できるため(これを損益通算といいます)、損失の分だけ不動産収入を少なく申告することができます。

②不動産収入がある一方で先代から受け継いだ「赤字の店」がある

先代から受け継いだ不動産があるような人の場合、同じく先代からお店などを受け継いでいることもよくあります。不動産については安定的な収入があるとしても、先代から受け継いだお店のほうは赤字続きという場合、損益通算で不動産収入からお店の赤字を差し引くことができます。

赤字だからといって簡単に廃業するわけにいかない先代からのお店を、節税効果という形で「有効活用」できるのは資産管理会社を用いた損益通算の恩恵です。

(3)繰越控除とは?

繰越控除とは、事業で損失を出した時にその年だけでなく次年度以降にそれを繰り越して所得から差し引くことができる制度のことです。これを利用すると、1年で1期としている収支の範囲を広げて通算できることになります。

繰越控除は法人だけでなく個人でも認められていますが、個人の場合は最長で3年であるのに対して、法人だと9年まで可能です。しかも平成3041日からは税制改正で最長10年までの繰越控除が可能になります。

資産管理会社を活用するだけで損失を計上できる年数が3倍以上になるので、これも不動産投資をしている人にとっては節税になる可能性が高くなります。

なぜ不動産投資をしていると繰越控除が節税メリットになるのかは、次項で解説します。

(4)繰越控除には節税だけでなく事業の安定化メリットも

不動産投資には必ず、出口戦略があります。家賃収入を目的として収益物件を購入した時点が不動産投資の入口で、その物件を売却する時が出口です。どれだけ家賃収入で潤っていたとしても出口戦略に失敗をして物件を安く買い叩かれてしまっては、不動産投資全体の収支が悪くなります。

この出口戦略ではほとんどの場合、購入時よりも売却時の価格が低くなります。その価格差を家賃収入が上回れば投資自体は成功したことになりますが、物件の売買だけを見ると損失が発生します。この損失は損金として計上できますが、その繰り越しが個人だと3年であるのに対して、法人だと9年(平成3041日以降は10年)となります。

物件の売却によって生じた損失を翌年の法人所得と相殺すれば、法人所得を圧縮することができるため、その節税効果はとても大きくなります。複数の物件を売却した場合は次年度だけで相殺をすると「もったいない」というケースも出てくると思いますが、資産管理会社を活用することでその次年度、さらに次年度といったように9年後まで繰り越しができるのは、節税だけでなく事業の安定化にもつながります。

まとめ

資産管理会社が持つメリットの中でも節税メリットにスポットを当てて詳しく解説してきました。これを通じて言えるのは、「特に不動産投資をしている人ほど資産管理会社を持つ意義がある」ということです。

「不動産投資の教科書」を購読いただいている方の中には該当する方(これから該当する方)がとても多いと思いますので、資産管理会社をしっかりと活用して節税のメリットも取りこぼさないようにしてください。

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