• 不動産投資
  • 2017/7/28

不動産収入ある方必見!資産管理会社の3大メリット

不動産を所有している方、将来の相続についてお悩みをお持ちの方にとって資産管理会社はとても気になる存在ではないでしょうか。特に節税や相続対策に絶大なメリットを持っているということを見聞きすることも多いと思いますので、なおさらです。

資産管理会社とはいったいどんな会社のことなのか?という基礎知識を押さえつつ、この記事では資産管理会社のメリットに焦点を当てて

  • 節税効果
  • 相続対策
  • 社会保険、事業承継

などといったメリットについて具体的に解説していきます。

月間40万人の方々が訪れる不動産投資メディア「不動産投資の教科書」には、この資産管理会社のメリットが該当する方がとても多く、そんな方々の資産防衛に役立つ情報をまとめていますので、ぜひ最後までお付き合いください。

目次

1、不動産など資産を持つ人の「必需品」、資産管理会社

(1)資産管理会社って何?

資産管理会社とは、不動産などの資産を持っている人がその資産管理を目的として設立する会社のことです。自分や親族が所有する資産の管理という極めて私的な目的のために設立される会社なので、資産管理会社のことを「プライベートカンパニー」と呼ぶこともあります。

(2)資産管理会社の設立が急増している理由

資産管理会社は現在、急増する傾向にあります。理由はたくさんのメリットがあるからに他なりません。特に不動産などの資産を所有していて将来に相続の問題が生じる可能性が高い人ほど資産管理会社に高い関心を持っており、実際に設立している事例が多く見られます。

資産管理会社を設立することのメリットを大きく分類すると、以下のようになります。

  • 節税効果
  • 相続対策
  • 社会保険加入、安全な事業承継など

特に注目に値するのが節税と相続対策なので、これらについては詳しく後述していきます。3つ目にあるメリットについても個別に詳しく解説します。

もう一方で、資産管理会社がこれだけ多くなってきているのは、「資産管理会社を設立されやすい環境」が整っていることも関係があります。そこには主に以下のような背景が考えられます。

  • 個人の所得税は増税、法人税は減税の傾向が続いている
  • 相続税の課税強化
  • 1円会社」に象徴されるように会社設立のハードルが下がった

個人で不動産などの資産を所有しているよりも資産管理会社を活用したほうが有利であるという傾向が強まり、そこへさらに会社設立が容易になったという法整備が追い風となり、資産管理会社を活用する事例が増えているのです。

(3)海外の富裕層ではすでに常識?今後日本でも資産管理会社の普及が進む

先祖代々から相続してきた不動産を個人が所有し、不動産経営をするという形態はいわゆる「地主さん」のあり方として古くから変わることなく続いてきました。

しかし、実はこの形は相続対策という意味ではとても無防備です。個人が所有している不動産に対して相続税がかかり、資産規模によっては相続人に相続税というまとまったお金の入用が発生します。これを法人化するだけでも税制上のメリットはとても大きく、また資産の管理自体もスムーズになるなど、「なぜそうしないのか?」と不思議に思うほど多くのメリットがあります。海外では富裕層を中心に資産管理会社の活用が浸透しており、いかに資産を守るか、次世代に承継していくかの専門的なスキームが確立しています。

今後この動きは日本でも急速に浸透していくでしょう。なぜなら大量相続時代を迎え、しかも相続税は課税強化の流れです。富裕層だけでなくこれまで相続税の課税対象ではなかった人も何らかの対策が求められるようになり、その切り札として資産管理会社が注目されているのです。

2、資産管理会社のメリットその1「運用期間中の節税効果」

(1)不動産投資の収益を節税できる

資産管理会社を設立・活用することのメリットのうち、おそらく最も多くの人が期待しているのがこの節税効果です。不動産経営での収入を個人の所得税で支払うよりも資産管理会社の法人所得にすることで法人税の安い税率が適用され、その分の節税が可能です。

さらに、資産管理会社からオーナーである本人や親族に役員報酬を支払うことにより利益を圧縮し、課税対象額を減らす(つまり節税)ことも可能です。

(2)資産管理会社で不動産収入の節税ができる仕組み

資産管理会社を事業主体として不動産を所有させ、そこから得られた収入もすべて資産管理会社に入るというのが基本的な形です。そのお金を代表や役員に対して役員報酬という形で支払えば損金として処理できるため、資産管理会社にとっては収入減となるのでその分法人税を軽減できる効果があります。

もう一方の報酬を受け取る代表や役員(つまり不動産オーナーや親族)にとっては不動産収入が直接入るわけではなく資産管理会社からの給与所得となるので、給与所得控除が適用されて所得税にも節税効果があります。

(3)損益通算による節税メリット

資産形成をしている人にとって、事業が不動産経営だけとは限りません。株やFXなどの投資をしている人も多いと思いますが、そういった投資で損失を出したとしても個人事業者の場合は別々に処理されます。

例えば不動産経営で利益が出ていれば所得税が発生している一方で、株で損失を出したとしてもその分税金が安くなるというわけではありません。しかし、資産管理会社として両方の主体を会社にすれば損益通算といって損得勘定を通算できるため、株で損をした分を不動産収入から差し引くことができ、結果として節税効果を生み出します。

(4)必要経費の範囲が広がることによる節税メリット

よく自営業をしている人が飲み会などの席で領収書を欲しがることがあります。これはサラリーマンでは無理なのですが、自営業者の場合は交際費や打ち合わせ食事代などの名目で経費計上ができるからです。

資産管理会社を持っていると、このように出費の中に経費として計上できるものが多くなり、その分だけ不動産収入の課税対象額を減らすことができます。必要経費として認められるのは他にも「車両維持費」「生命保険料」「携帯電話料金」などがあり、実質上は生活に使用しているものであっても資産管理会社の法人名義にすることで多大な節税メリットがあります。

とはいえ、不動産投資という事業に関して使われる分のみ申請可能とのことなので、全体の費用に対する割合が大切になります。詳しくは「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」を参考にしてみて下さい。

3、資産管理会社のメリットその2「相続対策」

(1)会社法人化することで資産を分散できる

不動産を所有し、そこからの収入を個人事業者として得る場合は文字通り個人が主体となるため、利益はその所有者に集中します。税金や相続の問題もすべてその所有者に集中することになりますが、資産管理会社という会社法人を主体にして不動産の所有者や親族を役員にすることで、資産の分散が可能になります。

資産の分散効果を具体的に説明しましょう。毎月300万円の不動産収入があったとして、本来であればそれは所有者に集中することになりますが、税負担や相続対策の観点から資産の分散を行いたいのであれば、資産管理会社に役員として就任させた上で役員報酬を支払えば、300万円の不動産収入を3人で100万円ずつ、といったように分散させることができるわけです。

これを個人間でやると、年間の支払額が110万円を超えた時点で贈与税が発生するので、資産管理会社を経由することが重要なポイントとなります。

(2)役員報酬の形で次世代に資産を移転できる(生前贈与)

資産管理会社を活用することで資産の分散ができるということは、この仕組みを利用して資産の承継が可能であるということでもあります。親が所有している不動産から得られる収入を資産管理会社から子供に役員報酬という形で支払っていけば、贈与の対象になることなく現金資産の移転を進めることができます。もちろん所得税は発生しますが、税率が比較にならないので圧倒的に有利です。

最終的に不動産の相続となった時には不動産の実質的な所有権が子供に移転するので相続税が発生することになりますが、それまでに役員報酬という形で子供側にプールされていた現金で納税をすれば、納税金を準備できないばかりに物納で先祖から伝わる土地を手放す…といった事態を避けることもできます。

(3)株式相続で遺産分割が容易になる

不動産は文字通り動かすことのできない資産であり、相続時に相続人の人数分に分割するといっても簡単ではありません。この問題も資産管理会社を活用することで解決できます。

資産管理会社が所有している不動産の実質的なオーナーである親が亡くなった時には、この資産管理会社の株式を相続人に分配することで不動産に対する権利を間接的に分配できるため、実質的な遺産分割が完了します。

(4)相続税の節税効果も見込める

資産管理会社を活用すると、相続時にも節税効果があります。収益物件を資産管理会社が所有し、設立後3年を経過していると相続財産である株式は相続税評価額で計算ができるようになります。実際に相続をするのは株式ですが、この株式の価値を評価する際に相続税評価額を適用することができます。

さらに、この資産管理会社に借入金がある場合は、相続税評価額から借り入れ分を控除できます。

この仕組みを活用した節税のために、相続時にお金を借りるというテクニックもあるほどです。

4、資産管理会社のメリットその3「社会保険、事業承継時の経営の安定化」

資産管理会社を活用するメリットは節税と相続対策が二本柱ですが、これらに分類できないメリットがまだあります。

(1)社会保険に加入できる

資産管理会社の役員に就任すると給与所得者となるため、健康保険や厚生年金といった社会保険への加入が可能になります。健康保険についてはそれほど大きな差はありませんが、年金については個人事業者が加入する国民年金と給与所得者が加入する厚生年金とではかなり内容に違いがあるため、厚生年金に加入できるようになることはメリットと考えて良いでしょう。

(2)事業承継の際でも経営を安定化させられる

資産管理会社ではなく、本業を持つ事業会社を経営しているオーナーにとって、大株主が個人であるため相続に伴って大株主が分散してしまうことは事業承継の観点から好ましくありません。安定した大株主の存在は経営の安定に欠かせないので、資産管理会社をこの大株主にするのが有効な対策となります。

オーナーの親族などが個人で株主になる代わりに資産管理会社が大株主となれば相続の際に事業会社の株式が分散してしまうのを防止できるため、安定的な事業承継を達成できます。

5、メリットと併せて知っておきたい資産管理会社のデメリット3

とてもメリットの多い資産管理会社ですが、その一方で意識しておくべきデメリットもあります。ただし、これらのデメリットを考慮しても全体としてはメリットの方が大きいので、資産管理会社を持つこと自体の意義は変わりません。

(1)資産管理会社を設立、維持するコストが必要

資産管理会社は一般的な会社法人なので、会社の設立時や会社を維持していく際にコストが発生します。設立時のコストは株式会社で22.万円程度、合同会社で8万円程度の費用が必要になることを考慮に入れておく必要があります。

また、資産管理会社を維持していく上で税理士報酬や法人住民税などの負担があります。仮に赤字決算をしたとしても年間7万円の法人住民税を要するため、継続的なコストとなります。

(2)社会保険料の負担がある

資産管理会社を持つことのメリットとして「社会保険に加入できる」という項目を挙げましたが、これはメリットとデメリットが表裏一体です。なぜなら社会保険料は会社と社員が折半で負担することになっており、資産管理会社を持つ人は会社側と社員側の両方を負担しなければならないからです。

サラリーマンであれば会社負担の分は支払わなくても良いですが、資産管理会社の実体は会社と社員の両方が「同じ財布」なので、全額の負担を考えておかなければなりません。

(3)相続時に資産管理会社の主導権争いが起きる可能性がある

このデメリットも、資産管理会社のメリットと表裏一体です。不動産など分割しにくい資産であっても資産管理会社が保有して株式を分配すれば相続時の遺産分割が容易になると述べましたが、これは同時に資産管理会社に大株主が複数生まれることでもあります。

この大株主同士が会社の主導権や経営権を争ってしまうとお互いに親族同士だけに「骨肉の争い」になりやすく、遺産相続に資産管理会社を活用する意味がなくなってしまう恐れもあります。

6、具体的に資産管理会社を設立すべき場合とは?

ここまでの解説を踏まえて、資産管理会社を設立するべき人、メリットを受けられる条件を整理したいと思います。

(1)年間330万円以上の不動産収入がある

年間の不動産収入が330万円を超えると、所得税の税率が20%になります。この時点で中小法人に適用される法人税率の15%を超えるので、この分岐点以上の不動産収入がある場合は資産管理会社の節税メリットが発生します。

年間の不動産収入が330万円を超えている人は、資産管理会社による節税を検討してみてはいかがでしょうか。

(2)不動産投資以外にも事業がある

資産管理会社には、損益通算に節税メリットがあります。不動産投資以外にも「お店をやっている」「株をやっている」というように個人レベルの事業を営んでおり、さらにその事業が時には赤字になることあるという場合は損益通算の節税メリットをいかすために資産管理会社の運用をオススメします。

(3)相続対策が必要である

将来における相続や事業承継について何らかの対策が必要という場合も、資産管理会社を設立することのメリットが考えられます。

役員報酬の形で事実上の生前贈与を進める方法や、相続時の資産評価を有利にする方法などを使えるのも、資産管理会社があるからです。

7、資産管理会社の具体的な3つの運用方法

資産管理会社を設立することによってメリットを享受するには、3つの運用方法があります。それぞれ仕組みやお金の流れが異なるので、運用する際の事情に合わせて選択をします。

(1)資産管理会社が不動産を所有し、事業主体となる

この記事での解説は、資産管理会社が不動産を所有して事業主体になる方法を想定しています。

不動産収入は資産管理会社に入り、そこから役員報酬の形で代表や役員(つまり本人や親族)に給与所得という形でお金が入るという流れです。

最も本格的な運用方法で、節税だけでなく資産の分散、相続対策などを総合的な目的を達成するために用いられる運用方法です。

(2)資産管理会社に不動産を貸すサブリース方式

不動産の所有権はオーナーの名義にしたままで、資産管理会社にそれを一括で貸し付けて、資産管理会社から賃借料がオーナーに支払われるという流れです。一括で不動産を貸し付けるので、サブリース方式とも呼ばれます。

賃借料はオーナーにのみ支払われるため、本人以外へ資産の移転する必要がない(そこまでの規模ではない)、節税が主な目的である場合に用いるのが妥当な運用方法です。

(3)資産管理会社に不動産の管理を委託する

資産管理会社という名前が最も当てはまる方式で、文字通りオーナー名義の不動産の管理を資産管理会社に委託するという方法です。資産管理会社が家賃を回収し、そこから管理手数料を差し引いた分をオーナーに支払うという流れになります。

最もシンプルな仕組みで、不動産からの収益を一部資産管理会社に移転することで節税メリットを狙うことができます。

注意したいのは、他の方法と違って本当に管理業務を行っている実態が伴っていなければならないことです。

まとめ

資産管理会社のメリットについてここまで余すところなく述べてきましたが、いかがでしたか?メリットが得られる条件に合致する方で、まだ取り組んでいない方の中の多くは「自分もやってみよう」と思われたのではないでしょうか。

節税や相続対策は早く取り組むほど効果も大きくなるので、「善は急げ」の精神で取り組んでいただければと思います。

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