アイケンジャパン共催セミナーレポート第1弾【初心者の9割が知らない不動産投資の思考法】

こんにちは！不動産投資の教科書編集部です。

今回は、2022年7月16日に行われた株式会社アイケンジャパンと当メディア「不動産投資の教科書」の共催セミナー【1日限りのトップセミナー】初心者の9割が知らない不動産投資の思考法の開催レポートをお伝えします！

セミナー当日は、沢山の方にご参加いただき、株式会社アイケンジャパンの代表取締役・中島厚己様をお招きして、「初心者の9割が知らない不動産投資の思考法」というテーマでお話しいただきました。

アイケンジャパン様は、収益稼働率の高い物件（=決め物）のみを提案し、お客様の堅実なアパート経営を支えている不動産会社様です。

我々「不動産投資の教科書」も信頼できる会社様として、おすすめさせていただいております。

今回は、初心者の方が失敗しないために知っておいていただきたいことをお伝えするべく、共催させていただくこととなりました。

読み終わる頃には、不動産投資に成功するカギをご理解いただけるはずです！

約1時間半のセミナーのまとめを振り返っていきますので、ぜひ最後までお読みください！

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今回の【1日限りのトップセミナー】初心者の9割が知らない不動産投資の思考法のセミナー動画はこちらから視聴いただけます。

１、セミナー概要

（１）登壇者

不動産投資の教科書

株式会社アイケンジャパン

（２）セミナースケジュール

　第1部　不動産投資の教科書セミナー

　第2部　アイケンジャパンセミナー

　第3部　パネルディスカッション

２、第1部不動産投資の教科書セミナー

第1部では、不動産投資の教科書の代表・山本が不動産投資の思考法をお話いたしました。

主な内容は以下のとおりです。

• セカンド・オピニオンサービスについて
• セカンド・オピニオンサービスでお伝えしている不動産投資のポイント
• 「不動産投資の教科書」が定義する良い会社
• 不動産投資の種類8つ

（１）セカンド・オピニオンサービスについて

山本：弊社メディア視点でご紹介できる良い不動産会社は本当に少ないといえます。

この令和の時代においても、まだまだ悪徳な営業を行っている会社があるという話を実際に耳にします。

そのような会社から物件の購入をしてしまわないように、また、良くない物件を購入させられないようにするために、私達は、セカンド・オピニオンサービスを実施しています。

初心者の方であれば、どの物件を購入すればよいのか分からない方も多いのではないでしょうか？

実際に弊社に相談にくる方のお悩みは「提案された物件にアドバイスが欲しい」「本当に購入していいのか分からない」など、物件に関するお悩みがほとんどです。

資産運用の目的や将来のビジョンと照らし合わせながら、投資経験豊富なプロが中立な立場でアドバイスさせていただきます。

（２）セカンド・オピニオンサービスでお伝えしている不動産投資のポイント

山本：私たちは、セカンド・オピニオンで主に以下の5つをお伝えしております。

まとめると、「どの会社から購入するか」が不動産投資ではかなり重要です。

先日、東京ビッグサイトにて開催された資産運用EXPOに「不動産投資の教科書」のセカンドオピニオンサービスを出展していたのですが、当日ご相談に来てくださった方の3分の1が、「不動産投資をしていたが、失敗したなと感じている」とおっしゃっていました。

不動産投資自体は、現在のようなインフレの状況でも強くて非常に良い資産運用なのですが、ベネフィットをしっかり享受するには、会社選びが最重要なのです。

（３）「不動産投資の教科書」が定義する良い会社とは

山本：僕ら「不動産投資の教科書」が考える「良い会社」には、いくつか定義があります。

今回は、以下の3つの定義についてお伝えします。

（４）不動産投資の種類8つ

山本：今回は、初心者の方も参加してくださっているセミナーなので、不動産投資の種類を紹介します。

まず、以下の図のように、不動産投資は8つの種類に分けられます。

まず大きく分けますと、「一棟」か「区分」です。

「一棟」も「区分」もどちらもメリット・デメリットがあります。さらにそれぞれ、「新築」・「中古」と「都心」・「地方郊外」に分けられます。

物件のポータルサイト等は、『「地方郊外」のほうが比較的利回りが高い』としている傾向があります。

ただ、気を付けないといけないことは、「30～40年後もその物件に人は住み続けてくれるのか？」ということです。

不動産投資は長期的な資産運用です。

何十年たっても人が住む街なのか、住んでくれる設備は整っているのかも含めて検討することが必要であり、利回りだけを見て判断してしまうのは危険なのです。

不動産投資の種類を知って、自分に合った不動産投資を見つけましょう。

①「一棟」OR「区分」

「一棟」と「区分」の物件の違いは、以下表のような点にあります。

区分においても一棟においても、不動産投資の最大のリスクは空室です。

以上より、「1階にこだわっている物件を扱う不動産会社」がおすすめです。

②「新築」OR「中古」

次に、「新築」と「中古」の物件の違いです。

（５）第1部まとめ

本セミナーは、新築一棟の物件を扱っている会社として僕らが信頼させていただいている不動産会社・アイケンジャパン様とご一緒させていただいておりました。

「不動産投資の教科書」が、アイケンジャパン様を信頼している理由としては、

• 堅実なアパート経営をされている
• 女性でも住みたいと思うような1階に対するこだわり
• 30～40年人が住み続けられているような立地選び

を大切していることが挙げられます。

第2部では、アイケンジャパン様から、『不動産投資成功のカギ「決め物」アパート経営とは』についてお話しいただきましたので、ぜひ続きをお読みください。

今回の【1日限りのトップセミナー】初心者の9割が知らない不動産投資の思考法のセミナー動画はこちらから視聴いただけます。

３、第2部アイケンジャパンセミナー

第2部では、非常にこだわりをもって堅実に建築から販売、そして管理までを行っている株式会社アイケンジャパンの中島様に、『不動産投資成功のカギ「決め物」アパート経営とは』についてお話いただきました。

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主な内容は以下です。

• 不動産投資成功のカギ「決め物」アパート経営とは
• 「決め物」の条件

（１）不動産投資成功のカギ「決め物」アパート経営とは

①「決め物」と「当て物」

• 「決め物」とは不動産業界用語で「人気物件」のことをいう
• 「決め物」物件は物件力が高く客付けしやすいので不動産投資成功のカギを握っている。
• 一方で、物件力が低く客付けしにくい「当て物」と呼ばれる引き立て役の物件も存在する

②当て物の結末

• 昔も今も、賃貸ショップの入居付けの流れは変わっておらず、「当て物」は、決め物を即決してもらうための当てに使われるだけなので、何度案内されても入居は決まらない。そのため、家賃の減額やフリーレントなど金銭の負担を強いられる。
• 世の中の共同住宅の8割は「当て物」といわれており、不動産投資の成功物件は、日本には2割しか存在しないというデータもある

不動産投資を成功させるためには、「決め物」物件を経営しなければならないのです。

「決め物」なら、退去してもすぐに次の入居者が決まるので、金銭面で対応する必要はなく、安定した収入を得ることができます。

③アイケンジャパンの実績

アイケンジャパン様の実績は以下の図の通りです。

（２）「決め物」の条件

実際の決め物とは、どのような条件なのかをお伝えしていきます。

中島：私が賃貸ショップに勤めていた時代に感じたのは、やはり女性のほうが部屋探しにこだわっているということです。

さらに、学生よりも社会人経験がある方のほうが、物件を細かい部分まで見ますので、いかに社会人女性のニーズを取り込んだ物件にできるかが重要です。

我々は、社会人の女性に住みたいと思ってもらえるような物件づくりにこだわってきました。

①立地

• 単身者需要がある主要駅から徒歩10分以内（首都圏は15分以内）
• 付近に商業施設は備わっているか
• 雰囲気が良く、一人暮らしの女性も住みやすいか

⇒アイケンジャパンは上記3条件を1つでも満たしていない土地は仕入れない

⇒土地選定にとことんこだわりを持っているからこそ、全国11拠点ありながら16年経っても販売実績はまだ1,002棟

②間取り・配置

• 防音対策がされているか

○木造アパートでよく懸念されるのは防音性であり、防音対策は不可欠

○木造アパートの場合、羊羹型のように綺麗に並べて配置してしまうと、隣の音が筒抜け状態になってしまう

⇒アイケンジャパンは部屋同士を水回りや収納で仕切り壁1枚にならないので、生活音が気にならない。結果として長く住んでもらえる部屋となる。

③防音対策

• 隣同士の防音だけでなく、上下階の音についても対策されているか

⇒独自の「SVC構造」により、試験をした結果、マンションに近い防音効果を実現

④安心対策

• 地震対策はされているか

　○日本は地震が多いうえ、木造アパートは何となく地震に弱いイメージがあるので、入居者は特に耐震性について気にしているケースが多い

⇒アイケンジャパンは、BSP構造や耐力壁などで免震、耐震にこだわった構造で耐震対策をしている

• 「劣化対策等級」等級3で建築されているか

 ⇒金融機関の評価も高く融資も受けやすい最高レベルの「劣化対策等級」等級3で建築

　 等級3であれば、出口戦略の時もオーナー様が悩まないで済む

⑤こだわりの設備・デザイン

• 顧客目線でこだわった設備や外観デザインか

⑥セキュリティ対策

• 女性でも安心できるセキュリティ対策がされているか

⇒1階の女性入居率は通常30%前半だが、アイケンジャパンはあらゆる角度からの万全のセキュリティ対策で42.3%を誇っている

⑦管理

• 物件を販売して終わりではなく、しっかりと管理までしてくれるのか

⇒アイケンジャパンは入居者が快適に過ごせるように、クレームが来たら24時間以内に対応し、こまめにパトロールしている

⑧家賃

• 家賃設定は適正か

○いろいろこだわると家賃が上がるが、他の条件が揃っていても、家賃が上がった時点で「当て物」になるので、適切な家賃で「お得」だと思ってもらえることが大切

⇒新築物件は、「新築プレミアム」で始めは高い家賃だが、その後家賃は下落し続ける

⇒一方、アイケンジャパンの物件は、築10年目の家賃を想定して最初の家賃を設定するため、家賃下落は起こらないので、手堅い事業計画で安定した資産形成を実現できる

（３）第2部まとめ

本章では、不動産投資を成功させるには「決め物経営」がいかに重要かがお分かりいただけたのではないでしょうか。

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第3部では、パネルディスカッションを行いました。

ぜひ、続きをお読みください。

今回の【1日限りのトップセミナー】初心者の9割が知らない不動産投資の思考法のセミナー動画はこちらから視聴いただけます。

４、第3部パネルディスカッション

第3部では、「不動産投資の教科書」の代表・山本と株式会社アイケンジャパン代表・中島様が、「不動産投資」を議題としてパネルディスカッションを行いました。

主な議題は以下です。

• 初心者が一棟に投資するのはリスクが高いと感じるのですが、実際のところはどうなんでしょうか？
• コロナ禍で不動産投資に変化はありましたか？
• 一棟アパートに投資するにはやはり自己資金は必要でしょうか？融資を受けるためのコツを教えてください。
• 不動産の価格が上がっていると思うのですが、今投資すべきなのでしょうか？
• 今後は人口が減っていくと思いますが、アパート経営は大丈夫なのでしょうか？
• 「購入後の管理が大事」と聞きますが、実際にはどのような感じなのでしょうか？

（１）初心者が一棟に投資するのはリスクが高いと感じるのですが、実際のところはどうなんでしょうか？

中島：区分と一棟どちらであっても、共同住宅の8割は当て物なので、8割は失敗するといっても過言ではありません。

当て物でない物件を見極め、収益が入ってくる決め物物件を手に入れることさえできれば、リスクではありません。

山本：きちんと決め物の条件が揃った物件選びができれば、初心者の方でも、新築一棟で不動産投資を成功させることは可能です。

日本中で探しても、他の不動産会社には決め物物件がなかなかないというのが現実ですが……。

（２）コロナ禍で不動産投資に変化はありましたか？

中島：不確定要素が多い時代となり、必ずしも自分の将来が安泰ではないと気付かれた方が多いようです。その影響もあり、資産形成や不動産投資に目が向いてきた方が多いと感じます。

山本：僕らもそのように感じていますね。

中島：また、インフレに伴い、投資が重要だと感じる方も増えてきていると思います。投資をするリスクよりも、投資をしないことの方が充分リスクになり得ますよね。

（３）一棟アパートに投資するにはやはり自己資金は必要でしょうか？融資を受けるためのコツを教えてください。

中島：自己資金は必要です。1～2割は自己資金をきちっと貯めてください。

借り入れは少ないに越したことないです。計画的にコツコツとお金をためてきた方であることをアピールするのが、融資を受けるコツです。

金融機関の方は、通帳を見れば、どういう性格の方なのかを見抜けます。

山本：アイケンジャパン様は、金融機関とも提携されており信頼度の高い物件と評価してもらいやすいですが、それに加えて、融資を受ける本人が「経営者として信頼できる方かどうか」ということも大切なのですね。

（４）不動産の価格が上がっていると思うのですが、今投資すべきなのでしょうか？

中島：私は、「買いたいと思った時が買い時です」とずっと言っています。

先のことは誰にも分からないわけで、10年間待っている間に、投資をしなかったことによる機会損失をする可能性もありますからね。

山本：先程伺ったアイケンジャパン様の収益稼働率を踏まえれば、日本全体で不動産価格が下がったとしても、収益稼働率が維持されれば、想定していた利益は享受でき、ある程度の安心は保証されるということですね。

（５）今後は人口が減っていくと思いますが、アパート経営は大丈夫なのでしょうか？

中島：我々は、徹底的に厳選した立地のみで、アパートを建築し販売しています。

こうした人気エリアには、人口がどれだけ減少しても、人が集まり続けます。地域、物件にこだわり、間違いなければ心配はないでしょう。

（６）「購入後の管理が大事」と聞きますが、実際にはどのような感じなのでしょうか？

中島：管理体制は、非常に大切です。どれだけ物件力の高い物件であっても、管理体制がずさんであれば入居者は入りません。

元々他社にお願いしていたお客様から、「入居者が決まらないのでアイケンジャパンに管理をお任せしたい」と頼まれることも多く、弊社が管理をし出した3か月後には満室になったこともあります。

４、株式会社アイケンジャパン

今回共催いただいたアイケンジャパン様は、新築一棟アパート経営に特化した不動産会社です。

• 「入居者に選んでもらうため」にデザイン・セキュリティ・機能性・立地すべてにこだわった物件のみを提案
• お客様の堅実なアパート経営を支えており、多くの金融機関からも信頼を得ている
• 物件力の高い物件の建築だけでなく、お客様の将来に寄り添った販売、購入後まで安心の管理・サポート体制を実施

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会社概要

まとめ

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

今回のセミナーでは、

• 不動産投資会社選び
• 物件選び

が不動産投資を成功させるための重要なポイントになることがお伝えできたのではないでしょうか。

初心者の方が、「本当に購入してもいい物件なのか」「本当に信頼できる不動産会社なのか」という点を1人で判断するのは難しいと思います。

ぜひ、投資経験豊富な不動産投資のプロに相談できるセカンド・オピニオンサービスをご利用ください。

私たち「不動産投資の教科書」は、メディアとして中立な立場から第3者目線でアドバイスします。

当メディア「不動産投資の教科書」では、不動産投資に関する情報を発信していますので、不動産投資についてもっと詳しく知りたい方は、ぜひ他の記事も読んでみてください。

不動産投資をする際の参考になれば幸いです。

今回セミナーを共催いただいた、堅実なアパート経営を提案するアイケンジャパンでの物件購入にご興味がある方は、まずは資料請求やセミナーへの参加をしてみてはいかがでしょうか。

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