妥協せずきめ細やかに仕事できるのはのびのびと仕事しやすい環境だから！トップ営業マンが語るアイケンジャパンの働きやすさと新築一棟の魅力とは

不動産投資の対象となる物件には、新築一棟・中古一棟・新築区分・中古区分など、さまざまな分野があります。なかでも、“新築一棟アパート”のみを取り扱い、投資家様や入居者様から高い支持を得ているのが、株式会社アイケンジャパンです。

今回は、

• アイケンジャパンの物件の特徴
• 成功する投資家様の条件
• 現在の不動産投資市況観
• 金融機関からの信用を得るためのポイント
• アイケンジャパンという不動産会社の魅力

などについて、アイケンジャパンの営業ご担当・岡安様と田中様に伺いました。

１、アイケンジャパンの新築一棟は“修繕費がそれほどかからない”造りになっている

―御社（株式会社アイケンジャパン）では、“新築一棟”のみを取り扱っておりますが、なぜ中古ではなく新築だけを提供しているのでしょうか。御社の物件の特徴や魅力についても、あわせて教えてください。

岡安様：
私自身も不動産経営をしていることから、色々と物件を調べたことがあるのですが、昔と比べて良い中古物件は減っている傾向にあると思います。築古の中古物件は減価償却が増えませんので、利回り上は高く見えるけれど、新築とはそんなに変わらないのが現実でしょう。

弊社で取り扱っている物件は、他社の物件とは造りが違います。具体的には、入居者目線で物件を建てており、特に社会人女性をターゲットにしているというのが大きな特徴です。

また、中古物件は購入後の近いうちに修繕費用がかかるケースが多いのですが、弊社の物件は長く保有しても修繕がかからないよう、最初から対策して建築しています。
例えば、建物の外壁や釘打ち、金具止めなどがしっかりしているため、築年数が10年15年と経過しても、外壁が割れにくくなっています。他にも、基本的に共用部を屋内に設けているため、雨風にさらされず共用部の汚れが目立ちにくいという特徴があります。

田中様：
新築物件と中古物件の最大の違いは、「メンテナンスに手間がかかるかどうか」だと思います。中古物件の場合、購入後にいつ修繕費用がかかるか心配になることが多いのではないでしょうか。
岡安も言っていましたが、弊社の物件は築年数が10年以上となっても、修繕費がそれほどかかりにくく建てているのが特徴です。

また、岡山県には、“岡山の中古物件の大家さんが集まる会”があります。その会の方々が仰るには、昔は不動産投資というと中古だけしか買わない投資家がほとんどだったものの、中古市場も金額が上がったため、新築を購入する大家さんが増えているのだとか。
中古物件の利回りはそこまで高くないのに加えて、購入しても結局は修繕費用がかかるので、収益としては新築物件とそんなに変わりません。それなら、最初から新築を購入したほうが、“修繕リスク”も少なく利回りが良いため、最近では弊社への問い合わせも以前より増えているという印象です。

不動産投資は、コツコツと資産形成するものだと思います。新築一棟で投資計画どおりに資産形成をしたほうが、長期的に確実に収益を得られますし、出口戦略もしっかりと計画を立てられるのではないでしょうか。
元々資産を持っていない人でも、弊社が提供している新築一棟アパートでしたら、優良な土地と物件を一度に手に入れることが可能です。

２、トップ営業マンから見て成功する投資家様は「判断が速い人」

―御社のトップ営業マンであるお2人から見て、「この投資家様は成功する！」と思えるのは、どのような投資家様でしょうか。

岡安様：
判断が速い人ですね。あとはご自身の考えや、希望をはっきり伝えてくれる人は、結果的に良い物件を掴める傾向にあると感じますね。

田中様：
私も岡安と同じで、特に“判断が速い人”は、確実に投資家様ご自身の理想の物件を手に入れられると考えています。
また、ご自身の希望を伝えてくれることを前提として、理想が高過ぎず堅実に物事を判断できる人は、不動産投資をスムーズに進められるのではないでしょうか。一方で、「あれもこれも……」とご自身のなかで不動産投資の方向性が定まっていない人は、不動産投資がスムーズに進められないイメージです。

―不動産投資成功には、“素早い判断”が大切なのですね！では、“応援したくなる投資家様”の特徴を教えてください。

田中様：
個人的には、私と同世代の若い投資家様を応援したいですね。若くから不動産投資を考えている人は、学生のときから将来のビジョンができている人が多いイメージです。なかには、不動産投資を始める前に既に他の投資も実践している人も。
同世代の投資家様とは、「お互い頑張りましょう！」というように、同じ目標を持った戦友という気持ちになれます。

岡安様：
自分の人生に中長期的な目標がある投資家様や、投資についてよく勉強しており、自身や家族の為に志を強く持っている投資家様は、特に応援したくなります。

３、不動産価格は高騰気味だが、不動産投資を希望する若い世代が増えている

―仙台と岡山、それぞれの直近の不動産市況感はいかがでしょうか。

岡安様：
仙台の不動産市況は、価格的に高騰しているイメージです。仙台周辺の不動産投資の動向としては、不動産を購入したい方の年齢層が下がっており、属性としては年収800万～1000万円超ほど、自己資金として1割以上～2割程度を出せるという人が多い印象です。

コロナ禍となった2020年から現在までの約2年で、実業している株式会社が法人として購入するケースも増えています。実業以外でも、安定した収入の柱として不動産投資を選択されております。他にも、既に弊社で物件をご購入いただいたお客様からの紹介や、リピーター様も多くいらっしゃいます。

このようなご時世でも、安定した資産形成として不動産投資が支持されているイメージです。

田中様：
岡山も土地価格が高騰していますが、不動産を購入したいという人が増えており、特に20代や30代の若い世代の投資家様は、2~3年前よりも倍に増えているという印象です。需要と供給のバランスが取れているのではないでしょうか。

投資家様の属性としては、仙台と同じく年収700万～800万円ほど、自己資金として1000万円程度を出せる人です。ただ、岡山では年収500万円ほどで、自己資金として物件の代金の2割出すことができれば、十分に良い物件を購入できるでしょう。

また、東京の人でも、「岡山で不動産を買いたい！」という人が増えています。確かに、「東京の高額な不動産を購入して不動産投資を始める……」というよりも、岡山のほうが比較的費用を抑えて不動産を購入できます。

岡山は災害が少ない地域なので、将来的なことを考えると地盤のしっかりした岡山で買いたいという人が多いのではないでしょうか。一方で、岡山支店へ問い合わせがあっても、都心の物件を紹介するケースもあります。

４、金融機関からの信用を得るためには自社物件を良く知ってもらうことが重要

―不動産融資の引き締めが問題となっておりますが、実際に融資は厳しくなっていると感じますか。

岡安様：
自己資金を1割以上～2割程度出せる人は現在も融資を受けやすい印象ですが、確かに昔と比べると融資条件は厳しくなっているように感じます。

不動産投資において利回りは大事なポイントですが、不動産価格高騰によって利回りが下がっているのは事実です。今は利回り6％台の物件が多いですが、10年後には利回り4％台が当たり前になっている可能性もあるため、投資家様には「不動産投資は早めに始めた方が結果として収益を得られる」と説明しています。

―トップ営業マンとして考える「金融機関と上手に付き合っていくための方法」とは、どのようなものでしょうか。

田中様：
不動産投資の融資審査において、金融機関は、事業計画書だけで投資家様を判断することも多いですが、事業計画書だけでは見えない「信用」の部分の評価も重要です。

事業計画上の数字だけは良くても、実際に見てもらわなければわからないことも多いので、金融機関に信頼してもらえるように意識しています。完成内覧会などへ金融機関の支店長さんを招き、物件の魅力を説明したり、弊社のお客様を紹介したりすることもあります。

以前は、初心者投資家様に対して、金融機関は融資審査を通しにくい傾向にありましたが、最近では「アイケンさんの物件を買いたい人がいますよ！」と、金融機関からお客様をご紹介いただくことも増えました。

金融機関と上手に付き合っていくためには、融資を通してもらうことだけを目的とするのではなく、弊社の物件の魅力を知ってもらったり、信頼関係を築いてお客様を紹介してもらうようになったりすることも、不動産会社として重要だと考えています。

また、投資家様が金融機関と上手に付き合っていくためには、「自己資金を貯める」「自己資金をしっかり捻出できるようにする」ことが大切でしょう。
ただし、物件購入に失敗してしまうと、すぐに不動産経営が回らなくなります。物件購入に失敗したからといってすぐに売却してしまうと、金融機関からの心証が悪くなるため注意が必要です。 

―収益の出る物件を建てるために、支店長として賃貸ショップと密に連携を取っていらっしゃるのでしょうか。

岡安様：
はい。今までに弊社で物件を建てたことのない地域などにはどのような需要があり、どれくらいの家賃を取れるのかなど、現在のニーズや家賃の相場について、仲の良い賃貸ショップの方々へ主に電話でヒアリングしています。

田中様：
実際に、私自身で賃貸ショップへ足を運び営業をしたり、アパート完成内覧会に賃貸ショップの方々を招待したりして、弊社の物件のことを理解してもらっています。
このような営業等によって、賃貸ショップの方々が弊社でどのような物件を作っているのか把握してくださっているので、10年後も満室で稼働できる家賃設定などについても、しっかり聞き取り調査ができます。
結果として、賃貸ショップ複数社から集めた家賃設定で事業計画を立てるため、新築プレミアムではなく適正な価格で、無理がなく低リスクの賃貸経営をお客様に提案できるのです。

５、アイケンジャパンは社員1人1人がのびのびと仕事をしやすい環境

―支店長お2人から見た、御社の魅力について教えてください。

岡安様：
不動産業界は、「社内の雰囲気が殺伐としている」というイメージを持たれがちですが、弊社は非常に温かい雰囲気の会社だと思います。

また、不動産業界では「売上アップがナンボ」というように、社員を馬車馬のように使う風習がありますが、それを一切感じません。変なプレッシャーが無くのびのびとしているので、社外からは「明るく仕事されていますね」とよく言ってもらえます。

不動産業界にありがちな“ノルマ”がないことにも、驚きましたね。ただし、ノルマがないからとだらけてしまうと成長がないので、各社員がそれぞれしっかりと目標を設定して、目標に向かって仕事をすることが大切だと思います。

田中様：
弊社の大きな特徴として、他社様と比べて圧倒的に高いのが「収益稼働率（※）」です。基準となる家賃を落とさずに長期的に収益を得られるため、このような“見えない管理力”が、お客様に信用されているのかな、と感じます。

不動産投資において利回りは「高ければ高いほど良い」と考えている投資家様は少なくないのではないでしょうか。土地と新築物件のセットでは利回りを高くできないので、家賃設定を相場より高めに設定することも、この業界ではあると聞きます。
弊社では、収益稼働率を低下させないためにも、交流のある賃貸ショップとコミュニケーションを取ったり、実際に自ら賃貸ショップに足を運んだりして情報収集しています。

また、弊社には社長ファンの社員が多いのも特徴ですね。弊社代表取締役の中島は、本店だけでなく支店のこともしっかり気にかけてくださり、若い社員にも期待して責任のある仕事を次から次へと任せてくれます。
社長と社員の関係性からも、弊社の雰囲気は非常に良好だと感じています。

（※収益稼働率：新築当時の家賃・共益費の合計収入を100％として、経年していくなかでどれだけ維持できているかを示した指標）

６、支店長として大切に考えているのは“働きやすい環境作り”や“熱意”

―支店長のお2人が、仕事において心がけていることを教えてください。

岡安様：
仕事において、私が心がけているのは「支店の働きやすい環境・雰囲気作り」「スタッフやお客様含め相手の立場になって考えること」「熱意」です。
特に、コツコツ大切なお金を貯めて不動産を購入したいという夢を持っている投資家様へ、こちらもお客様以上に真剣に対応したいと思ったことから、“熱意”を大事にしたいと考えております。

田中様：
仕事においては、「支店全体の仕事に対してのモチベーションアップ」「スタッフの教育・レベルアップ」「責任者業務と営業の両立」を心がけています。

―支店長としての仕事において、苦しかったことはございますか？

岡安様：
支店の中に「部」や「課」があることから、支店長でありながら“支社長”という立場なので、支店長になった時に支店運営の難しさを感じました。
仙台支店にいる約10名の社員1人1人に気をかけたり、細かい点まで目を配ったり、働きやすい環境作りを心がけています。

―最後に、お2人の不動産に対する想いと、不動産投資を検討している読者へ一言お願いします。

岡安様：
何と言っても、私は不動産が大好きです。この仕事はとても面白く、勉強になることも非常に多いと感じています。
また、私自身自社物件を保有しておりますが、所有することによって将来に対する不安も和らぎました。物件オーナーとしては、入居者が集まりにくい夏場には家賃を1000円ほど下げたり、入居者が集まりやすい1~2月には家賃を1000円ほど上げたりして、柔軟に対応するようにしています。チャンスがあるなら、今後も自社物件を購入していきたいですね。

物件購入で失敗しなければ、不動産投資は精神面で豊かにしてくれて安心感が生まれるものだと思うので、特に会社員の方へ積極的におすすめしたい投資方法ですね。

田中様：
私も不動産が大好きです。不動産投資の最大の魅力は、不労所得ではないでしょうか。いずれは、私も自社物件を購入して、将来的なお金の不安を払拭したい、子孫へ資産を残してあげたいと考えております。

弊社では、仕入れから建築、管理まで妥協せずに行い、自信を持って物件を販売しています。これはノルマがないからこそできることで、ノルマがあったらきっと妥協してしまうでしょう。売上だけに捉われず、妥協せずに不動産販売に時間を費やそうという代表・中島の想いが強く現れているのだと思います。
このような自社物件に対する我々の思いが、業界に対する思いになっていくと感じています。具体的には、入居者目線で作った物件がオーナー目線の物件になり、最終的には世間に流通するのが“良い物件”だけになり、物件購入で失敗する投資家様がいなくなってほしいと願っています。