• 不動産投資
  • 2019/6/12

サラリーマンがマンション経営前に知っておきたい「7つの知識」

将来へのお金の不安を抱える方が多い昨今、マンション経営に興味を持つ方が増えています。

特に、普段仕事が忙しいサラリーマンの方に、管理会社に任せればほとんど手間のかからないマンション経営に魅力に感じることでしょう。

また、収入が安定しているサラリーマンの方は、金融機関からの評価も高く、有利な条件で不動産投資ローンを受けることができます

しかし、マンション経営に興味はあるものの、マンション価格が上昇し続けている今、マンション経営を始めるタイミングがいつなのか、また、失敗しない投資マンションの選び方などマンション経営について詳しく知りたい方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、

  • 今はマンション経営の始め時?投資マンション市場について
  • マンション経営のメリットとは?
  • マンション経営のリスクは?
  • 新築マンションと中古マンション!投資するならどっち?
  • 失敗しない投資マンションの選び方
  • 投資マンション購入の手続き

などについて書いていきます。現在マンション経営を検討されているサラリーマンの方のご参考になれば幸いです。

※この記事は2014年10月10日に公開したものを2019年6月30日に加筆修正しました。






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今はマンション経営の始め時?投資マンション市場の動向について

国土交通省が2019年3月8日に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」を見て頂ければ分かりますが、2013年からマンション価格が右肩上がりに上昇していることが分かります。


出典:国土交通省

マンション価格が高騰している今、マンション価格が引き続き上がり続けるのか、それとも下がるのかが気になる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。マンション投資をするか決断するにあたって上がるか下がるかは非常に重要です。

マンションの価格がこのまま上がり続けるのか、そろそろ落ち始めるのか、正確に予測することは難しいです。

もっとも以下の2つのポイントを踏まえるとマンション投資を前向きに検討しても良いでしょう。

(1)ポイント1

三井住友トラスト基礎研究所が2019年6月21日に発表した「マンション賃料インデックスから見る住宅市況-2019年第1四半期」を見ると、マンションの売買価格ほど上昇幅は大きくありませんが、マンションの賃料も2014年ころから上昇を見せています。家賃が上昇している今はマンション経営を始める時とも言えるでしょう。


出典:三井住友トラスト基礎研究所

(2)ポイント2

金融緩和により、今までなかなか融資してもらえなかった不動産投資ローンの融資枠、金利など比較的有利な条件で受けられるようになっています。この点も、このタイミングでマンション経営を前向きに検討する事情の一つと言えるでしょう。

・マンション経営のメリットとは?

マンション経営するには、

  • 売却益によるキャピタルゲイン
  • 安定した家賃収入によるインカムゲイン

によって収益を得ることができる以外に、下記のようなメリットもあります。

  • 「不動産」という「実物資産」が残る
  • 融資で加入する「団体信用生命保険」が「生命保険」の代わりになる
  • 退職後にも毎月安定した家賃収入が「私的年金」になる
  • 路線価などの評価価格により「相続・贈与税対策」として有効
  • 融資により「少ない自己資金」で始められる

内容について詳しくは「これからマンション投資は儲かる?安定収益を得るために知っておくべき5つのこと」をご参考ください。

・マンション経営のリスクとは?

一方、もちろんマンション経営にはリスクもあります。

具体的には以下のようなリスクが挙げられます。

  • 空室リスク
  • 流動性リスク
  • 金利上昇リスク
  • 事故物件リスク

不動産投資において知っておくべきリスクについて詳しくは「不動産投資「12のリスク」と「払わなくても良い費用」とは?」をご参考ください。

・投資用マンション購入の手続き

では、実際に投資用マンションを購入する時の手続きはどうなるでしょう。

大きく以下のような流れになります。

  1. 購入物件の予算を決める
  2. 購入物件の詳細条件を決める
  3. 不動産投資会社を選ぶ
  4. 現地見学に行く
  5. 売主宛てに買付証明書を提出する
  6. 不動産会社から物件に関する重要事項説明を受ける
  7. 売買契約を締結する(売主に手付金を支払う)
  8. (融資を受ける方のみ)金融機関の不動産投資ローン審査を受ける
  9. 決済し、物件の引き渡しを受ける
  10. (自己管理をしない方は)賃貸管理会社を選ぶ 

内容について詳しくは「サラリーマンが不動産投資を成功させるために知っておくべき10のこと」をご参考ください。

・新築マンションと中古マンション!投資するならどっち?

マンション経営と言っても、新築マンションと中古マンションの2種類があります。投資ならどっちにするかで迷われている方も少なくないでしょう。

以下にて新築マンションと比較した中古マンションのメリットとデメリットについて書いていきますので、参考にしてみてください。

(1)新築マンションと比較した中古マンションのメリット

まず、新築マンションと比較して中古マンションのメリットをみてみましょう。

  • 初期費用を安くおさえられる
  • 高利回りが期待できる
  • オーナーチェンジ物件により購入後すぐ収入が得られる

(2)新築マンションと比較した中古マンションのデメリット

一方、新築マンションと比較して中古マンションは以下のようなデメリットが挙げられます。

  • 融資をする場合の担保力が低い
  • 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
  • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

詳しい内容については「投資用マンションとは?投資初心者が「確実におさえておきたい」5つのこと」を参考にしてみてください。

・失敗しない投資マンションの選び方

毎月安定した家賃収入を得るには、物件の選び方は非常に重要です。

失敗しない投資マンションを選ぶ時には具体的には以下のようなポイントが挙げられます。

  • 空室になりにくい物件
  • 相場より割安な物件
  • 高利回りが期待できそう物件

詳しい内容については「不動産投資物件の選び方|不動産投資を成功に導く9つのポイント」をご参考下さい。

・マンション経営を始める前にすべきこと

マンション経営で失敗しないためには、事前に以下の準備をすることが大切と言えます。

  • 本やブログにて不動産投資についてのスキルをつける
  • やってしまいがちな失敗例を知る
  • 不動産投資セミナーに最新のマーケット情報を収集する

サラリーマンの方がマンション経営を始める前にやっておくべきことについて詳しくは「初心者が不動産投資に成功するために「不可欠なもの」とは?」を参考にしてみてください。

(1)オススメセミナー

「頭金0円〜 失敗しない不動産投資セミナー」

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なお、マンション経営のセミナーについて詳しくは「マンション投資にご興味がある方!おすすめマンション投資セミナー11選」をご参考下さい。

(2)オススメ不動産投資会社

また、数多くの不動産投資会社からどの会社を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないでしょう。

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プロパティエージェント(新築物件)

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デュアルタップ(新築・中古物件)

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

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メリット・デメリットを理解して、マンション経営を始めよう 

今回はサラリーマンの方がマンション経営を失敗させないために事前に知っておきたいことについて書きましたがいかがでしたでしょうか。マンション経営にはメリットもあればデメリット(リスク)もあります。マンション投資を成功させるためにこの記事が参考になれば幸いです。

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