マンション投資は「やめろ」？メリット・デメリットと成功する人の特徴【2026年】

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💡 この記事でわかること（30秒サマリー）

• マンション投資の仕組み・メリット・デメリット・リスクを、12年運営・累計数百件相談の編集長が中立解説
• 「マンション投資はやめろ」「やばい」「儲からない」と言われる5つの本当の理由
• マンション投資が向いている人・向いていない人を判定する4タイプ別マトリックス
• 失敗を避けるための「契約前チェックリスト10項目」と新NISA時代の最適活用法

⚠️ マンション投資が「やめろ」と言われる5大理由

💡 山本尚宏より：あなたがタイプA or Bに該当するなら、マンション投資は有力な選択肢になり得ます。タイプC or Dに該当するなら、別の投資手法を強くおすすめします。どのタイプか判断に迷う場合は、当サイトの完全無料セカンドオピニオンサービスで、第三者の立場から診断します。

（１）マンション投資のメリットとは

マンション投資は、比較的ローリスクで始められる投資です。
不動産は長期にわたって資産価値を生むことができるうえに、他の金融商品と比べると経済状況に左右されにくいという特徴があります。

安定した資産となるため、長期的に収益を継続して得たい投資家に向いた投資分野といえるでしょう。

また、現物資産であるため、自分の好きなように利用することもできますし、相続税対策や分散投資としてもとても効果的である、という側面を持っています。

（２）マンション投資のリスクとは

マンション投資では、特有のリスクも存在します。

まず、大きなリスクとなるのが「空室リスク」です。安定した収益を得るためには、空室がほとんどなく入居者が常にいる状態が大前提です。
空室をいかに少なくするのかが、マンション投資においては大きな課題となります。

他にも、昨今の自然災害の増加に伴う「災害のリスク」、ローン返済額に大きな影響がでる「金利変動リスク」といったものもあります。

３、投資用マンションの種類

 投資用マンションについては、規模に応じて大きく2種類に分かれています。

1. 区分マンション
2. 一棟マンション

では、それぞれについて見てみましょう。

（１）区分マンション

①区分マンションの特徴

区分マンションとは、投資用マンションとして一室のみ購入するタイプです。

区分マンションの中には、一人暮らしの方用にワンルームタイプと、家族をメインとするファミリータイプがあります。

価格は、広さの関係上で、ワンルームマンションよりファミリータイプのマンションの方が高くなっています。
新築か中古によっても、価格が変わります。

②区分マンションのメリット

区分マンションは一棟マンションと比較すると、比較的少額から投資できる点が大きなメリットです。

通量自体も多いので、投資先の候補が少なくて困るといったことはないでしょう。
買い手も見つけやすいので、売却手続きなどもスムーズに進めることができます。

③区分マンションのデメリット

区分マンションは、駅近や人気エリアなどの好立地にあることがほとんどです。

マンション一棟買いと比べると低額の投資にはなるものの、好立地の物件となると物件の購入価格自体は高くなる傾向にあります。

さらに、戸数が少ない状態では大きな収益になりにくいので、不動産投資を大きく展開したい場合には向かない投資先といえるでしょう。

（２）一棟マンション

①一棟マンションの特徴

一棟マンションとは、文字通りマンション丸ごと一棟のことです。

立地、築年数にもよりますが、丸ごと一棟マンションを買い上げるにはかなりの資金が必要となります。
また、インカムゲインの金額が大きくなる傾向がある一方で、マンションの管理、修繕、入居者の募集、管理などに手間がかかる可能性があります。

②一棟マンションのメリット

一棟マンションとなると所有する部屋数は一気に多くなるため、多額の収益を上げやすくなります。

立地条件などの選択肢も区分マンションより広く、例えば郊外エリアの穴場にあるマンションで高利回りを実現することも可能です。

資産価値自体が高いため、次の投資先のための融資担保としても機能します。

③一棟マンションのリスク

マンション一棟を購入することになるので、都心部だと投資金額は億単位になることもあるので、その分物件選びに失敗した場合のリスクは大きくなります。
また、入居者管理や物件管理などにかかる手間やコストも膨大になります。

したがって、パートナーとなる不動産管理会社選びはとても重要です。
しっかりと吟味したうえでお互いの信頼関係を築いていく必要があるでしょう。

（３）新築マンション

①新築マンションの特徴

日本では新築の人気が高いため、安定した入居率を実現できる点が特徴です。
建物自体が新しいので、長期的な運用を期待できるという側面もあります。

②新築マンションのメリット

新築であるということでプレミアム感をアピールできるため、周辺の家賃相場よりも高めに賃料を設定できるというメリットがあります。

さらに「入居率の高さ」も大きな魅力。よほどの悪条件やエリア選定のミスなどがない限り、空室リスクは少ないでしょう。

また、築10年くらいまではメンテナンスにほとんど資金がかからない点も、高い収益性につながる大きなメリットではないでしょうか。

③ 新築マンションのリスク

物件価格が割高なことです。多額のローンを借りることになるので、しっかりと計画しないと失敗するリスクも大きくなります。

また、最初の数年は利回りが低い状態になりやすく、投資を始めて間もない人には向いていない投資といえます。
そのほか、新築マンションは管理体制についてもしっかりと考えなくてはいけません。

（４）中古マンション

①中古マンションの特徴

中古マンションの特徴は、スペックや周辺環境など、物件ごとのさまざまな条件によって収益性が左右されるという点です。

ただ、物件が古すぎると、修繕やリフォームの必要性があったり、入居者を増やす必要があったりするため、どちらかというと上級者向けの投資案件といえるかもしれません

初心者が中古マンションで投資を始めるなら、できるだけ築年数の浅い物件を選ぶことをおすすめします。

②中古マンションメリット

購入価格が割安であること、これが最大のメリットです。
初期投資を抑えられるので、人気物件であれば早い段階から収益を出すことが可能です。

入居者がそのままで持ち主が変わる「オーナーチェンジ物件」であれば、購入直後から収益を見込める事も少なくありません。
また、新築よりも圧倒的に物件数が多いため、たくさんの選択肢から物件を選定することができます。

③ 中古マンションのリスク

築年数にもよりますが、修繕やリフォーム、設備工事などのコストがかかる可能性があります。

新築と比べて入居者が入りにくいため、広告や付加価値の向上（リノベーションなど）にかかるコストも増える傾向にあります。

４、自分に合った投資用マンションの選び方

投資マンションを検討される際に、「新築？それとも中古？」と悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

以下にて新築と比較した中古投資マンションのメリットとデメリットを書いていきますので、参考にしてみてください。

（１）新築と比較した中古投資マンションのメリット

まず、中古投資マンションのメリットについてみてみましょう。

具体的には以下のようなメリットがあります。

• 初期費用が安く抑えられる
• コストが安く、管理しやすい
• 高利回りを実現しやすい
• 賃貸需要が高い（空室率が低い）
• 流動性が高い

など。

（２）新築と比較した中古投資マンションのデメリット

一方、中古投資マンションには大きく以下のようなデメリットが挙げられます。

• 担保力が低い
• （築年が古い場合）耐震性や耐久性が脆い場合がある
• 間取りが古く感じられる可能性がある

など。

５、実際に投資用マンションを購入する場合

（１）実際に投資マンションを購入する場合の流れは？

では、実際に投資マンションを購入する場合の流れはどうなるでしょう。

大きく以下のような流れになります。

1. 予算決め
2. 中古にするか、新品にするかなど、投資マンションの条件を決める
3. 不動産投資会社を選ぶ
4. 現地確認
5. 買い付け提出
6. 重要事項の説明を受ける
7. 売買契約を締結（手付金を支払う）
8. （融資を受ける方のみ）不動産投資ローンの審査を受ける
9. 決済を行う
10. 賃貸管理会社を選ぶ

（２）投資マンションローンを利用する場合

投資マンションを購入する際に、不動産投資ローンの利用を検討されている方も少なくないではないでしょうか。

不動産投資ローンは住宅ローンと違って、審査基準が厳しくなっているため融資を受けるにはハードルが高いのが現状と言えます。

審査を通しやすくするために、以下のようなポイントが挙げられます。

• 自己資金の割合が大きい
• 収益性（実質利回り）が高い
• 年収が高い
• 勤務先の属性

など。不動産投資ローンの金利など詳しい内容については「不動産投資ローンを有利に利用するために知っておくべき９つのこと」をご参照下さい。

６、投資用マンションの「表面利回り」と「実質利回り」

（１）表面利回り

「表面利回り」とは年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値で、非常に簡単な計算で数字を示すことができます。
ただし、実際に必要となる諸経費などは含めないので、一見すると非常に利幅が大きく見えてしまうことに注意しましょう。

計算式は次のようになります。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

例えばマンション購入費用が3000万円、家賃収入が120万円（月の家賃収入10万円）の場合は、

120万円÷3000万円×100＝4.0％

となるので、表面利回りは4％ということになります。

（２）実質利回り

「実質利回り」とは、年間家賃収入から実際にかかる諸費用、例えば管理費や修繕積立費、火災保険料、固定資産税などを差し引いたものを物件購入価格で割った数値です。

表面利回りよりも実態に近い利回りとなるため、「実質利回り」と呼ばれています。実際の不動産投資で注目すべきなのは、こちらの実質利回りです。

計算式は次のようになります。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間支出の合計）÷物件購入価格×100

先ほどと同じ実例、マンション購入費用3000万円、年間家賃収入120万円の物件で、年間諸経費の合計を30万円としましょう。
すると、

実質利回り＝（120万円－30万円）÷3000万円×100＝3.0％

となるので、実質利回りは表面利回りよりも1％低い3％となります。

（３）目先の利回りだけでは判断しないことが大切

このように、同じ物件であっても表面利回りと実質利回りで1％以上の開きがあることは珍しいことではありません。
しかし、表面利回りの方が一見高い数値が出るため、不動産の売り出し時にはこちらを利回りとして表示していることがあります。

相場と比べて高い利回りを出している場合は、まず「表面利回り」なのか「実質利回り」なのかを確認してください。
こういったケースでは家賃設定を高めに設定していることがほとんどなので、空室率がどのくらいかなども精査する必要があるでしょう。

また、表面利回りが相場と比べて極端に高い事例では、高額の修繕費や管理費がかかる物件の可能性もあります。
目先の利回り、特に表面利回りだけを見て物件に飛びつくことは避けたほうがいいでしょう。

投資用マンションの購入を失敗しないために知っておきたい詳しい内容については、「不動産投資物件の選び方！失敗しないための4つのポイント」をご参照下さい。

７、マンション投資は不動産投資セミナーを活用

不動産投資では、情報収集がとても大切です。従って、不動産投資を始める前にセミナーに参加するといいでしょう。

一方、最近では、新しい形で情報収集が出来る「不動産投資情報交換会」が開催されるようになりました。

一方的に話を聞かされることが多いセミナーと違って、情報交換会のメリットとして、

• 参加者の全員と自由に不動産投資に関する悩みを相談したり、意見交換する事が出来る
• 不動産投資経験者から不動産投資のアドバイスをもらう事ができる
• 同じく不動産投資に意識が高い方々と人脈構築が出来る
• 不動産投資セミナーでは聞けないオフレコ情報を聞く事ができる

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📝 マンション投資 契約前必須チェックリスト10項目

1. 表面利回りだけでなく、実質利回り（管理費・修繕積立金・賃貸管理費・固定資産税控除後）を計算したか
2. 毎月のキャッシュフロー（家賃−ローン返済−諸経費）が算出され、マイナスでも許容できるか
3. 所得税率を踏まえた節税効果が現実的か（年収500万円以下なら節税効果は限定的）
4. サブリース契約の場合、賃料見直しタイミング（2年ごと等）と過去の改定実績を確認したか
5. 同エリア・同築年数・同面積の中古物件相場と比較し、価格妥当性を検証したか
6. 10年後・20年後の売却価格シミュレーション（出口戦略）が提示されているか
7. 修繕積立金の長期計画と将来的な値上げ可能性（築20-30年で2-3倍）を確認したか
8. 金利上昇シナリオ（変動金利+2%）でも返済が継続可能か
9. 営業担当者の話を録音・記録し、不明点はすべて書面で確認したか
10. 家族・配偶者と相談済みで、独断で契約しようとしていないか

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著者プロフィール

山本 尚宏（やまもと なおひろ）／株式会社WonderSpace 代表取締役

不動産投資の教科書（運営12年）編集長。累計数百件の不動産投資相談を受けてきた知見をもとに、不動産投資セカンドオピニオンサービスを運営。マンション投資（新築/中古ワンルーム・ファミリータイプ）の購入検討・運用中の方からの相談に多数対応。日本経済新聞・東洋経済オンライン等への寄稿多数。