• 不動産売却
  • 2019/9/25

不動産売却の流れ|引き渡しまでの6つのステップと売却にかかる期間

効率よく、つまりより高く、より短期間に不動産を売却するためには、事前に売却流れを把握しておくことが重要です。そこで今回は不動産売却する際の流れについて詳しく書いていきます。

不動産に興味ある方が月間30万人以上訪問するメディア「不動産投資の教科書」がわかりやすく説明していきましょう。

1.不動産売却にはどのくらいの期間がかかる?

通常であれば買主への引き渡しが完了するまで3〜4ヶ月程度で済みますが、遅い場合は半年以上もかかってしまうことがあります。大体どのようなことにどのくらい時間がかかるのか、スケジュールを見ていきましょう。

不動産売却のステップとタイムスケジュール
権利関係の確認(登記簿取り寄せ等) 約2週間
境界線の確認→確定してなければ要手続き 約10日
周辺相場を調査 3〜10日
査定依頼〜不動産会社確定まで 約2〜3週間
契約〜実際に不動産会社のサイト等に掲載 約2週間
売れなければ価格を下げる等の交渉 1〜2ヶ月
買主からの内見依頼などの対応 約1ヶ月
買主との売買契約締結〜土地代金の受領 2〜3週間
引き渡しまで(自分の引っ越し等も含め) 約1ヶ月

全てがスムーズに行ったときの目安となりますので、参考にしてみて下さい。

権利関係が複雑になっていたり、境界線が確定していなかった際の手続きや隣人への対応など予期せぬ出来事に遭遇することもあります。

また働いている場合は周辺相場の調査や査定を依頼するまで時間が取れにくいこともありますから、余裕を持って進めて行くと良いでしょう。

2.不動産を売却するまでの6つのステップ

1)不動産の相場を知る

不動産の売却を査定に出す前に売却する予定の不動産の現在の市場価値を知っておきましょう。

自分で調べるためにはどこを見たら良いか、以下の国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、参考にしてみてください。

そのほかにも、様々なサービスがあります。

不動産取引価格情報検索(国土交通省)

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

SUUMO(スーモ)

http://suumo.jp/

LIFULL HOME’S(ライフルホームズ)

http://www.homes.co.jp/

at home(アットホーム)

スクリーンショット 2014-11-27 11.16.47

http://www.athome.co.jp/

2)必要な資料を用意する

実際に不動産を売却する際には、不動産仲介業者の担当者に物件について詳しく知ってもらう必要があります。

そこで物件に関連する書類の一式を事前に用意しておきましょう。

物件の種類によって異なりますが、大きく以下のような書類が必要となります。

  • 物件の権利書
  • 登記済証
  • 建築確認通知書、検査済証
  • 付帯設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税などの納税通知書
  • その他物件に関する資料

など。

不動産売却に必要な書類に関しては以下も合わせてご覧ください。

『不動産売却時に必要な書類と入手方法紛失時の対応マニュアル【チェックリストつき】』https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-sell-required-documents-1532

3)一括査定を依頼して不動産会社を探す

書類が揃ったら物件の査定を受けましょう。

不動産の査定を受ける流れとしては、不動産の簡易査定サイトより簡易査定を受けてから、対応が良かった何社かに訪問査定を依頼し、更に正確な価格査定をしてもらうことが多いです。

以下にて利用者数が多いオススメの5つの簡易査定サイトをピックアップしました。短時間で無料で査定金額がわかるので、是非利用してみて下さい。

すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは不動産大手の6社が共同で立ち上げた一括査定サイトで、中でも住友不動産、東急リバブル、三井不動産リアリティネットワークはここでしか査定できない唯一のサイトです。

上記の3社だけでも仲介件数がトップ3を占めており、流通件数だけで見ると一括査定サイトの中では最も件数が多いとも言えるのではないでしょうか。

デメリットとしては地方の郊外はエリア外になってしまい査定をしてもらえないこともあるので注意した方が良いですが、主要な市区町村であれば確実にすまいValueにお願いするメリットはかなり大きいと言えるでしょう。

公式サイトはこちら

ReaRie(リアリエ)

パナソニックが運営するリアリエの特徴としてはリフォーム付きで家を売るサービスをしているところではないでしょうか。

競合他社においてこのサービスを行っているところはほぼありません。

リフォームやリノベーションの実績は年間4万件弱にも上り、中古住宅の購入とリフォームをセットでできることが大きなメリットと言えます。

また金利が低いリフォーム一体型ローンも利用する事が出来、リフォーム補助金や減税に関しても丁寧に教えてくれる体制も整っています。

利用は首都圏や中部地方、近畿地方に限られているのはデメリットですが、セカンドオピニオン的な利用をすると良いかも知れません。

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HOME4U

HOME4UはNTTのグループ会社でああるNTTデータ・スマートソーシングが運営しています。

ここの大きな特徴としては、NTTグループだけあって一括査定サイトの中でも電話相談ができることではないでしょうか。

プライバシーマークも取得しており、徹底的に個人情報を保護する姿勢を前面に出しています。

また独自の審査基準により、悪徳不動産会社を常にチェック・監視・排除しているため信頼性はバツグンと言えるでしょう。

初めて不動産売却する人には向いているサイトですが、大手の不動産会社には査定依頼ができないため、いくつかの査定サイトと合わせて利用してみるのが良いかも知れません。

公式サイトはこちら

スモーラ

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スモーラは360万人以上が利用している査定サイトです。

査定依頼は毎月1500件を超え、運営元が「マンションナビ」を運営している会社なのでマンションの扱いには特に強いと言う特徴を持っています。

また、賃貸にも対応しているため賃貸経営に興味がある人は触ってみるのも良いかも知れません。

サイト上で詳細な相場をチェックすることができたり、内容が深いものが多いので基礎知識も学べる面白い作りになっています。

ただ、店舗や農地と言った事業用不動産には取り扱いがありませんので、その点は注意しましょう。

マンションを売りたいなら査定してみて損はなさそうです。

公式サイトはこちら

イエカレ

イエカレは運用を始めてから約9年目となる総合不動産比較サイトです。

土地活用や不動産売却だけではなく、賃貸仲介会社、不動産管理会社なども探してくれるサービスもあります。

また一括査定サイトには珍しくフリーダイヤルでの電話相談窓口を儲けているので、ここは大きな安心でもあるのではないでしょうか。

デメリットとしては登録業者数に関しては明確ではないため、競合他社と比べると少ない可能性があります。

ただ買取査定は強いサイトではあるため、買取をする人向けとも言えるでしょう。

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RE-Guide収益不動産一括査定スクリーンショット 2016-05-29 9.47.01

収益不動産を売却したい方にはリガイドも検討すると良いかも知れません。

個人投資家を多く抱える収益専門会社と銀行系顧客や地主等を多く抱える大手不動産会社がバランスよく参加しているため、資産の適正価格も信頼できるものとなっています。

公式サイトはこちら

不動産査定の種類や査定価格の仕組みなどについて詳しくは「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」にて確認してみてください。

4)不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する

不動産売却を成功させるには、信頼ができる不動産仲介業者を選定することがとても大切と言えます。

では、数多い不動産仲介業者の中から信頼できる仲介業者を選ぶポイントの内容はどのようなものでしょうか。

具体的に大きくは以下のようなポイントが挙げられます。

  • 資本金の金額が大きい
  • 従業員数が多い
  • 取り扱っている不動産の仲介件数が多い

詳しい内容については以下の記事も合わせてご覧ください。

>>信頼できる不動産仲介会社の選び方|おさえておきたい5つのこと

5)不動産会社と媒介契約を締結する

信頼できる不動産仲介業者を選んだら、売却にあたってその会社と契約を結ぶことになります。

契約には大きく以下の3種類があります。

  • ①売却依頼業者1社及び買主と直接契約がNGの「専任専属媒介契約」
  • ②売却依頼業者1社のみの「専任媒介契約」
  • ③売却依頼御者複数可能の「一般媒介契約」

どの契約形態にするかは売主の自由ですが、不動産会社からにすれば、自社にだけ契約をしてくれた方が仲介手数料をもらえる可能性が高まるので、

専任専属媒介契約、もしくは専任媒介契約の方が短期間で売却することができるように対応してくれる傾向があります。

詳しい内容については以下の記事も合わせてご覧ください。

>>不動産業者への売却依頼方法|高額で売却するための全知識

6)希望価格を決めて売り出す

売却価格を決めることは最も重要なステップになります。

自分の希望価格、自ら調査した周辺の売却価格、市場の動向、不動産会社の提示価格を見ながら決めていきましょう。

また購入を希望する人との交渉も発生することがほとんどなので、その値下げ分も考慮した上で売出し価格を決定することが大事だと言えます。

なお、事前に不動産会社の担当者に売却希望価格などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合、不動産会社の方で断ってくれます。

その際にも周囲の売却価格との乖離が無いように慎重に進めることが大切です。

3.売買契約を結ぶまでのステップ

1)仲介業者が販売活動を始める

仲介業者が不動産流通標準情報システム(レインズ)に物件を登録したり、ネットやチラシに広告を出して販売活動を進めて行きます。

この際に「専属専任媒介」、「専任媒介」の場合は販売に当たり活動状況などを都度報告しなくてはならないという義務が発生するので、報告を受けながらきちんと確認して行くと良いでしょう。

2)物件の内見を受ける可能性も

購入希望者が物件を内見したいと実際に訪れる場合ももちろんあります。

どんなに条件が良くても敷地内にゴミが散乱していたり室内の汚れが目立ったりする場合は、印象が悪く金額を下げるよう言われてしまう可能性もあります。

そのため部屋の整理や清潔感、明るさなど最低限の対応を心がけると良いでしょう。

3)買主と条件交渉

実際に購入したいという人が出てくると、仲介業者から「購入申込書」「買付依頼書」が送られ、価格、支払い方法、引き渡し日などの内容を確認し、売買契約を結ぶ日程を決めていきます。

なお、もし物件に隠れた瑕疵があった場合はこの時にきちんと伝えておけば事後のトラブルも防ぎやすいので誠意を持って対応していきましょう。

4)契約を締結する

購入希望者と条件が合致し、合意まで進んだら売買契約を締結します。またこの際に買主より手付金を受領します。

契約内容はきちんと確認し、漏れや間違いの無いようにチェックしていきましょう。

なお不動産の売却時にも費用や税金がかかってきますので、以下の記事も合わせてご覧ください。

>>【税理士監修】不動産売却益の求め方と「税金を安くする方法」とは?

>>【税理士監修】不動産売却時にかかる「消費税」注意ポイントは?

4.実際に物件を引き渡すまでのステップは?

1)ローンが残っていても売れる?

住宅ローンを組む時に金融機関が担保として不動産を確保する抵当権を設定します。

住宅ローンが残っている場合はローンの解約を金融機関に伝えて抵当権を抹消してもらう必要がありますが、自分の家を売却したお金で住宅ローンを完済することで抵当権が抹消されます。

そのため物件を引き渡す際に、買主から受け取った代金を当てる同時決算が一般的でしょう。

2)物件引き渡しの準備

いよいよ引き渡し日となって来ました。

自宅を売る場合は引き渡し日までに余裕を持って、引っ越しや公共料金の精算などを済ませておくことにしましょう。

基本的には引き渡す際は登記の申請など法務局や金融機関の窓口が開いている平日になるため、事前に日程を調整しておく事が大事です。ただ事前に当日には登記申請を行わなくても問題がない場合は、土日でも大丈夫です。

当日は買主立ち会いのもと、物件状況などの最終チェックをおこない、完了です。

3)不動産売却でも税金を納める必要がある

不動産売却で利益が出た場合は税金を納めなくてはなりません。所得税は色々な条件次第では控除や特例が受けられます。

不動産売却の税金や確定申告は以下をご覧ください。

>>【税理士監修】不動産売却でかかる「3つの税金」と節税方法

>>【税理士監修】不動産売却益の求め方と「税金を安くする方法」とは?

5.まとめ

公式サイトはこちら

今回は不動産売却する際の流れについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。参考にして頂けると幸いです。

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