• 不動産売却
  • 2018/8/14

不動産売却時の消費税について知っておくべき7つのこと

不動産の売却では消費税が課されます

この不動産売却時の消費税について、何が課税されるのか、また非課税なのかを、どれくらい知っていますか? もし、あなたが不動産投資の初心者であれば、分からない点が多いでしょう。

そこで、この記事では、不動産売却時の消費税について、消費税とはどんな税金なのかをはじめとして、詳しく解説していきます。

これから不動産の売却を検討されている人はぜひ参考にしてください。

※この記事は2015年2月23日に公開したものを2018年8月14日に加筆修正しました

1、消費税とは

(1)消費税はどんな税?

「消費税」とは、消費一般に広く公平に課税する間接税です。

国内での商品販売やサービス、国内にあって、外国貨物を置ける特.別な場所や施設から引き取られる外国貨物が課税対象になります。

8%(そのうち1.7%は地方消費税)の税率で課税されます

(2)課税対象となるのは

消費税で課税対象となるのは、国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡などです。事業者とは個人事業者(事業を行う個人)と法人を指します。具体的な内容は以下になります。

①事業者が事業として行う取引

これは、事業者が対価を得て行われる資産の譲渡などを繰り返し、継続、かつ、独立して行うことです。法人は事業を行う目的をもって設立されているので、その活動はすべて事業になります。

例えば、個人の中古車販売業者が行う中古車の売買は事業なります。一方、サラリーマンなどの給与所得者が、自分の自家用車を手放すことなどは、事業として行う売買にはあたりません。

②対価を得て行う取引

売り主が商品やサービスを販売や提供し、それに対して買い主が代金支払う取引です。寄附金や補助金などは、一般的には対価を得て行う取引ではないので、課税対象になりません。また、無償の取引や宝くじの賞金なども原則として課税対象にあたりません。

③資産の譲渡

消費税での「資産の譲渡」とは、消費税法で「資産の譲渡等」として示されており、事業として有償で行われる商品などの販売、資産の貸付けやサービスの提供をいいます。

2、不動産売却で消費税が課税されるのは?

ここでは消費税の仕組みを踏まえて、不動産の売却時の課税対象を説明します。具体的な課税対象は以下になります。

  1. 不動産会社への仲介手数料(土地の仲介料が「サービス提供」の「対価」と見なされるため)
  2. 司法書士に支払う手数料
  3. 融資手続きの手数料
  4. 不動産会社などの課税事業者が行う建物の売買

まず、建物について「事業者は課税対象」「個人は非課税対象」という点を覚えておきましょう。

具体的には、売主が不動産会社などの場合は、法人で課税事業者に該当するため、課税対象になります。一方、サラリーマンなどが中古住宅を売った場合には、個人にあたり事業者ではないため、課税事業者に該当せず、建物価格も非課税となります。

ただし、売主が個人であっても、居住用の自宅ではなく、投資用マンションやテナントなどの不動産を売却する場合には、消費税の課税対象になります。

不動産会社への仲介手数料や司法書士の手数料などは、課税事業者のサービスであることから、消費税の課税対象にあたります。

この中では不動産会社へ支払う仲介手数料が最も大きい額になるでしょう。手数料は売却額によって上限が設けられていますが、これに加えて8%の消費税も付加されます。つまり、物件を高く売れば売るほど、仲介手数料も消費税も高くなるからです。

なお、不動産売却の仲介手数料については「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」も参照してみてください。

3、不動産売却で消費税が非課税なものは?

一方、不動産売却で非課税になるのは以下です。

  1. 土地の売買
  2. 土地にある定着物(樹木や庭石など)
  3. サラリーマンなどの個人が住宅を売る場合の建物の売買

不動産の場合、土地は消費されるものではないと考えられているため、土地の取引は課税されないのが一般的です。また、不動産登記料や印紙税は、これ自体が税金であるため、消費税が課されることはありません。

4、不動産売却の消費税での注意点

また、不動産を売却する時の消費税では、下記のポイントにも注意しておきましょう。

(1)不動産の価格は税込み

広告などで表示される不動産価格については、業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」で「消費税等の額を含む」と規定されています。そのため、不動産は消費税も含めた価格で表示をしています。

(2)仲介手数料は税抜き価格にかかる

不動産価格は税込みで表示されます。一方、不動産会社の仲介手数料は、物件そのものの価格(税抜き価格)に対して報酬の金額を算出することになっています。

売却するのが土地だけの物件であれば、土地は非課税で税抜き価格のため、そのままの金額で手数料を算出します。しかし、消費税込みがある物件(建物+土地)の場合は、建物代金に含まれている消費税額を差し引きます。そして、税抜きの建物価格に対して仲介手数料が計算されます。

5、仲介手数料の計算

消費税の注意点で解説した、不動産会社の仲介手数料の計算方法などについて、詳しく説明していきましょう。

(1)仲介手数料の計算方法

まずは仲介手数料の計算からです。手数料の金額は以下の計算式にて算出することができます。

【不動産価格が200万円以下】

(不動産の売却価格(税抜き)×5%)×1.08

【不動産価格が200万円超~400万円以下】

(不動産の売却価格(税抜き)×4%+2万円)×1.08

【不動産価格が400万円超】

(不動産の売却価格(税抜き)×3%+6万円)×1.08

※計算式はすべて上限金額。つまり、0円でも問題はありません。

(2)シミュレーション

不動産会社に売却した場合の仲介手数料について、具体的な例を挙げて説明しましょう。

【売却する不動産】

  • 形式:一戸建て
  • 売却価格:5000万円(うち土地価格:2300万円)

【仲介手数料の計算】

  • 建物の税抜き価格=(5000万円-2300万円)/1.08(建物の消費税分を差し引く)=2500万円
  • 仲介手数料=「(2300万円(土地の価格)+2500万円(建物の税抜き価格))×3%+6万円)」×1.08=162万円(上限)

※価格が400万円超の物件のため、「(不動産の売却価格(税抜き)×3%+6万円)×1.08」の式で計算

この計算では162万円が算出されましたが、これはあくまで上限額です。不動産会社と交渉することで値引きしてもらえる可能性があります。

6、そのほかに消費税が課税される費用

不動産の売却では、仲介手数料に加えて、以下の費用も課税対象になります。

(1)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
(2)(抵当権抹消登記を依頼した場合)司法書士への報酬

それぞれ、説明していきます。

(1)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

不動産の購入で、銀行などの金融機関から融資を受けており、売却時にまだ残債がある場合、不動産の売却益で、融資を受けた金融機関に残債を返済する「一括繰上げ返済」を行うことになります。

そして、この手続き時には手数料が発生します。「一括繰上げ返済手数料」といいます。この手数料には消費税が課されます。費用は金融機関によって違いますが、およそ3000~5000円です。固定ローンでは、およそ3~5万円です。

また、住宅ローンの繰上げ返済については「住宅ローン繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」を参考にしてください。。

(2)(抵当権抹消登記を依頼した場合)司法書士の報酬

住宅ローンを利用した場合、不動産が担保となり、抵当権が設定されています。

売却時には、買主に権利が移せるように、住宅ローンを完済したタイミングで、この抵当権の抹消登記を行う必要があります。

この手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合には、報酬金額に対して消費税が課税されます。相場は、大体8000~1万2000円前後が多いようです。

7、消費税以外には、どんな税金がある?

不動産の売却では、消費税のほかに以下の税金も納付する必要があります。

  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • (抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税
  • (売却益が出た場合)不動産譲渡所得税

詳しい内容については、「不動産売却時にかかる3つの税金」も参照してみてください。

 まとめ

公式サイトはこちら

今回は、不動産売却時にかかる消費税について説明してきました。

記事を参考に不動産売却で課税されるもの、非課税なものを正しく把握して、納めるべき税金に漏れがないようにしましょう。

また、この記事と併せて「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」も参照してみてください。

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