• 不動産売却
  • 2019/10/24 (更新日:)

不動産の売却時にかかる5つの費用とは?手数料と税金もチェックしよう

不動産を売却する時にはどのような費用がかかるのでしょうか?

不動産を購入する時と同じように、売却する際にも手数料や税金などの費用がかかります。

しかし、実際にどんな費用がいくらかかり、また、場合によって節約することもできることについて、詳しくご存知の方は多くないのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産売却にかかる手数料や支払う税金、戻ってくるお金などについて書いていきますので、この記事を参考にして不動産を売却する際の手諸経費を節約してもらえれば幸いです。

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1、不動産売却時にかかる費用は?

売却時に必ずかかる費用としては「仲介手数料」「税金」があげられます。

住宅ローンが残っている場合には銀行に支払う「ローン一括返済手数料」がかかりますし、更地にして売却するのであれば解体費や測量費など「その他の費用」も必要です。

自宅を売却する場合には「引越し費用」も忘れてはいけません。

それぞれどのような費用なのか、相場はいくらぐらいなのかなど、詳しく説明していきます。

2、不動産売却時にかかる費用(1)仲介手数料

仲介手数料とは、不動産仲介会社に売却の仲介を依頼をした場合に支払う費用をいいます。

仲介手数料の上限は、国土交通省の告示によって下記の表のように決められています。

不動産の売却価格手数料の上限
200万円以下5%
200万円超 400万円以下4%+20,000円
400万円超3%+60,000円

仲介手数料を計算するには、まず物件価格を3つの金額区分に分割します。

物件価格1,000万円を例に計算方法を説明しましょう。

① 0~200万円:200万円×5%=10万円

② 201~400万円:200万円×4%=8万円

③ 401~1,000万円:600万円×3%=18万円

この場合の仲介手数料の上限は、①+②+③=36万円(※別途消費税がかかります)になります。

ちなみに、上記の表では速算式を紹介しました。物件価格が400万円を超える場合には「物件価格×3%+60,000円」、200万円を超え400万円以下の場合には「物件価格×4%+20,000円」で求めることができます。

試しに、前述と同じく物件価格1,000万円で計算してみましょう。

1,000万円×3%+60,000=36万円(税抜き)

金額区分ごとに計算し合算した場合と同じ結果になることがわかります。

また、上記の金額に消費税が足されますが、10%に増税されたので、計算する際には注意しましょう。

不動産売却時の仲介手数料については詳しく「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

3、不動産売却時にかかる費用(2)ローン一括返済の費用

(1)住宅ローン一括返済時の事務手数料

不動産購入時金融機関にて融資を受けた場合、売却する際に、金融機関に対して残っていたローンの残債を一括繰上げ返済することになります。この時手数料がかかります。

金融機関によって異なりますが、大体3,000円〜5,000円程度目安です。なかには数万円かかる場合もあるため、金融機関に確認しましょう。

投資ローンの繰上げ返済については詳しく「住宅ローンの繰上げ返済シミュレーションについて知っておきたい4つのこと」をご参照ください。

(2)抵当権抹消時にかかる手数料

抵当権の抹消手続きは個人でも行うことができます。

ただし、申請書の作成・提出には手間がかかるため、「やり方が分からない」「時間がない」といった場合には司法書士に依頼した方が良いでしょう。

抵当権抹消登記にかかる司法書士の報酬の相場は1万円前後です。支払う報酬は事務所によって異なるため、複数の司法書士に確認してみましょう。

4、不動産売却時にかかる費用(3)税金

費用には手数料だけではなく続いて、売却時の税金について見てみましょう。

(1)売買契約書に貼付する印紙税

不動産の売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。印紙税額は売買契約書に記載された金額によって下記の表のように金額が変わります。 

なお、軽減税率に関しては2020年3月末まで有効です。

出典:国税庁

(2)(抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税

売却時に抵当権抹消手続きをする場合には、司法書士に支払う手数料のほかに登録免許税がかかります。登録免許税は「不動産の数×1,000円」です。

ここで指す「不動産の数」には土地・建物それぞれがカウントされます。つまり、戸建を売却する場合には、土地1つと建物1つで合計2,000円の登録免許税を支払う必要があるのです。

マンションの場合には敷地が複数の地番にまたがっていることがあり、敷地のそれぞれに登録免許税がかかることに注意しましょう。

敷地の数は、住宅ローンを組んだ際に金融機関から手渡される抵当権設定契約に関する書類で確認できます。

(3)不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税とは、不動産を売却したことによって生じた所得です。

不動産を購入した時よりも高く売却ができ、譲渡益が出た場合のみ、「所得税」および「住民税」として課税されます。

さらに、2037年(予定)までは所得税に「復興特別所得税」が加算されます。これらをまとめたものが「不動産譲渡所得税」です。

譲渡所得は、簡単には下記の式にて計算することができます。

「譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費—建物部分の減価償却費)」

減価償却費の詳細は「減価償却とは?不動産の減価償却の仕組みについて」をご参照ください。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

判断基準としては、不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうかです。5年を超えている場合「長期譲渡所得」といい、超えていない場合「短期譲渡所得」と言います。譲渡所得税額は次の計算式にて求めることができます。

「譲渡所得税=譲渡所得×税率」

なお、税率は下記の表のようになっています。

区分所得税住民税
長期譲渡所得15.315%5%
短期譲渡所得30.63%9%

次のケースを例に、譲渡所得税がいくらになるのか計算してみましょう。

  • 購入年:平成20年4月1日
  • 売却年:平成28年10月30日
  • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造マンション
  • 築年数:15年
  • 購入価格:3,000万円(建物部分2,000万円)
  • 売却価格:4,000万円
  • 購入時の諸経費:250万円
  • 売却時の諸経費:200万円

まず建物の減価償却費を以下のように計算します。

① 売却時の耐用年数:(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2 ※端数切り捨て

鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年のため、この物件の売却時の耐用年数は以下のとおりです。  

(47年-15年)+15年×0.2=35年

② 償却率:国税庁「減価償却資産の償却率表 」にて確認

耐用年数35年の償却率は0.029 (定額法)です。

③ 減価償却費:建物の購入価格×償却率  

建物部分2,000万円 ×0.029=58万円

次に譲渡所得を計算しましょう。

④ 譲渡所得=売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費-建物部分の減価償却費)  

4,000万円-(3,000万円+250万円+200万円-58万円)=608万円

最後に譲渡所得税の計算です。この例では所有期間が8年なので、長期譲渡所得の税率が適用されます。

⑤ 譲渡所得税=譲渡所得×税率  

608万円×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%) =123万5,152円

実際にはもう少し細かい計算になりますが、譲渡所得税の計算の流れとして覚えておきましょう。

譲渡所得税については詳しく「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

なお、不動産売却時の税金については詳しく「不動産売却時にかかる3つの税金」をご参照ください。

5、不動産売却時にかかる費用(4)その他の費用

その他の費用としてかかってくる可能性がある費用を紹介して行きましょう。

(1)解体費用や測量費

不動産を売却する際には、土地の面積や境界線を明確に示す測量図が必要です。

登記簿謄本が古くて現況と異なる場合、広い土地を分筆して売却する場合など、後々トラブルにならないように測量を行いましょう。

測量費に関しては、行政の立ち会いの有無で変わってきますが、目安としては4080くらいです。やや幅を持たせて予定しておきましょう。

また、更地にして売却するのであれば、解体費用も必要です。解体費用は建物の構造や施工方法によって異なります。

相場は坪単価47万円ほどです。

(2)リフォーム費用など

物件をより高く売りたいと考えたとき、物件の状態によってはリフォームが必要です。キッチンや浴室などの水まわり、フローリングなどを合わせると100万円以上はかかります。

設備の傷みが少ない場合は、ハウスクリーニングできれいにするのも良いでしょう。

ハウスクリーニング費用は家の広さや清掃箇所によって異なりますが、家全体で10万円ほどが相場です。

6、不動産売却時にかかる費用(5)引越し費用

自宅を売却する場合には、引渡しまでに新しい家に引越しを済ませなくてはなりません。状況によっては仮住まいが必要となることもあります。

引越し費用は距離や荷物の量で異なりますが、4人家族の場合は20万円前後は予定しておきましょう。

仮住まいをする場合には、その間の家賃なども必要となり、引越し費用も2回分予定しなくてはなりません。

7、不動産売却時に戻ってくるお金

不動産を売却することによって、一括で払いすぎた費用が戻ってくることがあります。

(1)固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税・都市計画税は、毎年11日の所有者に請求されます。

そのため、不動産を売却すると、売却後の期間分の税金は日割り計算で買主から返してもらうことができます。

例えば決済日が101日の場合は、101日~1231日分の固定資産税と都市計画税は買主から返却されます。

(2)管理費・修繕積立金清算金

売却する物件がマンションの場合は、管理費や修繕積立金も清算されます。管理費や修繕積立金は、一般的には前払いで管理会社に支払っています。

そのため、決済日によって日割り計算にて買主からもらうことができます。

例えば、920日に決済した場合は、920日~31日までの分が清算金として支払われます。

8、費用を抑えるコツ

ここまでは、不動産売却時にかかるさまざまな費用について説明しました。こうした出費はなるべく少なくしたいものです。

次に、不動産売却時の費用を抑えるコツを紹介します。

(1)仲介手数料

法で定められている仲介手数料はあくまで上限です。

例えば2,000万円の物件でしたら、仲介手数料は「2,000万円×3%+6万円=66万円(税抜き)」が上限となります。

つまり、この場合の仲介手数料は50万円でも40万円でも良いのです。ぜひ仲介手数料の値引き交渉をしてみましょう。

値引き交渉のタイミングは「媒介契約を結ぶ前」です。

不動産会社は媒介契約を結んだ後に物件売却の営業活動を行いますが、仲介手数料の支払いは一般的には売買契約締結後になります。

売却できてからの値引き交渉は、不動産会社に対して失礼です。

不動産売却時の仲介手数料については「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」もご参照ください。

(2)不動産譲渡所得税

マイホームを売却した場合の譲渡所得税には「3,000万円特別控除」や「軽減税率」などの優遇措置が適用されます。

しかし、投資用物件にはそういった優遇措置がありません。譲渡所得税を抑えるためには、購入時と売却時の諸経費をきちんと計上し、譲渡所得の金額をなるべく少なくすることが大切です。

諸経費には次のようなものが挙げられます。

  • 購入時:仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、登記費用など
  • 売却時:仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費、建物解体費など

これらをきちんと経費として計上して、不動産譲渡所得税を節税できるようにしましょう。

不動産売却時の税金については、次の記事もぜひご参照ください。

(3)諸費用

司法書士へ支払う手数料や引越し費用などは、面倒がらずに複数の事務所や業者から見積りをとるようにしましょう。

金額だけではなくサービス内容までしっかりと確認し、信頼できる業者に依頼することです。

金額の安さだけで決めると、あとでトラブルに発展し、余計な出費につながりかねません。

また、節税する方法として、購入時と売却時の諸経費をきちんと計上し、譲渡所得の金額を低くする事ができます。

不動産購入時以下のような諸経費が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 登録免許税
  • 登記手数料
  • 不動産取得税
  • 搬入費

など。

一方で、売却時は以下のような諸経費が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 売却に伴う広告費

など。

これらをきちんと経費として計上して、不動産譲渡所得税を節税できるようにしましょう。

9、どのように利益を最大化するか?

不動産売却に関する費用に関してご紹介してきましたが、不動産売却の成功は大きな利益をもたらすことではないでしょうか。

利益は不動産売却価格から仲介手数料やその他の経費を差し引いたもので、以下の計算式となります。

利益=不動産売却価格ー費用

そして特に大事な事は仲介手数料が安いかなどよりも、高値で買ってくれるような業者を見つけたり、良い不動産会社に仲介依頼することです。

そして良い不動産会社を見つけるためにはまず査定依頼を出してみる事が大事でしょう。

売却サイトは色々ありますが、物件の地域によってどの売却査定サイトにするかは以下を目安にして下さい。

関東
(東京・神奈川・千葉・埼玉)
関西(大阪・京都・兵庫)
中部(愛知・静岡)

首都圏や地方都市など

地方の人口が少ない地域

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まとめ

今回は不動産を売却する際にかかる手数料について書きましたが、ご理解頂けましたでしょうか。みなさんが不動産を売却する際に参考にしてくれたら幸いです。

なお、不動産売却を検討した場合詳しくは「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」をご参照下さい。

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