• 不動産売却
  • 2019/1/2

不動産の売却時にかかる5つの費用とは?手数料と税金まとめ

不動産を売却する時にはどのような費用がかかるのでしょうか?

不動産を購入する時と同じように、売却する際にも手数料や税金などの費用がかかります。

しかし、実際にどんな費用がいくらかかり、また、場合によって節約することもできることについて詳しくご存知の方は多くないのではないでしょうか。

そこで今回は、

  • 不動産売却時にかかる手数料は?
  • 不動産売却時に支払う税金は?
  • 節約できる費用とは?
  • 節約する方法
  • 不動産売却時に戻ってくるお金

などについて書いていきますので、この記事を参考にして不動産を売却する際の手諸経費を節約してもらえれば幸いです。

1、不動産売却時にかかる費用は?

まず、不動産を売却する際にかかる費用を見てみましょう。

手数料を含め大きく以下のような費用が挙げられます。

  • (1)不動産会社に支払う仲介手数料
  • (2)(融資を受けた場合)銀行に支払う一括繰上げ返済手数料
  • (3)(ローンが残っている場合)抵当権登記の抹消費用
  • (4)税金

では、具体的に見てみましょう。

2、不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産仲介会社に売却の仲介を依頼をした場合に支払う費用をいいます。

(1)仲介手数料の計算方法は?

仲介手数料の物件価格によって手数料率が変わり、法律により、上限額は下記の表のように決められています。 

不動産の売却価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+20,000円
400万円超 3%+60,000円

もっとも、これはあくまで上限なので、手数料がこれ以下でも問題ありません。

つまり、不動産仲介会社との間で手数料の減額交渉も可能です。詳しくは、「2−(3)値引き交渉できる?」をご参照下さい。

(2)いつ支払う?

一般的には売買契約が締結された後にお支払いすることが多いです。

(3)値引き交渉できる?

仲介手数料に対しては、上限額の設定しか定めていないということは、不動産会社によって値引き交渉ができる場合があるということです。

例えば、2,000万円の物件でしたら、仲介手数料は「2,000万円×3%+6万円=66万円(税抜き)」が上限金額となり、50万円でも、40万円でも法律上では問題がありません。

しかし、不動産会社は媒介契約を結んだ後に、物件を売却する営業活動を行いますので、値引き交渉をするのであれば、媒介契約を結ぶ前のタイミングで行うようにしましょう。

不動産売却時の仲介手数料については詳しく「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

3、(融資を受けた場合)銀行に支払う一括繰上げ返済手数料

不動産購入時金融機関にて融資を受けた場合、売却する際に、金融機関に対して残っていたローンの残債を一括繰上げ返済することになります。この時手数料がかかります。

金融機関によって異なりますが、大体3,000円〜5,000円程度です。

投資ローンの繰上げ返済については詳しく「住宅ローンの繰上げ返済シミュレーションについて知っておきたい4つのこと」をご参照ください。

その他、ローンがまだ残っていれば抵当権登記の抹消費用がかかります。

4、不動産売却時に支払う税金

費用には手数料だけではなく続いて、売却時の税金について見てみましょう。

大きく以下のような税金がかかります。

  • (1)売買契約書に貼付する印紙税
  • (2)(抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税
  • (3)不動産譲渡所得税

では、順番に見ていきましょう。

(1)売買契約書に貼付する印紙税

①   印紙税額

不動産の売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。印紙税額は売買契約書に記載された金額によって下記の表のように金額が変わります。 

なお、軽減税率に関しては2020年3月末まで有効です。

出典:国税庁

②   節税できる?

こちらの税金は節税できます。

③節税する方法は?

売買契約書は、一般的には買主と売主が1通ずつ所有し、それぞれの1通の契約書の印紙税を負担することになります。

もっとも、売主の場合は売買契約書を原本で所有する必要がないので、売買契約書をコピーにすることによって、本来負担する印紙税を節約することができます。

(2)(抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税

①   抵当権抹消登記の免許税

不動産購入資金を金融機関から融資を受けた場合は、その物件に抵当権の設定がされています。売却の際に、その抵当権を抹消する手続きが発生します。

抵当権抹消登記するにも登録免許税がかかり、1物件につき1,000円がかかります。

② 司法書士に依頼した場合に司法書士に支払う報酬

抵当権の抹消手続きはご自身でも対応可能ですが、申請書の作成、提出などで手間がかかるため、やり方の分からない方やお時間のない方は司法書士に依頼した方がいいでしょう。

司法書士の報酬の相場は1万円前後になります。

(3)不動産譲渡所得税

①   譲渡所得税とは?

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得税と言います。

②   支払わなければならない費用?

不動産を購入した時よりも高く売却ができ、譲渡益が出た場合のみ課税されます。

③   譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、簡単には下記の式にて計算することができます。

「譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時かかった諸経費+売却時かかった諸経費)」

つまり、譲渡所得は、ただ単純に売却価格から購入価格のみを差し引いた金額ではなく、購入時にかかった諸経費や売却時かかった諸経費も差し引いた金額になります。

④   譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

判断基準としては、不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうかです。5年を超えている場合「長期譲渡所得」といい、超えていない場合「短期譲渡所得」と言います。 

なお、税率は下記の表のようになっています。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15.315% 5%
短期譲渡所得 30.63% 9%

⑤   譲渡所得税の計算方法は?

下記計算式にて計算することができます。

「譲渡所得税=譲渡所得×税率」

先ほども説明した通り、

「譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時かかった諸経費+売却時かかった諸経費)」

となります。

⑥   節税することできる税金なの?

節税できる税金です。

⑦   節税する方法は?

節税する方法としては、購入時と売却時の諸経費をきちんと計上し、譲渡所得の金額を低くする事です。

不動産購入時以下のような諸経費が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 登録免許税
  • 登記手数料
  • 不動産取得税
  • 搬入費

など。

一方、売却時は以下のような諸経費が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 売却に伴う広告費

など。

これらをきちんと経費として計上して、不動産譲渡所得税を節税できるようにしましょう。

譲渡所得税については詳しく「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

なお、不動産売却時の税金については詳しく「不動産売却時にかかる3つの税金」をご参照ください。

5、不動産売却時に戻ってくるお金

不動産を売却することによって、一括で払いすぎた費用が戻ってくることがあります。

(1)固定資産税・都市計画税清算金

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日の所有者に請求することになりますので、不動産を売却すると、売却後の期間分の税金は日割り計算で買主から返してもらうことができます。 

決済日が10月1日の場合は、10月1日〜12月31日期間分の税金は買主負担となり、返してもらうことができます。

(2)管理費・修繕積立金清算金

マンションの場合は、一般的には前払いで管理費・修繕積立金を管理会社に支払っています。決済日によって日割り計算にて買主からもらうことができます。

例えば、9月20日に決済した場合は、9月20日〜31日までの費用が戻ってきます。

まとめ

公式サイトはこちら

今回は不動産を売却する際にかかる手数料について書きましたが、ご理解頂けましたでしょうか。みなさんが不動産を売却する際に参考にしてくれたら幸いです。

なお、不動産売却を検討した場合詳しくは「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」をご参照下さい。

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