• 不動産投資
  • 2015/11/2 (更新日:)

投資不動産を購入する前に知っておくべき知識と失敗しないための選び方

インフレ対策や相続税対策などとして、投資不動産を購入される方が増えています。

しかし、いい投資不動産の探し方や選び方をご存知でない方も少なくないのではないでしょうか。

不動産投資で失敗しないためにはいい物件の探し方と選び方が最も重要といっても過言ではありません。

今回は、

  • 失敗しないための投資不動産の探し方は?
  • いい不動産投資会社を見分けるポイントは?
  • いい投資不動産の選び方のポイント
  • 自分に適した投資不動産の選び方

などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。






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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、前提として知っておきたい!投資不動産購入を購入する目的とメリット・リスク

c投資不動産を購入する前に、投資不動産を購入する目的とメリットやリスクについて知っておきましょう。

(1)投資不動産を購入する目的とは?

投資不動産を購入するとさまざまなメリットを得ることができます。

しかし、とにかく収益を得たいからと何も目的を持たずに始めてしまうと、思わぬリスクを伴うケースがあるので、投資不動産を購入する目的を明確にしておくようにしましょう。

投資不動産を購入する目的①副業として稼ぐ

まず初めに思いつく目的は、副業として稼ぐということではないでしょうか。不動産投資で儲けるには、運用益(インカムゲイン型)と売却益(キャピタルゲイン型)で利益を出す方法があります。

「運用益」は不動産物件を購入し貸し出すことで家賃収入を得る方法で、「売却益」は不動産を購入価格より高く売り利益を得る方法です。売却益を出すためには豊富な資金や知識などが必要になるため、一般的には運用益を得ることが「副業として稼ぐ」方法となります。

例えば本業でサラリーマンとして働いていても、投資用不動産を購入し所有し続ければ、その間は副業として毎月安定した家賃収入を得ることができるのです。

投資不動産は金融機関から融資を受けて購入するのが一般的なので、自己資金が少なくても副業として儲けを生み出すことができます。

ただ、本業が忙しくて投資にまで手が回るのか不安なところですが、不動産の管理を管理会社に委託すれば、特に何もしなくても安定した不労所得を得られるようになります。

投資不動産を購入する目的②老後の資金として

投資不動産を所有することで、老後の生活を支える資金にもなります。

少子高齢化に歯止めがかからない日本では、退職後の年金生活に不安を感じている方が多いのではないでしょうか。今の年金制度が、自分が受け取る側になるときまで維持できているのか、など気になるところです。

老後を想像したときに、年金だけでは生活できない、働きに出るにしても体力の衰えで自信がないなど、考えるだけで不安な要素はいくらでも出てきます。

そのため、ローンを支払える力があるうちに、老後も続く安定した収入を得る目的で投資不動産を購入するケースも多くあるのです。

投資不動産を購入する目的③税金対策として

投資不動産は、税金対策を目的とするケースも少なくなりません。

例えば相続税だと、現金で相続する場合はその金額が相続評価額になりますが、土地や建物など不動産は固定資産台帳や路線価などから算出され相続評価額が決まるため、現金で相続するより金額が低くなるため節税になります。

また、確定申告することで、副業の不動産投資が赤字であった場合は本業の収入から相殺、建物の減価償却期間であれば経費として計上できるなど、節税対策となるのです。

(2)投資不動産購入のメリット

では次に、投資不動産購入のメリットについてみてみましょう。

大きく以下の7つのメリットが挙げられます。

  • 安定した不労所得が得られる
  • 高利回りが期待できる
  • 相続、贈与税対策として有効である
  • 生命保険のかわりになる
  • 借入により少額自己資金から始められる
  • 節税効果がある
  • 私的年金の確保ができる

詳しい内容については「不動産投資の8つのメリットと具体的な節税シミュレーション」をご参照下さい。

(3)投資不動産購入のリスク

一方、投資である以上デメリット、つまりリスクも伴います。

投資不動産購入には大きく以下のようなリスクが挙げられます。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 金利上昇リスク
  • 流動リスク

など。投資不動産購入のリスクについて詳しくは「不動産投資「14のリスク」と「払わなくても良い費用」とは?」にてご参照下さい。

2、不動産投資での失敗事例

不動産投資における失敗はどのようにして起こるのでしょうか。ここでは、具体的な失敗事例を紹介するので、失敗しないための知識を身につけましょう。

(1)投資不動産を購入する時に様々な視点で判断していない

「学校が近いから学生に需要がある」「オフィスがあるからサラリーマンやOLに需要がある」などと需要だけを見込んで投資不動産を購入するのは危険です。不動産投資は立地面ほか、環境面などさまざまな視点から検討する必要があります。

例えば、そのエリアはファミリー層が多いのにも関わらず、近くに大学があるからと、大学生をターゲットに1Kのマンションを購入しても、もしもその大学が別のエリアに移転してしまったら、入居者がなかなか集まらなくなります。

このように、大学などひとつの施設環境だけで判断し、購入すると「長期的に続けられない」「売却が難しくなる」など、失敗してしまうケースがあるので、さまざまな視点で検討しましょう。

(2)利回りが高いことに目が行ってしまう

想定された数字上の利回りに惑わされて購入するのは危険です。どうすれば安定的に収入を得られるのか、家賃の相場や設定した家賃は、部屋のグレードにマッチしているのかなどを考慮する必要があります。

例えば、築30年以上の投資物件を購入したとします。築年数も古く、駅からは遠いので、購入する際の物件価格は安く、利回りは良いでしょう。ただ、入居者が退去してしまうと、条件的になかなか次の入居者を探すことが難しくなるでしょう。

このように想定される高い利回りだけに目が行くと、空室になった際、次の入居者を探すことに苦労してしまいます。結果、空室期間が長くなったり家賃を下げたりするため、想定した利回りとは程遠い投資となってしまうのです。

安定的に収入を得るには、立地や間取り、築年数などを考慮した家賃相場を調査し、入居率や利回りを判断する必要があります。

3、自分に適した投資不動産の選び方

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ここでは、不動産投資の種類を紹介したうえで、それらのメリットとデメリットなども解説します。

自分に適した投資不動産選びの参考にしてください。

(1)一棟マンション

マンション一棟を土地も含めて購入し、家賃収入を得る投資方法です。

エリアや規模によっては物件を購入するための初期費用が高額になるため、失敗したときのリスクを考慮すると初心者向きとは言えないでしょう。複数の投資不動産で安定した収入を得ている人などに向いている投資方法です。

(2)区分マンション

マンションを部屋単位で購入し、家賃収入を得る投資方法です。

初期費用が安く抑えられるため始めやすい投資で、ワンルームやファミリー向けなど地域の住民層にマッチした部屋であれば安定した家賃収入を得られ、複数のマンションに投資することでリスクを分散することもできます。

また、前章の失敗例で「不動産を売りたくても売れない」という事例を紹介しましたが、区分マンションは部屋単位なので売れやすいのも特徴です。

(3)一棟と比較した区分マンション投資のメリットとデメリット

一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始められると人気を集めています。

一棟と比較した区分マンション投資のメリットとデメリットについて説明しますので、参考にしてみてください。

①区分マンション投資のメリット

一棟アパートと比較した区分マンションのメリットとして、具体的には以下の3つがあります。

  • 投資金額が安いため始められやすい
  • 高利回りが期待できる
  • 経営管理に手間がかからない

②区分マンション投資のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 投資金額が少ないため、リターンも少ない
  • 資産は建物のみ
  • 空室になった場合、収入がゼロになる

区分マンションのメリットとデメリットについて詳しくはワンルームマンション投資にご興味がある方必見!失敗しないために知っておくべき11のこと」をご参照下さい。

なお、一棟アパート経営について詳しくは「アパート経営とは?アパート経営を成功させるために知っておくべき11のこと」をご参照下さい。

(4)新築と比較した中古物件のメリットとデメリット

新築物件と中古物件で迷われている方も少なくないでしょう。ここでは新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて説明していきますので、参考にしてみてください。

①中古物件のメリット

中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。

  • 初期費用が安く抑えられる
  • 個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い
  • 日当たりなど物件の状態を確認することができる
  • 周辺近隣の状況を確認することができる

など。

②中古物件のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 融資をする場合の担保力が低い
  • 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
  • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

詳しい内容については「中古不動産はトク?中古不動産のメリット・デメリットについて」をご参照下さい。

4、購入してからの失敗は避けたい!投資不動産の探し方は?

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ資料請求してみてください。

また、以下の不動産投資会社でもあなたの不動産投資を成功に導いてくれる会社はあります。そのような会社の見分け方は「4、不動産投資を成功させるには不動産投資会社選びが重要!いい不動産投資会社を見分けるポイントは?」をご参照下さい。

(1)区分マンション投資物件

プロパティエージェント(新築物件)

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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RENOSY(中古物件)

RENOSYさんの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

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デュアルタップ(新築・中古物件)

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

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(2)一棟投資物件

アイケンジャパン

アイケンジャパンさんは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から
10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン
独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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5、不動産投資を成功させるには不動産投資会社選びが重要!いい不動産投資会社を見分けるポイントは?

セミナー数多くある不動産投資会社の中で、どのように信頼できる会社を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないではないでしょうか。

HPなどの情報で判断できる情報で以下のようなポイントが挙げられます。

  • (1)資本金が大きい
  • (2)従業員数が多い

など。詳しく内容については「【最新版】あなたを成功に導く!おすすめの不動産投資会社50選」をご参照下さい。

なお、「不動産投資会社への一括比較」より厳選された不動産投資会社の資料を無料にて一括で請求できます。利用特典もあるので、ぜひ利用してみてください。

6、購入する時に投資不動産の物件を選ぶコツ

POINT!毎月安定した家賃収入を得られるには、空室になりにくい投資不動産を選ぶことが重要です。

具体的には以下のようなポイントが挙げられます。

  • (1)空室になりにくい物件
  • (2)割安な物件
  • (3)高利回りが期待できそうな物件

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、賃貸の需要が高い物件と言えます。

具体的には以下のような条件が挙げられます。

  • 物件の利便性がいい
  • 管理・メンテナンスがきちんとされている
  • 時代の流れに合った設備・仕様がある

など。詳しい内容については「不動産投資物件の選び方のコツとは?不動産投資を成功に導くポイントを解説」をご参照下さい。

(2)割安な物件

投資不動産を購入する前に、その不動産の資産価値を知っておく必要があります。

「収益価格」を算出することによって資産価値を知ることができます。

①収益価格とは

収益価格とは、

  • 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する「純利益」
  • 現在価値を総合して算出する「不動産の価値」

を合計した価格を言います。

②収益価格の算出方法

不動産の収益価格は以下の2つの方法で算出することができます。

  • 直接還元法
  • DCF法

計算方法などにつて詳しくは「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照下さい。

一方、居住用不動産の価値は「積算価格」より算出することができます。計算方法などについて詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照下さい。

③相場価格を知る

購入を検討している投資不動産の価格は適正であるかどうかは、物件の相場を知っておく必要があります。

実際の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(3)高利回りが期待できそうな物件

投資である以上、物件の収益性が重視されます。 その一つの判断ポイントとしては、利回りが挙げられます。

一般的には、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

利回りの計算方法などについて詳しくは「利回りが高い」で物件を選ぶと危険?!不動産投資の利回りの真実と考え方」をご参照下さい。

また、いい投資不動産を選ぶ際のポイントなどについて詳しくは不動産投資を成功に導く「賢い収益物件の選び方」とは?」をご参照下さい。

7、投資不動産の購入はライフスタイルを考えることも大切!

不動産投資には人それぞれのライフスタイルにマッチした、さまざまなパターンがあります。

例えば、自分が住んでいたマンションを賃貸に出して運用することや、子育てでお金がかかるかかる時期はあまり大きな物件には手を出さずに、子供が自立したら大きな物件に投資するなど、自分自身のライフスタイルや資金を考慮して不動産投資物件の購入を進めていくことも大切です。

稼ぎたい、老後の生活のため、節税対策など、不動産投資をする目的は人それぞれですが、家族のライフスタイルにマッチしない投資は失敗した際のダメージが大きくなります。安い買い物ではありませんので、自分に合った不動産投資を見極めましょう。

8、投資不動産の購入する前にするべきこと

不動産投資で成功するには、自ら知識を身につけること、客観的なアドバイスをくれる信頼できるパートナーの存在が不可欠です。

(1)自分で勉強する

自ら勉強し知識をつける必要があります。不動産投資の知識が詰まった本を読むなどをし、知識を身につけましょう。

安い買い物ではありませんので、何も知らずに営業マン任せに不動産物件を購入するのは非常にリスクが高くなります。

不動産投資について勉強するなら「究極の不動産投資おすすめ本11選!【無料プレゼント有】」を参考にしてください。

(2)不動産投資のセミナーに参加する

不動産投資のセミナーに参加することも効果的です。

セミナーでは投資物件情報だけではなく、節税の方法などさまざまなノウハウも知ることできますし、パートナーとなる不動産会社や管理会社と出会える可能性もあります。

また、他の投資家と交流することで、さまざま情報を得ることもできます。

不動産投資セミナーについての詳細は「不動産投資セミナーに参加するメリットや注意点は?オススメのセミナーも紹介します」でご確認ください。

(3)セカンドオピニオンで相談

投資不動産の購入で失敗しないためには、客観的なアドバイスをくれる良きパートナーが欠かせません。信頼できる不動産投資のプロに相談するのが成功の近道です。

だけど、「良きパートナーをどうやって探せばいいの?」と疑問に思うかもしれません。

そんなときはセカンドオピニオンサービス」を利用してみてください。「セカンドオピニオンサービス」は、中立な立場から不動産物件に対し客観的なアドバイスを受けられます。不動産会社や優良物件の選び方、気になる不動産物件についてなど、さまざまなことが相談できます。

不動産投資を始めるなら、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

今回は投資不動産について書きましたがいかがでしょうか?ご参考になれば幸いです。

これから投資不動産の購入を検討しているけれど、今後の市場や動きが気になるという方は「不動産投資はやめたほうがいいのか?不動産の今後を様々な観点から考えてみる」を参考にしてください。

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