• 土地活用
  • 2020/2/26

アパート経営とは?成功させるために知っておくべき11のこと

アパート経営とは何だろう。詳しく知りたい」

この記事をお読みの方にはこのようにお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

区分マンションと比較して、アパート経営は購入金額が高額になる傾向があることから、以前はハードルの高い投資とされてきました。

近年は相続対策として、また将来のための資産運用としてサラリーマンの方でもアパート経営する方が増えています。

もっとも、2018年に発覚した「かぼちゃの馬車」事件により、アパート経営はしづらくなってしまったのも事実です。

ただし、きちんと情報収集した上で実施すればアパート経営は有効な資産運用の一つです。でも、十分に勉強していないと失敗してしまう可能性が高まります。

高額の投資をするのですから失敗したくないですよね。

失敗しないためには、

  • アパート経営のメリットとデメリット
  • 失敗しない物件選びのポイント
  • 最新のアパートローンの状況

など様々な知識を知っておくことが重要です。

今回は、メディア不動産投資の教科書が徹底リサーチした上で、アパート経営をするために絶対に知っておきたい事項をまとめました。

さらに、具体的にどのくらいの費用がかかるかは「3、賃貸アパート建築費用を知る方法」で記載している通り、以下のように一括で複数のプランを取得できるサイト(不動産投資プラン一括請求サイト)で相見積もりを取ることで知ることができます。

また、「4、少しでも建築費用を安くしたい方へ」で記載している通り、以下のような不動産投資プラン一括請求サイトを利用することで、損せずアパート経営することが可能です。

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目次

1、不動産価格が高騰、かぼちゃの馬車事件、今はアパート経営の始め時なのか?

(1)融資は受けづらくなったがライバルも減った

先ほどもお伝えしたように、最近かぼちゃの馬車事件がありました。

これにより融資を受けづらくなったことは間違いありません。ある一定上の年収がないとアパート経営の融資を受けることが難しくなっています

しかし、反対の側面から言うと競争相手が減ったといえます

(2)不動産市況の観点でもアパート経営を否定する事情はない

また、不動産市況の観点でもアパート経営を否定する事情はありません。

下記国土交通省が2019年3月8日に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」を見て頂ければ分かりますが、2013年から右肩上がりのマンション価格と比較して住宅地の価格は月によって増減していて、ずっと上昇しているわけではありません。

そうすると不動産投資の教科書の考えとしては以下の通りです。以下の条件をきちんと満たせるのであれ場、アパート経営を前向きに検討してもよいでしょう。

  1. アパート経営は資産運用・相続税対策としては引き続き有効
  2. ただ、物件を間違えると危ない
  3. 物件を探してくれるのは不動産投資会社
  4. よい不動産投資会社を選んで取引することが重要
  5. また、物件を言われるがまま購入するのではなく、きちんと自分で収益計画をシミュレーションすることが重要

5.については以下の書籍を読んでシミュレーションしてみることがオススメです。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

出典:https://www.amazon.co.jp

2、アパート経営とは?

そもそもアパート経営とは、アパートを一棟購入し、所有者(賃貸人)として各部屋を入居者に貸すことによって、毎月賃料収入を得るという不動産投資の一種です。

アパートの規模にもよりますが、一般的にアパートの部屋数の規模としては6〜8部屋が多いです。

3、アパート経営のメリット

では、ワンルームマンション投資(区分マンション投資)と比較したアパート経営のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。みていきましょう。

(1)不動産投資自体のメリット

まず、ワンルームマンション投資もアパート経営も含めた不動産投資自体のメリットについてみてみましょう。

大きく以下のようなメリットがあります。

  • ①「不動産」という実物資産が残る
  • ②相続・贈与税対策として有効である
  • ③融資により少ない自己資金で大きな投資ができる
  • ④生命保険の代わりになる
  • ⑤私的年金の確保ができる
  • ⑥節税効果がある
  • ⑦インフレに強い

では、具体的にみてみましょう。

①「不動産」という実物資産が残る

株式や債券などの投資商品は、会社の倒産などにより資産がゼロになる可能性があるに対して、不動産投資は購入した物件その実物の資産を残すことができることが大きなメリットの一つと言えるでしょう。

また、一棟マンション、一棟アパートなどを購入した場合、たとえ建物が老朽化により価値がなくなっても、土地はなくなりません。

つまり、購入したもの(不動産)の価値がゼロになることはないのです。この点で他の投資商品にないメリットがあるといえるでしょう。

②相続・贈与税対策として有効である

不動産を相続する場合、時価ではなく、固定資産台帳や路線価などから算出した評価にて課税額が決まることから、現金資産と比較して納める税金の額を少なくすることが出来ます。

例えばアパート経営した場合の課税額は、下記のように控除することができ、現金に比べ約1/3の評価となります。

  • 建物:おおよそ50〜60%
  • 土地:公示地価の80%
  • 賃貸の場合:評価額から更に30%が控除される

税金を抑えた上に家賃収入も得られるのは、不動産投資ならではの魅力と言えるでしょう。これは、相続した場合だけでなく、不動産を贈与した場合にも同様のメリットがあります。

なお、不動産の相続税の仕組みや計算方法などについて詳しくは「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」を参考にしてみてください。

③融資により少ない自己資金で大きな投資ができる

不動産投資は、数多い投資商品の中で、唯一その商品自体を担保にして金融機関から購入資金を借入れすることが可能となっています。

融資を活用すれば、少ない自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入を得る事ができます。

なお、ローンの金利や審査基準などについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」を参考してみてください。

④生命保険の代わりになる

不動産の購入資金を金融機関から融資を受ける場合、「団体信用生命保険」に加入することになります。

「団体信用生命保険」に加入すると、万が一ローンの返済期間中に契約者が死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。ご家族には、無借金のマンションを毎月安定した家賃収入つきで残すことができます。 

つまり、不動産投資をすることが生命保険の代わりになるのです。

⑤私的年金の確保ができる

日本の公的年金は少子高齢化により、保険料額が増大し、受給額は減少傾向にあります。また、受給年齢も引き上げされて、年金に対する不安が高まる一方です。

今のうちから不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。

不動産投資をすることが私的年金の確保になるのです。退職後もゆとりあるセカンドライフを楽しむことが出来るでしょう。

⑥節税効果がある

不動産投資による収益は、黒字であろうと赤字であろうと所得税や住民税の節税につなげることができます。その仕組みのカギを握るのが「必要経費」の存在です。賃貸経営で得た収入は全てが課税対象にはなりません。収益額からアパート経営にともなう経費を差し引いて残った「純利益」が課税の対象です。収益を得ていても税務上は赤字である、という状態もあり得ますから、収益が赤字の時期だけ節税効果がある、というわけではありません。

また、不動産収益と給与所得などを相殺できる制度を「損益通算」といいます。この制度によって確定申告することによって納めすぎた所得税の還付を受けることが可能です。所得税だけでなく、納税額をもとに算出する住民税も節税することができます。アパート経営の開始初年度は必要経費が多くかかるので、こうした損益通算を利用する必要があるでしょう。

不動産投資として申告できる経費や確定申告の手順について詳しくは「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」を参考にしてみてください。

⑦インフレに強い

不動産投資はインフレに強いというメリットがあります。インフレとはお金の価値が相対的に下がり、モノの値段が上昇する現象のこと。インフレの状況下ではお金を持つことがリスクとなり、不動産などのモノを持つ方が有利になるということです。さらに、インフレには長期に保有しているモノの資産価値を上げるという特徴があります。

例えば、日本が政策的に目指しているインフレ率2%が現実に起こると仮定して、1000万円の資産がどれくらい上昇するかみておきましょう。すると、この資産は1年後には1020万、その後インフレ率は複利で乗じていくので、10年後には1218.9万円、20年後にはおよそ1486万円と、どんどん資産価値を上昇させていきます。

もう1つ注目すべきメリットとしては、インフレ時には金融機関などが融資に積極的になる、という点があげられます。資産価値を生みやすい不動産は担保としても優秀なので、金融機関としてはリスクの少ない投資先と判断する傾向があるためです。

このような観点からすると、インフレ状況下ではアパート経営はかなり有利な資産形成の手段だといえるでしょう。

なお、不動産投資のメリットについて詳しくは「不動産投資の7つのメリットと具体的な節税シミュレーション」を参考にしてみてください。

(2)ワンルームマンション投資と比較したアパート経営のメリット

続いて、ワンルームマンション投資と比較して、アパート経営のメリットについてみてみましょう。

大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • 建物の価値が無くなっても土地の価値が残る
  • 部屋数が複数あることで、家賃収入がゼロ円になる可能性を下げることができる
  • 相続・贈与税対策の効果が高い
  • 高利回りが期待できる

では、詳しくみてみましょう。

1:建物の価値が無くなっても土地の価値が残る

アパート経営の場合、たとえ建物は老朽化により価値が無くなっても、土地の価値が残ります。ワンルームマンション投資の場合でも敷地権が残るので、その価値がゼロになることはありませんが、区分所有なのでアパートに比べれば非常に小さくなります。建物がなくなっても土地の価値は残るということがアパート経営の最も大きなメリットと言えるでしょう。

なお、老朽化については、アパートの法定耐用年数とされているのが木造なら22年、軽量鉄骨造なら19年または27年、重量鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年です。法定耐用年数とは減価償却資産の計算をする際の指標のようなもので、税務申告などでの計算の基礎となる指標です。これは、実際の不動産の評価額ではないので、築年数の経ったマンションだからといって資産価値が無くなってしまう、ということではありません。

2:部屋数が複数あることで、家賃収入がゼロ円になる可能性を下げることができる

ワンルームマンションの場合、部屋数1つしかないため、空室になったら家賃収入がゼロになります。

一方、アパート経営では、複数の部屋があるため、例え1つや2つの部屋が空室であっても、家賃収入がゼロになるわけではありません。つまり、アパート経営の方がワンルームマンション投資に比較して家賃収入がゼロ円になる可能性を下げることができます。空室リスクを分散することができるのです。

3:相続税対策の効果が高い

<土地の評価>

相続税を計算するときに、土地は路線価で評価されるので公示地価の約80%まで土地の評価額を大きく下げることができます。

<小規模宅地等の減額の特例>

アパートが建っている土地を相続する場合、200㎡までの宅地であればその評価額の50%に減額することが可能です。これを「小規模宅地等の減額の特例(貸付事業用宅地等)」といいます。

ただし、2018年4月1日以後にアパート経営を開始した場合は注意が必要です。この場合、経営開始3年以内に生じた相続についてはこの特例の対象外となります。

<貸家建付地の評価>

「貸家建付地」とはアパートの経っている土地のことです。この貸家建付地に関しては、その土地評価額を下げることができます。
簡単に計算式を示すと、

貸家建付地の評価額 = 自用地の評価額×(1- 借地権割合×借家権割合)

というものです。借地権割合は通常の住宅では60~70%ですが、アパート付きの土地だと90%前後まで上がることがあります。借家権割合は全国一律30%で計算します。

<建物の評価>

相続税の課税対象額について、建物の評価はどうなっているかというと、基準となるのは「固定資産税評価額」となります。この評価額は取得価額の60%程度となっていることがほとんどです。さらにアパートではこの評価額からさらに借家権割合(全国一律30%)を減額します。

例えば1億円のアパートを購入した場合、固定資産評価額が購入費用の60%の6000万円、さらにそこから30%の借家権割合を差し引くと、評価額はおよそ4200万円となります。さらに金融機関のローンを組んで資金調達したのであれば、その借り入れ分はマイナス資産として計上しますから、結果として大幅な節税が可能となります。

4:高利回りが期待できる

アパートの構造は木造となっていることが多く、

■新築

建物のコストが低い

■中古

築年数が15年以上の場合、築浅の物件と比べると建物の評価が低くはなるので、人気のあるエリアであってもリーズナブルに購入できるなどのメリットがあります。

エリアにもよりますが、アパート経営の表面利回りは一般的には新築は5%前後、中古は8%前後だと言われています。

一方、ワンルームマンション投資の場合、都内のエリアにある中古物件の表面利回りは5%前後となっており、新築物件をフルローン(頭金ゼロ円)で購入した場合、月々の収支が少しマイナスになる物件が多いようです。

従って、ワンルームマンション投資と比較してアパート経営は高利回りが期待できると言えます。

4、アパート経営のデメリット・リスク

続いて、アパート経営のデメリット・リスクについてみてみましょう。

(1)不動産投資自体のデメリット・リスク

まず、ワンルームマンション投資もアパート経営も含めた不動産投資自体のデメリット・リスクをみてみましょう。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利上昇リスク
  • 賃貸管理会社が倒産リスク
  • その他のリスク

では、それぞれについてみてみましょう。

1:空室リスク

アパート経営で最大のリスクが空室です。空室率の平均値は、東京都の23区エリアで11~12%前後、市部エリアで14~15%前後で例年推移しているのです。地方の主要都市も15%前後で、この数値を上回る状態だと危険だと判断していいでしょう(もちろん、アパートの特性や立地状況などによって差はあります)。

空室を100%埋め続けることは現実的に不可能なので、アパート経営においてはいかに早く空室を埋めることが出来るかが大切です。立地や周辺環境の特徴を変えることはできませんので、物件のリフォームや最新設備の導入、共用部のクリーニングなどの対策を行っておきましょう。

2:家賃滞納リスク

入居者が失業などによって家賃を滞納するリスクが考えられます。

回避策としては、

  • 賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
  • 入居者審査を厳しくする

などが挙げられます。

3:金利上昇リスク

不動産投資ローンとして変動金利型ローンを利用している方も多いことでしょう。その場合、返済期間中に金利が上昇して返済金額が増えるリスクが考えられます。

事前の対策としては、金利が上昇しても返済ができるよう借入れする前にきちんと返済シミュレーションをし、どのくらいの金利で利益が出なくなるかを把握しておきましょう。

また、手元にお金が貯まりましたら出来るだけ繰り上げ返済することも金利上昇リスクを回避する対策として有効です。

4:賃貸管理会社が倒産するリスク

可能性は高くないですが、物件の賃貸管理を依頼している賃貸管理会社が倒産するリスクも考えられます。

回避策としては、以下のポイントを参考に「信頼できる管理会社」を選ぶようにしましょう。

  • 資本金が多い
  • 創業年数が長い
  • 従業員数が多い
  • 管理内容が充実している→︎例:家賃滞納立替期間が長い、空室保証サービスが付いているなど
  • 入居率が高い→例:賃貸入居者募集のノウハウが豊富など
  • 実績が多い→例:︎実際管理している戸数が多いなど

5:その他のリスク

上記リスクの他にも、火災・地震など自然災害のリスクが挙げられます。

不動産投資のリスクについて詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を参考にしてみてください。

(2)ワンルームマンション投資と比較したアパート経営のデメリット・リスク

ワンルームマンション投資と比較して、アパート経営には以下のようなデメリット・リスクがあります。

  • 投資金額が大きい
  • 経営管理に手間がかかる
  • 流動性が低い

では、詳しくみてみましょう。

1:投資金額が大きい

アパート経営の場合、ほとんど「土地+建物」の購入となるので、区分マンション投資などと比較して高額になります。

エリアや土地の広さにもよりますが、都内の木造アパートは8,000万円程度からになることが多いようです。

一方、中古区分マンションは1,000万円前後から投資が可能です。

2:経営管理に手間がかかる

アパート経営の場合、管理会社に管理お任せすること可能ですが、やはり部屋数が多いことから入居者の入居審査や、建物の修繕、設備の定期点検などコストや手間がかかります。

一方、ワンルームマンションの管理は、建物全体の管理は管理会社にお任せして、入居者の管理は賃貸管理会社に任せることができるので、オーナーはほとんど手間がかからないと言えるでしょう。

3:流動性が低い

急遽資金が必要になったなどの理由からアパートを売却することも考えられます。

一般的には、ワンルームマンションの売却は大体3ヶ月かかるに対して、アパートの場合、金額が大きいのと、購入するターゲットもワンルームマンションと比較して少ないことから、更に時間がかかる(流動性が低くなる)と言えるでしょう。

5、新築アパートと中古アパート、購入するならどっちがいい?

同じアパート経営でも、新築と中古によって、投資金額も違うし、リスクや収益性なども変わってきます。どっちに投資すべきかと迷われている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。 

以下にて、

  • 中古アパートと比較した新築アパートのメリット
  • 新築アパートと比較した中古アパートのメリット

について書いていきますので、参考にしてみてください。

(1)中古アパートと比較した新築アパートのメリット

まず、中古アパートと比較した新築アパートのメリットについてみてみましょう。

大きく以下の4つのメリットがあります。

  • 高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい
  • 担保力が高い(よって借入れしやすい)
  • 初期費用で仲介手数料の節約が出来る場合がある
  • 修繕などのコストが抑えられる

では、それぞれについてみてみましょう。

1:高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい

「新築」ということも一つのブランドと言えます。

部屋を借りる人も出来れば新しい部屋に住みたい人が多いことから、同エリアの中古物件と比べて少し高い家賃でも入居者が決まりやすいと言えるでしょう。

2:担保力が高い(よって借入れしやすい)

新築アパートは中古アパートと比較して価値が高いことから、金融機関にとって担保力が高いとされています。融資額は頭金ゼロ円に近い形式、いわゆるフルローンでの融資をしてもらえる場合が多いようです。

3:初期費用で仲介手数料の節約が出来る場合がある

新築アパートを購入する場合は、不動産仲介業者ではなく、開発業者(売主)から直接購入することできる場合が多く、物件価格の3%の仲介手数料を節約することができます。

例えば、売買価格が8,000万円の新築物件を購入する場合、同額の中古物件を購入する場合と比較して仲介手数料として最高240万円(税別)を節約することができます。

4:修繕などのコストが抑えられる

新築アパートの場合、一般的には10年間は大型な修繕はほとんどないと言われています。

中古アパートと比較して、設備の修理、建物の修繕などのメンテナンスのコストを抑えることが出来ます。

(2)新築アパートと比較した中古アパートのメリット

続いて、新築アパートと比較した中古アパートのメリットについてみてみましょう。

大きく以下の3つのメリットがあります。

  • 初期費用を比較的に安く抑えられる
  • 高利回りが実現しやすい
  • 安く抑えた費用でリフォームすることが出来る

では、それぞれについてみてみましょう。

1:初期費用を比較的安く抑えられる

建物の評価が下がっていることから、中古アパートは新築より安く購入することができます。

従って、初期費用は比較的に安く抑えられることができると言えます。

2:高利回りが実現しやすい

中古アパートは本体価格が安く、家賃も安定していることから、新築アパートより利回りが高くなるケースが多いです。

一般的には中古アパートの表面利回りは8%前後が一つの目安になるでしょう。

3:安く抑えた費用でリフォームすることが出来る

例えば中古木造アパートを購入する場合、同じくらいのスペックの築浅物件と比べると比較的に安く購入することが出来ます。安く購入して節約ができた資金で内装をリフォームすることが出来るので、付加価値を高める工夫なども低コストで可能です。

安く購入して節約ができた資金で内装をリフォームすることが出来ます。

(3)新築と中古、どっちがいい?

新築アパートにも中古アパートにもそれぞれにメリットとデメリットがありますので、一概にはどっちがいいというのは難しいです。もっとも参考までに、以下で新築アパートに向いている人と中古アパートに向いている人を記載しました。

1:新築アパートに向いている人

一般的には、以下のような条件に該当する人は新築アパートに向いていると言えるでしょう。

  • 購入資金に少し余裕がある
  • 管理にあまり手間をかけたくない
  • 初めて不動産投資をする

2:中古アパートに向いている人

一方、以下のような条件に該当する人は中古アパートに向いていると言えるでしょう。

  • できるだけ初期費用をおさえたい
  • 物件を見慣れている
  • できるだけ高い利回りの物件が欲しい
  • 不動産投資に経験がある

6、土地活用としてアパート経営するなら?

 中にはご自身が所有している土地を活用して、もしくは土地を購入して、アパート経営を考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

その場合、

  • 土地の形に合った建物のプランニング
  • 建築費用のコストダウン

などが大切な条件になります。

そしてこれらの条件を満たすには不動産投資プラン一括請求サイトの活用がオススメです

(1)無料!しかもわずか60秒でできる!アパート建築費用を抑えたいなら相見積もりを取ろう!相見積もりを取るなら不動産投資プラン一括請求サイトの活用がオススメ

先ほどもお伝えしましたが、アパート経営をする際は相見積もりを取りましょう。

そして相見積もりを取るなら不動産投資プラン一括請求サイトの活用が便利でオススメです。

不動産投資プラン一括請求サイトの仕組みは以下の通りです。

そして「3、少しでも建築費用を安くしたい方へ」でも記載している通り、できるだけ安くアパートを建築するためには複数社にプランを請求することは非常に重要です。

なぜなら、以下の通り不動産会社によって建築費用が異なるからです。

次の項目からは具体的に不動産投資プラン一括請求サイトをオススメ順に紹介していきます。

(2)HOME4U

大手NTTデータがやっているサービスです。

大手がやっているだけに問答無用にオススメです。

(3)【イエカレ 】土地活用

不動産業界に精通している不動産投資の教科書としては、数ある不動産投資プラン一括請求サイトの中で、実績などの観点で「【イエカレ 】土地活用」のサイトをもっともオススメしています。

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下記サイトでは「無料」にてお客様のニーズや目的にあった最適な建築プランなどを提案してくれますので、ぜひ利用してみてください。

(4)教えて!土地活用

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7、アパート経営をする前に知っておきたいこと

アパート経営で成功するためには、事前にアパート経営について勉強してスキルを高める必要があります。具体的な方法としては以下の通りです。

  • (1)DVDで勉強する
  • (2)本を読み基礎知識を学習する
  • (3)ブログを読んで経験者の体験談を参考にする
  • (4)不動産投資セミナーに参加する

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)DVDで勉強する→アイケンジャパンの資料請求を活用

アイケンジャパンさんは、全国エリアに一棟アパート経営を特化した不動産投資会社です。

独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、アパートが築10年を経過しても「99%」というかなり高い入居率を維持しているそうです。

アパート経営に興味がある方は、ぜひアイケンジャパンさんの無料DVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

会社の詳細ページは「株式会社アイケンジャパン」をご参照下さい。

(2)本を読み基礎知識を学習する

アパート経営を始める前に、インターネットにて情報収集するのもいいですが、情報が分散していることから本で基礎知識を勉強されるとよいでしょう。

以下人気のある本をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

①ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 

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ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営

②【新板】まずはアパート一棟、買いなさい! 

スクリーンショット 2016-07-08 13.49.56
[新版]まずはアパート一棟、買いなさい!

③アパート・マンション経営がぜんぶわかる本 

スクリーンショット 2016-07-08 13.53.17
アパート・マンション経営がぜんぶわかる本

その他不動産投資の本については「不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおきたい本11選」の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

(3)ブログを読んで経験者の体験談を参考にする

実際にアパート経営をされている方のブログには、ご自身のアパート経営における物件の選び方や失敗談など参考になる情報がたくさんあります。アパート経営の初心者にとってかなり参考になる内容が多く書かれていますので、ぜひ読んでみてください。

■不動産投資を問わず語り

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http://realestatebusiness.seesaa.net/

こちらは地方も含め一棟アパート経営に特化して不動産投資を行っている方のブログです。

その他不動産投資にあたって役に立つブログは「不動産投資初心者が読んでおくべき11個のブログ」にて紹介してありますので、参考にしてみてください。

(4)不動産投資セミナーに参加する

不動産投資会社が主催されている不動産投資セミナーはたくさんあります。不動産投資に関する基礎知識や不動産投資市場の動きの最新情報を収集することができます。

従って、最新の情報を収集するにはアパート経営のセミナーに参加されるといいでしょう。

以下にて全国エリアのアパートを取り扱うアイケンジャパンさんのセミナーをピックアップしましたので、ご興味がある方ぜひ参加してみて下さい。

アパート経営セミナー(全国エリア)

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  • 運営会社:(株)アイケンジャパン
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日
  • 講師:税理士及びオーナー様
  • 取り扱い物件:全国エリア
  • その他:全国にてセミナーを開催している

お申し込みサイトはこちら

なお、アパート経営セミナーの選び方やおすすめセミナーなどについて詳しくは「アパート経営にご興味がある方知っておきたい!おすすめアパート経営セミナー7選」を参考にしてみてください。

8、良い収益物件を探すには優秀な不動産会社を利用しよう!オススメ不動産投資会社4選

ポータルサイトを利用して投資物件を探されている方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済のケースも少なくありません。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新していることから最新の情報を得ることができ、仲介手数料も節約することができます。

以下にて、アパート経営会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)アイケンジャパン

アイケンジャパンさんは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から
10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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公式サイトはこちら

(2)ブリッジ・シー・エステート

ブリッジ・シー・エステートさんは、税理士グループとなっているため、税金や法人設立などの相談ができます。都心の中古マンションにご興味のある方はぜひお問い合わせください。なお、セミナーの内容について詳しくは「株式会社ブリッジ・シー・エステートの『「なぜ、区分マンション投資が安全で、 安定収入源となり得るのか?」セミナー』レポート」をご参照下さい。

公式サイトはこちら

(3)MDI

MDIさんは、さまざまな敷地条件に対応するアパートを豊富なバリエーションでご用意しています。
オーナー様の資産価値を高め、入居者様にも支持される”都市型賃貸住宅”と”ローリスクな30年事業計画“により、これからの新しいアパート経営をご提案しています。

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9、失敗しないアパート物件の見分け方は?

失敗しないために、以下のポイントを基準にアパート物件を選ぶようにしましょう。

(1)物件の価格は割安いか
(2)空室率が低い物件か
(3)地価が上昇する可能性があるのか
(4)高利回りが期待できそうな物件なのか

では、詳しくみてみましょう。

(1)物件の価格は割安か

購入を検討されている物件の価格は割安であるかどうかは、前提として物件の相場を知っておく必要があります。

実際の不動産の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)空室率が低い物件か

アパート経営において、空室になりにくい、つまり賃貸として需要が高い物件であることが大切です。

では、どんな物件なら借りられやすいでしょう。

具体的には以下のような条件が挙げられます。

  1. 利便性がいい
  2. エリアのニーズに合っている
  3. 管理・メンテナンスがきちんとされている
  4. プライバシーが守られている

では、それぞれについてみてみましょう。

1:利便性がいい

賃貸物件において利便性がとても重要な条件と言えます。

■交通の面

交通の面では、

  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 利用する路線がターミナル駅に出やすい

などのポイントをチェックしましょう。

■周辺環境の面

周辺環境の面では、

  • コンビニが近くになる
  • 飲食店が多い
  • 病院がある

など、日常生活の利便性のポイントもチェックするようにしましょう。

2:エリアのニーズに合っている

空室にならないためには、物件が所在するエリアのニーズに合っているかもとても大切と言えます。

学生が多いエリアでしたら、間取りが少し狭くても、家賃が低めの物件が好まれるでしょう。

一方、社会人が多いエリアでしたら、やはり間取りが少し広め、人気のある設備がある物件が好まれるでしょう。

3:管理・メンテナンスがきちんとされている

入居者を獲得するためには、やはりアパートの清掃や定期的な点検などのメンテナンスを管理会社にきちんと行ってもらうことが大切です。

4:プライバシーが守られている

アパートは2階建てが多いため、高い建物が近くにあるかなどプライバシーが守られるかどうかも確認することが大切です。

(3)地価が上昇する可能性があるのか

新しい駅ができる予定がある、再開発の予定があるなど物件の価値に影響する事柄があるかどうかを事前に調べるといいでしょう。

物件の所在地の市役所にて都市計画を調べることができるので、ぜひ物件を購入する前に調べてみてください。

(4)高利回りが期待できそうな物件なのか

投資である以上、物件の収益性が重視されます。

利回りは収益性を判断する一つの基準として挙げられます。一般的には、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

利回りについて詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」を参考にしてみてください。

10、アパートローンを利用するには?

アパート経営をするにあたって融資を利用しようと考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

今までアパートローンは住宅ローンと比較して

  • 審査基準が厳しい
  • 金利の設定が高い

などの違いがありましたが、金融緩和により以前と比較して、審査基準、融資枠、金利など有利な条件で借入れができるようになりました。

もっとも、先ほどお伝えしたように、かぼちゃの馬車事件をきっかけとして融資が厳しくなったことは否めません。

  • 年収が十分(700万円以上)
  • 物件の資産価値が高い(しかも落ちづらい)

のであれば融資が通る可能性が高いです。

まずは不動産投資会社とやり取りして資産価値が高い物件を見つけましょう。

アパートローンを利用する際の流れなどについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき11のこと」をご参照ください。

11、不動産所得の確定申告について

アパート経営して、家賃収入による不動産所得がある場合、確定申告を行う必要があります。

不動産所得の確定申告に必要な書類や流れについて詳しくは「不動産収入があるあなたに!確定申告で知って得する7つのこと」を参考にしてみてください。

 まとめ

今回はアパート経営について書きましたがいかがでしたでしょうか。

ワンルームマンションと比較してキャッシュフロー出しやすい、土地まで持てるなどのメリットがありますが、一方、投資金額が大きいなどのデメリットもあります。こちらの記事を参考に、ご自身の条件に合せて無理のない投資をしましょう。

イエカレ(1棟物件不動産管理)

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