• アパート経営, 土地活用
  • 2020/10/2

アパート経営とは?成功させるために知りたい11のこと

アパート経営とはどういうものでしょうか。

この記事をお読みの方の中には、アパート経営に興味があり始めてみたいけれど、アパート経営がどのようなものなのかイマイチわからない……とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

区分マンションと比較して、アパート経営は購入金額が高額になる傾向があることから、以前はハードルの高い投資とされてきました。

近年では相続対策や将来のための資産運用として、サラリーマンの方でもアパート経営する方が増えています

もっとも、2018年に発覚した「かぼちゃの馬車」事件により、アパート経営がしにくくなってしまったのも事実です。

きちんと情報収集した上で実施すれば、アパート経営は有効な資産運用となります。

アパート経営について十分に勉強していないと、失敗してしまう可能性が高まります。高額の投資をするのですから、失敗したくないですよね。

失敗しないためには、アパート経営に関するさまざまな知識を身に付けることが重要です

今回は、不動産投資の教科書が徹底リサーチしたうえで、

  • アパート経営のメリットとデメリット、リスク
  • 失敗しない物件選びのポイント
  • アパートローンや確定申告について
  • アパート経営をする前にするべき情報収集の方法

上記のようなアパート経営をするために絶対に知っておきたい事項をまとめました。

アパート経営とはどのようなものなのか、アパート経営を始めてみたいという方々のご参考になれば幸いです。

さらに、アパート経営をする際、具体的にどのくらいの費用がかかるかは、以下のように一括で複数のプランを取得できるサイト(不動産投資プラン一括請求サイト)で相見積もりを取ることで知ることができますので、ご利用ください。

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目次

1、アパート経営とは?

アパート経営とは、アパートを一棟購入し、所有者(賃貸人)として各部屋を入居者に貸すことによって、毎月賃料収入を得るという不動産投資の一種です。

アパートの規模にもよりますが、一般的にアパートの部屋数の規模としては6〜8部屋であることが多いようです。

2、今はアパート経営の始め時なのか?

 (1)融資は受けづらくなったがライバルも減った

先ほどもお伝えしたように、「かぼちゃの馬車事件」という事件がありました。

この事件をきっかけに、ある一定以上の年収がなければ、アパート経営の融資を受けることが難しくなってしまいました

反対の側面からとらえると、アパート経営の競争相手が減ったといえます。

(2)不動産市況の観点でアパート経営を否定する事情はない

不動産市況の観点でも、アパート経営を否定する事情はありません。

国土交通省が2019年3月8日に発表した、下記の「不動産市場動向マンスリーレポート」をご覧ください。

2013年から右肩上がりのマンション価格と比較すると、住宅地の価格は月によって増減していて、上昇し続けているわけではありません。

以上観点を踏まえて、アパート経営に関する不動産投資の教科書の考えを次のようにまとめました。

1.~5.の考えに納得できるのであれば、アパート経営を前向きに検討してもよいでしょう。

  1. アパート経営は資産運用・相続税対策として引き続き有効
  2. 物件を間違えると危ない
  3. アパート経営の物件を探してくれるのは不動産投資会社
  4. よい不動産投資会社を選んで取引することが重要
  5. 物件を言われるがまま購入するのではなく、収益計画をシミュレーションすることが重要

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出典:https://www.amazon.co.jp

3、アパート経営のメリット

アパート経営のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、ワンルームマンション投資(区分マンション投資)と比較してみました。

(1)不動産投資自体のメリット

ワンルームマンション投資もアパート経営も含めた「不動産投資自体」のメリットには、以下のような7つがあります。

  • 「不動産」という実物資産が残る
  • 相続・贈与税対策として有効である
  • 融資により少ない自己資金で大きな投資ができる
  • 生命保険の代わりになる
  • 私的年金の確保ができる
  • 節税効果がある
  • インフレに強い

では、それぞれについて具体的にみてみましょう。

①「不動産」という実物資産が残る

株式や債券などの投資商品は、会社の倒産などにより資産がゼロになる可能性があります。

それに対して、不動産投資は購入した物件その実物の資産を残すことができるという点がメリットです。。

一棟マンションや一棟アパートなどを購入した場合、たとえ建物が老朽化により価値がなくなっても、土地の価値はなくなりません。

つまり、購入したもの(不動産)の価値がゼロになることはないのです。

この点で、他の投資商品にないメリットがあるといえるでしょう。

②相続・贈与税対策として有効である

不動産を相続する場合、時価ではなく、固定資産台帳や路線価などから算出した評価にて課税額が決まります。

よって、現金資産と比較して納める税金の額を少なくすることができるのです。

例えば、アパート経営した場合の課税額は、下記のように控除することができ、現金に比べ約1/3の評価となります。

  • 建物:おおよそ50〜60%
  • 土地:公示地価の80%
  • 賃貸の場合:評価額から更に30%が控除される

税金を抑えたうえに家賃収入も得られるのは、不動産投資ならではの魅力といえるでしょう。

これは、相続した場合だけでなく、不動産を贈与した場合にも同様のメリットがあります。

不動産の相続税の仕組みや計算方法などについて詳しくは「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」を参考にしてみてください。

③融資により少ない自己資金で大きな投資ができる

不動産投資は、数多い投資商品の中で、唯一その商品自体を担保にして金融機関から購入資金を借入れすることが可能です。

融資を活用すれば、少ない自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入を得られます。

ローンの金利や審査基準などについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」を参考してみてください。

④生命保険の代わりになる

不動産の購入資金を金融機関から融資を受ける場合、「団体信用生命保険」に加入しなければなりません。

「団体信用生命保険」に加入すると、万が一ローンの返済期間中に契約者が死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。

ご家族には、無借金のマンションを毎月安定した家賃収入つきで残すことができます。 

つまり、不動産投資をすることが生命保険の代わりになるのです。

⑤私的年金の確保ができる

日本の公的年金は少子高齢化により、保険料額が増大し、受給額は減少傾向にあります。

受給年齢も引き上げされて、年金に対する不安が高まる一方ですよね。

今のうちから不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成ができます

不動産投資をすることが私的年金の確保になるのです。退職後もゆとりあるセカンドライフを楽しめるでしょう。

⑥節税効果がある

不動産投資による収益は、黒字であろうと赤字であろうと所得税や住民税の節税につなげることができます。その仕組みのカギを握るのが「必要経費」の存在です。

賃貸経営で得た収入の全てが課税対象になるわけではありません。

収益額からアパート経営にともなう経費を差し引いて残った「純利益」が課税の対象です。

収益を得ていても税務上は赤字である、という状態もあり得ますから、収益が赤字の時期だけ節税効果がある、というわけではありません。

また、不動産収益と給与所得などを相殺できる制度を「損益通算」といいます。

この制度によって、確定申告で納めすぎた所得税の還付を受けることが可能です。

所得税だけでなく、納税額をもとに算出する住民税も節税することができます。

アパート経営の開始初年度は必要経費が多くかかるので、節税対策として損益通算を利用する必要があるでしょう。

不動産投資として申告できる経費や確定申告の手順について、詳しくは「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」を参考にしてみてください。

⑦インフレに強い

不動産投資は、インフレに強いというメリットがあります。

インフレとは、お金の価値が相対的に下がり、モノの値段が上昇する現象のことです。

インフレの状況下ではお金を持つことがリスクとなり、不動産などのモノを持つ方が有利になります。

さらに、インフレには長期に保有しているモノの資産価値を上げるという特徴があります。

例えば、日本が政策的に目指しているインフレ率2%が現実に起こると仮定して、1000万円の資産がどれくらい上昇するでしょうか。

1年後には1020万、その後インフレ率は複利で乗じていくので、10年後には1218.9万円、20年後にはおよそ1486万円と、どんどん資産価値が上昇していくのです。

もう1つ注目すべきメリットは、インフレ時には金融機関などが融資に積極的になる、という点があげられます。

資産価値を生みやすい不動産は担保としても優秀なので、金融機関としてはリスクの少ない投資先と判断する傾向があるためです。

このような観点からすると、インフレ状況下ではアパート経営はかなり有利な資産形成の手段だといえるでしょう。

不動産投資のメリットについて、詳しくは「不動産投資の7つのメリットと具体的な節税シミュレーション」を参考にしてみてください。

(2)ワンルームマンション投資と比較したアパート経営のメリット

続いて、ワンルームマンション投資と比較したアパート経営のメリットについてみてみましょう。

大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • 建物の価値が無くなっても土地の価値が残る
  • 部屋数が複数あることで、家賃収入がゼロ円になる可能性を下げることができる
  • 相続税・贈与税対策の効果が高い
  • 高利回りが期待できる

では、順番に詳しくみてみましょう。

1:建物の価値が無くなっても土地の価値が残る

既に説明したように、不動産投資であるアパート経営の場合、たとえ建物が老朽化により価値が無くなっても土地の価値は残ったままです。

一方、ワンルームマンション投資の場合でも敷地権が残るので、価値がゼロになることはありませんが、区分所有なのでアパートに比べれば非常に小さくなります。

建物がなくなっても土地の価値は残るということが、アパート経営の最も大きなメリットといえるでしょう。

老朽化については、アパートの法定耐用年数が木造なら22年、軽量鉄骨造なら19年または27年、重量鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年。

法定耐用年数は減価償却資産の計算をする際の指標のようなもので、税務申告などでの計算の基礎となる指標です。

なお、法定耐用年数は、実際の不動産の評価額ではありません。築年数の経ったマンションだからといって資産価値が無くなってしまう、ということではありませんのでご安心ください。

2:部屋数が複数あることで、家賃収入がゼロ円になる可能性を下げることができる

ワンルームマンションの場合、部屋は1つしかないため、空室になったら家賃収入がゼロになってしまいます。

アパートは複数の部屋があるため、例え1つや2つ空室が出ても家賃収入がゼロになるわけではありません。

つまり、アパート経営の方がワンルームマンション投資と比較して、家賃収入がゼロになる可能性を下げることができます

空室リスクを分散することができるという点でもメリットといえますね。

3:相続税対策の効果が高い

<土地の評価>

相続税を計算するときに、土地は路線価で評価されるので、公示地価の約80%まで土地の評価額を大きく下げることができます。

<小規模宅地等の減額の特例>

アパートが建っている土地を相続する場合、200㎡までの宅地であればその評価額の50%に減額することが可能です。これを「小規模宅地等の減額の特例(貸付事業用宅地等)」といいます。

ただし、2018年4月1日以後にアパート経営を開始した場合は注意が必要です。この場合、経営開始3年以内に生じた相続についてはこの特例の対象外となります。

<貸家建付地の評価>

貸家建付地」とはアパートの経っている土地のことです。

貸家建付地は、その土地評価額を下げることができます。

簡単に計算式を示すと、

貸家建付地の評価額 = 自用地の評価額×(1- 借地権割合×借家権割合)

というものです。

借地権割合は通常の住宅では60~70%ですが、アパート付きの土地だと90%前後まで上がることがあります。借家権割合は全国一律30%で計算します。

<建物の評価>

相続税の課税対象額について、建物の評価はどうなっているかというと、基準となるのは「固定資産税評価額」です。

この評価額は、多くの場合取得価額の60%程度となっています。

さらに、アパートではこの評価額からさらに借家権割合(全国一律30%)を減額します。

例えば1億円のアパートを購入した場合、固定資産評価額は購入費用の60%の6000万円です。

そこから30%の借家権割合を差し引くと、評価額はおよそ4200万円となります。

さらに金融機関のローンを組んで資金調達したのであれば、その借り入れ分はマイナス資産として計上しますから、結果として大幅な節税が可能となります。

4:高利回りが期待できる

アパートの構造は木造であることが多いです。

新築の木造のアパートの場合、建物のコストが低いというメリットがあります。

ワンルームマンション1部屋を購入するよりも新築木造アパート1棟を購入する方が、お得に購入することができるでしょう。

また、中古の木造アパートの場合、築年数が15年以上であれば、築浅の物件と比べると建物の評価が低くなります。

人気のあるエリアであってもリーズナブルに購入できるという点がメリットといえるでしょう。

エリアにもよりますが、アパート経営の表面利回りは一般的には新築は5%前後、中古は8%前後であることが多いです。

ワンルームマンション投資の場合、都内のエリアにある中古物件の表面利回りは5%前後となります。

このような新築物件をフルローン(頭金ゼロ円)で購入した場合、月々の収支が少しマイナスになる物件が多いようです。

したがって、ワンルームマンション投資と比較すると、アパート経営は高利回りが期待できますね。

4、アパート経営のデメリット・リスク

続いて、アパート経営のデメリット・リスクについてみてみましょう。

(1)不動産投資自体のデメリット・リスク

まず、ワンルームマンション投資もアパート経営も含めた不動産投資自体のデメリット・リスクは、次のとおりです。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利上昇リスク
  • 賃貸管理会社が倒産リスク
  • その他のリスク

では、それぞれについて説明します。

1:空室リスク

アパート経営で最大のリスクが空室です。

空室率の平均値は、東京都の23区エリアで11~12%前後、市部エリアで14~15%前後で例年推移しています。

もちろん、アパートの特性や立地状況などによって差はありますが、地方の主要都市も15%前後で、この数値を上回る状態だと危険だと判断していいでしょう。

空室を100%埋め続けることは現実的に不可能なので、アパート経営においてはいかに早く空室を埋めることができるかが大切です。

立地や周辺環境の特徴を変えることはできませんので、物件のリフォームや最新設備の導入、共用部のクリーニングなどの対策を行っておきましょう

2:家賃滞納リスク

不動産投資には、入居者が家賃を滞納するリスクが考えられます。

回避策としては、

  • 賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
  • 入居者審査を厳しくする

などが挙げられるので、しっかり対応することがオススメです。

3:金利上昇リスク

不動産投資ローンとして、変動金利型ローンを利用している方も多いのではないでしょうか。

変動金利型ローンは、返済期間中に金利が上昇して返済金額が増えるリスクが考えられます。

事前の対策は、次のとおりです。

  • 金利が上昇しても返済ができるよう借入前に返済シミュレーションをする
  • どのくらいの金利で利益が出なくなるかを把握する
  • 手元にお金が貯まったらできる限り繰り上げ返済する

事前にしっかり対策をして、金利上昇リスクを回避しましょう。

4:賃貸管理会社が倒産するリスク

可能性は高くないですが、物件の賃貸管理を依頼している賃貸管理会社が倒産するリスクも考えられます。

回避策としては、以下のポイントを参考に「信頼できる管理会社」を選ぶようにしましょう。

  • 資本金が多い
  • 創業年数が長い
  • 従業員数が多い
  • 管理内容が充実している→︎例:家賃滞納立替期間が長い、空室保証サービスが付いているなど
  • 入居率が高い→例:賃貸入居者募集のノウハウが豊富など
  • 実績が多い→例:︎実際管理している戸数が多いなど

5:その他のリスク

上記リスクの他にも、火災・地震など自然災害のリスクが挙げられます。

不動産投資のリスクについて、詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を参考にしてみてください。

(2)ワンルームマンション投資と比較したアパート経営のデメリット・リスク

ワンルームマンション投資と比較すると、アパート経営には次のようなデメリット・リスクがあります。

  • 投資金額が大きい
  • 経営管理に手間がかかる
  • 流動性が低い

では、詳しくみてみましょう。

1:投資金額が大きい

アパート経営では、「土地+建物」の購入となる場合がほとんどです。

ワンルームマンション投資などと比較すると、投資金額が高額になります。

エリアや土地の広さにもよりますが、都内の木造アパートは8,000万円程度からになることが多いようです。

一方、中古区分マンションは1,000万円前後から投資が可能です。

アパート経営をするには、初期投資にかかる金額が高額になってしまう点でデメリットといえます。

2:経営管理に手間がかかる

アパート経営の場合、管理会社に管理を任せることも可能です。

部屋数が多いという点で、入居者の入居審査や、建物の修繕、設備の定期点検などさまざまなコストや手間がかかります。

一方、ワンルームマンションの場合は、建物全体の管理は管理会社に、入居者の管理は賃貸管理会社に任せることができます。

アパート経営はワンルームマンション投資に比べると、オーナーの手間がかかってしまうためデメリットとなるでしょう。

3:流動性が低い

急遽資金が必要になったなどの理由からアパートを売却することも考えられます。

ワンルームマンションの売却には、大体3ヶ月程度の時間を要します。

アパートの場合、売却金額が大きく、ワンルームマンションと比較してターゲットが多くありません。

このような点から、アパートの売却には更に時間がかかる(流動性が低くなる)のです。

5、新築アパートと中古アパート、購入するならどっちがいい?

同じアパート経営でも、新築か中古かによって、投資金額やリスク、収益性などが変わってきます。どちらに投資すべきかと迷われている方も多いのではないでしょうか。 

ここでは、

  • 中古アパートと比較した新築アパートのメリット
  • 新築アパートと比較した中古アパートのメリット

について説明しますので、参考にしてみてください。

(1)中古アパートと比較した新築アパートのメリット

中古アパートと比較した新築アパートのメリットは、大きく以下の4つです。

  • 高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい
  • 担保力が高い(よって借入れしやすい)
  • 初期費用で仲介手数料の節約ができる場合がある
  • 修繕などのコストが抑えられる

では、それぞれについてみてみましょう。

1:高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい

「新築」ということも一つのブランドです。

「できるだけ新しい部屋を借りて住みたい!」という人は少なくありません。

新築物件であれば、同エリアの中古物件と比べて少し高い家賃でも入居者が決まりやすいといえるでしょう。

2:担保力が高い(よって借入れしやすい)

新築アパートは中古アパートと比較して価値が高いことから、金融機関にとって担保力が高いとされています。

融資額は頭金ゼロ円に近い形式、いわゆるフルローンでの融資をしてもらえる場合が多いようです。

3:初期費用で仲介手数料の節約が出来る場合がある

新築アパートを購入する場合は、不動産仲介業者ではなく開発業者(売主)から直接購入できる場合が多くなっています。

物件価格の3%の仲介手数料を節約できるのです。

例えば、売買価格が8,000万円の新築物件を購入する場合、同額の中古物件を購入する場合と比較して仲介手数料として最高240万円(税別)を節約することができます。

4:修繕などのコストが抑えられる

新築アパートの場合、一般的には10年間は大型な修繕はほとんどないといわれています。

中古アパートと比較して、設備の修理や建物の修繕などのメンテナンスのコストを抑えることができるという点でメリットですね。

(2)新築アパートと比較した中古アパートのメリット

続いて、新築アパートと比較した中古アパートのメリットについてみてみましょう。

大きく以下の3つのメリットがあります。

  • 初期費用を比較的に安く抑えられる
  • 高利回りが実現しやすい
  • 安く抑えた費用でリフォームすることができる

では、それぞれについてみてみましょう。

1:初期費用を比較的安く抑えられる

建物の評価が下がっていることから、中古アパートは新築より安く購入することができます。

したがって、中古アパートの初期費用は比較的安く抑えられるのです。

2:高利回りが実現しやすい

中古アパートは本体価格が安く、家賃も安定していることから、新築アパートより利回りが高くなるケースが多いです。

一般的には中古アパートの表面利回りは8%前後が一つの目安になるでしょう。

3:安く抑えた費用でリフォームすることが出来る

すでに説明したように、中古アパートは新築アパートよりも比較的安く購入できます。

安く購入して節約ができた資金は内装のリフォームに回せるため、付加価値を高める工夫なども低コストで可能です。

(3)新築と中古、どっちがいい?

新築アパートと中古アパートのメリットについて説明しましたが、新築と中古のそれぞれにメリットとデメリットがありますので、一概にはこっちがいい!とはいえません。

参考までに、新築アパートに向いている人と中古アパートに向いている人について説明します。

1:新築アパートに向いている人

一般的に、以下のような条件に該当する人は新築アパートに向いているでしょう。

  • 購入資金に少し余裕がある
  • 管理にあまり手間をかけたくない
  • 初めて不動産投資をする

資金に余裕があったり修理や掃除などの管理にあまり手間をかけたくなかったりするなら、中古物件のアパート経営がオススメです。

2:中古アパートに向いている人

一方、以下のような条件に該当する人は中古アパートに向いているでしょう。

  • できるだけ初期費用をおさえたい
  • 物件を見慣れている
  • できるだけ高い利回りの物件が欲しい
  • 不動産投資の経験がある

物件を見慣れていたり、不動産投資の経験があったりすることから、中古アパート経営に経験を活かせます。

6、土地活用としてアパート経営するなら?

 ご自身が所有している土地を活用して、もしくは土地を購入してアパート経営をしたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

その場合、

  • 土地の形に合った建物のプランニング
  • 建築費用のコストダウン

などが大切な条件になります。

そしてこれらの条件を満たすには不動産投資プラン一括請求サイトの活用がオススメです

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アパート経営をする際は、相見積もりを取ることが大切です。

相見積もりを取るなら、不動産投資プラン一括請求サイトを活用しましょう。

不動産投資プラン一括請求サイトの仕組みは以下の通りです。

できるだけ安くアパートを建築するためには複数社にプランを請求することが非常に重要です。

なぜなら、以下のように不動産会社によって建築費用が異なるからです。

次の項目からは、具体的に不動産投資プラン一括請求サイトをオススメ順に紹介していきますので、ぜひご参考ください。

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(3)【イエカレ 】土地活用

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7、アパート経営をする前に知っておきたいこと

アパート経営で成功するためには、事前にアパート経営について勉強してスキルを高める必要があります。具体的な方法としては以下のとおりです。

  • (1)DVDで勉強する
  • (2)本を読み基礎知識を学習する
  • (3)ブログを読んで経験者の体験談を参考にする
  • (4)不動産投資セミナーに参加する

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)DVDで勉強する→アイケンジャパンの資料請求を活用

全国エリアの一棟アパート経営に特化した不動産投資会社「株式会社アイケンジャパン」のホームページから資料請求をすると、同社パンフレットとDVD資料を無料で取り寄せることができます!

アイケンジャパンさんでは、独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、地区10年を経過したアパートでも「99%」というかなり高い入居率を維持しているそうです。

アパート経営に興味がある方は、アパート経営に強みのあるアイケンジャパンさんに資料請求をしてアパート経営に関するDVDで勉強してみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

アイケンジャパンさんの詳細は「株式会社アイケンジャパンの口コミ・評判は?」をご参照ください。

(2)本を読み基礎知識を学習する

インターネットでアパート経営に関する情報収集するのもいいですが、情報が分散していることから本で基礎知識を勉強されるとよいでしょう

以下人気のある本をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

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その他不動産投資の本については「究極の不動産投資本11選」の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてみてくださいね。

(3)ブログを読んで経験者の体験談を参考にする

実際にアパート経営をされている方のブログには、ご自身のアパート経営における物件の選び方や失敗談など参考になる情報がたくさんあります。

アパート経営の初心者にとってかなり参考になる内容が多く書かれていますので、ぜひ一度読んでみましょう。

■不動産投資を問わず語り

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http://realestatebusiness.seesaa.net/

こちらは、地方も含め一棟アパート経営に特化して不動産投資を行っている方のブログです。

その他不動産投資にあたって役に立つブログは「不動産投資初心者が読んでおくべき11個のブログ」にて紹介してありますので、参考にしてみてください。

 

(4)不動産投資セミナーに参加する

不動産投資会社が主催している不動産投資セミナーはたくさんあります。

不動産投資に関する基礎知識や不動産投資市場の動きの最新情報を収集できます。

したがって、最新の情報を収集するにはアパート経営のセミナーに参加されるといいでしょう

以下、全国エリアのアパートを取り扱うアイケンジャパンさんのセミナーをピックアップしましたので、ご興味がある方はぜひ参加してみてくださいね。

アパート経営セミナー(全国エリア)

スクリーンショット 2016-03-04 16.03.39

  • 運営会社:(株)アイケンジャパン
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日
  • 講師:税理士及びオーナー様
  • 取り扱い物件:全国エリア
  • その他:全国にてセミナーを開催している

お申し込みサイトはこちら

なお、アパート経営セミナーの選び方やおすすめセミナーなどについて詳しくは「アパート経営にご興味がある方知っておきたい!おすすめアパート経営セミナー7選」をご参考ください。

 

8、良い収益物件を探すには優秀な不動産会社を利用しよう!オススメ不動産投資会社3選

ポータルサイトを利用して投資物件を探されているという方は、少なくないのではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みだった……というケースも多々あります。

売主として投資物件を販売している業者であれば、随時物件情報を更新しているため最新の情報を得ることができ、仲介手数料も節約することができます

アパート経営会社のサイトを次のとおりピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)アメニティジョイハウス

アメニティジョイハウスさんは、東京都・千葉県・埼玉県を中心に、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括して行っています。

ローコスト&ローリスクのアパート経営を提案しており、東京、千葉、埼玉を中心に新築・木造・3階建てアパートを展開。

独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。

また、東京圏(1都3県)どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。

そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。

アパート経営で収益を出すためには、より優良な物件を提案してもらえるアメニティジョイハウスさんに相談してみてはいかがでしょうか。

公式サイトはこちら

(2)アイケンジャパン

アイケンジャパンさんでは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができるというのが特徴。

アパート完成から10年経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。

通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからこそできることなのでしょう。

アパート経営に興味がある方は、アイケンジャパンさんに資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

 

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公式サイトはこちら

(3)ブリッジ・シー・エステート

ブリッジ・シー・エステートさんは、税理士グループとなっているため、税金や法人設立などの相談ができます。

都心の中古マンションにご興味のある方はぜひお問い合わせください。

ブリッジ・シー・エステートさんのセミナーの内容について詳しくは「株式会社ブリッジ・シー・エステートの『「なぜ、区分マンション投資が安全で、 安定収入源となり得るのか?」セミナー』レポート」をご参照ください。

公式サイトはこちら

9、失敗しないアパート物件の見分け方は?

次に、アパート経営で失敗しないための見分け方を説明します。

以下のポイントを基準に、アパート物件を選ぶようにしましょう。

  • (1)物件の価格は割安か
  • (2)空室率が低い物件か
  • (3)地価が上昇する可能性があるのか
  • (4)高利回りが期待できそうな物件なのか

では、詳しくみてみましょう。

(1)物件の価格は割安か

購入を検討されている物件の価格が割安であるかどうか判断するためには、前提として物件の相場を知っておく必要があります

実際の不動産の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)空室率が低い物件か

アパート経営において大切なポイントは、賃貸として需要が高い物件であることです。

空室率が低い物件の方が、家賃収入が途切れず安定した経営を期待できます

では、どんな物件なら借りられやすいでしょう。

具体的には以下のような条件が挙げられます。

  1. 利便性がいい
  2. エリアのニーズに合っている
  3. 管理・メンテナンスがきちんとされている
  4. プライバシーが守られている

では、それぞれについてみてみましょう。

1:利便性がいい

賃貸物件において、利便性いいということはとても重要な条件といえます。

■交通の面

  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 利用する路線がターミナル駅に出やすい

などのポイントをチェックしましょう。

■周辺環境の面

  • コンビニが近くにある
  • 飲食店が多い
  • 病院がある

など、日常生活の利便性のポイントもチェックするようにしましょう。

2:エリアのニーズに合っている

空室にならないためには、物件が所在するエリアのニーズに合っているかについても非常に大切です。

学生が多いエリアでしたら、間取りが少し狭くても、家賃が低めの物件が好まれるでしょう。

社会人が多いエリアでしたら、間取りが少し広めで設備が整っている物件が好まれるでしょう。

3:管理・メンテナンスがきちんとされている

管理やメンテナンスがしっかりされているアパートは、人気が高い傾向にあります

入居者を獲得するためには、やはりアパートの清掃や定期的な点検などのメンテナンスを管理会社にきちんと行ってもらうことが大切です。

4:プライバシーが守られている

アパートは2階建てが多いため、高い建物が近くにあるかなどプライバシーが守られるかどうかも確認することが大切です。

(3)地価が上昇する可能性があるのか

新しい駅ができる予定がある、再開発の予定があるなど物件の価値に影響する事柄があるかどうかを事前に調べるといいでしょう。

物件の所在地の市役所にて都市計画を調べることができるので、ぜひ物件を購入する前に調べてみてください。

(4)高利回りが期待できそうな物件なのか

投資である以上、物件の収益性が重視されます。

利回りは収益性を判断する一つの基準として挙げられます。

販売図面に記載されている利回りは表面利回りが一般的です。

実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

利回りについて詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」を参考にしてみてください。

10、アパートローンを利用するには?

アパート経営をするにあたって融資を利用しようと考えている方は多いのではないでしょうか。

今まで、アパートローンは住宅ローンと比較して

  • 審査基準が厳しい
  • 金利の設定が高い

などの違いがありました。

以前と比較すると、金融緩和によって審査基準、融資枠、金利など有利な条件で借入れができるようになりました

もっとも、先ほどお伝えしたように、かぼちゃの馬車事件をきっかけとして融資が厳しくなったことは否めません。

  • 年収が十分(700万円以上)
  • 物件の資産価値が高い(しかも落ちづらい)

上記の条件が揃っていれば、融資が通る可能性が高いです。

まずは不動産投資会社とやり取りして資産価値が高い物件を見つけましょう。

アパートローンを利用する際の流れなどについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき11のこと」をご参照ください。

11、不動産所得の確定申告について

アパート経営などの家賃収入による不動産所得がある場合、確定申告を行う必要があります。

不動産所得の確定申告に必要な書類や流れについて詳しくは「不動産収入があるあなたに!確定申告で知って得する7つのこと」を参考にしてみてください。

まとめ

いかがでしょうか。

今回はアパート経営について説明しました。

アパート経営は、ワンルームマンションと比較してキャッシュフロー出しやすい、土地まで持てるなどのメリットがあります。

一方、投資金額が大きいなどのデメリットもあります。

この記事を参考に、ご自身の条件に合せて無理のない投資をしましょう。

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