• アパート経営
  • 2020/6/29 (更新日:)

アパート経営の利回りはどう読み解く?キャッシュフローに着目すべきこれだけの理由

キャッシュフロー

「アパート経営に興味はあるけれど、利回はどのように予測すればいいのだろうか」
「アパート経営では、利回りにだけにポイントを置けばいいのだろうか」

アパート経営をするにあたり、もっとも気になることの1つは「利回りはどれくらいか」ということではないでしょうか。

しかし、利回りばかりを気にするのではなく、キャッシュフローにも着目すべきです。

この記事では、アパート経営における利回りについて触れたうえで、利回りよりもキャッシュフローに着目すべき理由を解説します。

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1、アパート経営における利回りとは?

建物

アパート経営における利回りとは、物件に投資した額に対して1年でどれくらいの利益が得られるのかを数値化することです。

ここでは、「表面利回り」「実質利回り」を、それぞれについて説明しましょう。

(1)表面利回り

アパート経営で、利回りを数値化する際に一般的なのが「表面利回り」です。単純に、年間の家賃収入を物件購入価格で割った数値となります。

特徴は、アパート経営に関連する経費や、購入時にかかる手数料などの費用を含めていないことです。そのため、「数値が大きい方が利回りは良い」と単純で分かりやすいので、物件を比較するときに有用と言えます。

そして、融資を受ける際に金融機関へ提出する計画書などでも、分かりやすい目安として利用されるケースも少なくありません。

表面利回りは、以下の計算式で算出されます。

年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り

例として、仮に年間家賃収入5,760,000円(月額6万円×8部屋=48万円)、物件購入価格50,000,000万円として計算してみましょう。

5,760,000円 ÷ 50,000,000円 × 100 = 11.52

よって、この物件の表面利回りは「11.52%」となります。

また、表面利回りは「グロス利回り」とも表現されることがあるので頭に入れておきましょう。

(2)実質利回り

実質利回りは、物件購入価格から年間の家賃収入を単純に割るのではなく、固定資産税などの税金や、管理費や保険料などのコストを差し引いて計算するものです。そのため、より正確な数値を求めることができます。

アパート経営による利回りをしっかりと管理し把握したいなら、実質利回りを重視すべきでしょう。

実質利回りは、以下の計算式で算出されます。

(年間家賃収入-年間支出) ÷ 物件購入価格 × 100 = 実質利回り

例として、仮に年間家賃収入5,760,000円(月額6万円×8部屋=48万円)、年間支出1,546,580円、物件購入価格50,000,000万円として計算してみましょう。

(5,760,000円 - 1,546,580円) ÷ 50,000,000円 × 100 = 8.43

よって、この物件の実質利回りは「8.43%」になります。

年間支出となるのは、以下の経費などです。

・建物管理費、修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・賃貸管理会社管理費
・火災保険料
・税理士や司法書士への報酬

また、実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれていますので頭に入れておきましょう。

2、アパート経営利回りの相場

アパート経営をするなら、利回り相場を把握しておくことも大切です。

ここでは、2009~2019年のアパートの表面利回り相場「全国」「首都圏」「東京市部」「東京23区」をそれぞれ紹介します。
参考元:健美家「収益物件 市場動向 年間レポート2019

(1)全国平均

利回り

前年比

2009年

11.27%

2010年

11.53%

0.26%

2011年

11.43%

-0.10%

2012年

11.65%

0.22%

2013年

11.10%

-0.55%

2014年

10.23%

-0.87%

2015年

9.44%

-0.79%

2016年

9.19%

-0.25%

2017年

8.90%

-0.29%

2018年

8.85%

-0.05%

2019年

8.88%

0.03%

全国平均の利回りでは、10年で-2.39%低下していることがわかります。これは地価上昇にともなう物件価格の上昇によるものといえます。11年間の平均利回り相場は、10.22%です。

(2)首都圏

利回り

前年比

2009年

10.30%

2010年

10.44%

0.14%

2011年

10.41%

-0.03%

2012年

10.78%

0.37%

2013年

10.36%

-0.42%

2014年

9.46%

-0.9%

2015年

8.75%

-0.71%

2016年

8.45%

-0.30%

2017年

8.10%

-0.35%

2018年

8.12%

0.02%

2019年

8.29%

0.17%

首都圏の利回りでは、10年で-2.01%低下していることがわかります。こちらも地価上昇・物件価格の上昇によるものです。11年間の平均利回り相場は、9.41%です。

(3)東京市部

利回り

前年比

2009年

9.75%

2010年

9.65%

-0.10%

2011年

10.03%

0.38%

2012年

10.04%

0.01%

2013年

9.47%

0.57%

2014年

9.16%

-0.31%

2015年

8.85%

-0.31%

2016年

8.22%

-0.63%

2017年

7.94%

-0.28%

2018年

8.00%

0.06%

2019年

8.28%

0.28%

東京市部の利回りでは、10年で-1.47%低下していることがわかります。理由は同様です。11年間の平均利回り相場は、9.03%です。

(4)東京23区

利回り

前年比

2009年

9.06%

2010年

8.86%

-0.20%

2011年

8.94%

0.08%

2012年

9.47%

0.53%

2013年

8.97%

-0.50%

2014年

8.09%

-0.88%

2015年

7.24%

-0.85%

2016年

6.92%

-0.32%

2017年

6.61%

-0.31%

2018年

6.53%

-0.08%

2019年

6.73%

0.20%

東京23区の利回りでは、の利回りでは、10年で-2.33%低下していることがわかります。理由は同様ですが、都心部の地価上昇が著しいので利回り低下も大きいです。11年間の平均利回り相場は、7.95%です。

3、アパート経営に関する利回りの注意点

アパート経営の利回りの相場について紹介しましたが、利回りを参考にする際には注意点があります。

(1)利回りを信じすぎてはいけない

利回りはあくまでも目安です。そのため利回りを信じすぎてはいけません。

表面利回りと実質利回りいずれにしても、空室リスクを考慮してアパートは経営しましょう。

空室リスクとについては後述していますが、利回りを信じすぎてはいけない原因は空室リスクです。

不動産投資会社の紹介する物件の利回りは、売り手を見つけるために利回りを高く設定している場合があります。もちろん虚偽ということではありませんが、「最高の条件であればこのくらいの利回りになる」というある意味理想の利回りです。

表面利回りで紹介されていることが多いため、紹介されている物件は表面利回りなのか実質利回りなのか、はたまたキャッシュフローはどのくらいかということにも注目しましょう。

(2)利回りは年数とともに低下する

利回りは年数とともに低下する恐れがあるということも把握しておきましょう。

なぜアパート経営の利回りが年数とともに低下するのかというと、人は比較的に築年数の浅い物件に住みたいという欲求があるということ、さらにはアパートは経年劣化するものだからです。

後述する家賃下落リスクの節でも触れていますが、同じ条件同じ家賃であればより築年数の浅い物件を選ぶでしょう。築年数が経過した物件が新築物件に居住者を取られないためには家賃設定を変更する必要が出てきます。

またアパートの構造にもよりますが、10~20数年単位でアパートは修繕しなければなりません。また、施設設備の不備なども経年によって発生するものですから、当初の利回りが初めからずっと続くわけではありません。

数年単位の利回りを考慮してアパート経営を検討しましょう。

4、アパート経営は利回りよりキャッシュフローに着目しよう

ROI

アパート経営では利回りを見ることも参考になりますが、キャッシュフローにこそ着目すべきです。

ここでは、アパート経営におけるキャッシュフローについての重要性を紹介します。

(1)不動産投資は融資でパワーアップする

アパート経営の物件探しにおいての「表面利回り」は、満室を想定した1年間の家賃収入を物件価格で割るだけで、経費などを考慮して計算されているものではありません。また、「実質利回り」は経費こそ含めて計算していますが、これも単純に満室を想定して物件価格で割るだけのものです。

どちらも、入居率や自己資金などが考慮されてないので、鵜呑みにしてしまうとアパート経営で大きな損失が出てしまう可能性もあります。そのため「表面利回り」「実質利回り」は、現金で物件を購入するときの指数としての参考としましょう。

現実的には、金融機関から融資を受けて物件を購入し、アパート経営を行うのが一般的です。また、現金でアパートを購入し1棟のみで運営するよりも、融資を受けて複数のアパートで運営する方が多くの収入を得ることができます。不動産投資は、融資を受けることでパワーアップさせることができるのです。

そのため、現金で購入する際の指数となる「表面利回り」「実質利回り」を意識するよりも、融資による借入金を考慮した数値を意識することがアパート経営では重要になってきます。そして、自己資金がどれくらい増えるのかを数字で確認するのも大切なことです。

これらを数値化するために有用なのが「キャッシュフロー」と「自己資本利回り」となります。

(2)キャッシュフローの計算式

キャッシュフローの計算は、以下になります。

家賃収入 × 入居率 - (借入金返済額+経費) = キャッシュフロー

例として、仮に年間家賃収入5,760,000円(月額6万円×8部屋=48万円)、入居率100%、年間借入返済額2,730,000円、経費1,546,580円として計算してみましょう。

5,760,000円 × 1,0 - (2,730,000円 + 1,546,580円) = 1,483,420

よって、この物件のキャッシュフローは「1,483,420円」となります。

キャッシュフローは、家賃収入を単純に計算するのではなく入居率も考慮し、さらに借入金額も含めることで、より正確に数値化することができるのです。

(3)自己資本利回りという指標

自己資本利回りの計算は、以下になります。

キャッシュフロー ÷ 自己資金 × 100 = 自己資本利回り

例として、前段で求めたキャッシュフロー1,483,420円をもとに、自己資金5,000,000円として計算してみましょう。

1,483,420円 ÷ 5,000,000円 × 100 = 29.67

よって、この物件の自己資金利回りは「29.67%」になります。

自己資本利回りがわかると、何年で自己資金を回収できるかを把握できます。このケースでは3年強で自己資金を回収できることがわかります。複数の物件を買い進めるときに有効です。

5、利回りの高いアパートを買うべきなのか

アパート経営における物件購入の目安となる利回りですが、高い数値のアパートは買いなのでしょうか。

ここでは、利回りが高くてもリスクとなる可能性があるケースを紹介します。

(1)利回りとリスクは連動するという原則

ローリスクであるのにハイリターンを確実に望める投資など、基本的にあり得ないと考えておくべきです。投資ではどのようなケースにおいても言えますが、高いリターンを期待できる案件にはそれなりのリスクがあります。

アパート経営を検討しているなら、リターンを得るためのリスクも受け入れて物件を購入するしかないと考えておくべきでしょう。

築年数の古いアパートや、最寄り駅や主要都市はまでのアクセスが悪い物件は安く購入できるので、満室であるなら家賃収入は一定以上の水準となります。そのため、物件が安く家賃収入が水準以上なので表面利回りは高いと判断できますし、高利回りアパート物件として売り出されるでしょう。

しかし、築年数が古くてさらに立地が悪い物件では、空室率が高くなる傾向があり、そのためキャッシュフローではマイナスになってしまう可能性もあります。

空室を見込んでいない利回りだけで、アパート物件の購入を判断するのはリスクなるケースも少なくはないのです。

(2)空室リスク

空室リスクは不動産投資の最大のリスクと言えます。おもな利回り計算方法は満室時の数値であるため、計算した年間収入を毎年得られるとは言い切れないのです。空室になった際には、すぐに入居者を見つけなければ収入が大きく減少してしまうことになります。

購入時はほぼ満室であっても築年数や立地が悪ければ、退去者が出た場合は次の入居が見つからず空室状態が長期間続いてしまう可能性もあります。結果、高利回りを期待した購入者が収益で苦労してしまうのです。

アパート経営を長く続けたいのなら高利回りばかりを気にするのではなく、立地や付帯設備などを考慮し空室が長期間続かない物件であるかを重点にして購入するようにしましょう。

空室率の計算式は下記のようになります。

空室率 = (空部屋数 × 空室日数) ÷ (全部屋数 × 365) × 100%

紹介されている物件や気になっている物件について、より細かくキャッシュフローを出したい方はぜひ空室率を考慮して計算してみてください。

(3)家賃下落リスク

「家賃が同等なら新しい物件」ということを賃貸物件探しの基準としている入居者も少なくはありません。アパートのオーナーは入居者のニーズ応えるために、設備投資やリフォームなどを繰り返すでしょう。

しかし、いくらリフォームしていい部屋に見せたとしても、費用対効果を考えると限界があります。新築物件と同等の家賃収入を期待するのは難しいことではないでしょうか。

家賃が下落する要因は設備や部屋などの快適さだけではなく、立地条件も大きく関わるものなので、築年数だけでは判断できないことではあります。

しかし、一般的に築年数が1年経過すると家賃も1%下落するとも言われていますので、物件購入を検討するときは、家賃下落リスクも想定しておくようにしましょう。

(4)流動性リスク

高い利回りを期待して購入したアパートが、想定していた家賃収入を生み出してくれない場合、コストばかりがかかってしまいます。そのため、早く手放して現金化しようと考えるケースもあるでしょう。

しかし、不動産は売却しようとしても、すぐ買い手が見つかるものではありません。売れなければ、いつまでもコストだけがかかります。よって、アパート経営は不動産の流動性の低さもリスクとなってしまうのです。

また、早く売却したいことを買い手に見透かされてしまうと、足元を見られ安く買いたたかれる可能性もあります。そうなると、売却損でさらに損失が出てしまうことになるのです。築年数が古いアパートでは、次の買主に金融機関の融資がつかないため、より売りづらくなるケースも少なくありません。

また、中古アパート物件を購入する際にも注意が必要です。売却する側も、高く売れる時期を見計らっています。例えば、空室が長期間続いていた物件でも、たまたま満室になったタイミングで売り出せば、高利回り物件として買い手もつきやすくなるというわけです。

アパート経営をするなら、資金繰りに苦労して途中であきらめてしまうなどがないように、長期的な運営ができるようにしっかりと考えてから始めましょう。

6、アパート経営におすすめの不動産投資会社

最後にアパート経営におすすめの不動産投資会社を4社紹介します。

気になった会社がありましたらぜひ確認してみてください。

(1)中古一棟アパートを販売するおすすめの不動産投資会社2選

①武蔵コーポレーション株式会社

  • 資本金:1億円
  • 従業員数:150名(グループ会社含む)
  • 所在地:〒100-6229 東京都千代田区丸の内1-11-1 パシフィックセンチュリープレイス丸の内29階
  • https://www.musashi-corporation.com/

武蔵コーポレーションさんは、一棟もの売買や仲介に特化した不動産会社で、賃貸管理にも強みがあります。また、社員の中にはアパート経営を経験された方が複数おられ、究極のオーナー目線であることも特徴の一つです。

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②横濱コーポレーション株式会社

  • 資本金:1億8,950万円
  • 従業員数:38名
  • 所在地:〒220-8138 神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1 横浜ランドマークタワー38階
  • https://yokohamacorp.jp/

(2)新築一棟アパートを販売するおすすめの不動産投資会社2選

①株式会社アメニティジョイハウス

  • 資本金:1億円
  • 従業員数:77名(2020年4月)
  • 所在地:【日本橋オフィス】〒103-0023 東京都中央区日本橋本町4-1-1 加島商館ビル9F
  • 【本社】〒297-0233 千葉県長生郡長柄町六地蔵685番地1
  • 【新宿オフィス】〒160-0023 東京都新宿区西新宿3-9-3 第三梅村ビル4F
  • 【津田沼オフィス】〒274-0825 千葉県船橋市前原西2-30-7 AJ津田沼2F・4F
  • https://www.ajoyh.jp/

アメニティジョイハウスさんは、東京・千葉・埼玉を中心に、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト&ローリスクのアパート経営を提案しており、新築・木造・3階建てアパートを展開。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。

また、東京圏(1都3県)どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。

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②株式会社アイケンジャパン

  • 資本金:5,000万円
  • 従業員数:114名(2019年9月)
  • 所在地:〒107-0052 東京都港区赤坂7-1-16 オーク赤坂ビル11階
  • https://aikenjapan.jp/

アイケンジャパンさんは全国エリアで一棟アパート経営に特化した不動産投資会社です。独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、アパートが築10年を経過しても「99%」というかなり高い入居率を維持しているそうです。

そしてもしアパート経営をするならアイケンジャパンさんに資料請求して勉強するのがオススメです。

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まとめ

アパート経営においては、利回りよりもキャッシュフローへ着目する理由について解説しました。

実際にアパート経営では、金融機関から融資を受けて運営していくケースが多いので、そのレバレッジ分をも計算に入れていく必要があるのです。

キャッシュフロー、自己資本利回りなどの経営指標を把握しておけば、物件数を増やせるかの判断もしやすくなり、収入を増やせる可能性を広げることもできます。そうした「成功するアパート経営」を目指していきましょう。

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