• アパート経営
  • 2020/3/2 (更新日:)

アパート経営の収入は実際どれくらい?手取りを増やすために知っておくべきこと

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1、アパート経営の「家賃収入」は「手取り」ではない

アパート

アパート経営による収入源は家賃収入ですが、実際にどれほどの利益が出ているかは投資家それぞれの借入金の額などによってさまざまです。注意しておきたいポイントは「家賃収入」そのものはアパート経営というビジネスにおける売り上げに過ぎないということ。実際に「手取り」といえる収入は、家賃収入から借入金の返済、アパートの維持管理費、固定資産税などの税金などを引いたものの残り、ということになります。

手取り額を計算するうえでは、家賃収入にかかる所得税と住民税がどれくらいかを計算する必要があります。そこで、課税額を知るために「不動産所得」を計算します。不動産所得は次のような計算式で算出します。

不動産所得=家賃収入-必要経費

必要経費にあたるものは管理費、修繕積立金、保険料などが含まれます。この「不動産所得」の金額が課税対象額です(具体的な金額の算出後方法は3章で解説します)。

このようにして算出した所得税、住民税に加え、固定資産税などもかかります。これらを家賃収入からその他の必要経費とともに引いた残りが実際の手取り収入ということです。

2、アパート経営収入の内訳

(1)家賃

アパート経営の収入の基本は家賃収入です。基本的にはこれ以外にキャッシュポイントはないので、いかに満室に近い状態を維持できるか、という点が、安定した収入を得るための重要なポイントとなります。管理会社とサブリース契約を結ぶ場合は、空室の有無にかかわらず一定額の賃料を得ることができ、空室による家賃収入の減少リスクを避けることが可能です。

ただし、サブリース契約にはデメリットもあります。たとえば、管理委託契約と比べると手数料が高く設定されるので、家賃収入が大幅に減る(だいたい15%ほど)ことがあげられるでしょう。また、法的に「借主」として管理会社の方が保護されてしまうことから、更新契約時はアパート経営者の方から更新拒絶ができない、というデメリットもあります。管理会社の質にも差があり、管理状態が悪い、自転車操業状態になる、といった事例も少なくありません。契約時には慎重に契約内容や管理会社を吟味する必要があるでしょう。

(2)礼金

礼金は部屋を貸してくれることに対する借主からの「お礼」として入居前に支払われるお金です。通常は家賃の1~2ヶ月分で設定されています。礼金は借主からの担保としての意味合いのある敷金とは性質が異なり、基本的に返却の必要のないお金です。したがって、大家側からすると一定の収入として計上できるものになります。ただし、礼金の商慣習のない地域もあるので、その場合は地域ルールにしたがって「礼金なし」の物件として売り出すことになるでしょう。

(3)更新料

更新料は賃貸借契約の更新時に借主が支払う手数料です。通常は2年に1回ペースの支払いで、金額は家賃の1~2ヶ月程度ということがほとんどです。ただ、更新料は全国的には徴収しないという地域が多いです。更新料を取る商習慣のある主な地域としては、首都圏と京都府などがあげられます。更新料を支払いたくない人が2年をめどに契約を更新しない、ということも多いため、あえて更新料を設定しないこともあります。

(4)その他の収入

その他のキャッシュポイントとして挙げられるのは、自動販売機や携帯電話アンテナの設置などによる収入があります。郊外エリアでのアパート経営では、アパートの屋根部分を有効活用した太陽光発電による収入を得る大家さんもいます。また、駐車場賃料による収入も安定したキャッシュポイントの1つです。アパートの敷地内の駐車場であれば、家賃、共益費以外の収入として徴収できるので、入居者から家賃とセットで支払われることになります。

3、アパート経営収入の内訳

(1)借入金返済費

アパートを自己資金だけで購入することはまれです。通常は金融機関から融資してもらい、一定年数をかけたローン返済をすることになります。この借入金返済費は元本返済と利息の支払い込みで、借入金額の大きさによってその額はさまざまです。多くの場合、金利は3%前後で返済期間は20~30年というところでしょう。この借入金は経営支出の大きな部分を占めることになるので、自己資金が多い状態で借入金が少なければ、よりキャッシュフローは生まれやすくなります。

(2)仲介手数料

仲介手数料は、自分のアパート物件を不動産会社に仲介してもらった際に支払う費用のことです。自分で広告募集をかけて借主を見つけることも可能ですが、通常は不動産会社に仲介してもらって借主を見つけてもらうことになるでしょう。基本的にアパート経営でかかる仲介手数料は家賃の1ヶ月分が上限で、借主側が全額を支払う契約となっていることもあります。

(3)管理委託料

アパート経営は不動産管理会社に管理を委託します。その手数料が管理委託料です。管理委託料は基本的な計算式があり、以下のように示すことができます。

家賃×戸数×利率

金額はこの計算式で産出された額を定額で支払うことがほとんど。この利率は不動産管理会社によって違いますが、一般的には5%前後というのが相場です。

この他に、清掃会社などと別途契約することもあります。その場合は会社ごとに別途維持費用がかかるというかたちです。

(4)修繕費

修繕費は建物維持のためにかかる費用と、空室対策のための設備投資にかかる費用の2つの種類が存在します。建物維持にかかる費用は機械設備の補修、給排水設備の修理や外壁の補修などに使われますが、目安としては家賃収入の5%ほどを積み立てておくのが理想的です。

空室対策のための修繕費用は、エアコンの取替工事、フローリングの張替え工事、給湯器の付け替えなど、かなり多岐にわたります。1つ1つの案件に対応していると数十万円規模の出費となるので、いかにコストを抑えながら設備を刷新していくかが重要です。

(5)保険料

保険料は火災保険、地震保険、損害保険の3つに加入するのが基本です。室内に関しては入居者が支払い、共用部分に関してはオーナーが負担するのが一般的。加入する保険によって掛け金や加入条件が異なってきますが、万が一火災などで家賃収入が止まった際に支払われる「家賃収入特約」付きや、偶発的な事故などで人身事故が起こった場合の損害を補填する「賠償特約」付きなど、さまざまな保険があります。アパート物件の特徴や用途に合った保険を選ぶことが大切です。

(6)税金

①所得税・住民税

不動産所得に課される税金は「所得税」と「住民税」です。「住民税」は所得額の大きさに関わらず、一定の利率10%で固定ですが、問題は「所得税」です。所得税は累進税率、つまり課税対象額が大きくなればなるほど税率が高くなる、という方式を採用しています。その利率は以下のようになっていますが、計算がややこしくなるので、わかりやすく「控除額」という基準が設けられています。この控除額を使うと計算は簡単です。基本的な計算式は次の通りです。

課税所得金額×税率-該当する課税額での控除額=所得税額

となります。控除額や税率については以下の表を参考にしてください。

課税対象となる不動産所得金額

   税率

  控除額

195万円以下

    5

0円

195~330万円以下

       10%

97,500円

330~695万円以下

       20%

427,500円

695~900万円以下

       23%

656,000円

900~1,800万円以下

       33%

1,536,000円

1800~4,000万円以下

       40%

2,796,000円

4,000万円超

       45%

4,796,000円

②固定資産税・都市計画税

毎年不動産に対してかかる税金が固定資産税と都市計画税です。基本となる計算式は次のようになります。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

税率は市区町村により異なりますが、大半の地域で1.4%です。なお、固定資産税評価額は固定資産税路線価×土地面積(㎡)で求めることができます。

都市計画税は次の通りです。

都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

こちらの税率は0.3%が上限です。これも市区町村により異なります。

固定資産税と都市計画税の基本税額はこれで算出できますが、実はアパート経営に関しては減免措置があります。これは土地と建物それぞれに対して設定されています。

まず土地に関しての固定資産税は住宅を土地の上に建てる場合に適用され、住宅1戸あたりで200㎡までだと6分の1、200㎡以上を超えた部分には3分の1を乗じた額に減免されることになっています。

都市計画税も同様で、200㎡までは3分の1、200㎡以上の部分には3分の2に減免されます。

固定資産税は建物についても減免措置があり、こちらは新築後3年間に限り2分の1に減免される仕組みです。

4、キャッシュフローを意識する

計算

利回りだけでは実際の手取りはどれくらいになるのかわかりません。そこで、キャッシュフローを意識して経営計画を立てる必要があります。キャッシュフローとは最終的に残るお金のことで、簡単に言えば不動産投資では家賃収入と支出(税金や借入金返済などすべて含めたもの)の差と考えておけばいいでしょう。

不動産投資では特にこのキャッシュフローを重視され、この指標を最大化するために、収入の最大化と支出の最小化をねらってさまざまな方策を考えていきます。

(1)キャッシュフローの計算式

キャッシュフローの計算式の基本はこのようになります。

キャッシュフロー=家賃収入-(借入金返済額+諸経費)

基本はこれで計算可能ですが、入居率なども含めて実際の手取り金額(キャッシュフロー)に近い数値が出る計算方法としては、以下の計算式を使っていくといいでしょう。

キャッシュフロー=満室時家賃収入×想定入居率-(借入金・金利返済額+固定資産税・都市計画税+管理費などの諸経費)

ちなみに納税額を含めて厳密に計算する場合はここに減価償却費を加えるなどの必要がありますが、ここではおおよその手取りとしてのキャッシュフローを計算する事例として紹介しています。では、具体的な事例を基に計算してみましょう。

(2)計算例

(事例)

RC造:物件価格5,000万円 
自己資金1.000万円
ローン期間27年:金利2% 返済額210万円/年
満室時家賃収入:600万円

この事例で満室率100%時のキャッシュフローは

(満室時)
600万円(家賃収入)-210万円(借入金返済額)-120万円(税金・管理費・修繕費)=270万円

となります。なお、各税金の控除や税金の算定で必要な減価償却費といったものは除外し、保険料なども含めない、あくまでも簡易なシミュレーションとなります。実際には年数とともに家賃が下落する、税金の控除期間が終了するといった要因で、ローン開催までの間はキャッシュフローが下がり続けることに注意してください。

では同じ物件で入居率85%の場合どうなるかというと

(入居率85%時)
510万円(家賃収入600万円×0.85)-(210万円+120万円)=180万円

となります。アパート経営では入居率の維持こそが、キャッシュフローを最大化するためには重要だ、ということが、満室時と比較すると理解しやすいでしょう。

5、確定申告で留意すべきこと

アパート経営によって得た利益によって「所得」が発生すると、基本的に確定申告による納税を行わなくてはいけません。会社員の給与所得がある場合は、アパート経営による年間所得が20万円以下の場合に限って確定申告をしなくていいことになっています。

アパート経営においては開始当初からしばらくの間、諸経費や頭金などの支払いなどで帳簿上利益の出ない赤字の状態になるでしょう。しかし、こうした赤字は確定申告することによって、他の給与所得などで発生する所得税や住民税と相殺できる「損益通算」という制度を利用することができ、結果的に節税が可能になります。そのため、アパート経営を始めた段階で確定申告の準備を進めておく必要があるでしょう。

もう1点気をつけておきたいのが、「所得」と「収入」の違いです。収入は家賃収入のことですが、この収入額は課税対象額ではありません。収入から必要経費を差し引いた金額が「所得」となり。これが課税対象となります。アパート経営での所得は税務上「不動産所得」と色分けされているので、各種の税率はこの基準に従って決まっていきます。

(1)白色申告と青色申告

確定申告には、青色申告白色申告、2つの申告方法があります。青色申告は複式簿記または単式簿記、白色申告は単式簿記です。簡単な違いを説明すると、青色申告は事前届け出が必要になるなど申告に手間がかかる代わりに、控除額が大きく節税効果が高い、という特徴があります。これに対し、白色申告は手間がかからない代わりに控除額が少なく節税効果は低いです。ただし、2014年からは白色申告も青色申告と同様に記帳の義務と帳簿の保存義務が課せられたので、この2つの手間の差は小さなものとなっています。

アパート経営などの事業を行う場合は、青色申告による納税が必須といえるでしょう。たとえば「特別控除」をみてみると、青色申告では複式簿記を採用しているだけで65万円分を必要経費として計上できます(2020年からは電子申告の要件を満たした場合に適用。適用外だと55万円)。

この特別控除は白色申告にはありません。さらに、「損失繰越」にも違いがあります。白色申告では災害によるもののみ翌年以降3年間の繰り越しが可能ですが、青色申告では事業の赤字分を3年間繰り越して計上することが可能です(前年に繰り越して還付を受けることも可能)。

なお、こうした優遇措置を受けるためには、アパート経営が「事業的規模」であることが必要です。ここでの事業的規模とは10室程度の経営規模を指すので、不動産投資業としては比較的小規模な段階からでも適用を受けることが可能です。

(2)減価償却について

アパート経営では納税額がどれくらいかを知ることはキャッシュフローの予測を立てる際にも重要になります。そこで、基本的な納税額の算出方法は以下の通りです。

納税額=(家賃収入-必要経費-各種所得控除)×税率-税額控除

なかでも納税額を決定的に左右するのが「必要経費」です。ここで注意すべき点が2つあります。1つは「減価償却費」です。減価償却費とは、建物の所得原価を一定期間、費用として配分する会計上の費用のことで、実際に支出されることはない会計上の「必要経費」です。わかりやすくいうと、建物は年数が経つごとにその価値を減少させてしまいますが、その価値減少分を「償却費用」として計上したものが「減価償却費」になります。

もう1つ注意すべき点は、アパート経営での必要経費には借入返済分のうち「元本」は必要経費として組み込まれない、という点です(金利分は必要経費に入る)。そのため、ローン返済が進んで元本分の返済段階に進むと、借入金返済分を必要経費として組み込めなくなり、実際には減価償却費を元本返済額が上回っているにもかかわらず、帳簿上は黒字になる、という状態が生じます。

その結果、実際のお金の動きと帳簿上のお金の動きが異なって、税金を支払うと結果的に赤字になってしまうのです。この状態を「デッドクロス」といいます。デッドクロスは必ずどこかのタイミングで起こるものなので、事前にそのタイミングを予測してローンの借り換えや大規模修繕を行う、といった税務上の対策を講じておく必要があるでしょう。

6、収入を増やすためにはどうしたら良いのか?

(1)適切な管理

アパート経営は収入の上限がある程度決まっているビジネスです。そのため、成功させるためにはいかに空室を出さない状態を続けられるかが重要になります。

すでに建ってしまっているアパートの立地を変えることはできないので、物件購入後にできることはアパートを適切に、丁寧に管理する、ということが主な工夫となるでしょう。空室になりやすい部屋であれば、設備上の問題がないかを検討することも必要です。

また、管理会社や仲介会社ときちんと連携を取ることも大事。住民のクレームや要望があれば管理会社がその対応をすることになるので、管理会社とともに迅速に対応できるように連係することも、入居率を高めるうえでは重要な仕事となります。

(2)複数の物件を購入

アパート経営でさらに事業規模を拡大するためには、新たな物件を買い進めて2棟目、3棟目と買い進めていく必要があります。そのためには、金融機関からのさらなる借入れによって資金を調達しなければなりません。

そこで重要になるのはこれまでにも説明してきた「キャッシュフロー」。実質的な収入であるキャッシュフローを大きくし、できるだけ自己資金を増やすことが重要です。自己資金が大きければキャッシュフローの状態も良くなるだけでなく、金融機関からの融資審査においてもプラス材料として評価されます。

1棟目で得たキャッシュフローを元手に自己資金を増やして融資を勝ち取り、次の物件でさらにキャッシュフローを増やしていく、この一連の流れを続けることが不動産投資ビジネスの醍醐味といえるでしょう。

まとめ

ここまで、アパート経営で収入を得るための根本的な仕組みについて説明してきました。実際の収益シミュレーションはここで紹介した計算方法よりもさらに複雑ですが、基本的な部分はこれまでの説明の通りで理解できるはずです。

とくに家賃収入と不動産所得の違いを知って、実質的な手取り収入ともいえる「キャッシュフロー」を大きくするための努力をすること、それがアパート経営というビジネスを成功させるためのカギになる、という点を押さえておきましょう。

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