アイケンジャパン共催セミナーレポート第2弾【区分オーナーと一棟オーナーが本音で語る“本当に良い資産形成”とは？】

こんにちは！不動産投資の教科書編集部です。

今回は、2022年9月10日（土）に行われた株式会社アイケンジャパンと当メディア「不動産投資の教科書」の共催セミナー【区分VS一棟】区分オーナーと一棟オーナーが本音で語る”本当に良い資産形成”とは？の開催レポートをお伝えします！

今回のセミナーでは、株式会社アイケンジャパンの常務取締役・藤本修様をお招きし、不動産投資の教科書編集部のNORIさんとともに、一棟オーナーと区分オーナーそれぞれの立場から、「本当に良い資産形成とは？」というテーマでリアルな収支実績も交えてお話しいただきました。

アイケンジャパン様は、安定した収益が見込める人気物件（＝”決め物”物件）のみを提案し、お客様の堅実なアパート経営を支えている不動産会社です。

我々「不動産投資の教科書」も、信頼できる会社として、アイケンジャパン様をおすすめさせていただいております。

不動産投資で成功するために知っておいていただきたいことをお伝えするべく、今回共催セミナーを開催しました。

読み終わる頃には、不動産投資に対する理解が深まっているでしょう。

今回行われた約1時間半のセミナーを振り返っていきますので、ぜひ最後までお読みください！

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今回の【区分VS一棟】区分オーナーと一棟オーナーが本音で語る”本当に良い資産形成”とは？のセミナー動画はこちらからダウンロードできます。

１、セミナー概要

（１）登壇者

不動産投資の教科書

アイケンジャパン

（２）セミナースケジュール

　第1部　不動産投資の教科書セミナー

　第2部　アイケンジャパンセミナー

　第3部　パネルディスカッション

２、第1部不動産投資の教科書

第1部では、不動産投資の教科書の代表・山本がお話しいたしました。

主な内容は、以下のとおりです。

• 不動産投資はなぜいいのか
• 不動産投資をやらないリスク
• 不動産投資の現実
• 不動産投資で失敗しないポイント
• 不動産投資の種類

（１）不動産投資はなぜいいのか

山本：

今日ご参加されている方の中には、不動産投資だけではなく、将来のために他の資産運用を検討されている方もいらっしゃると思います。

その中で、不動産投資がなぜ”良い”のかについて、お話しさせていただきます。

老後2000万円問題、年金問題、財政危機、コロナショック……もう貯蓄だけでは、間に合わない時代になりました。

そんな中で、不動産投資は近年、再注目されています。

特に、最近問題となっているインフレに強いことが、再注目の理由です。

アメリカ株投資や外貨投資などといったリスクヘッジ、資産運用の方法もありますが、インフレに対しては、実物である不動産投資が良いといえます。

円の価値が下がった分、不動産の価格はずっと上がっています。

この円安の傾向は、まだしばらく継続すると思われます。

円で持っておくより、現物で持っている方が、資産としてはより大きくなります。

また、不動産投資は、分かりやすくいえば、他人（銀行）の融資を受けて運用し、他人（入居者）のお金で返済できます。

数ある投資商品の中で、融資を受けることができるのは不動産投資だけです。

（２）不動産投資をやらないリスク

今は、「資産運用をしないこと」によるリスクも高まっています。

近年は、老後2000万円問題といわれてますが、「そもそも2000万円では足りないのではないか」という懸念も出ています。

仮に、老後に必要なお金が4000万円だとすると……

この計算に基づくと、毎月約13万円貯蓄できなければ老後破綻のリスクがあるということになります。

ですが、不動産投資をすれば、毎月13万円の貯蓄をしなくても、同等の資産を得られるため、不安を解消できるのです。

不動産投資では、現在の収入や物件を銀行から信頼してもらったうえで、融資を受けるので、現役の“信頼”を利用してできる将来に有効な資産運用なのです。

（３）不動産投資の現実

不動産投資をやらないリスクだけではなく、もちろん、不動産投資を行うことによるリスクもあります。

不動産投資も投資である以上、リスクがあることを忘れてはいけません。

不動産投資の現実として、以下の4つが挙げられます。

（４）不動産投資で失敗しないポイント

私たちが考える不動産投資で失敗しないポイントは、以下の通りです。

このなかで最も重要なポイントは、「どの会社から購入するか」です。

具体的に良い不動産会社の判断基準として、以下の3つが挙げられます。

（５）不動産投資の種類

不動産投資の物件には、様々な種類があります。

まず大きく分けますと、「一棟」か「区分」です。

さらにそれぞれ、「新築」「中古」と「都心」「地方郊外」に分けられます。

各種類の特徴を理解して、どの物件に投資するのか、自分に合った物件・種類を選択することが重要です。

「一棟」OR「区分」

「新築」OR「中古」

例えば、「中古／一棟／地方郊外」が揃う物件は、一番リスクが高い物件です。

多くの方は、専業オーナーではなく、サラリーマンなどの本業が別にあるので、物件の管理に手をかける時間があまり取れません。

そのため、いかに管理に手がかからず、収益を出せるかを考慮して、物件を選ぶのが良いでしょう。

また、一棟の場合、防犯上の観点から、2階以上と比較して、1階は特に空室リスクが大きくなります。

そのため、一棟を選ぶときは、セキュリティ対策を万全にし、1階でも安心して入居してもらえる物件にすることが重要です。

今回共催しているアイケンジャパン様は、「新築／一棟」の物件をメインに扱う不動産会社です。

アイケンジャパン様の扱う「新築／一棟」物件のおすすめポイントは、

• 一棟ゆえに大きなリターンが得られ、月次で安定してキャッシュフローが生まれる
• 新築ゆえに融資がおりやすい
• 1階に女性でも安心して住みやすいような設計を施し、高い入居率を誇る

管理にもこだわりを持っているので、忙しいサラリーマンの方であっても、手間や時間をかけずに不動産投資をすることができます。

徹底した入居者目線で建築した物件のみを販売しているアイケンジャパン様は、私たちも信頼している不動産投資会社です。

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次章は、「不安定な時代でも揺るがない！安定収益の”決め物”アパート経営とは？」というテーマで、アイケンジャパンの藤本様にお話しいただきます。

より不動産投資について、ご理解が深まると幸いです。

第1部まとめ

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３、第2部アイケンジャパンセミナー

第2部では、非常にこだわりをもって、堅実に建築から販売、管理までを行っている株式会社アイケンジャパンの藤本様に、『不安定な時代でも揺るがない！安定収益の“決め物”アパート経営とは？』というテーマでお話しいただきました。

（１）今考える”堅実な資産形成”のためのアパート経営

①資産形成は何のためにするのか

• 資産形成を始める際には、資産形成は何のためにするのか、目的を見直すことが大切

• 株やFX等様々な資産形成の方法がありますが、長期的に安定した堅実な資産形成がしたい方には不動産投資がおすすめ

　・不動産投資と一口にはいっても、形態は様々

　┗「①毎月安定して②まとまった金額を得られる」という点で一棟がおすすめ

• 日々の生活で我慢するのではなく、豊かな生活を送りながらも、確実に将来への蓄えを増やしていくことが大切

②”堅実な資産形成”とは

• 堅実な資産形成にはアパート経営が良いといったが、どんなアパートでも良いというわけではない

③アパート経営成功のカギ”決め物”

• 「決め物」とは不動産業界用語で「人気物件」のことをいう
• 「決め物」物件は物件力が高く、客付けしやすいので不動産投資成功のカギを握っている（＝「本命物件」）
• 一方で、物件力が低く客付けしにくい「当て物」と呼ばれる引き立て役の物件も存在する

④決め物と当て物～当て物の悲惨な結末～

• 昔も今も、賃貸ショップの入居付けの流れは変わっておらず、「当て物」は、決め物を即決してもらうための当てに使われるだけなので、何度案内されても入居は決まらない。そのため、家賃の減額やフリーレント、広告料の上乗せなど金銭の負担を強いられる。
• 世の中の共同住宅の8割は「当て物」といわれており、不動産投資の成功物件は、日本には2割しか存在しないというデータもある

不動産投資を成功させるためには、「決め物」物件を経営しなければならないのです。

「決め物」なら、退去してもすぐに次の入居者が決まるので、追加で金銭の負担をする必要もなく、安定した収入を得ることができます。

⑤数字で見る決め物経営

アイケンジャパンが行う「決め物アパート経営」には、以下のような実績があります。

• 販売棟数

　・販売棟数は1,050棟

　・全国11拠点にありながら、まだわずか1,000棟しか販売できていないのは、厳選した土地だけを仕入れているため

• サブリース戸数

サブリース……投資家が不動産会社に「空室や家賃下落がこわいので、管理会社に借り上げてほしい」というシステム。家賃下落等のリスクに悩まなくて済むが、家賃収入の80％程しか得られない。

　・サブリース戸数は0戸

　・アイケンジャパンで物件を購入したオーナー様は、しっかり収益を見込めるので、サブリースを選択する必要がない

• 収益稼働率

収益稼働率……新築満室時の年間家賃輸入想定（100%）に対して、実際のどれだけ家賃収入があったか示す独自の指標。

※仮に、事業計画の想定年間家賃収入が 500万円の物件を購入した際に、5年後の実際の年間家賃収入が300万円の場合、築5年目の収益稼働率は60%。

　・アイケンジャパンが最もこだわる収益稼働率は98.5％

　・収益稼働率がしっかり収益につながっているのかどうかの判断基準になるというのがアイケンジャパンの考え方

　・「当て物」の場合、家賃を下げるかフリーレントをつければ入居者は決まるし、広告費を払えば、無理やり決めてくれることだってあるので、入居率を高くすることは可能なのだが、オーナー様の収益は崩れていく

　・アイケンジャパンは、どうしても家賃を取ることができないクリーニング期間も含めて、収益稼働率98.5％を維持している

　・物件のポータルサイトに載っている利回りは5～10年経ってしまうと、実現されていないケースが多いのに対して、アイケンジャパンの物件は事業計画時に立てた想定収益をほぼ実現

（２）決め物の条件

実際の決め物とは、どのような条件なのかをお伝えしていきます。

学生よりも社会人、男性よりも女性のほうが、求める部屋の条件が厳しいといえます。

そのため、社会人女性のニーズをいかに取りこむかが大事です。

①立地

• 単身者需要がある主要駅から徒歩10分以内（首都圏は15分以内）か
• 付近に商業施設は備わっているか
• 雰囲気が良く、一人暮らしの女性も住みやすいか

⇒アイケンジャパンは上記3条件を全て満たした土地しか仕入れない

⇒土地選定にとことんこだわりを持っているからこそ、全国11拠点ありながら16年経っても販売実績はまだ1,050棟

②こだわりの設備・デザイン

• 顧客目線でこだわった設備や外観デザインか
• 友人を招きたくなる部屋か
• ターゲットである社会人女性が好む水廻りか

③間取り・配置

• 防音対策がされているか

　・木造アパートでよく懸念されるのは防音性であり、防音対策は不可欠

　・木造アパートの場合、羊羹型のように綺麗に並べて配置してしまうと、居室が隣同士のため音が漏れやすい

⇒アイケンジャパンは部屋同士を水廻りや収納で仕切り、壁1枚にならないので、生活音が気にならない。また全室角部屋を実現。結果として長く住んでもらえる部屋となる。

④防音対策

• 隣同士の防音だけでなく、上下階の音についても対策されているか

⇒独自の「SVC構造」の採用により、検証をした結果、マンションと同等の防音効果を実現

⑤セキュリティ対策

• 女性でも安心できるセキュリティ対策がされているか

⇒1階の女性入居率は通常30%程度といわれているが、アイケンジャパンは42.3％を誇っている。

⇒その理由は、防犯ガラスや防犯シャッター、バルコニーライトの搭載、1階の床高バルコニー、クラウド型防犯カメラ等、あらゆる角度から万全なセキュリティ対策をしているから

⑥安心構造

• 地震対策はされているか

　・日本は地震が多いうえ、木造アパートは何となく地震に弱いイメージがあるので、入居者は特に耐震性について気にしているケースが多い

⇒アイケンジャパンは、BSP構造や耐力壁などで免震、耐震にこだわった構造で耐震対策をしている

• 「劣化対策等級」等級3で建築されているか

　・劣化対策等級とは、建物の構造躯体に用いられる木材を長持ちさせるための対策の程度を評価した等級

　・等級3は、3世代（75－90年）持つ程度の対策

⇒メンテナンス費を抑えることができる

⇒金融機関の評価も高く融資も受けやすい最高レベルの「劣化対策等級」等級3でであれば、出口戦略の時もオーナー様が悩まずに済む

⑦管理

• 物件を販売して終わりではなく、しっかりと管理までしてくれるのか

⇒アイケンジャパンは入居者が快適に過ごせるように、クレームが来たら24時間以内に対応し、こまめに建物パトロールしている

⑧家賃

• 家賃設定は適正か

　・いろいろこだわると家賃が上がるが、他の条件が揃っていても、家賃が上がった時点で「当て物」になるので、適切な家賃で「お得」だと思ってもらえることが大切

⇒新築物件は、「新築プレミアム」で始めは高い家賃だが、その後家賃は下落し続ける

⇒一方、アイケンジャパンの物件は、築10年目の家賃を想定して最初の家賃を設定するため、家賃下落が起こらずに、手堅い事業計画で安定した資産形成を実現できる

第2部まとめ

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４、第3部区分VS一棟パネルディスカッション

第3部では、「不動産投資の教科書」編集部記者NORIさんと株式会社アイケンジャパン・藤本様が、それぞれ区分オーナーと一棟オーナーとして、パネルディスカッションを行いました。

主な議題は以下です。

• 所有物件紹介、実際の収支はどうなの？
• 不動産投資を始めたきっかけと区分／一棟アパートを選んだ理由は？
• 経営者から見た区分／一棟アパートのメリットデメリットは？
• 自身の不動産投資のこだわりや強みは？
• 将来お金の不安なく生活するにはどれくらいの物件が必要ですか？
• 今後のビジョンや出口戦略はどう考えている？
• 賃貸経営について、失敗したこと、後悔していることは？
• 不動産投資は生命保険の代わりになりますか？
• 不動産投資初心者に１つだけアドバイスをするとしたら？

（１）所有物件紹介実際の収支はどうなの？

今回は、区分マンションを20戸以上所有している区分オーナーのNORIさんとアパートを3棟(20戸)所有している一棟オーナーの藤本さんに、所有物件のリアルな収支を見せていただきました。

それぞれ2件ずつ、ご紹介いたします。

不動産投資を始める方はご参考にぜひご覧ください。

まずは、区分所有のNORIさんの物件の収支をご紹介します。

NORIさん所有物件紹介①

こちらの物件を単体でみると、収益が出ていない状況です。

NORIさん所有物件紹介②

NORIさんは、単身者用のワンルームだけでなく、２LDKといった家族層向けの物件など、ポートフォリオとして幅広い種類の物件をお持ちです。

ご紹介する2戸目の物件は、サブリースにしているので管理代行費や清掃費は0円です。

物件を安い時期に仕込めたことと、自己資金をかなり投入しているという点から、当時かなりキャッシュフローがでていたので、現在は借り換えをし、融資を短縮しています。

藤本さん所有物件紹介①

次に、一棟所有の藤本さんの物件の収支をご紹介します。

藤本様が所有する物件は、すべてアイケンジャパンの物件です。

一棟ということもあり、しっかり手残り金があります。

藤本さん所有物件紹介②

こちらの物件も、1戸目同様手残りがあり、エリアを問わず同じような収益が出ています。

（２）不動産投資を始めたきっかけと区分／一棟アパートを選んだ理由は？

NORIさん（区分所有）：

不動産投資を始めたきっかけは、会社員時代に「本当に将来大丈夫かな」「この会社に定年まで勤務できるのかな」と心配になったことがきっかけです。

元々、株式投資を運用していたのですが、日経平均に一喜一憂する毎日がなかなか大変でした。

当時勤務していた企業に年柄年中不動産会社が営業にきており、毎日電話がくるので話を聞いてみたところ、興味を持って不動産投資を検討してみようかなと考えるようになりました。

区分を選んだ理由は、当時一棟より区分の情報量が多かったからです。

当時はセミナーや書籍など今ほど情報源がなく、信じるまでに3年ほどかかりました。

藤本さん（一棟所有）：

不動産投資を始めた理由は、当時から年金は期待できないというお話が出てきていて、老後のために何かしておかなければならないと感じたからです。

また、アイケンジャパンで働く中で、オーナー様が成功している姿をみていると、「自分も不動産投資をやりたい」と思うようになりました。

また、自分も実際に不動産投資をすることで、お客様やオーナー様の立場に立ってお話しできると考えました。

（３）経営者から見た区分／一棟アパートのメリットデメリットは？

NORIさん（区分所有）：

区分マンションのメリットは、比較的不動産としては低価格である点です。

なかには現金で一括購入する方もいらっしゃいます。

複数件所有したい場合は、エリアを分けて購入できるので、リスクの分散もしやすいです。

出口戦略として、売却時に売却しやすい点もメリットです。

デメリットとしては、管理費や修繕積立費を将来に備えて強制徴収されるので、思ったよりもキャッシュフローが減ってしまう点が挙げられます。

契約が1戸単位なので、複数所有したくても、仕事が忙しい方は、契約や手続き、引き渡しの手間がかかってしまう方もいるでしょう。

藤本様（一棟所有）：

一棟アパートのメリットは、収入が大きいところです。

毎月しっかり家賃からの手残りがあることを実感しています。

将来的には、ローンの返済が終われば、無担保の土地と建物が残ります。

また、空室耐性が高い点もメリットでしょう。

1部屋空室が出たとしても、区分と比較して影響が少ないでしょう。

アイケンジャパンのアパートだと年間通しても、1～2部屋しか空室になりません。

期間もそんなに空くことなく入居者が決まりますので、安定した収益を望めるでしょう。

デメリットは、購入時にある程度の自己資金が必要になることです。

アイケンジャパンは多くの金融機関様とお付き合いがありますので、最初から諦めずにお声掛けいただければと思います。

（４）自身の不動産投資のこだわりや強みは？

藤本様（一棟所有）：

こだわりは、社会人女性をターゲットにしている点です。

あとは、土地の価格、建物のグレード、管理体制家賃設定など、ソフト面の体制を整えて、決め物経営をすれば失敗しようがありません。

アイケンジャパンとして、物件や管理に対するこだわりがかなりあるので、オーナーとして何か特別なことをしなければならないということはないです。

NORIさん（区分所有）：

私は単身者をターゲットとし、単身者のニーズが高いエリアを意識して購入しています。

あと、私の強みは、他人よりも不動産が好きなことです。

物件を探したり、不動産会社でお話を聞くことが苦になりません。

（５）不動産投資初心者に１つだけアドバイスをするとしたら？

NORIさん（区分所有）：

自分の場合は、もう少し早く始めればよかったと感じます。

また、売上のために騙そうとする営業マンや会社もいるので、セールストークに流されないように、正しく情報収集することが大切です。

騙されないためにも、信頼できる営業マン、不動産会社と出会うことが重要です。

藤本様（一棟所有）：

私も不動産会社選びが重要だと感じます。

上場しているからといって、信頼できる会社だとは限りませんし、だいたいどの営業マンも良い話しかしません。

信頼できるかどうかを見抜くのは、なかなか難しいんですけどね……。

自社で販売物件を管理しているかやその営業マンが自社物件を所有しているかという点で判断するのがいいかもしれません。

５、株式会社アイケンジャパン

今回共催いただいたアイケンジャパン様は、「新築／一棟」に特化した不動産会社です。

今回セミナーを共催いただいた、堅実なアパート経営を提案するアイケンジャパンでの物件購入にご興味がある方は、まずは資料請求やセミナーへの参加をしてみてはいかがでしょうか。

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アイケンジャパンについて詳しく知りたい方は、以下の記事もお読みください。

妥協せずきめ細やかに仕事できるのはのびのびと仕事しやすい環境だから！トップ営業マンが語るアイケンジャパンの働きやすさと新築一棟の魅力とは

圧倒的な入居率の高さは社長自身が培ったノウハウがあるから！“新築一棟だけ”を取り扱うアイケンジャパンのこだわりと魅力を紹介

アイケンジャパン共催セミナーレポート第1弾【初心者の9割が知らない不動産投資の思考法】

会社概要

まとめ

最後までお読みいただき、誠にありがとうございます。

今回のセミナーでは、現役オーナー様にお話しいただいたことで、一棟・区分それぞれ特徴や良さをご紹介いたしました。

一棟・区分どちらの物件を選択するにしても、「不動産会社選び」が不動産投資を成功させるための重要なポイントになることをお伝えできたのではないでしょうか。

初心者の方が、「本当に購入してもいい物件なのか」「本当に信頼できる不動産会社なのか」という点を1人で判断するのは難しいと思います。

ぜひ、投資経験豊富な不動産投資のプロに相談できるセカンド・オピニオンサービスをご利用ください。

私たち「不動産投資の教科書」は、メディアとして中立な立場から第三者目線でアドバイスします。

当メディア「不動産投資の教科書」では、不動産投資に関する情報を発信していますので、不動産投資についてもっと詳しく知りたい方は、ぜひ他の記事も読んでみてください。

不動産投資をする際の参考になれば幸いです。

今回セミナーを共催いただいた、堅実なアパート経営を提案するアイケンジャパンでの物件購入にご興味がある方は、まずは資料請求やセミナーへの参加をしてみてはいかがでしょうか。

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