【2020年の展望も！】不動産投資ローン12の基礎知識を徹底解説！

不動産投資をするにあたってローン、つまり融資を利用しようと考えている方がほとんどではないでしょうか。

不動産投資のメリットは人の（銀行）お金で資産運用できることにあります。

是非利用すべきだと言えます。

近年の金融緩和により、今までハードルの高かった不動産投資ローンの審査基準、金利、融資枠などが、以前と比べて借り手側に有利な内容となりました。

しかし、数年前に起きたカボチャの馬車事件で締め付けが厳しくなったことも事実です。

また、

• 具体的に不動産投資ローンの仕組み、
• 金利相場、
• 審査基準

などについて把握していない方も少なくないでしょう。

出来るだけいい条件で融資を受けるには事前にそれらの情報をきちんと把握することが重要です。

そこで今回は、メディア不動産投資の教科書が徹底リサーチをした上で、以下の通り「有利な不動産投資ローンを受けるために絶対に知っておくべき事項」をまとめました。

• 不動産投資ローンとは
• 現金一括購入と比較した場合の不動産投資ローンを組む際のメリット・デメリット
• 今の不動産投資ローンの金利相場
• どのような事情があると審査が通りやすい？
• サラリーマンだとどのくらい借入れできるの？
• 不動産投資ローンを受ける際の流れ

これから不動産投資ローンを利用される際のご参考になれば幸いです。

なお、既に不動産投資ローンを利用していて、「金利が高いから借り換えしたい」という場合には「不動産投資ローンを借り換えして収益性を圧倒的にアップさせる極意」でも記載したようにプロに相談することがオススメです。

不動産投資の教科書としてオススメは「MOGE CHECK PLAZA」です。

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※この記事は2014年9月8日に公開したものを2020年1月17日に加筆修正しました。

１、そもそも不動産投資ローンとは？

そもそも不動産投資ローンとはなんでしょう。

不動産投資ローンとは、投資用マンション、一棟アパートなど投資を目的とする不動産を担保にして、購入資金を金融機関から融資を受けることを言います。

２、住宅ローンとの違いは？

よく耳にする住宅ローンと、今回取り上げた不動産投資ローンとの違いについてあまり理解していない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅ローンと不動産投資ローンには、次のような違いがあります。

1. 貸付の目的が異なるため、審査基準が違う
2. 住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査が厳しい
3. 金利の設定が違う
4. 返済資源が違う
5. 融資できる金額
6. 年齢制限
7. ローン返済期間

では、詳しくみてみましょう

①　貸付の目的が異なるため、審査基準が違う

住宅ローンは個人的に住むための物件を購入するための貸付になるのに対して、不動産投資ローンは「マンション投資やアパート投資などといった事業」に対する融資となります。

住宅ローンは本人の年収など返済能力が重視されますが、不動産投資ローンは事業の採算性や可能性などが重要視されます。

②　住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査が厳しい

金融機関としては、一般的には収入が安定しているのであれば、住宅ローンの返済が滞る可能性は少ないと考えています。ですので、サラリーマンや公務員などの収入が安定している方であれば、基本的に住宅ローンを組むことができます。

しかし、不動産投資ローンの場合、マンションやアパート経営を継続していくにあたり、様々な障害が起きる可能性があると想定されます。継続的な返済にあたり不安要素が多いと判断されます。

従って、本人の返済能力が主となる住宅ローンと比較して、不動産投資ローンの審査基準が厳しいと言われています。

③　金利の設定が違う

金融機関によって不動産投資に対する考え方が違うことから不動産投資ローンの金利は２〜5％ほどです。これに対して、2016年7月に発表された住宅ローンの金利はマイナス金利政策の影響もあり、変動金利だと0.4〜3％とされています。不動案投資ローンの金利は住宅ローンの金利より高いのです。

④　返済資源が違う

マイホームである住宅ローンの返済原資は、借主の給与です。一方、不動産投資ローンは毎月の家賃収入が返済原資となるのが一般的です。

そのため、空室リスクがあり、安定した家賃収入が見込めないと判断された場合には融資の評価が厳しくなることに注意しましょう。

⑤　融資できる金額

住宅ローンは借主の給与が返済原資となるため、年収の5～6倍が適切な借入額とされています。

不動産投資ローンは家賃収入が主な返済原資であり、借主の年収や資産も加味されるため、融資額の上限は住宅ローンよりも高めです。年収の10～20倍の借入れも可能です。

ただし、不動産投資ローンは金利も高めであることに注意しましょう。

⑥　年齢制限

住宅ローンの場合、65歳から70歳ほどが上限とされているのが一般的です。主な返済原資が給与所得であるためです。

一方、不動産投資ローンは高齢者への融資も可能とされています。

手持ちの資産があり、購入する物件が安定した家賃収入が得られそうな場合など、70歳以上でも問題なく融資がおりるケースもあります。

⑦　ローン返済期間

ローンの返済期間については、住宅ローンも不動産投資ローンも大きな違いはありません。

ただし、不動産投資ローンの返済期間は建物の耐用年数で変動します。耐用年数は構造によって異なり、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年などと定められています。

築年数が古く耐用年数の残存期間が少ない物件では、返済期間が短く設定されることもあるため注意しましょう。

３、不動産投資ローンを組むことのメリットは？

一見、金融機関から融資を受けることは「借金」をするという点で悪いイメージを持つ方もいらっしゃいます。実は、不動産投資をする際に融資を利用することによって以下２つのメリットがあります。

• （１）レバレッジを効かせられる（少ない資金で高額の不動産を購入できる）
• （２）購入資金貯めるのを待つことなく不動産投資を始められる

では、それぞれについてみてみましょう。

（１）レバレッジを効かせられる（少ない資金で高額の不動産を購入できる）

不動産投資ローンを組むことによって、少ない自己資金で不動産投資をすることができます。

つまり、少ない投資金額で高い利回りを得ることができ、レバレッジを効かせることができるのです。

（２）購入資金が貯まるのを待つことなく不動産投資を始められる

不動産投資ローンを利用して、金融機関から不動産購入資金の融資を受けることによって、自分で不動産の購入資金を貯まるまで待つことなく、いい物件があれば、不動産投資を始めることができます。

４、不動産投資ローンを組むデメリットは？

一方、不動産投資ローンを利用することには、現金で購入する場合と比較してどのようなデメリットがあるのでしょうか。

大きくは以下の３つが挙げられます。

• （１）空室によりローンの返済が厳しくなる
• （２）売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性がある
• （３）もし収入がなくなって返済ができなくなったら？

では、それぞれについてみてみましょう。

（１）空室によりローンの返済が厳しくなる

融資を受けた場合毎月ローンの返済があります。一般的には毎月の家賃収入からローンの返済をされる方がほとんどなので、空室により家賃収入がゼロの月は自分の貯金などから返済する必要があります。

空室の期間が短いのであればいいのですが、長く続いた場合は返済が厳しくなる可能性があるのです。

従って、上記のようなことにならないためには空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えます。空室リスクの回避策について詳しくは「賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因と対策について」を参考にしてみてください。

（２）売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性がある

ずっと所有するつもりでいても、急遽物件を売却することも考えられます。売却するタイミングにもよりますが、所有期間が短い場合、売却金額はローンの残債金額を下回る可能性があります。

ローンの残債を手元の資金で補えるのであればいいのですが、出来なかった場合金融機関の抵当権が外せなくなりますので、買い手がいても売れないというリスクが考えられます。（抵当権がついている不動産を売却する場合、きちんと抵当権が外せるのが条件になります）

従って、いつ売却しても高く売れる資産価値の高い物件を選ぶことが重要と言えます。また、万が一のため手元にある程度の資金を持つことも大切と言えるでしょう。

資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントについて詳しくは「不動産投資の物件選びについてしっておきたい8つのこと」を参考にしてみてください。

（３）もし収入がなくなって返済ができなくなったら？

順調に返済ができればいいですが、空室が続いた上に何らかの事情で働けなくなったりしてローンの返済ができなくなることも考えられます。

もしそうなった場合、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となる可能性があります。債務整理をするとクレジットカードが作れなくなるなどのデメリットがあります。

従って、物件を購入する前にきちんと返済シミュレーションをし、突発的な事態があっても返済可能な融資額をきちんと事前に確認した上で不動産投資に取り組むようにしましょう。

５、不動産投資ローンの金利は？

不動産投資ローンを借入れする際に、融資枠、借入れ要件など様々なポイントがありますが、その中でも最も重視されるのは毎月の返済額に大きく影響する金利ではないでしょうか。

金利は大きく以下の２種類があります。

• （１）変動金利型
• （２）固定金利型

では、それぞれについてみてみましょう。

（１）変動金利型

変動金利型は、名前の通りに金利が変動します。金利は、半年に１回見直しされ、返済額は5年に１回見直しがあります。

金利の上昇によって返済額が増えた場合、これまでの返済額の1.25倍までと上限が定められています。

（２）固定金利型

一方、固定金利型とは指定した全期間は同一金利の商品です。

中には１年固定、３年固定、５年固定など固定年数を選ぶことができます。一般的には固定年数が長い商品の金利は高い傾向があります。

不動産投資ローンの場合、変動金利型の商品を設定されている金融機関が多いのと金利が安いことから、変動金利型を選ばれる方が多いのが実情です。

しかし、変動金利の場合返済期間中に金利が上昇することも考えられますので、出来る限り繰上げ返済するようにしましょう。融資の繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済シミュレーションについて知っておきたい4つのこと」を参考にしてみてください。

６、不動産投資ローンの内容は？

不動産投資ローンを利用するにあたって、最も気になるのは金利ではないでしょうか。

ここでは不動産投資ローンを積極的に行っている金融機関がHP上で公開している情報を参考に、変動金利・固定金利の相場を紹介します。

なお、いずれも令和2年1月現在での情報となります。

（1）変動金利の相場

• オリックス銀行
  変動金利：年率3.675％
  参考：「オリックス銀行：不動産投資ローン」※2020年1月1日現在
• 住信SBIネット銀行
  変動金利：年率2.95％～8.9％
  参考：「住信SBIネット銀行：不動産担保ローン」※2020年1月1日現在

※上記の内容は、あくまでHP上で確認できる情報であり、物件や物件購入者の属性により条件は変わります。

（2）固定金利の相場

• オリックス銀行
  固定金利期間特約付変動金利型（3年固定金利特約型）：年率3.30％
  固定金利期間特約付変動金利型（5年固定金利特約型）：年率3.50％
  参考「オリックス銀行：不動産投資ローン」※2020年1月1日現在
• 日本政策金融公庫
  固定金利（担保なし）：年率2.16％～2.45％
  固定金利（担保あり）：年率1.21％～2.10％
  参考「日本政策金融公庫：国民生活事業（主要利率一覧表）」※令和2年1月6日現在
• SMBC信託銀行
  固定金利型（1年型）：年率3.13％
  固定金利型（3年型）：年率3.35％
  固定金利型（5年型）：年率3.45％
  固定金利型（7年型）：年率3.65％
  固定金利型（10年型）：年率3.10％
  参考「SMBC信託銀行：不動産投資ローン」※2020年1月現在

※上記の内容は、あくまでHP上で確認できる情報であり、物件や物件購入者の属性により条件は変わります。

【番外編】2020年の不動産投資ローンの展望を予測する！

東京オリンピック・パラリンピックの開催が決まってから、不動産価格の水準は上昇傾向にありました。

特に首都圏のマンションは需要が高く、価格が高騰しています。

一方で、住宅ローンをはじめとした貸出金利は、金融緩和政策の影響により低水準を保ったままです。低金利に惹かれて投資用物件を購入する人も多いのではないでしょうか。

そこで不安視されているのが、東京オリンピック以降はどうなるかということです。

ローンの金利については、しばらく低金利が続くものと考えられています。しかし、2019年10月の消費税増税などを機に売り物件が増え、実際にマンション価格は少しずつ下がり始めています。

「賃貸物件が飽和状態になるのでは」という意見もあります。物件を購入しても借り手がつかないことには家賃収入が得られません。

投資用物件を選ぶときには、社会情勢の影響を受けにくい優良物件を見極める必要があります。

とはいえ、初心者や経験の浅い投資家にとって、優良物件の見極めは難しいものです。不動産会社の営業に言われるがままに購入すると、後悔することになるかもしれません。

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７、どのような事情があるとローンの審査が通りやすい？

不動産投資ローンは住宅ローンと比較して、審査基準が厳しくなっているため今までハードルが高かったのですが、金融緩和により融資枠や金利などの点で有利な内容となりました。

金融機関によって審査基準は異なりますが、有利な条件で融資を受けるには以下のポイントを参考にしてみてください。

• （１）貯金がたくさんある（自己資金が多い）
• （２）物件の収益性（実質利回り）が高い
• （３）年収が高い
• （４）勤務先の属性

では、それぞれについてみてみましょう。

（１）貯金がたくさんある（自己資金が多い）

金融機関に融資の交渉をする際に、個人の属性（年収、勤務先、自己資金）はかなり重視されます。実際に物件を購入する時の頭金を出さなくてもOKですが、融資を受ける予定の金融機関に貯金がたくさんあると有利だと言われています。

金融機関にとっては貯金が多くあるとリスクが少なくなるので、たとえ他の審査条件に満たしていなくても融資を受けられる場合があります。

（２）物件の収益性（実質利回り）が高い

金融機関で物件の担保力を審査する際に、物件周辺の取引実績とともに、収益性（融資の対象物件から得られる収益）も担保として評価します。

つまり、不動産から得られる利益が黒字であれば担保として高く評価されます。収益性が高ければ高いほど評価も高くなるのです。しかし、ここで注意して頂きたいのは、金融機関が評価にする収益性は表面利回りではなく、ランニングコストを差し引いたあとの実質利回りになります。

また、担保力が高い物件であれば、融資額や金利についても有利に交渉することができます。

なお、利回りの計算方法について詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する９つのこと」を参考にしてみて下さい。

（３）年収が高い

住宅ローンの借入れ金額の目安は年収の７倍とされるのに対して、不動産投資ローンの借入れ金額の目安は年収の5倍ほどとされています。つまり年収が高ければ借入れができる金額も高くなるのです。

また、不動産投資ローンを審査する時の年収は「500万円以上」が一つの基準となっています。

このように、サラリーマンの方が融資審査を受ける際に、「年収」はかなり重視されているのです。

（４）勤務先の属性

金融機関にとって、安定した返済ができるかどうかが重要な判断基準となっています。勤務先の

• 規模
• 資本金
• 売上高

なども踏まえて審査されるので、上場企業など経営が安定した企業に勤めていると融資を受けるにあたり有利と言えるでしょう。

（５）プロに的確なアドバイスをもらうことが大事！

融資はより有利な条件で利用するには、ご自身で金融機関を相手にするのはなかなか難しいのが現状です。

その場合、融資の仕組みについて理解することはもちろん大切ですが、より効率よく有利な条件で融資を受けるにはプロに的確なアドバイスをもらうことも大切と言えます。

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８、住宅ローンと不動産投資ローンは併用できる？

住宅ローンと不動産投資ローン、どちらも借金であることに変わりはありません。

時々聞かれるのが、「住宅ローンがあると不動産投資ローンの審査に不利になるのではないだろうか」といった不安の声です。

この章では、住宅ローンと不動産投資ローンの併用について説明します。

（１）住宅ローンと不動産投資ローンは併用可能

結論から言うと、住宅ローンと不動産投資ローンを同時期に利用することは可能です。

住宅ローンはマイホーム購入のための融資、不動産投資ローンは不動産貸付業を行う事業用融資です。

前述の通り、融資の条件や審査基準なども異なるため、住宅ローンがあるから不動産投資ローンが利用できないといった心配は必要ありません。

（２）住宅ローンと不動産投資ローンはどちらが先の方が良い？

先に不動産投資ローンで投資用物件を購入し、あとから住宅ローンを組んでマイホームを購入するのがおすすめの順番です。

住宅ローンは借主に返済能力があるかどうかが審査されるため、所得は多いに越したことはありません。

毎月の家賃収入も所得に加えることができ、住宅ローンの審査がスムーズに進む可能性があります。

（３）住宅ローンと不動産投資ローンを併用する際の注意点

不動産投資ローンの上限は年収の10倍ほどとされています。

年収が500万円なら5,000万円までの融資が可能です。ただし、すでにかーローンなどの借入金がある場合は、その残債が融資枠から差し引かれることに注意しましょう。

（４）住宅ローンで投資用物件は購入できない

不動産投資ローンは住宅ローンに比べ、金利が高めに設定されています。

そこで、金利が低い住宅ローンを利用して投資用物件を購入するという、不正行為が行われたことがありました。

住宅ローンを不動産投資に利用することは禁止されています。発覚した場合には即時、借入金を全額返済しなくてはなりません。

なかには「お得な方法」として勧めてくる悪質な業者もいるので、十分に注意しましょう。

９、サラリーマンだとどのくらい借入れできる？

一般的には、不動産投資ローンの借入れ金額は年収の5倍が一つの目安になります。物件購入時の諸経費さえ自己資金で用意できれば、残りの資金は融資を受けることが可能だそうです。

例えば、年収500万円のサラリーマンの方の場合、借入金額の目安は2,500万円になります。

不動産購入時物件の物件価格とは別に、仲介手数料、登記費用、融資手続き費用など諸経費と呼ばれている費用が大体物件価格の5〜7％の割合で別途かかります。そしてこれらの費用は融資を受けることができないので、現金で支払う必要があります。

つまり、物件を購入する時は、

• 頭金
• 諸経費

が自己資金（現金）で必要になります。

従って、2,500万円の物件を購入する場合は、自己資金約150万円が必要となるでしょう。

以下のサイトでは、無料にて複数の金融機関に一度で審査申込みが出来ます。住宅ローンの借入れ金額が参考になりますので、ぜひ利用してみてください。

住宅本舗

http://step.jutapon.com/

１０、借入れの流れは？

では、実際に金融機関のローン審査を受けるにはどのような流れになるでしょう。

以下ではご自身で融資を斡旋した場合の大まかな流れになります。参考にしてみてください。

（１）不動産投資ローンの申請をするための準備をする

金融機関の融資担当者にアポを取り、不動産投資ローン申し込む際の書類などを確認します。

（２）必要な書類・資料を準備し、申込み手続きをする

実際に融資の申込みに必要な書類・資料を準備して、申込みの手続きを行います。

申込みする際には、以下の書類を用意する必要があります。

• ①   登記簿謄本
• ②   物件概要書
• ③   キャッシュフロー試算表
• ④   物件取得関連費用概算表
• ⑤   固定資産税評価証明書
• ⑥   公図
• ⑦   住宅地図
• ⑧   販売図面
• ⑨   建物図面
• ⑩   物件写真
• ⑪   取引事例
• ⑫   源泉徴収票
• ⑬   確定申告書

（３）金融機関側の審査開始

提出書類に不備がなければ、ローンの審査が開始します。審査期間は大体書類が提出してから、２〜４週が目安になります。

（４）金融機関から融資決定通知を受ける

無事に審査が通過したら、金融機関から融資決定の通知が届きます。

（５）金融機関にて融資の手続きを行う

実際に融資が受けられるよう契約の締結手続きを行います。大きく以下の契約を締結する必要があります。

• ①   抵当権設定契約・根抵当権設定契約
• ②   金銭消費貸借契約
• ③   団体信用生命保険

など。

（６）融資が実行

手続きが無事完了し、融資を受けて物件を購入することになります。

１１、もし、金利が上昇したら？

ここ10年間ずっと低金利が続いており、融資を受けるいいタイミングではありますが、今後は金利が上昇する可能性があります。返済期間中に「金利が上昇したら？」という点が気になる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

金利上昇リスクの回避策としてもっとも効果的方法は、「繰り上げ返済」することです。

今の日本は金融機関にお金を預けても増えないので、余裕な資金があれば、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくことによって、金利上昇リスクを回避することができます。

なお、金利が上昇するということは、景気がよくなり、物件価格が上昇します。また、金利は「経費」として計上できるため、上昇分は節税にも繋がります。従って、金利が上昇することは必ずしも悪いことではないと言えるでしょう。

１２、現在不動産投資をしており金利が高いなら借り換えを！

もしあなたが現在不動産投資をしており、金利が高いのなら借り換えをしましょう。

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上記の3つのポイントからも、是非とも特別金利の今だからこそMOGE CHECK（モゲチェック）でまずは無料診断からはじめてみるのはいかがでしょうか。

 

まとめ

今回は不動産投資ローンについて書きましたがいかがでしたでしょうか？不動産投資ローンの金利相場や仕組みなどについてよく知って頂き、ご自身にとって最も有利な条件の金融機関見つけられたら幸いです。

なお、不動産投資物件の探し方については詳しく「不動産投資の物件選びについて知っておきたい８つのこと」をご参照ください。