• 不動産投資
  • 2019/3/20

不動産投資ローン「これだけは抑えておきたい」ポイントとは?

不動産投資,ローン

不動産投資を初めて行うときはローンを組む方がほとんどなのではないでしょうか。

不動産投資ローンを有利な条件で受けるために知っておきたい大切なことや借り入れに関する基本的な知識を説明していきましょう。

すでに不動産投資ローンを利用していて、金利が高いから借り換えしたいという場合には「不動産投資ローンを借り換えして収益性を圧倒的にアップさせる極意」も合わせてご覧ください。

・不動産投資ローンと住宅ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンの2つの違いを見ていきましょう。

(1)審査基準が厳しい?

住宅ローンは個人が住宅用の物件を購入するための貸付になるのに対して、不動産投資ローンはマンション投資やアパート投資などといったいわゆる「事業」に対する融資となります。

住宅ローンは一般的に収入が安定していれば返済が滞る可能性は少ないという考え方ですので、サラリーマンや公務員などの収入が安定している方なら基本的には住宅ローンを組むことができます。

しかし不動産投資ローンは事業の採算性や可能性などが重要視されるため、住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査基準の方が厳しいと言われています。

(2)金利が高い

不動案投資ローンの金利は住宅ローンの金利より一般的には高く設定されている事をご存じでしょうか。

住宅ローンは本人の返済能力によって審査している事もあり貸し倒れするリスクが低いため、金利も低く設定されていることが一般的です。

一方で不動産投資ローンは家賃収入が見込めなくなってしまった場合の返済リスクなどがあるため、金利が高く設定されています。

・不動産投資ローンのメリット・デメリット

(1)2つのメリット

  • レバレッジを効かせられる(少ない資金で高額の不動産を購入できる)

不動産投資ローンを組むことによって、少ない自己資金で不動産投資をすることができます。

つまり、少ない投資金額で高い利回りを得ることができ、レバレッジを効かせることができるのです。

  • 購入資金が貯まるのを待つことなく不動産投資を始められる

不動産投資ローンを利用して、金融機関から不動産購入資金の融資を受けることによって、自分で不動産の購入資金を貯まるまで待つことなく、いい物件があれば、不動産投資を始めることができます。

(2)3つのデメリット

  • 空室によりローンの返済が厳しくなる

融資を受けた場合毎月ローンの返済があり、空室により家賃収入がゼロな月は自分の貯金などから返済する必要があります。

空室の期間が短いのであればいいのですが、長く続いた場合は返済が厳しくなる可能性があるでしょう。

  • 売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性がある

ずっと所有するつもりでいても、急遽物件を売却することも考えられます。売却するタイミングにもよりますが、所有期間が短い場合、売却金額はローンの残債金額を下回る可能性があります。

ローンの残債を手元の資金で補えるのであればいいのですが、出来なかった場合金融機関の抵当権が外せなくなりますので、買い手がいても売れないというリスクが考えられます。 (抵当権がついている不動産を売却する場合、きちんと抵当権が外せるのが条件になります)

資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントについて詳しくは「不動産投資を成功に導く9つのポイント」を参考にしてみてください。

  • もし収入がなくなって返済ができなくなったら?

順調に返済ができればいいですが、空室が続いた上に何らかの事情で働けなくなったりしてローンの返済ができなくなることも考えられます。

そうなった場合、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となる可能性があります。債務整理をするとクレジットカードが作れなくなるなどのデメリットがあります。

・ローンの審査を通りやすくする4つのポイント

金融機関によって審査基準は異なりますが、有利な条件で融資を受けるには以下のポイントを参考にしてみてください。

(1)貯金

金融機関に融資の交渉をする際に、個人の属性(年収、勤務先、自己資金)はかなり重視されます。実際に物件を購入する時の頭金を出さなくてもOKですが、融資を受ける予定の金融機関に貯金がたくさんあると有利だと言われています。

金融機関にとっては貯金が多くあるとリスクが少なくなるので、たとえ他の審査条件に満たしていなくても融資を受けられる場合があります。

(2)物件の収益性(実質利回り)が高い

金融機関で物件の担保力を審査する際に、物件周辺の取引実績とともに、収益性(融資の対象物件から得られる収益)も担保として評価します。

つまり、不動産から得られる利益が黒字であれば担保として高く評価されます。収益性が高ければ高いほど評価も高くなるのです。

しかし、ここで注意して頂きたいのは、金融機関が評価にする収益性は表面利回りではなく、ランニングコストを差し引いたあとの実質利回りになります。

また、担保力が高い物件であれば、融資額や金利についても有利に交渉することができます。

なお、利回りの計算方法について詳しくは「不動産投資を成功に導く9つのポイント」を参考にしてみて下さい。

(3)年収が高い

住宅ローンの借入れ金額の目安は年収の7倍とされるのに対して、不動産投資ローンの借入れ金額の目安は年収の5倍ほどとされています。つまり年収が高ければ借入れができる金額も高くなるのです。

また、不動産投資ローンを審査する時の年収は「500万円以上」が一つの基準となっています。

(4)勤務先の属性

金融機関にとって、安定した返済ができるかどうかが重要な判断基準となっています。

勤務先の規模、資本金、売上高なども踏まえて審査されるので、上場企業など経営が安定した企業に勤めていると融資を受けるにあたり有利と言えるでしょう。

・サラリーマンだとどのくらい借入れできる?

不動産投資ローンの借入れ金額は年収の5倍が一つの目安になるので、年収500万円のサラリーマンの方の場合は借入金額の目安は2,500万円になります。

不動産購入時物件の物件価格とは別に、仲介手数料、登記費用、融資手続き費用など諸経費と呼ばれている費用が大体物件価格の5〜7%の割合で別途かかります。

そしてこれらの費用は融資を受けることができないので、現金で支払う必要があり、物件を購入する時は、物件価格頭金諸経費が自己資金(現金)で必要になります。

従って、2,500万円の物件を購入する場合は、自己資金約150万円が必要となるでしょう。

無料で複数の金融機関に一度で審査申込みが出来るサイトもあるので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

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・資産価値の高い物件をじっくり選ぶ事が大切

不動産投資ローンと住宅ローンの違いや不動産投資ローンを組むときのメリット・デメリットなどをご説明してきました。

返済リスクを回避するために1つ言えるのは、いつ売却しても高く売れる資産価値の高い物件を選ぶことが大事ということでしょう。

また万が一のため手元にある程度の資金を持つことも大切です。

不動産投資物件の探し方については詳しく「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」も合わせて参考にしてみてください。

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皆様からのコメント

「不動産投資ローン「これだけは抑えておきたい」ポイントとは?」に対する1件のコメント

  1. 基礎的な内容でしたが整理されて分かり易かったです。
    ありがとうございました。

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