不動産投資をするにあたってはローン、つまり融資を利用できるということは大きなメリットです。
人から（銀行）お金を借りながら資産運用できるということで、他の投資ではこのような事例は少なく、かなり魅力的だと言えるでしょう。
アベノミクス以降の金融緩和により、それまでハードルの高かった不動産投資ローンの審査基準、金利、融資枠などが、以前と比べて借り手側に有利な内容となりました。
しかし、2018年に起きたカボチャの馬車事件で審査が厳しくなったことも事実です。
また、
- 具体的に不動産投資ローンの仕組み、
- 金利相場
- 審査基準
などについて把握していない方も少なくないでしょう。
出来るだけ良い条件で融資を受けるには事前にそれらの情報を正確に把握することが重要です。
そこで今回は、メディア不動産投資の教科書が徹底リサーチをした上で、以下の通り「有利な不動産投資ローンを受けるために絶対に知っておくべき事項」をまとめました。
- 不動産投資ローンとは？住宅ローンとの違い
- 現金一括購入と比較した場合の不動産投資ローンを組む際のメリット・デメリット
- 今の不動産投資ローンの金利相場
- 不動産投資ローンの融資審査のポイント
- サラリーマンだとどのくらい借入れできるの？
- 不動産投資ローンを受ける際の流れ
- 住宅ローンと不動産投資ローンを併用する場合
これから不動産投資ローンを利用される際のご参考になれば幸いです。
なお、既に不動産投資ローンを利用していて、「金利が高いから借り換えしたい」という場合には「不動産投資ローンの借り換え成功のために知っておくべき10のこと」でも記載したようにプロに相談することがオススメです。
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目次
１、不動産投資ローンとは？住宅ローンとの違い
不動産投資ローンとは、投資用マンション、一棟アパートなど投資を目的とする不動産を担保にして、購入資金を金融機関から融資を受けることを言います。
それでは、不動産投資ローンとよく耳にする住宅ローンの違いはなんなのでしょうか？
大きく分けると、住宅ローンと不動産投資ローンには次のような違いがあります。
- 貸付の目的が異なるため、審査基準が違う
- 住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査が厳しい
- 金利の設定が違う
- 返済資源が違う
- 融資できる金額
- 年齢制限
- ローン返済期間
では、詳しくみてみましょう
（１）貸付の目的が異なるため、審査基準が違う
不動産、もしくは住宅を購入するときいずれにしても、金融機関から融資を受けることになるでしょう。
住宅ローンは個人的に住むための物件を購入するための貸付になるのに対して、不動産投資ローンは「マンション投資やアパート投資などといった事業」に対する融資となります。
ローンを組むときには、金融機関の審査に通らなければなりません。
住宅ローンは本人の年収など返済能力が重視されますが、不動産投資ローンは本人の年収など返済能力に加えて、事業の採算性や物件の資産性などが重要視されます。
事業として成り立つことが難しいと判断された場合、ローンを組むことが難しいでしょう。
（２）住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査は厳しい
金融機関としては、一般的には収入が安定しているのであれば、住宅ローンの返済が滞る可能性は少ないと考えています。ですので、サラリーマンや公務員などの収入が安定している方であれば、基本的に住宅ローンを組むことができます。
しかし不動産投資ローンの場合、住宅ローンと比べて継続的な返済に不安要素が多いです。空室や地価変動次第では、想定していたローンの返済ができなくなるでしょう。
従って、本人の返済能力が主となる住宅ローンと比較して、不動産投資ローンの審査基準が厳しいと言われています。
（３）金利の設定が違う
金融機関によって不動産投資に対する考え方が違うことから不動産投資ローンの金利は1〜4％ほどです。
これに対して、2020年8月に発表された主要な金融機関の住宅ローンの金利はマイナス金利政策の影響もあり、変動金利だと0.3〜0.5％台となっています。不動産投資ローンの金利は住宅ローンの金利より高いのです。
（４）返済資源が違う
マイホームである住宅ローンの返済原資は、借主の給与です。一方、不動産投資ローンは毎月の家賃収入が返済原資となるのが一般的です。
そのため、購入予定の不動産に「空室が発生しやすいのではないか」などと金融機関に判断された場合、ローンを組むことが難しくなってしまいます。
しかし、金融機関では独自の方法で不動産の収益性を判断しているため、不動産を購入する前にローンを組めないと判断されることは、実はリスク回避につながるのです。
（５）融資できる金額
住宅ローンは借主の給与が返済原資となるため、年収の5～6倍が適切な借入額とされています。
不動産投資ローンは家賃収入が主な返済原資であり、借主の年収や資産も加味されるため、融資額の上限は住宅ローンよりも高めです。年収の8～10倍程度の借入れが可能と言われています。
ただし、不動産投資ローンは金利も高めであることに注意しましょう。
（６）年齢制限
住宅ローンの場合、主な返済資源は給与所得であるため65歳から70歳程度までとされている場合が多く、75~80歳が完済時期の上限となり、返済完了年数に該当します。
ちなみに住宅ローンの借り入れ時の最低年齢は20歳以上と定められています。
一方、不動産投資ローンの融資は、住宅ローンと比較すると借主の属性や保有資産などが住宅ローンよりも多角的に評価されるため、資産性が高い不動産を保有する場合には年齢による制限も限定的です。
高齢者への融資も可能とされています。手持ちの資産があり、購入する物件が安定した家賃収入が得られそうな場合など、70歳以上でも問題なく融資がおりるケースもあります。
不動産投資ローンは20代でも当然ローンを組むことはできますが、勤続年数が3年以上は必要だと言われています。
（７）ローン返済期間
ローンの返済期間については、住宅ローンも不動産投資ローンも大きな違いはありません。
ただし、不動産投資ローンの返済期間は建物の耐用年数で変動します。耐用年数は構造によって異なり、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年などと定められています。
築年数が古く耐用年数の残存期間が少ない物件では、返済期間が短く設定されることもあるため注意しましょう。
２、不動産投資ローンを組むメリット・デメリット
不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて理解していただいたところで、本章では不動産投資ローンを組むことのメリット・デメリットについて紹介します。
（１）不動産投資ローンを組むメリット
不動産投資をする際にローンを組むことは主に以下２つのメリットがあります。
- レバレッジを効かせられる（少ない資金で高額の不動産を購入できる）
- 購入資金を貯めるのを待つことなく不動産投資を始められる
では、それぞれについて見てみましょう。
①レバレッジを効かせられる
不動産投資ローンを組む最大のメリットはレバレッジをかけられるということでしょう。
レバレッジとは、小さな力で大きなものを動かすことで、主に「てこの原理のようなもの」と言われています。不動産投資で例えるなら、「少ない自己資金でそれよりも遥かに大きな金額を扱い、収益を得ることができる」ということです。
簡単な例で説明します。
自己資金が1000万円だとして、不動産投資ローンを組まずに1000万円の物件を購入したとしましょう（自己資金1000万円を用意するのは難しいですが、説明をわかりやすくするため）。この物件の利回りが5%の場合、年間家賃収入は50万円です。
それでは次に、自己資金1000万円を頭金として不動産投資ローンを組み、4000万円の融資を受けるとしましょう。
自己資金1000万円と融資の4000万円を合わせて、5000万円の物件を購入します。ここで、この物件の利回りも5%だとすると、年間収入は250万円です。
このようにローンを組んでレバレッジをかけることで、年間収入に大きな差が生まれます。
②購入資金が貯まるのを待つことなく不動産投資を始められる
よく「不動産投資を始めるなら早いうちに」というセリフを聞くことはありませんか？
それは、早いうちから不動産投資を行うことで定年を迎える頃にはローンの返済が終わることを見越しているからです。つまり、定年後には家賃収入のほぼ全てが収入として手元に入ってくることになります。
しかし、20代や30代ではおそらく貯金も溜まっておらず、普通に考えれば数千万円もする買い物はできません。
このような方が不動産投資ローンを組むことによって、貯金がたまるのを待つことなく不動産投資を始められるというメリットがあります。
ただし、「不動産投資を始めるなら今ですよ」という営業マンの誘いに乗る必要はありません。
大切なのは、その不動産に収益性があるのかどうかです。年齢の若いうちにローンを組んで不動産を購入したとしても、経営赤字になってしまってはお先真っ暗です。
不動産の収益性を見極めましょう。
③低金利が続いている
先ほどの、”購入資金が貯まるのを待つことなく不動産投資をはじめられる”ということにもつながります。購入資金が貯まっていなくても不動産を購入できるとしても、金利が高くてはローンを組むことに積極的になれませんよね。
しかし、ここ10年間ずっと低金利が続いており、融資を受ける良いタイミングであると言えます。
ただ、返済期間中に「金利が上昇したら？」という点が気になる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
金利上昇リスクの回避策としてもっとも効果的方法は、「繰上げ返済」することです。
今の日本は金融機関にお金を預けても増えないので、余裕な資金があれば、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰上げ返済をしていくことによって、金利上昇リスクを回避することができます。
なお、金利が上昇するということは、景気がよくなり、物件価格が上昇します。また、金利は「経費」として計上できるため、上昇分は節税にも繋がります。従って、金利が上昇することは必ずしも悪いことではないと言えるでしょう。
低金利の場合のメリット等については、「超低金利時代 不動産投資をするべき2つの理由」も合わせてご参照ください。
（２）不動産投資ローンを組むデメリット
一方、不動産投資ローンを利用することには、現金で購入する場合と比較してどのようなデメリットがあるのでしょうか。
主に以下のデメリットがあります。
- 空室によりローンの返済が厳しくなる
- 金利が上昇してしまう可能性がある
では、それぞれについてみてみましょう。
①空室によりローンの返済が厳しくなる
融資を受けた場合、毎月ローンの返済があります。一般的には毎月の家賃収入からローンの返済をされる方がほとんどなので、空室により家賃収入がゼロの月は自分の貯金などから返済する必要があります。
空室の期間が短いのであればいいのですが、長く続いた場合は返済が厳しくなる可能性があるのです。
従って、上記のようなことにならないためには空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えます。空室リスクの回避策について詳しくは「賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因と対策について」を参考にしてみてください。
②金利が上昇してしまう可能性がある
現在は低金利の時代だということは先ほどお伝えしましたが、ローン返済中に金利が変動したらどうなるでしょうか。ローンを組むときに変動金利を選択した場合、金利変動の影響を受けてしまいます。
※不動産投資ローンの金利については次章で解説します。
金利が低下すれば利子は減り、当初予定していた返済額よりも低い返済額となりますが、金利が上昇してしまった場合は当初予定していた額よりも返済額が高くなってしまい、計算通りの利回りを得ることが難しくなってしまいます。
そのため、金利の上昇も想定した上での資金計画をしましょう。
３、不動産投資ローンの金利の種類と相場
不動産投資ローンを借入れする際に、融資枠、借入れ要件など様々なポイントがありますが、その中でも最も重視されるのは毎月の返済額に大きく影響する金利ではないでしょうか。
そんな不動産投資ローンの金利の種類と相場について紹介します。
（１）不動産投資ローンの金利の種類
金利は大きく以下の２種類があります。
- 変動金利型
- 固定金利型
①変動金利型
変動金利型は、名前の通りに金利が変動します。金利は、半年に１回見直しされ、返済額は5年に１回見直しがあります。
金利の上昇によって返済額が増えた場合、これまでの返済額の1.25倍までと上限が定められています。
②固定金利型
一方、固定金利型とは指定した全期間は同一金利の商品です。
中には１年固定、３年固定、５年固定など固定年数を選ぶことができます。一般的には固定年数が長い商品の金利は高い傾向があります。
不動産投資ローンの場合、変動金利型の商品を設定している金融機関が多いのと金利が安いことから、変動金利型を選ばれる方が多いのが実情です。
しかし、変動金利の場合返済期間中に金利が上昇することも考えられますので、出来る限り繰上げ返済するようにしましょう。融資の繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済シミュレーションについて知っておきたい4つのこと」「不動産投資ローンの繰上げ返済は効果ある？デメリットや注意点も紹介」を参考にしてみてください。
（２）不動産投資ローンの金利の相場
次に、不動産投資ローンを積極的に行っている金融機関がHP上で公開している情報を参考に、変動金利・固定金利の相場を紹介します。
なお、いずれも2021年7月現在での情報となります。
①変動金利の相場
- オリックス銀行
変動金利：年率2.675～3.675％
参考：「オリックス銀行：不動産投資ローン」※2021年7月2日現在 - 住信SBIネット銀行
変動金利：年率2.95％～8.9％
参考：「住信SBIネット銀行：不動産担保ローン」※2021年7月2日現在
※上記の内容は、あくまでHP上で確認できる情報であり、物件や物件購入者の属性により条件は変わります。
②固定金利の相場
- オリックス銀行
固定金利期間特約付変動金利型（3年固定金利特約型）：年率2.30～3.30％
固定金利期間特約付変動金利型（5年固定金利特約型）：年率2.50～3.50％
参考「オリックス銀行：不動産投資ローン」※2021年7月2日現在 - 日本政策金融公庫
固定金利（担保なし）：年率2.06％～2.55％
固定金利（担保あり）：年率1.11％～2.20％
参考「日本政策金融公庫：国民生活事業（主要利率一覧表）」※2021年7月2日現在 - SMBC信託銀行
固定金利型（1年型）：年率3.13％
固定金利型（3年型）：年率3.35％
固定金利型（5年型）：年率3.45％
固定金利型（7年型）：年率3.65％
固定金利型（10年型）：年率3.20％
参考「SMBC信託銀行：不動産投資ローン」※2021年7月2日現在
※上記の内容は、あくまでHP上で確認できる情報であり、物件や物件購入者の属性により条件は変わります。
４、不動産投資ローンの審査を通過するための５つのポイント
不動産投資ローンは住宅ローンと比較して、審査基準が厳しくなっているため今までハードルが高かったのですが、金融緩和により融資枠や金利などの点で有利な内容となりました。
しかし、かぼちゃの馬車事件による不正融資問題などが発覚して、少しずつ審査が厳しくなりつつあります。
かといって、ハードルが高くなったというわけではなく、借主の属性と金融機関への説明次第で融資を受けることはできます。
金融機関によって審査基準は異なりますが、有利な条件で融資を受けるために以下のポイントを参考にしてみてください。
- 貯金がたくさんある（自己資金が多い）
- 物件の収益性（実質利回り）が高い
- 年収が高い
- 勤務先の属性
- プロに的確なアドバイスをもらうことが大切
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）貯金がたくさんある（自己資金が多い）
貯金がたくさんあることで融資が受けやすくなる場合があります。
これは頭金の額が大きいということではなく、頭金とは別に貯金が多いということです。金融機関にとっては貯金が多くあるとリスクが少なくなるので、たとえ他の審査条件に満たしていなくても融資を受けられる場合があります。
属性などに少々自信がない方は自己資金をできるだけ多く持ち合わせておきましょう。
（２）物件の収益性（実質利回り）が高い
金融機関で物件の担保力を審査する際に、物件周辺の取引実績とともに、収益性（融資の対象物件から得られる収益）も担保として評価します。
つまり、不動産から得られる利益が黒字であれば担保として高く評価されます。収益性が高ければ高いほど評価も高くなるのです。しかし、ここで注意して頂きたいのは、金融機関が評価にする収益性は表面利回りではなく、ランニングコストを差し引いたあとの実質利回りになります。
また、担保力が高い物件であれば、融資額や金利についても有利に交渉することができます。
なお、利回りの計算方法について詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する９つのこと」を参考にしてみて下さい。
（３）年収が高い
住宅ローンの借入れ金額の目安は年収の5～6倍とされるのに対して、不動産投資ローンの借入れ金額の目安は年収の8~10倍ほどとされています。つまり年収が高ければ借入れができる金額も高くなるのです。
ここも金融機関によってある程度の開きはありますが、不動産投資ローンを審査する時の年収は「500万円以上」が一つの基準となっています。
このように、サラリーマンの方が融資審査を受ける際に、「年収」はかなり重視されているのです。
住宅ローンは主に契約者の仕事の収入によって返済されるのに対して、不動産投資ローンは居住者の家賃から返済されます。
年収が重要視される理由は、「家賃収入が得られなくなった時、月々のローンを返済するための資金は用意できるか」を見られているからです。
（４）勤務先の属性
金融機関にとって、安定した返済ができるかどうかが重要な判断基準となっています。勤務先の
- 規模
- 資本金
- 売上高
なども踏まえて審査されるので、上場企業など経営が安定した企業に勤めていると融資を受けるにあたり有利と言えるでしょう。
不動産投資の融資についてさらに詳しく知りたい方は「不動産投資で融資を受けたい方必見！事前に知っておきたい７つのこと」も合わせてご覧ください。
（５）プロに的確なアドバイスをもらうことが大事！
融資をより有利な条件で利用するには、ご自身で金融機関を相手にするのはなかなか難しいのが現状です。
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５、住宅ローンと不動産投資ローンを併用する場合
住宅ローンと不動産投資ローン、どちらも借金であることに変わりはありません。時々聞かれるのが、「住宅ローンがあると不動産投資ローンの審査に不利になるのではないだろうか」といった不安の声です。
この章では、住宅ローンと不動産投資ローンの併用について説明します。
（１）住宅ローンと不動産投資ローンは併用可能
結論から言うと、住宅ローンと不動産投資ローンを同時期に利用することは可能です。
住宅ローンはマイホーム購入のための融資、不動産投資ローンは不動産貸付業を行う事業用融資です。
前述の通り、融資の条件や審査基準なども異なるため、住宅ローンがあるから不動産投資ローンが利用できないといった心配は必要ありません。
（２）住宅ローンと不動産投資ローンはどちらが先の方が良い？
先に不動産投資ローンで投資用物件を購入し、あとから住宅ローンを組んでマイホームを購入するのがおすすめの順番です。
住宅ローンは借主に返済能力があるかどうかが審査されるため、所得は多いに越したことはありません。
毎月の家賃収入も所得に加えることができ、住宅ローンの審査がスムーズに進む可能性があります。
（３）住宅ローンと不動産投資ローンを併用する際の注意点
不動産投資ローンの上限は年収の8～10倍ほどとされています。
年収が500万円なら5,000万円までの融資が可能です。ただし、すでにカードローンなどの借入金がある場合は、その残債が融資枠から差し引かれることに注意しましょう。
（４）住宅ローンで投資用物件は購入できない
不動産投資ローンは住宅ローンに比べ、金利が高めに設定されています。
そこで、金利が低い住宅ローンを利用して投資用物件を購入するという、不正行為が行われたことがありました。
住宅ローンを不動産投資に利用することは禁止されています。発覚した場合には即時、借入金を全額返済しなくてはなりません。
なかには「お得な方法」として勧めてくる悪質な業者もいるので、十分に注意しましょう。
６、サラリーマンの融資可能額の目安
一般的には、不動産投資ローンの借入れ金額は年収の8~10倍が一つの目安になります。物件購入時の諸経費さえ自己資金で用意できれば、残りの資金は融資を受けることが可能になることも多いです。
例えば、年収500万円のサラリーマンの方の場合、借入金額の目安はおよそ4,000万円になります。
不動産購入時物件の物件価格とは別に、仲介手数料、登記費用、融資手続き費用など諸経費と呼ばれている費用が大体物件価格の5〜7％の割合で別途かかります。そしてこれらの費用は融資を受けることができないので、現金で支払う必要があります。
つまり、物件を購入する時は、
- 頭金
- 諸経費
が自己資金（現金）で必要になります。
従って、4,000万円の物件を購入する場合は、自己資金約260万円が必要となるでしょう。
以下のサイトでは、年収や年齢を入力することで、借入可能額を知ることができます。多数の金融機関と連携しているため、判定の精度は高く、借入可能額内の物件を選ぶことで、頭金0円での購入が実現できます。無料なので、ぜひ利用してみてください。
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７、不動産投資ローンを組む流れ
では、実際に金融機関のローン審査を受けるにはどのような流れになるでしょう。
以下ではご自身で融資を斡旋した場合の大まかな流れになります。参考にしてみてください。
（１）不動産投資ローンの申請をするための準備をする
金融機関の融資担当者にアポを取り、不動産投資ローン申し込む際の書類などを確認します。
（２）必要な書類・資料を準備し、申込み手続きをする
実際に融資の申込みに必要な書類・資料を準備して、申込みの手続きを行います。
申込みする際には、以下の書類を用意する必要があります。
- ① 登記簿謄本
- ② 物件概要書
- ③ キャッシュフロー試算表
- ④ 物件取得関連費用概算表
- ⑤ 固定資産税評価証明書
- ⑥ 公図
- ⑦ 住宅地図
- ⑧ 販売図面
- ⑨ 建物図面
- ⑩ 物件写真
- ⑪ 取引事例
- ⑫ 源泉徴収票
- ⑬ 確定申告書
（３）金融機関側の審査開始
提出書類に不備がなければ、ローンの審査が開始します。審査期間は大体書類が提出されてから、２〜４週が目安になります。
（４）金融機関から融資決定通知を受ける
無事に審査が通過したら、金融機関から融資決定の通知が届きます。
（５）金融機関にて融資の手続きを行う
実際に融資が受けられるよう契約の締結手続きを行います。大きく以下の契約を締結する必要があります。
- ① 抵当権設定契約・根抵当権設定契約
- ② 金銭消費貸借契約
- ③ 団体信用生命保険
など。
（６）融資実行
手続きが無事完了し、融資を受けて物件を購入することになります。
８、現在不動産投資ローンを組んでおり、金利が高いなら借り換えを！
もしあなたが現在不動産投資ローンを組んでおり、金利が高いのなら借り換えを検討してみても良いでしょう。
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９、2020年以降の不動産投資ローンの展望を予測する！
東京オリンピック・パラリンピックの開催が決まってから、不動産価格の水準は上昇傾向にありました。
特に首都圏のマンションは需要が高く、価格が高騰しています。
一方で、住宅ローンをはじめとした貸出金利は、金融緩和政策の影響により低水準を保ったままです。低金利に惹かれて投資用物件を購入する人も多いのではないでしょうか。
そこで不安視されているのが、東京オリンピック以降はどうなるかということです。
ローンの金利については、しばらく低金利が続くものと考えられています。しかし、2019年10月の消費税増税などを機に売り物件が増え、マンション価格が下がっているエリアもあります。
「賃貸物件が飽和状態になるのでは」という意見もあります。物件を購入しても借り手がつかないことには家賃収入が得られません。
さらに、新型コロナウイルスの影響で日本だけでなく世界中の景気が不安定な状況です。東京オリンピックは一年延期され、都内の物件だから安心とは必ずしも言えないでしょう。
投資用物件を選ぶときには、社会情勢の影響を受けにくい優良物件を見極める必要があります。
とはいえ、初心者や経験の浅い投資家にとって、優良物件の見極めは難しいものです。不動産会社の営業に言われるがままに購入すると、後悔することになるかもしれません。
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不動産会社ではない、私たちだからこそできる中立公正な立場で、最適なアドバイスを行います。
現在組まれている投資ローンを含めて、不動産投資全般に関する不安や疑問（借入金額・購入時の自己資金割合・複数保有の場合のメリットやリスクなど）がある場合には、ぜひ「収益用不動産セカンド・オピニオンサービス」を活用ください。
まとめ
今回は不動産投資ローンについて、ご紹介しましたがいかがでしたでしょうか？不動産投資ローンの金利相場や仕組みなどについてよく知って頂き、ご自身にとって最も有利な条件の金融機関見つけられたら幸いです。
なお、不動産投資物件の探し方については詳しく「不動産投資の物件選びについて知っておきたい８つのこと」をご参照ください。
基礎的な内容でしたが整理されて分かり易かったです。
ありがとうございました。