• リスク, 不動産投資
  • 2021/10/4

賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因と対策について

空室率

人口減少に伴う、空き家問題は不動産投資において向かい風になっています。

金融緩和や相続税対策などの理由から、不動産投資を始めたのはいいものの、空室問題で悩まれている不動産投資家や大家さんがたくさんいます。

焦ってリフォームするなど無駄なお金をかけるのではなく、空室になる原因を把握し、その原因に合った対策を取ることが大切です。

そこで今回は、空室で悩まれている不動産投資家や大家さんのために

  •  現在の賃貸住宅の空室率の現状について
  •  空室率が上昇し続ける原因とは?
  •  空室を回避する方法とは?

などについて書いていきます。ご参考になれば幸いです。

また、この記事を読む方は以下の記事もおすすめです。合わせて読んでみてください。
不動産投資「14のリスク」とは?失敗しない方法を徹底解説






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1、賃貸物件の空室率の傾向について

(1)空室率はどのように計算するの?

まずは賃貸住宅の空室率の計算方法を把握しておきましょう。

「賃貸住宅空室率=空室の賃貸住宅数÷(空室の住宅物件数+稼働している賃貸物件数)×100」

例えば、部屋数が10個のうち、3戸が空室な場合、空室率は「3÷10☓100=30%」となります。

(2)1都3県の空室率の推移

株式会社タスが今年11月に発表したデータでは、1都3県の賃貸住宅の空室率は以下の通りです。下記のグラフの通り、東京市部、神奈川県、埼玉県は空室率が上昇傾向にあります。

一方で、東京23区は横ばい、千葉県は減少傾向であることが分かります。

つまり、不動産投資で成功するにはエリア選びがかなり重要と言えます。

出典:株式会社タス「賃貸住宅市場レポート」(2020年11月版)

(3)構造別の空室率の推移

続いて、建物の構造別の空室率の推移をみてみましょう。

1:RC造、SRC造などの「マンション系」の空室率推移

RC造、SRC造などの「マンション系」の賃貸物件の空室率は、2019年後半に上昇して以降は横ばいです。

出典:株式会社タス「賃貸住宅市場レポート」(2020年11月版)

2:木造、軽量鉄骨造などの「アパート系」の空室率推移

「アパート系」の賃貸物件は2015年3月を境に空室率が上昇しました。これは、相続税対策としてアパート経営が増えたことが原因として挙げられます。

神奈川など空室率の上昇傾向が続いている地域もありますが、東京23区では減少しています。

出典:株式会社タス「賃貸住宅市場レポート」(2020年11月版)

2、賃貸住宅の空室率が上昇し続ける原因とは?

では、賃貸住宅の空室率が上昇したのはどのような原因があるのでしょうか。

大きく以下の3つの原因が挙げられます。

  • (1)過剰な新築建設により賃貸住宅の供給過剰
  • (2)人口の減少により賃貸住宅の需要減少
  • (3)大家が空室回避措置を積極的に行っていないことにより空室の放置

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)過剰な新築建設より賃貸住宅の供給過剰

賃貸物件の空室率が上昇したに最も大きな原因は過剰な新築建設だと言われています。

日本には、世帯数に合わせて住宅供給計画、建設計画はありません。下記国土交通省平成27年度に発表した住宅経済関連データでは、貸家の新設住宅着工戸数は平成21年に一気に減少しましたが、その後また増えていることが分かります。

1出典:国土交通省「住宅着工統計

後述のように人口減少で家を借りるニーズが増えていないのにどんどん新たに賃貸物件が建築されているのです。

また、新築賃貸物件が増えている背景として、不動産を人に貸すことによって相続税の課税対象の評価額が大きく下がることから、「相続税の節税対策で不動産投資物件を買う人が増えている」ことも挙げられます。

(2)人口の減少により賃貸住宅の需要減少

日本の人口は2010年をピークに既に減少期に入り、2012年では1億2751万5千人で、2030年以後は、毎年100万人ずつの人口が減少すると言われています。

1

出典:国土交通省「住宅経済関連データ」(平成27年度)

人口が減少すれば、賃貸物件に対する需要も減ることがまた空室率上昇の原因として挙げられます。

(3)大家が空室回避措置を積極的に行っていないことによる空室の放置

空室にならないよういろいろと経営に工夫をしている大家が多い中で、空室改善の努力を積極的に行っていない大家もいらっしゃいます。

中に多いのは、建築年数が古い建物は老朽化により入居者が入らなくなっても、物件のリフォームが面倒、リフォームする費用がないなどの理由から経営工夫をせず、そのままに空室にしている大家さんがいることで空室率の上昇に繋がった一つの原因として挙げられます。

3、 大家さん自身でできる空室対策は?

以上のように空室率が上がっていても、他の賃貸物件と比較して相対的に魅力的であれば空室を回避することができます。ここでは大家さん自身でできる空室対策について紹介します。

(1)空室宅策の前に空室になっている要因を確認する

改善対策を的確に行うために、まずは「2、賃貸住宅の空室率が上昇し続ける原因とは?」で記載した以外の空室が埋まらない要因について確認しましょう。

具体的に要因として考えられるものは以下の通りです。

  • 築年数が古い(対策:リフォームなど)
  • 設備が充実していない(対策:リフォームなど)
  • 家賃設定が相場より高い(対策:家賃を下げるなど)
  • 募集活動を積極的に行っていない(対策:入居募集の広告実施など)
  • 管理の面が行き届いていない(対策:管理会社の変更など)
  • 家賃が相場でも空室な場合(対策:家賃を下げずに敷金礼金を少なくする)

などです。

(2)具体的な空室対策は?

もし以上の中に該当する要因がありましたら、空室対策をしてはいかがでしょうか。

また、早めに入居を決断してもらうため以下のような対策も試してみるといいでしょう。

  • 予定入居時期より早めに借りてもらうため「フリーレント期間」をつける
  • すぐ入居ができるよう「家具」をつける

など。具体的な対策について詳しくは「空室率を下げるため知っておくべき6つの空室対策」に記載しておりますので参考にしてみて下さい。

4、大家さんが「無料」で利用できる賃貸募集サイト

空室になる原因の一つとして、管理会社の賃貸募集ノウハウが豊富でないことも考えられます。 完全に管理会社にお任せするのではなく、大家さんご自身でできる賃貸募集を行うことも大切と言えます。

「ウチコミ!大家さん」のサイトでは、

  • 物件登録料「無料」
  • 物件の掲載料「無料」
  • ご成約時に「仲介手数料1ヶ月」の成功報酬のみ

と成功報酬しか費用が発生しませんので、今空室で悩まされている大家さんはぜひ登録してみて下さい。

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5、国が行っている空室率を下げる対策とは?

どんどん社会問題になりつつである空き家問題に、国も改善対策を取り組み始めました。

大きく以下の2つの対策が検討・実施されています。

  • (1)空き家の用途転換
  • (2)新築賃貸物件建設の抑制

では、具体的にみてみましょう。

(1)空き家の用途転換

最近、自治体が補助金を出して支援する動きが少しずつ出てきました。

例えば、世田谷区で取り組まれている対策として、行政がバックアップし民間のNPOのような組織が空き家を借り上げて高齢者が集まる場や子供を預かる場所として活用しています。

埼玉県秩父市では、町屋の母屋と蔵をコンサートや展示会のアートセンター施設として活用しています。

他には戸建てや納屋をカフェ、現代美術作家の居住などに活用した自治体もあります。

(2)新築賃貸物件建設規制の強化

空き家の用途移転などにより活用するのも有効な施策ですが、効果が高い施策はやはり根本的の原因である新築建設の増加を抑制することといえるでしょう。

ワンルームマンションを建築抑制するために、建築指導要綱などが2002年頃から強化され、東京都23区を皮切りに、以下の点で物件の建築規制が行われています。

  • 専用面積
  • 管理形態
  • 敷地内の環境
  • プライバシー保護への配慮

東京都区部以外でも、何らかの規制をしている都市が多いようです。

まとめ

今回は空室率が上昇する原因や対策について書きましたが、いかがでしたでしょうか。

空室になる原因は様々です。対策を行う前にきちんと空室になる原因を分析して、原因に合った空室対策を行うことが大切と言えます。この記事を参考に、空室で悩まれている大家さんのご参考になれば幸いです。

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