• 不動産投資
  • 2019/5/30

不動産ローンで融資がつきやすい物件とは?

銀行は預金などで集めたお金を必要とする事業や個人に融資するのが一般的ですが、最近マイナス金利の影響で貸出金利と調達金利の差が出にくいのが現状で、多くの地銀で貸出金利が逆ザヤになるケースも多く見られるようになって来ました。

そのような中で不動産投資の融資を依頼しに行く時は、どのような下準備が必要なのか見ていきましょう。(中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役)

・融資を依頼するときの下準備とは?

近年、人口減少の激しい地方銀行ですと、この傾向が著しく、如何に利ざやを稼ぐか、各行共に頭を悩ましています。

このことを別の角度から見ると、銀行にとって最も大切なのは、「金利」なのです。これが融資活動の源泉と言っても過言ではありません。

そんな環境下で、不動産投資の融資を依頼しに行く時、どのような下準備が必要なのでしょうか。

不動産投資に対する融資と企業に貸し付ける事業性融資と金融機関の融資姿勢は全く変わりません。

言い換えると貸し付ける対象からきちんと返済されるか、利ざやが取れるかがクリアになるかどうかにかかってきます。

金融機関側は、不動産融資であっても事業性を見るわけです。

・融資がつきやすい物件は?

まずは物件選びをしてから融資の話を持っていきましょう。

この物件がほしい、頭金はこの程度用意できる。足りないのがこの金額なので足りないこの分を融資してくれないか、というストーリーが大切です。

あとは以下の3点がクリアできれば、融資が付く確率が高くなります。

(1)ストレステストをかけてもキャッシュフローが出る物件か

物件へのストレステストというのは、通常状態に比べて悪条件になってもなんとか返済が滞ることなく乗り切れるか、を見るもの「です。

では「現状より悪条件」とは、どんなことを想定するのでしょうか。

それは空室になる可能性や、金利が上昇することを考えていきます。そして将来大規模な修繕を行ったり、設備交換を行ったりと経費がかかることも想定します。

金融機関によって程度は異なりますが、概ね下記の計算式で見ると良いでしょう。

・家賃×空室率20%(100%-20%)×経費率20%(100%-20%)>金利4%時の返済額

家賃の64%(80%×80%)が、金利4%になった時の返済額を上回れば、貸出OKということになります。

あくまでも目安の一つとして知っておくと良いでしょう。

(2)債務超過にならない物件か

銀行は万が一支払いが滞った時のことを考えるため、物件を売却して元が取れるかという視点でオーナーの貸借対照表を判断します。

資産側には、既存物件や新規に購入予定の物件、さらには預貯金、有価証券などの個人の金融資産も含みます。

一方負債側は、物件ごとの借入金や不動産投資以外のその他の借入金が入ります。その差が純資産となるわけです。

その方の属性がどこにあるかを見ることは、オーナー個人の貸借対照表そのものを作成することと同じことだと言えるでしょう。

(3)事業として経営できるか

不動産投資も事業性資金と同等の扱いになるため、経営者としての資質も問われます。

約束通り返済してくれるか、今までもコツコツとお金をためてきているかなどオーナー自身の「信用力」が試されます。

またこれらの基準は、銀行の経営環境やマクロ経済の環境によって変わってきますので普遍でない点に注意しておきましょう。

・次々と買える人とそうでない人の違い

同じ属性であっても次々に買い進めることができる人は、物件選びが上手いとも言えるでしょう。

物件からキャッシュがたくさん出るものを選べるかどうかにもかかってきます。

融資を求める金融機関の現状をおさえた上で、良い物件を選びつつ融資交渉をすることが少しでも有利に融資を引き出すコツでもあるのです。

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