• 不動産投資
  • 2021/9/2 (更新日:)

かぼちゃの馬車事件?令和の徳政令まで出された闇の不動産事業とは?

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「かぼちゃの馬車事件」とは、株式会社スマートデイズによるサブリース事業が破綻したことで、多くの投資家が多額の借金を抱えることになった事件です。
不動産会社だけでなく、銀行と建設会社が手を組み、多くのオーナー(投資家)を陥れていたため、大きな社会問題となりました。

今回は「かぼちゃの馬車事件」について、以下の内容を【不動産投資の教科書編集部】がわかりやすく解説いたします。

「かぼちゃの馬車事件」について

  • 事件の概要
  • 手口や問題点
  • 事件後のオーナーの末路
  • 悪質な不動産投資を回避する方法

最終章では、「無料でプロから有料級の不動産投資アドバイスを受ける方法」について載せております。

本記事が、より質の高い不動産投資への一助となれば幸いです。






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1、かぼちゃの馬車事件の概要

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(1)そもそも「かぼちゃの馬車」とは?

「かぼちゃの馬車」とは、不動産会社スマートデイズが建設・販売・管理をしていた、女性専用シェアハウスのブランド名称です。

物件の一例としては、

  • 家賃:約7万円
  • 築年数:5年以内
  • 駅から徒歩10分
  • 個室には、ベット・冷蔵庫を完備
  • 共用部には、キッチン・シャワー・トイレ・洗濯乾燥機を完備

といった内容です。地方から上京する女性をターゲットに、販売されていました。

一見、そこまで悪くなさそう物件に見えますが、実際は、

  • 個室が5畳未満
  • 共用スペースも狭い

といった状態で、家賃を1平方メートルに換算すると、相場よりかなり割高だったのです。

かぼちゃの馬車では、都内を中心に845棟・約700名のオーナーに対し、サブリース契約で不動産商品が販売されていました。

(2)サブリース契約とは?

サブリース契約

サブリース契約とは、不動産会社がオーナー(投資家)から物件を一括で借り上げ、入居者に転貸(又貸し)するという不動産販売契約です。

不動産会社は、入居者から家賃を受け取り、その一部を「サブリース賃料」としてオーナーに支払います。

サブリース契約のメリット

オーナー(投資家)

空室でも、安定して収入を得られる(家賃保証)

入居者の募集や管理を任せられる

不動産会社

家賃とサブリース賃料の差額を、仲介手数料として得られる。

 

サブリース契約のデメリット

オーナー(投資家)

得られる収益は下がる

不動産会社

入居者の募集・管理まで請け負う

空室があっても、オーナーにサブリース賃料を支払う

「かぼちゃの馬車」におけるサブリース契約では、「頭金なしで投資でき、30年間の家賃保証。利回りは8%!」を謳い文句にしていました。

オーナー側からすれば、特に労力が掛からず、高い利回りを確保できるため、非常に魅力的な不動産商品に見えたと思います。

(3)「かぼちゃの馬車」のビジネスモデル

かぼちゃの馬車ビジネスモデル

かぼちゃの馬車は、以下のような流れで、収益を上げるビジネスモデルでした。

  1. オーナーが、銀行(スルガ銀行)から、多額の融資を受ける
  2. オーナーは、融資で得た資金で、土地と物件(女性専用シェアハウス)を購入
  3. 建築会社が、不動産会社(スマートデイズ)にキックバック(謝礼金)を支払う
  4. 不動産会社(スマートデイズ)が、オーナーから、物件を一括で借り上げる
  5. 不動産会社(スマートデイズ)は、物件を賃貸し、入居者から家賃を回収する
  6. オーナーは、不動産会社(スマートデイズ)から、サブリース賃料を受け取る
  7. サブリース料の一部を返済に当てる

以後5、6を繰り返すことで、入居者から継続的に収入を得るというものです。

(4)かぼちゃの馬車事件が発生するまでの流れ

前述の通り、かぼちゃの馬車が提供する物件は、非常に割高でした。

具体的には、以下のような流れで破綻し、大きな事件へと繋がったのです。

    1. 相場に比べて、家賃が高い
    2. 家賃が高いため、入居者が集まらない(入居率は約40%)
    3. 十分な家賃を回収できず、オーナーへのサブリース賃料が不足する
    4. 建設会社からのキックバック(謝礼金)で、サブリース賃料を補填する
    5. しかし、新規オーナーへの融資が打ち切られ、キックバックが無くなる
    6. サブリース賃料が支払えず、スマートデイズは破産
    7. オーナーは銀行への返済が滞り、中には自己破産した方も発生

サブリース契約では、空室でもオーナーにサブリース賃料を支払う必要があります。

そして、その主な資金元となっていたのが、建築会社からのキックバック(謝礼金)でした。

建設会社からのキックバックを得るため、スマートデイズは、新しい物件を建て続けなければならなかったのです。

しかし、2017年10月ごろには、サブリース賃料の支払いが滞り、銀行からの新規顧客への融資が打ち切られました。

2018年5月、東京地方裁判所によって、スマートデイズの破産手続を開始することが決定したのです。

2、かぼちゃの馬車事件の問題点

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オーナーへのサブリース賃料が支払えず、破綻した「かぼちゃの馬車」ですが、社会的に大きな問題となった理由は、以下の2点です。

  • オーナーが、相場の約2倍の建築費を支払わされていた
  • 高額な工事費を支払わせるために、スルガ銀行が不正融資を実行していた

複数の関係者(不動産会社・建設会社・銀行)が裏で手を組んでいたため、オーナー側からは問題に気づきにくいという点が、非常に悪質であったと言えるでしょう。

(1)相場の約2倍の建築費

スマートデイズでは、建築会社からより多くのキックバック(謝礼金)を得るため、主に以下2点の問題行為をしていました。

  • 相場の約2倍の建築費でオーナーに物件を販売
  • 通常よりも非常に高いキックバック料率の設定

例えば、1棟あたり2,500万の物件を5,000万円で販売していたのです。

通常のキックバック料率は、建築費の2〜3%ですが、スマートデイズでは、建築費の50%も受け取っていたようです。

キックバックで得た資金は、不足していたサブリース賃料の補填に充てられていました。

(2)スルガ銀行による不正融資

スルガ銀行は、通常ではありえない融資を実行することで、「かぼちゃの馬車」事業を後押していました。

具体的な不正内容は、以下になります。

  • スマートデイズによる、オーナーの資産状況の改ざんを黙認
  • 通常では、組めないような不正な高額融資を実行

以上により、不動産経験の浅いオーナーを中心に、必要以上の借金を背負わされることになったのです。

3、かぼちゃの馬車事件の影響

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スマートデイズが破産した後、かぼちゃの馬車事件は、日本社会にどういった影響を与えたのでしょうか?

本章では、

  • 金融庁による、スルガ銀行の行政処分「スルガショック」
  • 事件後のオーナーは自己破産?
  • スルガ銀行による、借金帳消し「令和の徳政令」

について、分かりやすく解説していきます。

(1)金融庁による、スルガ銀行の行政処分「スルガショック」

スルガ銀行は、スマートデイズによるサブリース賃料が滞った2017年10月ごろから、オーナーに対する融資を打ち切りました。

融資の打ち切りを皮切りに、「かぼちゃの馬車」は新規顧客を獲得できなくなり、原資が底をついたスマートデイズは破産。

この一件を問題視した金融庁は、スルガ銀行に対し、

  • 2018年4月:立入検査
  • 2018年10月:行政処分

といった措置を取ったのです。

以上の一連の「スルガショック」を受けて、

  • 金融機関は、不動産投資への融資に慎重になる
  • サブリース会社を規制する法令が、検討され始める

といった動きがあり、融資によって誰でも物件が買えていた時代が終わりました。

(2)事件後のオーナーは自己破産?

「かぼちゃの馬車」のオーナーの中には、スマートデイズからの賃料が滞ったことで、銀行への返済が不能になり、自己破産する人が発生しました。

これに対処するため、スルガ銀行では、返済猶予をという救済措置を取りました。

しかし、元々相場の倍近い金額で購入しているため、

  • 十分な収入がない中、長期間の返済負担がかかる
  • 売却しても、ローンが残る

といった問題が残ったのです。

筆者の知人は、賃料設定を見直したことで、アパート経営を継続していました。
しかし、収入は、当初のサブリース賃料の半分以下となったのです。

(3)スルガ銀行による、借金帳消し「令和の徳政令」

2020年3月、スルガ銀行とオーナー達による被害弁護団は、

オーナーが「かぼちゃの馬車」の土地と建物を手放せば、ローンの借金を帳消しにする

といった内容で合意しました。

その結果、スルガ銀行は、総額440億円の賠償金を負担することになったのです。

4、かぼちゃの馬車事件のような悪質な不動産投資に巻き込まれないためには?

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かぼちゃの馬車事件のような、組織ぐるみの悪質な不動産事例は、スマートデイズ以外の企業でも明らかになっています。

また、ゆうちょ銀行のような信用ある銀行でも、厳しい営業ノルマを達成するため、「リスク隠し」といった、強引な手段に走ることもあるのです。

本章では、かぼちゃの馬車事件のような、悪質な不動産投資を回避する方法として、

  • サブリース契約による「家賃保証」に、安易に飛びつかない
  • 直接賃貸でも、収益性が確保できるような物件を選ぶ
  • 契約前には第三者機関に、契約内容の妥当性を判断してもらう

について、分かりやすく解説いたします。

(1)サブリース契約による「家賃保証」に、安易に飛びつかない

サブリース契約自体は、管理の手間を省け、安定した収入を得られるため、全く悪いものではありません。

しかし、相場の家賃より高いサブリース賃料を謳われた場合には、注意が必要です。

理由は以下2点です。

  • サブリース賃料は、家賃から手数料を差し引いた金額になる
  • 借家法により、入居者は保護される傾向が強く、家賃を引き下げられる可能性が高い

「家賃保証」は魅力的に映るかもしれませんが、不動産会社が倒産すれば、大きなリスクを抱えることを肝に銘じましょう。

(2)直接賃貸でも、収益性が確保できるような物件を選ぶ

「かぼちゃの馬車」では、不動産価値の低い物件を高額で売り出していたことが、破綻へと繋がりました。

そのため、サブリース事業が破綻した後の直接賃貸で、思うような収益を回収できないオーナーが多くいたのです。

裏を返せば、「直接賃貸でも、収益性が確保できるような物件」を購入することが重要といえるでしょう。

たとえ、サブリース契約をしていた会社が倒産しても、収益の回収に困ることがなくなります。

(3)契約前には第三者機関に、契約内容の妥当性を判断してもらう

契約前には、以下に関する契約項目が、相場と比較し適切なのかを必ず検証しておきましょう

  • 土地代
  • 建築費
  • 賃料

自分での検証が難しい場合には、

  • ベテランの不動産投資仲間に相談す
  • 契約する会社ではない、第三者の専門機関からアドバイスをもらう

といった手段が有効です。

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まとめ「サブリース契約は悪くないが、契約内容には要注意!」

かぼちゃの馬車事件とは、不動産会社を筆頭とした複数機関による裏工作によって、多くのオーナーが高額な物件を購入させられ、多額の借金を背負わされてしまった事件です。

不動産投資は、融資などにより多額の資金を動かせる一方で、一歩間違えれば大きなリスクを抱えることにもなりかねません。

しかし、「歴史は繰り返す」という言葉があるように、過去の失敗事例から学ぶことで、不動産投資の成功率は大きく高められます

特に契約を結ぶ前には、「この契約内容で本当に問題ないか?」といった疑問を解消できるよう、第三者などに契約内容をチェックしてもらいましょう。

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