• 不動産投資
  • 2019/3/20

40代から始める不動産投資【事例編 1】老後資金の確保は貯蓄ではなく不動産で

今回の事例は、40代のDINKS(共働きで子供を意識的に作らない・持たない夫婦)です。40代では、老後資金を構築する時期の人と、教育資金構築で手一杯の人に分かれるでしょう。このうち、子供を作らないと決めた、老後資金や旅行資金などの構築で、どのように資産運用をすればよいかを考えた夫婦のケースです。不動産投資に至った背景を、FPの分析も加えて解説します。(伊藤亮太・ファイナンシャルプランナー)

【投資家の横顔】同僚の成功を耳にして貯蓄だけの老後準備に不安を覚える

40代のEさんは、同じ40代の奥さんがいるDINKS家庭です。年収は2人併せてで1300~1400万円ほど。そのため、Eさんは「このまま貯蓄を着実に行って日々を楽しむ生活でもよい」と思っていました。そんな中、同僚が様々な運用を行い、資産を増やしていると耳にします。すると「貯蓄だけだと心もとない……」と思うようになりました。そこで、今の貯蓄や今後は入ってくる資金を基に、夫婦で運用を考えるようになったといいます。

【投資の背景】数カ月間隔の確認でリスクの少ない投資で不動産を選ぶ

Eさんは、将来的に、コツコツと安定して収入を得られる資産運用モデルを構築したいと考えていました。ただ、普段仕事で忙しい生活を送っているため、運用状況を日々確認するわけにもいかないこともあり、数カ月おきに確認できる程度で、リスクの少ない運用を希望していました。

そこで、私は「不動産投資が向いているかも」と話しました。これを聞いたEさんは、その後に夫婦で様々な物件を見に行ったそうです。そして、夫婦の意見が一致した物件に投資することになりました。

【物件選び】一人暮らし需要を見込んでワンルームに投資

Eさん夫婦が購入したのは、中野区のワンルームマンションです。中野区に的を絞ったのは、自身が中野区出身で土地勘があるのが理由です。ただ、中野区は区全体としては、今後人口減少が見込まれるため、人口を維持あるいは増加しそうな場所の物件に的を絞りました。その結果、一人暮らし向けの需要が強い地域の物件を選びました

ワンルームにしたのは、一人暮らしが増えている地域を反映してのことです。築浅の物件で価格は1980万円。自己資金は出さず、金融機関からのフルローンで購入しました。

金利は1.9%、借入期間は35年。駅から徒歩3分というのも魅力でした。この物件をまずは一件目として運用を始めました。月次の収支はプラス3500円ほどです。これまで借り入れがなかったEさん夫婦は、次の物件購入も検討しているといいます。

【FPの分析・アドバイス】CF黒字の投資と繰り上げ返済で安定収入を確保しよう

Eさんご夫婦のように、年収が合計1300~1400万円あり、毎年の貯蓄が300万円ほどある場合には、繰り上げ返済を優先するか、借り入れを優先して効率よく投資を行っていくかは意見の分かれるところです。私であれば、よい物件と出会えたら借り入れを優先するかもしれません。

Eさんは、コツコツと収入を得ること希望していました、そのため、キャッシュフローが黒字になる投資を継続し、ある程度の借入額が増えたら繰り上げ返済を行って、定期的な収入を増やしていく戦略がよいと思われます。

次のステップとしては、値上がり益を求める方法が考えられます。実は、Eさん夫婦も値上がり益も狙いたい考えがあるそうです。そこで、収入が安定してきたら、都心の再開発地域などの値上がり益を狙う投資も検討しているそうです。

20年後を見据えた場合は買い替えも検討しよう

40代夫婦の場合、20年後には老後資金の構築ができている必要があります。その際に、物件も20年経過することを忘れてはいけません。築年数が経過すれば、家賃が下がる可能性、修繕がかかる可能性、さらに場所によっては売れない可能性もあります。そのため、物件の買い替えを行い、老後にも安泰と考えることのできる不動産投資を目指していくべきでしょう。

【40代から始める不動産投資】
【事例編2】あえてローンを組む選択肢もアリ?

【年代別の極意】シリーズ
30代から始める不動産投資
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