マンション購入をご検討されていますか？ 近年、低金利政策や充実した税制優遇などの実施よってマイホームの購入を検討される方が増えているようです。
新築マンションに中古マンション、新築戸建てや中古戸建てなど、物件にはいくつか種類があって、購入時は迷いますよね。
しかし、マンション購入にあたってはいくつか注意点があります。失敗しないマンション購入のためにはきちんとリスクを認識しておくことが重要です。
今回は、
- マンション購入する際の注意点
- 新築マンションと中古マンション、購入時の注意点の違い
- 持ち家VS賃貸
などについて、毎月多くのマンション購入者が訪問する不動産投資の教科書編集部がお伝えしていきます。
マンション購入を検討されている方に参考にしていただけたら幸いです。
不動産投資のバイブル
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１、マンション購入時の注意点をチェック！
新築でも中古マンションでも、いいマンションを購入ができるよう購入時の注意点を見てみましょう。
大きく以下の４つの注意点が挙げられます。
- （１）資産価値の落ちにくいマンションを購入する
- （２）無理のない住宅ローン設定で購入する
- （３）ランニングコストをきちんと認識する
- （４）低収入で購入できるマンションを避ける
では、具体的に見ていきましょう。
（１）資産価値の落ちにくいマンションを購入する
一生住むつもりで購入したとしても、転勤、転職など生活スタイル変更によりマンションを売却することが考えられます。
売却するタイミングにもよりますが、希望価格での売却ができず、残債が残ってしまった場合は、次の住宅とダブル出費になる可能性があります。従って、売却のことも考えて、資産価値の落ちにくいマンションを選ぶことが大切と言えます。
では、資産価値の落ちにくいマンションとはどんなマンションでしょう。
以下の３つの条件が挙げられます。
- 立地がいい
- 管理状況がいい
- 規模の大きい物件
では、順番に見ていきましょう。
①立地がいい
立地のいい物件は、売却にしても賃貸にしても用途変更に対応しやすいと言えます。
立地を決める際に、
- 駅から徒歩10分以内
- 人気のあるエリア
などから選ぶといいでしょう。
ちなみに、みんなが選んだ「住みたい街ランキング」2024年度版が発表されていますので、人気のあるエリアを参考にしてみていかがでしょう。
②管理状況がいい
価値の高いマンションを維持するには日頃の管理が大切と言われています。
築年数が同じマンションでも、ほとんど手入れされていないマンションと比べ、共有部の掃除、エレベーターなどの設備の定期点検をきちんとしているマンションの方の価値が圧倒的に高くなります。
③規模の大きい物件
規模の大きいタワーマンションなどは共有部分が充実しており、商業施設を併設している場合も多いので、人気が高く評価も高いです。
また、修繕積立金も規模が大きい物件では一人一人の負担が少なくなり、途中から修繕一時金を徴収されることも少ないと言われています。
（２）無理のない住宅ローン設定で購入する
一般的には、住宅ローンは年収の7倍まで融資受けられると言われています。
例えば、サラリーマンの方で、年収500万円の場合、フルローンで3,500万円借りられるという目安になるでしょう。
しかし、借入限度ギリギリで変えるマンションを選ぶべきではなく、もう少し余裕ある価格のマンションにするべきでしょう。
なぜなら、現在はかなりの低金利時代ですが、返済期間中に金利上昇する可能性が十分考えられますので、途中で支払いが困難とならないよう、月々返済できる上限額をきちんと認識した上で、シミュレーションし住宅ローンを設定しましょう。
（３）【無料のWEB診断】無理のない借入額を判定
借入可能額を把握した上で、効率的に不動産投資を始めたいなら、無料のWEB診断『INVASE』をご利用ください。職業や年収等からリスク許容度を判定し、無理のない借入可能額が分かります。
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- すでに物件を持っていても判定できる
（３）ランニングコストをきちんと認識する
マンションを所有すると、住宅ローンの返済の他には、ランニングコストがかかります。したがって、住宅ローンのシミュレーションをする際に、毎月の出費には返済額だけではなくランニングコストも入れて返済額を決めるといいでしょう。
■ 毎月
- 管理費・修繕積立金
- （車を所有する方は）駐車場
■ 毎年
- 固定資産税・都市計画税
（４）低収入で購入できるマンションを避けるべき
低収入でも購入ができるマンションに住む方々には、年収が低く職業が不安定な方がいることが考えられます。
マンションは運命共同体です。つまり、あなたが問題なく返済をしていくことができても、他の部屋の人が返済困難となって破綻した場合、マンションの資産価値に影響が出る可能性が高いです。
また、売却がうまくいかず、破綻期間中に管理費や修繕積立金が滞納してしまうと、マンション全体の管理や先々の修繕にも影響が出る可能性があります 。
したがって、低収入でも購入ができるマンションはきちんと検討すべきだと言えるでしょう。
２、新築マンションと中古マンション、購入時の注意点の違い
マンション購入をする際、中古マンションでは仲介手数料がかかってしまいますが、新築マンションでは基本的に仲介手数料はかかりません。
なぜかというと、新築マンションの場合は売主による直販や販売代理での販売が多いからです。
しかし、それでは「新築マンションは仲介手数料がかからない分得だ」と感じる方もいるかもしれませんが、その分新築マンションには販売活動にかかる費用が上乗せされた状態で販売されます。
それに対して中古マンションでは、売主側・買主側それぞれに不動産仲介会社が入るため、買主は買主側の仲介会社に仲介手数料を支払わなくてはなりません。
仲介手数料の計算式
実際に仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が決められており、計算方法は以下の通りになります。
- 購入価格のうち200万円までの部分：価格の5％に消費税分を加算
- 購入価格のうち200万円から400万円までの部分：価格の4％に消費税分を加算
- 購入価格のうち400万円を超える部分：価格の3％に消費税分を加算
物件価格2000万円の中古マンションの仲介手数料を上記の計算式を用いて計算してみましょう。
購入価格が2000万円であるため、
- 2000万円のうち200万円に対する手数料
200万円 × 5% = 10万円
- 2000万円のうち200万円から400万円に対する手数料
200万円 × 4% = 8万円
- 2000万円のうち400万円から残りの1600万円に対する手数料
1600万円 × 3% = 48万円
すなわち合計で10万円＋8万円＋48万円＝66万円が仲介手数料となります。
また、「（物件価格 × 3％ + 6万）+ 消費税」という簡単な計算式でも仲介手数料は計算することができます。計算してみると、
2000万円 × 3% + 6万 = 66万円
となり、双方の計算結果が一致しました。
３、マイホームor不動産投資物件！どっちが先
一口にマンション購入と言っても、これから自分たちの住むマイホームとして購入するのか、インカムゲインを得るために賃貸として貸し出す不動産投資物件としてマンションを購入するのかの２通りあると思います。
これらの、マイホームとして購入するか不動産投資物件として購入するかで注意点も異なります。
大きな注意点として上げられるのは、金融機関でローンを借りる際に関してです。
不動産購入は、費用がとてもかかるため、多くの人は金融機関でローンを組んで不動産を購入することになるでしょう。
その際に、マイホームとしてマンションを購入するのであれば「住宅ローン」、投資用マンションとして購入するのであれば「不動産投資ローン」を組むことになります。
それぞれのローンの違いについて説明します。
（１）住宅ローン
住宅ローンとは、マイホームを購入するためにローンを組むことです。
金融機関は、住宅ローンを組む人の主に属性（職業、勤続年数、年収、年齢）を見て融資の判断をします。
（２）不動産投資ローン
不動産投資ローンはあくまでもビジネスであるため、属性だけでなく、購入する不動産の「収益性」も合わせて審査対象となります。
不動産投資ローンの返済は、家賃収入によって行われるため、物件に対して交通機関のアクセスや周辺環境が良い分融資審査も通りやすくなります。
（３）どちらローンを先に組むべきか
住宅ローンと不動産投資ローンどちらを優先して組むべきなのでしょうか。
もちろん不動産投資を検討していない方にとってはマイホーム一択ですが、両方の購入を検討している方にとっては一般的に投資用マンションを先に購入した方が良いと言われています。
金融機関では、マイホームの住宅ローンはあくまでも負債として評価されるため、住宅ローンを組んでからの不動産投資ローンでは、空室によって家賃収入が得られない時の投資家の負担が大きくなってしまうことからマイナス評価を受けてしまいます。
しかし、不動産投資ローンを組んでからの住宅ローンでは、不動産投資で得られる家賃収入を給与所得とは別の収入源として評価してくれます。
このことから、マイホームと投資用両方のマンションの購入を考えている方は投資用マンションの購入を優先すべきでしょう。
４、いいマンションを探すには？
以上のマンション購入時の注意点を踏まえて、予算、エリアなどの条件を決めてマンションを選ぶようにしましょう。
探し方としては、インターネットで「マンション 購入」というキーワードを検索することができます。
以下物件数が多い３つのサイトをピックアップしましたので、参考にしてみてください。
（１）SUUMO
（２）三井のリハウス
（３）HOME’S
５、持ち家VS賃貸
持ち家にも賃貸にもそれぞれのメリットとデメリットがあります。また人の考え方も違いますので、持ち家派と賃貸派の主張は、いつも平行線を辿りばか
りで、なかなか決着がつけられないのです。
今回は持ち家と賃貸について以下の３つの面で比較してみましょう。
- （１）資産形成
- （２）ランニングコスト
- （３）環境変化時の対応
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）資産形成
持ち家は住宅ローンの返済、賃貸は家賃ということでそれぞれ毎月の支出があります。
しかし、同じ支出でも大きな違いは、持ち家の場合は住宅ローンの支払が終われば完全に自分の資産になるに対し、賃貸の場合いつまで支払っても他人の資産です。
資産形成という面ではもっとも大きな違いと言えるでしょう。
（２）ランニングコスト
持ち家も賃貸もランニングコストがかかります。
持ち家は、毎月、住宅ローンの返済の他に管理費・修繕積立金、車を持っている方は駐車場の費用もかかります。また、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。
一方、賃貸の場合は、家賃と２年ごと契約更新時の更新料以外ではほとんどランニングコストはかかりません。
持ち家か賃貸の判断にあたっては、ランニングコストの総額と内訳に注意する必要があるでしょう。
（３）環境変化時の対応
転職、失業など様々な理由により生活スタイルに変更があった場合、持ち家より賃貸の方が柔軟に対応できると言えるでしょう。
持ち家の場合は、タイミングにもよりますが、売却するには希望通りの金額で売却が出来なかったり、賃貸に出すのにもすぐに出せない場合が考えられます。
また、売却はできたが、借金が残ってしまい、次の住宅との支出が重なる可能性があります。
一方、賃貸の場合は引っ越ししなければならなった段階で、今の賃貸物件を解約してもっと安い物件を探したりなど新たに物件を探せばいいのです。
その意味で、賃貸の方が持ち家の場合に比較してリスクが低いといえるでしょう。
まとめ
今回はマンション購入時の注意点について書きましたが、いかがでしたでしょうか。
マンション購入は大きな投資であり、慎重な検討が必要です。上記のポイントを参考に、自分に合った物件を見つけるために十分な情報収集を行い、納得のいく決断をすることが大切です。購入前には専門家のアドバイスを受けることもおすすめします。