• 不動産売却
  • 2016/4/21 (更新日:)

不動産売買の仲介手数料の仕組みや計算方法は?売買前に知っておきたい6つのこと

不動産仲介会社通じて不動産を売買する際に手数料がかかることは皆様ご存知でしょう。

しかし、手数料の対価として不動産会社が行ってくれる仕事の内容や手数料の計算方法をご存じない方もいらっしゃるでしょう。不動産会社と円滑な取引をして満足いく不動産売買をするためには不動産売買手数料についてきちんと理解しておくことも重要です。

今回は、

  • 不動産売買手数料とは?
  • 不動産売買手数料の仕組みについて
  • 不動産売買手数料の計算方法!注意するポイントとは?
  • 万が一解約した場合の不動産売買手数料は?
  • 不動産売買手数料を値引き交渉するには?

などについて書いていきます。ご参考になれば幸いです。

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1、不動産売買手数料とは?

(1)そもそも売買手数料とは?

売買手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のこと言います。「仲介手数料」とも言います。

売買手数料は、あくまでも成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。

(2)売買手数料に含まれる仕事内容とは?

では、売買手数料にどんな仕事内容が含まれているのでしょうか。売買手数料はどのような仕事をしてもらったことに対して支払うお金なのかについて説明していきます。

不動産の売却を不動産仲介業者に依頼した場合、仲介会社が対応してくれるのは具体的には以下のような仕事です。

  • 物件を査定し、売買価格の提案
  • 宣伝するための物件の資料作成
  • チラシ−やインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝
  • 売主や貸主の状況に合わせて物件の販売プラン提案
  • 物件下見の日程調整
  • 物件の現地案内
  • 契約書の作成に伴う調査
  • 約書などの書類作成
  • 決済などの対応

など。

基本的には物件の売買において関わる仕事の報酬は全て不動産売買手数料に含まれています。不動産売買手数料を支払うことに納得がいかない方もいらっしゃいますが、これだけの仕事をしてくれることを踏まえると「不動産売買手数料を支払ってもいいか」と思えませんか。

なお、売買手数料の他に広告費などの費用を請求された場合、売買の依頼を再考するなど注意するようにしましょう。

もし、信頼できる不動産仲介業者の選び方などについて詳しくお知りになりたければ「(チェックリストつき)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」を参考にしてみてください。

2、不動産売買手数料の仕組みについて

売買手数料は、物件の「取引様態」つまり不動産会社の立場によって異なります。大きく以下の3つの取引様態があります。

(1)売主

不動産が自ら所有している土地や建物の売却にあたります。不動産売買手数料は発生しません。

(2)代理

売主の代理人であることを意味します。原則不動産売買手数料は必要ですが、売主との取り決めによって不要な場合もあります。

(3)仲介

売主と買主の間に立って取引を行うので、基本的に不動産売買手数料が発生します。なお、仲介の場合以下の2つのケースがあります。

①仲介業者が1社のケース

仲介業者が1社の場合、仲介業者は売主と買主両方から仲介手数料をもらえるケースがあります。業界では「両手」と呼ばれていて、仲介業者が2社の場合と比較してより高額の手数料を受け取れるので、仲介業者としては一番ありがたい場合です。

②仲介業者が2社のケース

2社の仲介会社が売主と買主それぞれ別個に不動産売買手数料をもらうことになります。 業界では「片手」と呼ばれています。

最近では、売買手数料「無料」の業者も増えているようです。

ですので、複数の物件で迷われている場合、「売主物件」を選び売買手数料を節約するのも一つの選択肢と言えるでしょう。

3、売買手数料の計算方法!注意するポイントとは?

法律により、不動産売買手数料は上限が決められています。

具体的には以下の通りです。売買金額の以下のパーセンテージが上限です。

不動産の売買価格

手数料の上限
200万円以下5%
200万円超 400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

例えば、1,000万円のワンルームマンションを購入した際の売買手数料の上限額は「1,000万円☓3%+6万円=36万円(税別)」となります。

なお、売買手数料に関しては法律で定められているのはあくまでも「上限」のみです。従って、1,000万円の物件の場合、売買手数料は10万円でも5万円でも法律上は問題ありません。

(1)売買手数料の計算上の注意点

売買手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」となります。ですので、物件の表示価格が税込みの場合注意が必要です。

例えば、販売価格6,500万円(税込み)のうち土地価格は3,800万円(非課税)の戸建て物件を不動産仲介業者から購入する場合の売買手数料をみてみましょう。こちらは売主が個人ではないケースなので、建物は消費税がかかります。

①建物価格(税抜き)

(6,500万円−3,800万円)÷1.08=2,500万円

②取引価格(税抜き)

2,500万円+3,800万円=6,300万円

③売買手数料

(6,300万円☓0.3%+6万円)☓1.08=210万6,000円(税込み)

(2)売買手数料早見表

以下物件価格別の売買手数料の上限の一覧表となります。

物件価格は非課税の新税率にて算出しています。

スクリーンショット 2014-09-29 19.28.46

4、万が一解約した場合の不動産売買手数料は?

売買手数料は成功報酬であるため契約が成立しなければ発生しません。しかし、解約の場合は一旦契約が成立したとして売買手数料を支払わなければならない場合があります。ここでは売買手数料を支払わなければならない場合について説明していきます。

(1)手付解除の場合

手付解除とは、買主が手付放棄、もしくは売主が手付倍返しをすることでできる解除です。

この場合、買主もしくは売主の都合による解約となるので、仲介業者は売買手数料請求を受け取ることができます。よって、買主・売主としては売買手数料を支払わなければなりません。

(2)ローン特約による解除の場合

ローン特約による解除とは、買主が物件購入時金融機関を利用した場合、万が一融資の審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻す(解除する)という特約です。この場合、買主・売主としては売買手数料を支払う必要がありません。

5、不動産売買手数料を支払うタイミングはいつ?

仲介手数料の支払い時期は、「売買契約成立時」と「引渡し時(決済時)」の2回です。基本的に手数料の半分ずつを、それぞれのタイミングで支払うことが一般的となっています。

売主の場合、1回目の支払いは購入者の支払う手付金でカバーすることができるため、手付金の設定も重要になってきます。また、まれに不動産会社が1回で支払うことを求められることもありますが、その場合は2回払いが可能かどうか交渉してみるといいでしょう。

6、不動産売買手数料は値引き交渉するには?

(1)不動産売買手数料は交渉できる

前述しましたが、売買手数料は宅建業法により上限額だけ設けているので、不動産の仲介業者との間で値引き交渉が可能です。

ご自身にとってより有利な交渉をするため、売買手数料の値引き交渉をしてもよいでしょう。もっとも、不動産仲介業者は様々な業務をしてくれます。ですので、不動産仲介業者側の立場も考慮して値引き交渉をするようにしましょう。

(2)不動産売買手数料を交渉する時の注意点

仲介手数料を半額や無料にしてもらった場合、不動産会社としては広告費や人件費などを削る必要が出てきます。そのため、無理な交渉をすると営業担当の優先度が低くなり、熱心な広告活動や客付けを行ってくれなくなる可能性があるのです。

どうしても仲介手数料を下げたいという場合は、元から仲介手数料の低い別の会社を探してみるのも手です。

ただし、やたら安い仲介手数料を打ち出している会社には、それなりの理由があるはずです。多いのは広告費や人件費を削り、営業担当が大量の案件を抱え込んでいるようなケースです。これでは満足のいく売買ができない可能性が高いので、仲介手数料が安い理由についてはしっかり確認を取った方がいいでしょう。

ただ、仲介手数料の安い会社のなかには、大量の売買契約を成立させる独自のノウハウを持っている場合もあります。仲介手数料について疑問がある場合は、率直に質問をぶつけて反応を見てみましょう。

まとめ

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今回は不動産売買手数料について書きましたがいかがでしたでしょうか?ご参考になれば幸いです。

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