不動産を売買する際、仲介業者を通して取引すると仲介手数料がかかります。
円滑な取引をするためには、不動産売買でかかる仲介手数料についてきちんと理解しておくことが重要です。
不動産の売買取引で仲介業者が行う仕事の内容や仲介手数料について解説します。
「無料チェックリスト付仲介業者の選び方」も併せてご参照ください。
不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払う成功報酬のことを「仲介手数料」と言います。仲介手数料は、あくまでも成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。
１、不動産の売買でかかる仲介手数料とは？
不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払う成功報酬のことを「仲介手数料」と言います。
仲介手数料は、あくまでも成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。
（１）売買の仲介 仕事内容は？
仲介手数料はどのような仕事をしてもらったことに対して支払うお金なのかについて説明していきます。
不動産の売却を不動産仲介業者に依頼した場合、仲介会社が対応してくれるのは具体的には以下のような仕事です。
- 物件を査定し、売買価格の提案
- 宣伝するための物件の資料作成
- チラシ−やインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝
- 売主や貸主の状況に合わせて物件の販売プラン提案
- 物件下見の日程調整
- 物件の現地案内
- 契約書の作成に伴う調査
- 約書などの書類作成
- 決済などの対応
など。
基本的には物件の売買において関わる仕事の報酬は全て仲介手数料に含まれています。手数料を支払うことに納得がいかない方もいらっしゃいますが、これだけの仕事をしてくれることを踏まえると「手数料を支払ってもいいか」と思えませんか。
なお、手数料の他に広告費などの費用を請求された場合、売買の依頼を再考するなど注意するようにしましょう。
（２）売買の仲介手数料 計算方法は？
法律により、不動産売買手数料は上限が決められています。
具体的には以下の通りです。売買金額の以下のパーセンテージが上限です。
不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
例えば、1,000万円のワンルームマンションを購入した際の売買手数料の上限額は「1,000万円☓３％＋6万円＝36万円（税別）」となります。
なお、売買手数料に関しては法律で定められているのはあくまでも「上限」のみです。従って、1,000万円の物件の場合、売買手数料は10万円でも5万円でも法律上は問題ありません。
（３）売買の仲介手数料 計算上の注意点
売買手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」となります。ですので、物件の表示価格が税込みの場合注意が必要です。
例えば、販売価格6,500万円（税込み）のうち土地価格は3,800万円（非課税）の戸建て物件を不動産仲介業者から購入する場合の売買手数料をみてみましょう。こちらは売主が個人ではないケースなので、建物は消費税がかかります。
①建物価格（税抜き）
（6,500万円−3,800万円）÷1.08＝2,500万円
②取引価格（税抜き）
2,500万円＋3,800万円＝6,300万円
③売買手数料
（6,300万円☓0.3％＋6万円）☓1.08＝210万6,000円（税込み）
（４）早見表 仲介手数料の上限額目安
仲介手数料の目安額を表にまとめたものです。
| 金額 | 仲介手数料の上限額 | 消費税 | 合計額 |
| ¥10,000,00 | ¥360,000 | ¥36,000 | ¥396,000 |
| ¥20,000,00 | ¥660,000 | ¥66,000 | ¥726,000 |
| ¥30,000,00 | ¥960,000 | ¥96,000 | ¥1,056,000 |
| ¥40,000,00 | ¥1,260,000 | ¥1,26,000 | ¥1,386,000 |
| ¥50,000,00 | ¥1,560,000 | ¥1,56,000 | ¥1,716,000 |
| ¥60,000,00 | ¥1,860,000 | ¥1,86,000 | ¥2,046,000 |
| ¥70,000,00 | ¥2,160,000 | ¥2,16,000 | ¥2,376,000 |
| ¥80,000,00 | ¥2,460,000 | ¥2,46,000 | ¥2,706,000 |
| ¥90,000,00 | ¥2,760,000 | ¥2,76,000 | ¥3,036,000 |
２、不動産売買の取引態様で手数料は変わる
不動産の売買でかかる手数料は、物件の「取引様態」つまり不動産会社の立場によって異なります。大きく以下の3つの取引様態があります。
（１）売主
不動産が自ら所有している土地や建物の売却にあたります。不動産の仲介手数料は発生しません。
（２）代理
売主の代理人であることを意味します。不動産の仲介手数料は不要です。
売主と売主の代理人の間で販売代理手数料が発生します。
（３）仲介
売主と買主の間に立って取引を行うので、基本的に仲介手数料が発生します。なお、仲介の場合以下の2つのケースがあります。
①仲介業者が1社のケース
仲介業者が１社の場合、仲介業者は売主と買主両方から仲介手数料をもらえるケースがあります。業界では「両手」と呼ばれていて、仲介業者が2社の場合と比較してより高額の手数料を受け取れるので、仲介業者としては一番ありがたい場合です。
②仲介業者が2社のケース
2社の仲介会社が売主と買主それぞれ別個に不動産売買手数料をもらうことになります。 業界では「片手」と呼ばれています。
最近では、売買手数料「無料」の業者も増えているようです。
ですので、複数の物件で迷われている場合、「売主物件」を選び売買手数料を節約するのも一つの選択肢と言えるでしょう。
３、仲介手数料は必要？物件の種類別に整理
仲介手数料は必ずしもかかるものではありません。
仲介手数料がかかる場合と、仲介手数料がかからない場合をまとめてみました。
（１）新築マンション・新築戸建て
仲介手数料：不要
新築は基本的に物件の売主である不動産会社から購入することがほとんどのため、仲介手数料がかからないケースが多いです。
しかし、建設をしていない不動産会社から購入する場合には仲介手数料がかかるので、注意してください。
（２）中古マンション・中古戸建て・土地
仲介手数料：必要
中古物件は基本的に売主の物件を不動産会社が仲介して販売することがほとんどのため、仲介手数料が必要になります。
しかし、間に不動産会社を挟まずに売主から直接購入した場合は仲介手数料はかかりません。
（３）注文住宅
仲介手数料：不要
注文住宅は建設会社との請負契約により家を建てるため、仲介手数料がかかることはありません。
４、万が一解約した場合、仲介手数料はどうなる？
仲介手数料は成功報酬であるため契約が成立しなければ発生しません。しかし、解約の場合は一旦契約が成立したとして仲介手数料を支払わなければならない場合があります。ここでは仲介手数料を支払わなければならない場合について説明していきます。
（１）手付解除の場合
手付解除とは、買主が手付放棄、もしくは売主が手付倍返しをすることでできる解除です。
この場合、買主もしくは売主の都合による解約となるので、仲介業者は売買手数料請求を受け取ることができます。よって、買主・売主としては売買手数料を支払わなければなりません。
（２）ローン特約による解除の場合
ローン特約による解除とは、買主が物件購入時金融機関を利用した場合、万が一融資の審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻す（解除する）という特約です。この場合、買主・売主としては売買手数料を支払う必要がありません。
５、仲介手数料を支払うタイミングはいつ？
仲介手数料の支払い時期は、「売買契約成立時」と「引渡し時（決済時）」の２回です。基本的に手数料の半分ずつを、それぞれのタイミングで支払うことが一般的となっています。
売主の場合、１回目の支払いは購入者の支払う手付金でカバーすることができるため、手付金の設定も重要になってきます。また、まれに不動産会社が１回で支払うことを求められることもありますが、その場合は２回払いが可能かどうか交渉してみるといいでしょう。
６、仲介手数料を無料にする方法
不動産を売却する際は、親戚や知人など自分で買主を見つける場合は仲介手数料がかかりません。
不動産を購入する際も、売主から直接購入することで仲介手数料をカットすることができます。
しかし、不動産会社が仲介しないことで、手続きのサポートなどが一切なくなってしまうのが、難しいポイントです。
そこでおすすめなのが、売主と直接取引ができるサービス「FLIE（フリエ）」です。
FLIEは以下のようなメリットがあります。
①仲介手数料がかからない
FLIEは売主と直接取引ができるので、不動産会社を仲介する必要がありません。
よって、手数料がタダになります。
②交渉や手続きは全面サポート
不動産会社を仲介しないことで、交渉や手続きに不安が生まれますが、その点はFLIEが前面サポートしてくれるため、安心して交渉や手続きが行えます。
な意見にもプロの方が同行してアドバイスをくれるなどサービスも充実しています。
７、不動産売買の仲介手数料は値引き交渉できる？
（１）仲介手数料は値引き交渉できる
前述しましたが、仲介手数料は宅建業法により上限額だけ設けているので、不動産の仲介業者との間で値引き交渉が可能です。
しかし、不動産仲介業者は様々な業務をしてくれます。ですので、不動産仲介業者側の立場も考慮して値引き交渉をするようにしましょう。
（２）不動産売買手数料を交渉する時の注意点
仲介手数料を半額や無料にしてもらった場合、不動産会社としては広告費や人件費などを削る必要が出てきます。そのため、無理な交渉をすると営業担当の優先度が低くなり、熱心な広告活動や客付けを行ってくれなくなる可能性があるのです。
どうしても仲介手数料を下げたいという場合は、元から仲介手数料の低い会社を探してみるのも手です。
ただし、やたら安い仲介手数料を打ち出している会社には、それなりの理由があるはずです。多いのは広告費や人件費を削り、営業担当が大量の案件を抱え込んでいるようなケースです。これでは満足のいく売買ができない可能性が高いので、仲介手数料が安い理由についてはしっかり確認を取った方がいいでしょう。
ただ、仲介手数料の安い会社のなかには、大量の売買契約を成立させる独自のノウハウを持っている場合もあります。仲介手数料について疑問がある場合は、率直に質問をぶつけて反応を見てみましょう。
（３）不動産売却するとき仲介業者の探し方
てっとり早いのは、厳選された不動産仲介業者のみ掲載している不動産売却査定サイトを利用することです。
このような売却査定サイトを活用することで、
- 複数社から一括して見積りをもらうことができるので比較的すぐに売却が決まる
- より高く売れる不動産会社が見つかる
というメリットがあります。
超大手のサイトと地元密着型の査定サイトを組み合わせて利用することがポイントです。
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6社というと少ないように感じるかもしれませんが、このうちの3社は以下のとおり。
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しかしながら、仲介手数料は成功報酬なので、成約しなければ受け取ることができません。
成約につなげるためには売り手・買い手どちらかに肩入れするのではなく、双方の妥協点をすり合わせていくというスタイルになります。会社利益を考えればやむを得ないことですが、売る側も買う側も100％満足というわけにはいきません。
SRE不動産では、ひとりの営業が売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けたエージェント制度を導入しています。
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なお、SRE不動産はサービスエリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）が限られていますが、該当する場合はぜひおすすめしたいサイトです。
不動産仲介についてのQ&A
不動産仲介業者は必ず利用しなければならない？
仲介業者への依頼は必須ではなく、友人や知人など個人間での直接取引も可能です。
しかしながら、不動産取引には専門的な知識が必要なため、プロである仲介業者に依頼することをおすすめします。
仲介手数料を無料にする方法はある？
不動産を売却する際は、親戚や知人など自分で買主を見つける場合は仲介手数料がかかりません。
不動産を購入する際も、売主から直接購入することで仲介手数料をカットすることができます。
しかし、不動産会社が仲介しないことで、手続きのサポートなどが一切なくなってしまうことに注意しましょう。
「両手」「片手」って何？
- 両手：1つの業者が、売主または貸主から双方から依頼を受け、自社で買主または借主を見つけて成約に至った場合、仲介業者は双方から仲介手数料を受け取ることができます。こうしたケースを「両手取引」と呼びます。
- 片手：業者が2社のケース。ひとつの物件に対し、異なる仲介業者が仲介業務を行って成約に至った場合、仲介業者はそれぞれの依頼主から仲介手数料を受け取ります。これを「片手取引」と呼びます。
まとめ
今回は不動産の売買取引にかかる仲介手数料について詳しく説明しました。
仲介手数料が発生する場合や、その仕組み、相場金額などを参考にしていただけると幸いです。
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