• 不動産売却
  • 2019/1/9 (更新日:)

不動産仲介の仕組みと不動産仲介会社を選ぶポイント!【無料チェックリスト付】

これをお読みの方の中には、不動産の売買や賃貸の際に、不動産の仲介業者を探されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

いい不動産仲介業者を選ぶことは満足いく不動産取引をするために重要です。

そこで今回は、以下の通りいい不動産仲介業者を選ぶにあたって重要な内容について書いていきましょう。

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1、不動産仲介とは?

そもそも不動産仲介とはなんでしょう。

不動産仲介とは、不動産の売買や賃貸の際に、買主と売主もしくは貸主と借主の間に立ち、売買契約や賃貸契約を成立させることを言います。

2、不動産仲介業者はどんなことをしてくれる?仕事内容について

不動産仲介業者の仕事内容は依頼主によって変わります。以下、依頼主の立場を分けて、不動産仲介業者がどのような業務を行うのかを説明します。

(1)売主・貸主の場合

まず、依頼主が売主・貸主の場合の不動産仲介業者の仕事内容を紹介します。

  • 物件を査定し、売買価格や賃貸料金の提案
  • 宣伝するための物件の資料作成
  • チラシやインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝
  • 売主や貸主の状況に合わせて物件の販売や賃貸のプラン提案
  • 物件下見の日程調整
  • 物件の現地案内
  • 契約書の作成に伴う調査
  • 契約書などの書類作成
  • 決済などの対応

など。

(2)買主・借主の場合

続いて、依頼主が買主・借主の場合の不動産仲介業者の仕事内容を紹介します。

  • 条件に合った物件の紹介
  • 物件下見の日程調整
  • 物件の現地案内
  • 売主や貸主との交渉
  • 契約書などの書類作成
  • 決済などの対応

など。

3、仲介手数料は高い?相場は?

(1)仲介手数料の金額は?

仲介手数料は、不動産の売買や賃貸が成約した際に「成功報酬」として不動産仲介業者に支払う手数料です。成約に至らない場合には支払い義務は発生しません。

仲介手数料の金額は、売買・賃貸ともに成約金額によって変わります。いずれも宅地建物取引業法に上限額が定められているため、金額が提示されたときには上限額を超えていないか確認してください。

仲介手数料上限額の計算方法と支払うタイミングについては、次のとおりです。

売買の場合

成約金額が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は次の計算式で求められます。

(成約価格×3%+6万円)+消費税

例えば「成約価格2,000万円・消費税10%」というケースでは、上限額は次のようになります。

(2,000万円×3%+6万円)×10%=72万6,000円

取引を成約に導いたことへの「成功報酬」という性質上、不動産仲介業者は成約と同時に仲介手数料を請求することができます。しかしながら、売買の場合は物件の引渡しまでに日数がかかることを踏まえ、「契約締結時」「物件引渡し時」の2回に分けて支払うのが一般的です。

詳しくは「不動産売却の仲介手数料は3% 計算方法と安くして売却益を最大化させる方法」をご参照ください。

賃貸の場合

賃貸についての仲介手数料の上限額は成約賃料、つまり家賃の1カ月分とされています。計算式は次のとおりです。

(成約賃料×1カ月分)+消費税

家賃そのものは非課税ですが、仲介手数料は消費税の課税対象であることに注意してください。賃貸の仲介手数料は契約時に支払います。

契約時には仲介手数料のほか、礼金・敷金など家賃の数カ月分にあたる金額を用意しなくてはなりません。家賃の値下げ交渉が成功すれば契約時の負担を軽くすることができるので、試してみてはいかがでしょうか。

詳しくは「次の引っ越し時に安く住むために!家賃の値下げ交渉全手順」をご参照ください。

(2)仲介手数料は値引き交渉できるの?

仲介手数料は、宅建業法(宅地建物取引業法)によって上限額が定められています。上限額を超えた仲介手数料の請求は違反行為であり、罰則を受けなくてはなりません。反対に、上限を超えない範囲であれば、いくらでも自由に設定できます。つまり、値引き交渉も可能ということです

しかし、前述のとおり、仲介手数料は不動産仲介業者の業務に対する報酬です。無茶な値引きには応じてもらえませんし、さまざまな仲介業務を行ってくれたことへの感謝の意も込めて、出来る範囲内での値引き交渉をするといいでしょう。

一例として、「この物件にしようか、他の不動産仲介会社が紹介してくれている物件にしようか迷っているのですが、もう少し安くなったら御社の物件にしようと思っています」など、他の不動産仲介会社にも相談していることをアピールするという方法があります。契約してからの値引き交渉はできませんので、必ず契約前に申し出るようにしてください。

(3)最近無料の所も増えてるけどなぜ無料?不動産仲介手数料の仕組みとは?

近年、特に賃貸市場で「仲介手数料無料」を提示する仲介業者を見かけることが多くなりました。しかし、業者にとって唯一の報酬である仲介手数料を、なぜ無料にすることができるのでしょうか。

その理由は仲介取引の仕組みにあります。不動産の取引には業界用語で「両手」「片手」と呼ばれるパターンがあり、仲介手数料を無料にできるのは両手取引のケースです。

①両手取引:仲介業者が1社のケース

売主または貸主から依頼を受けた仲介業者が、自社で買主または借主を見つけて成約に至った場合、仲介業者は双方から仲介手数料を受け取ることができます。こうしたケースを「両手取引」と呼びます。

賃貸の場合、仲介手数料の上限額は前述のとおり「(成約賃料×1カ月分)+消費税」です。ただし、貸主・借主双方から受け取る仲介手数料の合計がこれを超えてはいけません。本来なら双方に0.5カ月分ずつ請求するものですが、承諾を得た場合には1カ月分を請求できることになっています。

借主が現れないことには貸主は家賃収入が得られないため、借主側に「仲介手数料無料」をアピールし、貸主が仲介手数料を負担するといったケースが増えています。

売買の場合は仲介手数料も多額になりますが、成約しないことには0円です。集客のために「買主からは仲介手数料を受け取らず、売主にのみ請求する」というシステムをとる仲介業者も存在します。

② 片手取引:仲介業者が2社のケース

ひとつの物件に対し、異なる仲介業者が仲介業務を行って成約に至った場合、仲介業者はそれぞれの依頼主から仲介手数料を受け取ります。これを「片手取引」と呼びます。

この場合には仲介手数料を無料にすることは難しいでしょう。しかしながら、上限額を超えない範囲であれば自由に設定できるため、集客のために「仲介手数料半額」をアピールすることもあります。

4、不動産仲介の媒介契約

不動産仲介を依頼された仲介業者は、依頼者である売主や貸主と媒介契約を締結することが義務付けられています。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、選ぶのは依頼者です。ここでは、売却仲介について、各媒介契約の特徴とメリット・デメリットについて詳しく説明します。

(1)一般媒介契約

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、複数の仲介業者に仲介を依頼したいときに選択する方法です。売主本人が買主を見つけて契約しても構いません。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」とがあります。明示型の場合、売主は仲介業者に対し、他に仲介を依頼している会社名を通知することが義務付けられています。非明示型の場合は、他の会社に仲介を依頼していることや会社名を通知する必要はありません。

そのほか、以下のような特徴があります。

  • 契約の有効期限:法律上の制約なし
  • レインズ(指定流通機構)への物件情報登録:法令上の義務なし
  • 不動産会社から売主への状況報告:法令上の義務なし

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約には以下のメリットがあります。

  • 複数の仲介業者によって仲介が行われるため、多くの購入希望者が見つかる

一般媒介契約のデメリット

デメリットとしては以下の点が挙げられます。

  • 仲介業者からの状況報告がないため、進捗がわからない
  • 営業活動の優先順位が下がる可能性がある

(2)専任媒介契約

専任媒介契約とは

仲介業者1社に仲介を依頼する方法です。他社に仲介を依頼することはできませんが、売主本人が見つけた買主と契約することは可能です。ただし、広告費など仲介業務に要した費用を仲介業者に支払わなくてはなりません。また、同時に他社と媒介契約を締結した場合には、違約金が発生します

専任媒介契約には、次のような特徴があります。

  • 契約の有効期限:3カ月以内
  • レインズ(指定流通機構)への物件情報登録:媒介契約締結から7日以内
  • 不動産会社から売主への状況報告:2週間に1回以上

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約には次のメリットがあります。

  • 「依頼されているのが自社のみ」という使命感により、積極的な営業活動が期待できる
  • 2週間に1回以上の報告があるため、進捗がわかりやすい
  • レインズへ登録されるため、物件情報が広く知られる

専任媒介契約のデメリット

デメリットとしては次のような点が挙げられます。

  • 仲介業者の力量によっては希望どおりに売却できないおそれがある
  • 契約期間中は他社に依頼できない

(3)専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは

仲介業者1社に仲介を依頼する方法で、他社への依頼はもちろん、売主が自分で見つけた買主と契約することも禁止されています。いずれも違反した場合には違約金を支払わなくてはなりません。

専属専任媒介契約には、次のような特徴があります。

  • 契約の有効期限:3カ月以内
  • レインズ(指定流通機構)への物件情報登録:媒介契約締結から5日以内
  • 不動産会社から売主への状況報告:1週間に1回以上

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは以下のとおりです。

  • 1週間に1回以上の細やかな報告により、進捗がわかりやすい
  • 「依頼されているのが自社のみ」という使命感により、積極的な営業活動が期待できる
  • レインズへ登録されるため、物件情報が広く知られる

専属専任媒介契約のデメリット

デメリットとしては次のような点が挙げられます。

  • 売主自身が買主を見つけた場合にも仲介業者を通さなくてはならない
  • 仲介業者の力量によっては希望どおりに売却できないおそれがある

日々忙しくて、売買活動になかなか時間を割けられない人は、不動産仲介会社に販売活動を依頼する専任媒介もしくは専任専属媒介で契約するのがおすすめです。

5、不動産取引は仲介業者に依頼しなければならない?不動産仲介業者に依頼するメリットとデメリット

「不動産取引は必ず仲介業者を通すもの」と考えている方は多いのではないでしょうか。実は仲介業者への依頼は必須ではなく、友人や知人など個人間での直接取引も可能です。

しかしながら、不動産取引には専門的な知識が必要なため、プロである仲介業者に依頼することをおすすめします。

(1)不動産仲介業者に依頼するメリット

不動産仲介業者に依頼すると以下のようなメリットがあります。

  • 物件の公法上の権利関係や規制、周辺との相隣関係などの情報の調査
  • 売買価格もしくは賃料は適正かどうかの判断
  • 取引条件の調整
  • 売買代金の支払いはきちんと行われているかの確認
  • 物件の瑕疵担保責任
  • 物件の重要事項説明書や契約書などの書類作成
  • その他トラブルや損害が発生した場合の解決

など。

(2)不動産仲介業者に依頼するデメリット

一方、不動産仲介業者に依頼するデメリットは、なんといっても「仲介手数料」という費用が発生することです。特に売買の場合は金額も大きくなり、費用面での負担になります。

仲介を依頼したにも関わらず思ったように売却活動が進まなかったり、担当者との信頼関係が築けなかったりといった場合には、ストレスを感じ、精神的な負担にもなるでしょう。

不動産取引をスムーズに進めるには、信頼できる仲介業者を選ぶことが大切です。

6、大手の不動産会社か地元密着の不動産会社か

全国には数多くある不動産会社の中には、全国各地に支店を構える大手不動産会社もありますし、その土地のエリアで長く営業を続ける地元密着の不動産会社もあります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、どちらがおすすめということはありません。以下にて特徴や強みなどをまとめましたので、業者選びの参考にしてください。

(1)大手の不動産会社

広い情報網を持ち、販売力や宣伝力が強いのが特徴です。社内教育やサポート体制が整っていることが多く、安心感があります。仲介を依頼したい物件の所在地に支店がある場合には、エリア情報に精通していることに加え、大手ならではの営業力を活かしたスピーディーな販売活動が期待できるでしょう。

(2)地元密着の不動産会社

地元情報が豊富で、深く細かやな対応が期待できます。住民でなければ知りえない街の情報を教えてもらうこともできますし、市場には出ていない優良物件を紹介してもらうこともあるかもしれません。「信頼できる担当者と長くつきあいたい」といった場合には、評判の良い地元密着型の不動産会社がおすすめです。

7、 信頼できる不動産仲介業者の選び方

数多い不動産仲介業者の中から、どこ選べばいいかと悩まれている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

(1)満足いく不動産取引をするにはいい仲介業者を選ぶのが重要?

満足いく不動産取引をするにはやはりきちんと責任を持って対応してくれる仲介業者を選ぶことが重要と言えます。

現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、条件に合った適切な物件や市場に出たばかりのおすすめ物件を紹介してくれたりなど依頼主のニーズに合った提案をしてくれることが不動産取引において重要と言えるでしょう。

(2)信頼できる不動産仲介業者の選び方は?

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ際に、大きく以下のようなポイントが挙げられます。

  • 資本金が大きい
  • 従業員数が多い
  • 取り扱っている不動産の仲介件数が多い

など。

(3)高額査定を出してくれた会社が良いか?

近年はインターネットの不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産仲介業者に気軽に査定依頼できるようになりました。この場合、査定額の高さに目が行きがちです。しかしながら、査定額だけで仲介業者を選ぶべきではありません。

インターネット上での査定額は、近隣の同じような物件の成約データなどから導き出された金額です。より正確な査定額は、物件の現状をきちんと調査したうえで提示されます。「仲介依頼につなげるために一括査定では高めの金額を出す」というケースもあるので、注意してください。

不動産査定についての詳細は、「無料の不動産一括査定サイトの注意点を知って後悔のない売却をしよう!」をご参照ください。

(4)チェックリストをダウンロード

上記の内容を踏まえて、信頼できる不動産仲介業者を選ぶ際の不動産会社のチェックシートをダウンロードし、ぜひ利用してみてください。

なお、不動産投資における不動産投資会社の重要性については「なぜ、不動産投資成功のために不動産投資会社&営業マン選びが重要なのか?」の記事をご参照ください。

8、信頼できる不動産営業マンの選び方

不動産取引において、不動産会社はもちろん重要ですが、あなたのニーズをきちんと理解した上で、責任を持って仕事してくれる信頼性のある不動産営業マンを選ぶこともとても大切と言えます。

信頼できる不動産営業マンであるかどうかを判断するには以下のポイントが挙げられます。

  • 依頼主のニーズに合ったプランを提案してくれるか
  • 物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングしてくれるか
  • 売却や引っ越しのスケジュールをきちんと確認してくれるか
  • 確認事項に丁寧に対応してくれるか
  • 依頼主の意見を聞かず、営業マン自身の意見を押し付けているか

また、不動産取引においても、業者との交渉、契約書などの関連書類の作成など色々な手続きは全て不動産会社の営業マンが行うので、信頼のできる営業マンを選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。

信頼できる不動産会社担当者を選ぶ際の不動産会社担当者のチェックシートをダウンロードし、ぜひ利用してみてください。

なお、不動産投資における不動産投資会社の重要性については「なぜ、不動産投資成功のために不動産投資会社&営業マン選びが重要なのか?」の記事をご参照ください。

さらに、下記のサイトは、不動産取引(賃貸や売買など)を検討している方が、自分に合った不動産会社の営業パーソンを直接「指名」できる業界初のサイトです。

つまり、人生の中で、最も重要なイベントの一つとも言える不動産取引を、たまたま問い合わせした会社のたまたま担当になった営業パーソンに任せるのではなく、厳しい審査基準にクリアした方々のみ登録できるこちらのサイトから事前に詳細なプロフィールを確認し、自分に合った不動産パートナーを探すことができます。
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まとめ

今回は不動産仲介業者について書きましたが、いかがでしたでしょうか。

後悔のない不動産取引には、信頼できる不動産仲介業者が欠かせません。大切なパートナーとなる不動産仲介業者を探すとき、本記事を参考にしていただけると幸いです。

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