不動産仲介の仕組みと業者の選び方のポイント【無料チェックリスト】

不動産の売買や賃貸で成功するためには、信頼できる不動産仲介業者を選ぶことが非常に重要です。適切な仲介業者を選ぶことで、手続きがスムーズに進み、最適な物件や契約条件を見つけることができます。

しかし、どのようにして数多くの不動産仲介業者から最良のパートナーを見つければよいのでしょうか？そんなときは、こちらの不動産仲介業者チェックシートをご利用ください。

この記事では、不動産仲介業者を選ぶ際に押さえておきたいポイントを詳しく解説します。物件探しを始める前に、まずは仲介業者の選び方をしっかり把握しましょう。

１、 不動産仲介業者の選び方

不動産売買や賃貸を成功させるには、信頼できる不動産仲介業者を選ぶことが不可欠です。ここでは、不動産仲介業者を選ぶ際に重要なポイントや、失敗しないためのチェックリストを紹介します。不動産取引に不安を感じている方や、初めての方にとって役立つ情報です。

（１）不動産仲介業者を選ぶ際の3つの基本ポイント

１．実績と信頼性を確認

不動産仲介業者を選ぶ際に、まず注目すべきはその業者の実績です。長年の経験や成功事例が多い業者は、信頼性が高く、安心して任せることができます。オンラインで口コミや評判をチェックするだけでなく、過去の取引件数や専門性についても調査しましょう。

２．取り扱い物件の種類やエリアを確認

不動産仲介業者は、取り扱う物件の種類やエリアに専門性を持つことが多いため、希望する地域や物件の特性に強い業者を選ぶことが大切です。たとえば、都心部の高層マンションに強い業者や、地方の戸建て物件に精通した業者など、ターゲットに応じて選びましょう。

３．担当者の対応力やコミュニケーション能力

仲介業者の担当者との相性やコミュニケーション能力も重要な要素です。質問に対するレスポンスが早いか、説明がわかりやすいか、物件探しや契約のプロセス全体でサポートしてくれるかどうかを確認しましょう。親身に相談に乗ってくれる担当者は、信頼できるパートナーとなります。

（２）注意したい不動産仲介業者の特徴

過度な営業や圧力をかけてくる業者

強引な営業や、契約を急がせる業者には注意が必要です。自分のペースで物件を検討するためにも、納得のいくまで説明や相談を受け付けてくれる業者を選びましょう。

手数料が不透明な業者

仲介手数料が不透明だったり、追加料金がかかることを後から説明される業者には注意が必要です。契約前にすべての費用を明確に提示してくれる業者を選びましょう。

口コミや評判が悪い業者

オンラインの口コミや評判は、実際の顧客の声を反映しています。悪い口コミが多い業者は、トラブルが発生しやすい可能性があるため、評判の良い業者を選ぶことが重要です。

（３） おすすめの不動産仲介業者を探す方法

友人や知人からの紹介

信頼できる友人や知人からの紹介は、不動産仲介業者選びの一つの有効な手段です。実際に利用したことのある人の意見を参考にすることで、安心して業者を選ぶことができます。

インターネットでの検索と比較サイトの利用

インターネット上で業者を検索し、複数の業者を比較することもおすすめです。不動産仲介業者のランキングサイトや口コミサイトを活用して、評判や実績を確認しましょう。

不動産仲介業者を選ぶ際には、実績や信頼性、取り扱い物件の種類、そして担当者の対応力が重要です。トラブルを避け、スムーズな取引を実現するためにも、慎重に業者を選びましょう。この記事で紹介したポイントを参考に、あなたに最適な不動産仲介業者を見つけ、理想の物件探しを成功させてください。

不動産仲介業者チェックリスト

上記の内容を踏まえて、信頼できる不動産仲介業者を選ぶ際の不動産会社のチェックシートをダウンロードし、ぜひ利用してみてください。

不動産仲介の担当者チェックリスト

信頼できる不動産会社担当者を選ぶ際の不動産会社担当者のチェックシートをダウンロードし、ぜひ利用してみてください。

（４）悪質業者に注意！

日本の不動産業者の数は約12万社以上あります。実はその中で、毎年数百件以上もの業者が業務停止や免許取り消しの処分を受けているそうです。

そのような悪質業者に関わってしまったら、売却成立までの期間が長くなったり、不当な安価で売却することになってしまったりする可能性があります。

そのため、売却を仲介会社に依頼したからといって業者に任せっぱなしにするのではなく、定期的に売却状況を確認することが大切です。

最も注意すべきケースを以下にてピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

宣伝活動をきちんと行っているかどうか

購入希望者に物件を知ってもらうためには、きちんと宣伝活動をする必要があります。

不動産の売却に伴う宣伝活動は大きく以下のような手法が挙げられます。

• SUMMO、ホームズ、athomeなどのポータルサイトへの掲載
• オフライン広告（新聞折込、チラシのポスティング）などの配布
• レインズ（物件情報登録システム）（※）への登録
• （空室な場合）オープンハウスの開催

充分に物件が宣伝されているかどうかのチェックをしましょう。

※専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合はレインズへの登録は法律上で決められていますが、一般媒介契約の場合は任意となっています。

「両手」狙いで情報を遮断するケースも

売却において不動産仲介会社の報酬は、成功報酬として成約した時の仲介手数料のみになります。

そのため、自社で買主を見つけることによって、売る側と買う側両方から仲介手数料を得ることによって報酬を増やすことができます。これを不動産業界で「両手」といいます。

中には一部悪質な業者は「両手」を得るために、他の仲介業者から問い合わせがあっても「商談が入ってます」と嘘をつく場合があります。

こういった情報を遮断する行動を「囲い込み」と呼び、一般的には専任媒介契約の場合に起こりやすいです。囲い込みをされてしまうと売却までの期間が伸びてしまい、結果的に売れ残り扱いで値下げせざるを得ない状況に陥ってしまうリスクがあります。

「囲い込み」されていないかを確認するには、買主と装って、不動産会社に自分の物件を問合せするなどの方法が挙げられます。

業者に不信感を感じた時の対応方法

不動産仲介会社との契約後、どうにも不信感がぬぐえない場合は業者を変更することをオススメします。媒介契約の種類によって解約できる期間も異なりますので、注意しておく必要があります。

また、あまりに悪質な場合は「不動産協会」や管轄する行政機関（消費者庁や国民生活センター）に相談することも検討しましょう。

２、不動産仲介業者の役割

そもそも不動産仲介とはなんでしょう。

不動産仲介とは、不動産の売買や賃貸の際に、買主と売主もしくは貸主と借主の間に立ち、売買契約や賃貸借契約を成立させることを言います。

不動産仲介業者の仕事内容は依頼主によって変わります。以下、依頼主の立場を分けて、不動産仲介業者がどのような業務を行うのかを説明します。

（１）不動産仲介業者の役割【売主・貸主の場合】

まず、依頼主が売主・貸主の場合の不動産仲介業者の仕事内容を紹介します。

• 物件を査定し、売買価格や賃貸料金の提案
• 宣伝するための物件の資料作成
• チラシやインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝
• 売主や貸主の状況に合わせて物件の販売や賃貸のプラン提案
• 物件下見の日程調整
• 物件の現地案内
• 契約書の作成に伴う調査
• 契約書などの書類作成
• 決済などの対応

など。

（２）不動産仲介業者の役割【買主・借主の場合】

続いて、依頼主が買主・借主の場合の不動産仲介業者の仕事内容を紹介します。

• 条件に合った物件の紹介
• 物件下見の日程調整
• 物件の現地案内
• 売主や貸主との交渉
• 契約書などの書類作成
• 決済などの対応

など。

（３）不動産取引に仲介業者は必要か？

「不動産取引は必ず仲介業者を通すもの」と考えている方は多いのではないでしょうか。実は仲介業者への依頼は必須ではなく、友人や知人など個人間での直接取引も可能です。

しかしながら、不動産取引には専門的な知識が必要なため、プロである仲介業者に依頼することをおすすめします。

不動産仲介業者に依頼するメリット

不動産仲介業者に依頼すると以下のようなメリットがあります。

• 物件の公法上の権利関係や規制、周辺との相隣関係などの情報の調査
• 売買価格もしくは賃料は適正かどうかの判断
• 取引条件の調整
• 売買代金の支払いはきちんと行われているかの確認
• 物件の重要事項説明書や契約書などの書類作成
• その他トラブルや損害が発生した場合の解決

など。

不動産仲介業者に依頼するデメリット

一方、不動産仲介業者に依頼するデメリットは、なんといっても「仲介手数料」という費用が発生することです。特に売買の場合は金額も大きくなり、費用面での負担になります。

仲介を依頼したにも関わらず思ったように売却活動が進まなかったり、担当者との信頼関係が築けなかったりといった場合には、ストレスを感じ、精神的な負担にもなるでしょう。

不動産取引をスムーズに進めるには、信頼できる仲介業者を選ぶことが大切です。

３、不動産の仲介手数料は相場

仲介手数料は、不動産の売買や賃貸が成約した際に「成功報酬」として不動産仲介業者に支払う手数料です。成約に至らない場合には支払い義務は発生しません。

仲介手数料の金額は、売買・賃貸ともに成約金額によって変わります。いずれも宅地建物取引業法に上限額が定められているため、金額が提示されたときには上限額を超えていないか確認してください。

仲介手数料上限額の計算方法と支払うタイミングについては、次のとおりです。

（１）売買仲介手数料の金額

成約金額が４００万円を超える場合、仲介手数料の上限額は次の計算式で求められます。

仲介手数料の上限額は売買価格により変わりますので詳しくは以下の表をご参照ください。

例えば「成約価格２，０００万円・消費税１０％」というケースでは、上限額は次のようになります。

（２，０００万円×３％＋６万円）×１０%＝７２万６，０００円

取引を成約に導いたことへの「成功報酬」という性質上、不動産仲介業者は成約と同時に仲介手数料を請求することができます。

しかしながら、売買の場合は物件の引渡しまでに日数がかかることを踏まえ、「契約締結時」「物件引渡し時」の2回に分けて支払うのが一般的です。

（２）賃貸仲介手数料の金額

賃貸についての仲介手数料の上限額は成約賃料、つまり家賃の１カ月分とされています。計算式は次のとおりです。

家賃そのものは非課税ですが、仲介手数料は消費税の課税対象であることに注意してください。賃貸の仲介手数料は契約時に支払います。

契約時には仲介手数料のほか、礼金・敷金など家賃の数カ月分にあたる金額を用意しなくてはなりません。家賃の値下げ交渉が成功すれば契約時の負担を軽くすることができます。

まずは、内見など仲介の担当者と直接話すことができる機会に「家賃の値下げはできますか？」と気軽に聞いてみることをお試しください。

（３）仲介手数料は値引き交渉できるのか？

仲介手数料は、宅建業法（宅地建物取引業法）によって上限額が定められています。上限額を超えた仲介手数料の請求は違反行為であり、罰則を受けなくてはなりません。

反対に、上限を超えない範囲であれば、いくらでも自由に設定できます。

つまり、値引き交渉も可能ということです。

しかし、前述のとおり、仲介手数料は不動産仲介業者の業務に対する報酬です。無茶な値引きには応じてもらえませんし、さまざまな仲介業務を行ってくれたことへの感謝の意も込めて、出来る範囲内での値引き交渉をするといいでしょう。

一例として、「この物件にしようか、他の不動産仲介会社が紹介してくれている物件にしようか迷っているのですが、もう少し安くなったら御社の物件にしようと思っています」など、他の不動産仲介会社にも相談していることをアピールするという方法があります。契約してからの値引き交渉はできませんので、必ず契約前に申し出るようにしてください。

４、仲介手数料が無料にできるのか？

賃貸市場では「仲介手数料無料」を提示する仲介業者を見かけることが多くなりました。しかし、業者にとって唯一の報酬である仲介手数料を、なぜ無料にすることができるのでしょうか。

その理由は仲介取引の仕組みにあります。不動産の取引には業界用語で「両手」「片手」と呼ばれるパターンがあり、仲介手数料を無料にできるのは両手取引のケースです。

（１）両手仲介：業者が１社のケース

売主または貸主から依頼を受けた仲介業者が、自社で買主または借主を見つけて成約に至った場合、仲介業者は双方から仲介手数料を受け取ることができます。こうしたケースを「両手取引」と呼びます。

賃貸の場合、仲介手数料の上限額は前述のとおり「（成約賃料×１カ月分）＋消費税」です。ただし、貸主・借主双方から受け取る仲介手数料の合計がこれを超えてはいけません。本来なら双方に0.5カ月分ずつ請求するものですが、承諾を得た場合には１カ月分を請求できることになっています。

借主が現れないことには貸主は家賃収入が得られないため、借主側に「仲介手数料無料」をアピールし、貸主が仲介手数料を負担するといったケースが増えています。

売買の場合は仲介手数料も多額になりますが、成約しないことには０円です。集客のために「両方から仲介手数料を受け取らず、売主or買主の一方にのみ請求する」というシステムをとる仲介業者も存在します。

（２） 片手仲介：業者が２社のケース

ひとつの物件に対し、異なる仲介業者が仲介業務を行って成約に至った場合、仲介業者はそれぞれの依頼主から仲介手数料を受け取ります。これを「片手取引」と呼びます。

この場合には仲介手数料を無料にすることは難しいでしょう。しかしながら、上限額を超えない範囲であれば自由に設定できるため、集客のために「仲介手数料半額」をアピールすることもあります。

５、不動産仲介の媒介契約は3種類

不動産仲介を依頼された仲介業者は、依頼者である売主や貸主と媒介契約を締結することが義務付けられています。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があり、選ぶのは依頼者です。ここでは、売却仲介について、各媒介契約の特徴とメリット・デメリットについて詳しく説明します。

（１）一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の仲介業者に仲介を依頼したいときに選択する方法です。売主本人が買主を見つけて契約しても構いません。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」とがあります。明示型の場合、売主は仲介業者に対し、他に仲介を依頼している会社名を通知することが義務付けられています。非明示型の場合は、他の会社に仲介を依頼していることや会社名を通知する必要はありません。

そのほか、以下のような特徴があります。

• 契約の有効期限：法律上の制約なし
• レインズ（指定流通機構）への物件情報登録：法令上の義務なし
• 不動産会社から売主への状況報告：法令上の義務なし

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約には以下のメリットがあります。

• 複数の仲介業者によって仲介が行われるため、多くの購入希望者が見つかる

一般媒介契約のデメリット

デメリットとしては以下の点が挙げられます。

• 仲介業者からの状況報告がないため、進捗がわからない
• 営業活動の優先順位が下がる可能性がある

（２）専任媒介契約

仲介業者１社に仲介を依頼する方法です。他社に仲介を依頼することはできませんが、売主本人が見つけた買主と契約することは可能です。ただし、広告費など仲介業務に要した費用を仲介業者に支払わなくてはなりません。また、同時に他社と媒介契約を締結した場合には、違約金が発生します。

専任媒介契約には、次のような特徴があります。

• 契約の有効期限：３カ月以内
• レインズ（指定流通機構）への物件情報登録：媒介契約締結から７日以内
• 不動産会社から売主への状況報告：２週間に１回以上

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約には次のメリットがあります。

• 「依頼されているのが自社のみ」という使命感により、積極的な営業活動が期待できる
• ２週間に１回以上の報告があるため、進捗がわかりやすい
• レインズへ登録されるため、物件情報が広く知られる

専任媒介契約のデメリット

デメリットとしては次のような点が挙げられます。

• 仲介業者の力量によっては希望どおりに売却できないおそれがある
• 契約期間中は他社に依頼できない

（３）専属専任媒介契約

仲介業者１社に仲介を依頼する方法で、他社への依頼はもちろん、売主が自分で見つけた買主と契約することも禁止されています。いずれも違反した場合には違約金を支払わなくてはなりません。

専属専任媒介契約には、次のような特徴があります。

• 契約の有効期限：３カ月以内
• レインズ（指定流通機構）への物件情報登録：媒介契約締結から５日以内
• 不動産会社から売主への状況報告：１週間に１回以上

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは以下のとおりです。

• １週間に１回以上の細やかな報告により、進捗がわかりやすい
• 「依頼されているのが自社のみ」という使命感により、積極的な営業活動が期待できる
• レインズへ登録されるため、物件情報が広く知られる

専属専任媒介契約のデメリット

デメリットとしては次のような点が挙げられます。

• 売主自身が買主を見つけた場合にも仲介業者を通さなくてはならない
• 仲介業者の力量によっては希望どおりに売却できないおそれがある

日々忙しくて、売買活動になかなか時間を割けられない人は、不動産仲介会社に販売活動を依頼する専任媒介もしくは専属専任媒介で契約するのがおすすめです。

６、不動産仲介会社の選び方

（１）大手か地元密着型か

全国には数多くある不動産会社の中には、全国各地に支店を構える大手不動産会社もありますし、その土地のエリアで長く営業を続ける地元密着の不動産会社もあります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、どちらがおすすめということはありません。以下にて特徴や強みなどをまとめましたので、業者選びの参考にしてください。

大手の不動産会社

広い情報網を持ち、販売力や宣伝力が強いのが特徴です。社内教育やサポート体制が整っていることが多く、安心感があります。仲介を依頼したい物件の所在地に支店がある場合には、エリア情報に精通していることに加え、大手ならではの営業力を活かしたスピーディーな販売活動が期待できるでしょう。

地元密着の不動産会社

地元情報が豊富で、深く細かやな対応が期待できます。住民でなければ知りえない街の情報を教えてもらうこともできますし、市場には出ていない優良物件を紹介してもらうこともあるかもしれません。「信頼できる担当者と長くつきあいたい」といった場合には、評判の良い地元密着型の不動産会社がおすすめです。

（２）複数の仲介業者を比較

複数の仲介業者を比較するにはどうしたらいいのでしょうか？

てっとり早いのは、厳選された不動産仲介業者のみ掲載している不動産売却査定サイトを利用することです。

このような売却査定サイトを活用することで、以下のメリットがあります。

ただ、一方で「しつこく連絡が来るんじゃないか？」ということが懸念されるかと思いますが、今回紹介する売却査定サイトはそんなことはありませんので、複数のサイトを使って査定依頼をすると良いでしょう。

具体的には、超大手のサイトと地元密着型の査定サイトを組み合わせて利用することがポイントです。

【大手】すまいValue｜ここでしか依頼できない大手不動産会社が集結！　

不動産売却一括査定サイトのなかで、絶対に外したくないのが「すまいValue」。
不動産大手6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。

6社というと少ないように感じるかもしれませんが、このうちの3社は以下のとおり。

• 三井不動産リアリティネットワーク
• 住友不動産
• 東急リバブル

この3社だけで、業界における仲介件数がトップ３を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。

また、上記3社は「すまいValue」でしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットといえるのではないでしょうか。

大手不動産会社は広告料が安く、有名ポータルサイトに物件を掲載してくれる可能性もあるため、早く売れる可能性が高くなるでしょう。

「すまいValue」に参加している6社は、すべて全国的なネームバリューを誇る大手不動産業者なので、不安や心配を感じることは少ないでしょう。
「すまいValue」を利用した人の96.3% が安心感があると回答しています。安心感を最優先させたい人におすすめの一括査定サービスです。

ただ、大手不動産会社のため、売却時の仲介手数料は比較的高額になる可能性が高く、地方や郊外の物件の場合は査定のエリア外となってしまう場合もありますので、注意が必要です。

すまいValue を詳しく見る ▶︎

【大手・地元密着型】SUUMO｜大手から地域密着型まで幅広く10社に依頼が可能　　　

「SUUMO」は、株式会社リクルートが運営する一括査定サービスです。

全国に対応しており、提携社は大手から地域密着型まで幅広く、10社に査定を依頼できます。（※査定可能会社数は物件所在地によって異なります）複数社に査定を依頼することで適正な相場を知ることができるのは大きなメリットです。

依頼する会社を選択する際には、店舗の実績やスタッフ紹介など詳しい情報を確認することができるので、初めて査定依頼をする場合でも安心感を持つことができます。

相続やローンなど不動産を売却する際の注意点についてのサポート体制も充実しており、SUUMO売却査定の利用者満足度は91％です。（2021年3月調べ）

大手3 社（三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブル）に依頼することはできないのがデメリットですが、できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい人におすすめの一括査定サービスです。

SUUMO を詳しく見る ▶︎

【地元密着型】SRE不動産｜AIを使った売却手法×エージェント制度

「SRE不動産」はソニーグループの不動産会社です。

SRE不動産では、業界最高水準の精度を誇るAI が、以下のような人間では処理できないほどの大量なデータや、さまざまな条件から売却の推定価格を算出します。

また、注目すべき特徴として、「売却エージェント制」があげられます。
不動産会社では、自社で売り手と買い手の両方を担当することを目標とするのが一般的です。これを「両手仲介」といい、双方から仲介手数料を受け取れるというメリットがあります。

しかしながら、仲介手数料は成功報酬なので、成約しなければ受け取ることができません。
成約につなげるためには売り手・買い手どちらかに肩入れするのではなく、双方の妥協点をすり合わせていくというスタイルになります。会社利益を考えればやむを得ないことですが、売る側も買う側も100％満足というわけにはいきません。

SRE不動産では、ひとりの営業が売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けたエージェント制度を導入しています。
仮に自社で買い手が見つかったとしても、業務や担当が完全に独立しているため、売却エージェント（担当）は100％売り手の要望にそって交渉にあたります。

「業界最高水準のAI（人工知能）」による客観的でより正確な査定価格の算出と、「売却に特化した専門エージェント」のサポートによって、「安心安全なお取引」と「早く高く売ること」を徹底的に追求しているのです。

なお、SRE不動産はサービスエリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）が限られていますが、該当する場合はぜひおすすめしたいサイトです。

SRE不動産 を詳しく見る ▶︎

不動産仲介についてのQ&A

Q:1不動産仲介業者は必ず利用しなければならない？

仲介業者への依頼は必須ではなく、友人や知人など個人間での直接取引も可能です。

しかしながら、不動産取引には専門的な知識が必要なため、プロである仲介業者に依頼することをおすすめします。

Q:2不動産の仲介契約3パターンは何が違う？

仲介契約は3種類あります。最も大きな違いは取引相手を探すことができるのが誰か？ということです。

• 一般媒介契約：複数の業者と契約可能。自分でも取引相手を探せる。
• 専任媒介契約：契約した特定の1つの業者と自分だけが取引相手を探せる。
• 専属専任媒介契約：契約した特定の1つの業者だけが取引相手を探せる。自分で探すのはNG。

Q:3「両手」「片手」って何？

• 両手：1つの業者が、売主または貸主から双方から依頼を受け、自社で買主または借主を見つけて成約に至った場合、仲介業者は双方から仲介手数料を受け取ることができます。こうしたケースを「両手取引」と呼びます。
•  片手：業者が2社のケース。ひとつの物件に対し、異なる仲介業者が仲介業務を行って成約に至った場合、仲介業者はそれぞれの依頼主から仲介手数料を受け取ります。これを「片手取引」と呼びます。

まとめ

今回は不動産仲介業者について書きましたが、いかがでしたでしょうか。

後悔のない不動産取引には、信頼できる不動産仲介業者が欠かせません。大切なパートナーとなる不動産仲介業者を探すとき、本記事を参考にしていただけると幸いです。