• 不動産売却
  • 2023/5/24 (更新日:)

不動産の仲介|仕組みと仲介業者の選び方ポイント【無料チェックリスト付】

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不動産の売買・賃貸では、不動産の仲介業者を利用することが一般的です。

満足できる・後悔しない不動産取引のためには、いい不動産仲介業者を選ぶ必要があります。

不動産仲介の仕組み・仲介手数料・いい不動産仲介業者を選ぶポイントなど、不動産取引の参考にしてください。

※不動産仲介業者を選ぶときのチェックリスト:無料ダウンロードはこちらから

※不動産を売却するとき参考になる記事:不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説

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目次

1、不動産仲介業者はどんなことをするのか?

そもそも不動産仲介とはなんでしょう。

不動産仲介とは、不動産の売買や賃貸の際に、買主と売主もしくは貸主と借主の間に立ち、売買契約や賃貸借契約を成立させることを言います。

不動産仲介業者の仕事内容は依頼主によって変わります。以下、依頼主の立場を分けて、不動産仲介業者がどのような業務を行うのかを説明します。

(1)不動産仲介業者の役割【売主・貸主の場合】

まず、依頼主が売主・貸主の場合の不動産仲介業者の仕事内容を紹介します。

  • 物件を査定し、売買価格や賃貸料金の提案
  • 宣伝するための物件の資料作成
  • チラシやインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝
  • 売主や貸主の状況に合わせて物件の販売や賃貸のプラン提案
  • 物件下見の日程調整
  • 物件の現地案内
  • 契約書の作成に伴う調査
  • 契約書などの書類作成
  • 決済などの対応

など。

(2)不動産仲介業者の役割【買主・借主の場合】

続いて、依頼主が買主・借主の場合の不動産仲介業者の仕事内容を紹介します。

  • 条件に合った物件の紹介
  • 物件下見の日程調整
  • 物件の現地案内
  • 売主や貸主との交渉
  • 契約書などの書類作成
  • 決済などの対応

など。

(3)不動産取引に仲介業者は必要?

「不動産取引は必ず仲介業者を通すもの」と考えている方は多いのではないでしょうか。実は仲介業者への依頼は必須ではなく、友人や知人など個人間での直接取引も可能です。

しかしながら、不動産取引には専門的な知識が必要なため、プロである仲介業者に依頼することをおすすめします。

不動産仲介業者に依頼するメリット

不動産仲介業者に依頼すると以下のようなメリットがあります。

  • 物件の公法上の権利関係や規制、周辺との相隣関係などの情報の調査
  • 売買価格もしくは賃料は適正かどうかの判断
  • 取引条件の調整
  • 売買代金の支払いはきちんと行われているかの確認
  • 物件の重要事項説明書や契約書などの書類作成
  • その他トラブルや損害が発生した場合の解決

など。

不動産仲介業者に依頼するデメリット

一方、不動産仲介業者に依頼するデメリットは、なんといっても「仲介手数料」という費用が発生することです。特に売買の場合は金額も大きくなり、費用面での負担になります。

仲介を依頼したにも関わらず思ったように売却活動が進まなかったり、担当者との信頼関係が築けなかったりといった場合には、ストレスを感じ、精神的な負担にもなるでしょう。

不動産取引をスムーズに進めるには、信頼できる仲介業者を選ぶことが大切です。

2、不動産の仲介手数料はいくら?相場は?

仲介手数料は、不動産の売買や賃貸が成約した際に「成功報酬」として不動産仲介業者に支払う手数料です。成約に至らない場合には支払い義務は発生しません。

仲介手数料の金額は、売買・賃貸ともに成約金額によって変わります。いずれも宅地建物取引業法に上限額が定められているため、金額が提示されたときには上限額を超えていないか確認してください。

仲介手数料上限額の計算方法と支払うタイミングについては、次のとおりです。

(1)仲介手数料の金額は?【売買の場合】

成約金額が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は次の計算式で求められます。

(成約価格×3%+6万円)+消費税

仲介手数料の上限額は売買価格により変わりますので詳しくは以下の表をご参照ください。

不動産の売買価格

手数料の上限

200万円以下

5%

200万円超 400万円以下

4%+2万円

400万円超

3%+6万円

例えば「成約価格2,000万円・消費税10%」というケースでは、上限額は次のようになります。

(2,000万円×3%+6万円)×10%=72万6,000円

取引を成約に導いたことへの「成功報酬」という性質上、不動産仲介業者は成約と同時に仲介手数料を請求することができます。

しかしながら、売買の場合は物件の引渡しまでに日数がかかることを踏まえ、「契約締結時」「物件引渡し時」の2回に分けて支払うのが一般的です。

(2)仲介手数料の金額は?【 賃貸の場合】

賃貸についての仲介手数料の上限額は成約賃料、つまり家賃の1カ月分とされています。計算式は次のとおりです。

(成約賃料×1カ月分)+消費税

家賃そのものは非課税ですが、仲介手数料は消費税の課税対象であることに注意してください。賃貸の仲介手数料は契約時に支払います。

契約時には仲介手数料のほか、礼金・敷金など家賃の数カ月分にあたる金額を用意しなくてはなりません。家賃の値下げ交渉が成功すれば契約時の負担を軽くすることができます。

まずは、内見など仲介の担当者と直接話すことができる機会に「家賃の値下げはできますか?」と気軽に聞いてみることをお試しください。

(3)仲介手数料は値引き交渉できるの?

仲介手数料は、宅建業法(宅地建物取引業法)によって上限額が定められています。上限額を超えた仲介手数料の請求は違反行為であり、罰則を受けなくてはなりません。

反対に、上限を超えない範囲であれば、いくらでも自由に設定できます。

つまり、値引き交渉も可能ということです。

しかし、前述のとおり、仲介手数料は不動産仲介業者の業務に対する報酬です。無茶な値引きには応じてもらえませんし、さまざまな仲介業務を行ってくれたことへの感謝の意も込めて、出来る範囲内での値引き交渉をするといいでしょう。

一例として、「この物件にしようか、他の不動産仲介会社が紹介してくれている物件にしようか迷っているのですが、もう少し安くなったら御社の物件にしようと思っています」など、他の不動産仲介会社にも相談していることをアピールするという方法があります。契約してからの値引き交渉はできませんので、必ず契約前に申し出るようにしてください。

3、仲介手数料が無料に!?不動産仲介の仕組み 

賃貸市場では「仲介手数料無料」を提示する仲介業者を見かけることが多くなりました。しかし、業者にとって唯一の報酬である仲介手数料を、なぜ無料にすることができるのでしょうか。

その理由は仲介取引の仕組みにあります。不動産の取引には業界用語で「両手」「片手」と呼ばれるパターンがあり、仲介手数料を無料にできるのは両手取引のケースです。

(1)両手仲介:業者が1社のケース

両手仲介

売主または貸主から依頼を受けた仲介業者が、自社で買主または借主を見つけて成約に至った場合、仲介業者は双方から仲介手数料を受け取ることができます。こうしたケースを「両手取引」と呼びます。

賃貸の場合、仲介手数料の上限額は前述のとおり「(成約賃料×1カ月分)+消費税」です。ただし、貸主・借主双方から受け取る仲介手数料の合計がこれを超えてはいけません。本来なら双方に0.5カ月分ずつ請求するものですが、承諾を得た場合には1カ月分を請求できることになっています。

借主が現れないことには貸主は家賃収入が得られないため、借主側に「仲介手数料無料」をアピールし、貸主が仲介手数料を負担するといったケースが増えています。

売買の場合は仲介手数料も多額になりますが、成約しないことには0円です。集客のために「両方から仲介手数料を受け取らず、売主or買主の一方にのみ請求する」というシステムをとる仲介業者も存在します。

(2) 片手仲介:業者が2社のケース

片手仲介

ひとつの物件に対し、異なる仲介業者が仲介業務を行って成約に至った場合、仲介業者はそれぞれの依頼主から仲介手数料を受け取ります。これを「片手取引」と呼びます。

この場合には仲介手数料を無料にすることは難しいでしょう。しかしながら、上限額を超えない範囲であれば自由に設定できるため、集客のために「仲介手数料半額」をアピールすることもあります。

4、不動産仲介の媒介契約は3種類

 

不動産仲介を依頼された仲介業者は、依頼者である売主や貸主と媒介契約を締結することが義務付けられています。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、選ぶのは依頼者です。ここでは、売却仲介について、各媒介契約の特徴とメリット・デメリットについて詳しく説明します。

(1)一般媒介契約:複数の業者に依頼できる

一般媒介契約は、複数の仲介業者に仲介を依頼したいときに選択する方法です。売主本人が買主を見つけて契約しても構いません。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」とがあります。明示型の場合、売主は仲介業者に対し、他に仲介を依頼している会社名を通知することが義務付けられています。非明示型の場合は、他の会社に仲介を依頼していることや会社名を通知する必要はありません。

そのほか、以下のような特徴があります。

  • 契約の有効期限:法律上の制約なし
  • レインズ(指定流通機構)への物件情報登録:法令上の義務なし
  • 不動産会社から売主への状況報告:法令上の義務なし

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約には以下のメリットがあります。

  • 複数の仲介業者によって仲介が行われるため、多くの購入希望者が見つかる

一般媒介契約のデメリット

デメリットとしては以下の点が挙げられます。

  • 仲介業者からの状況報告がないため、進捗がわからない
  • 営業活動の優先順位が下がる可能性がある

(2)専任媒介契約:特定の1つの業者に依頼する

仲介業者1社に仲介を依頼する方法です。他社に仲介を依頼することはできませんが、売主本人が見つけた買主と契約することは可能です。ただし、広告費など仲介業務に要した費用を仲介業者に支払わなくてはなりません。また、同時に他社と媒介契約を締結した場合には、違約金が発生します。

専任媒介契約には、次のような特徴があります。

  • 契約の有効期限:3カ月以内
  • レインズ(指定流通機構)への物件情報登録:媒介契約締結から7日以内
  • 不動産会社から売主への状況報告:2週間に1回以上

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約には次のメリットがあります。

  • 「依頼されているのが自社のみ」という使命感により、積極的な営業活動が期待できる
  • 2週間に1回以上の報告があるため、進捗がわかりやすい
  • レインズへ登録されるため、物件情報が広く知られる

専任媒介契約のデメリット

デメリットとしては次のような点が挙げられます。

  • 仲介業者の力量によっては希望どおりに売却できないおそれがある
  • 契約期間中は他社に依頼できない

(3)専属専任媒介契約:自分で買主を探すのもNG!特定の1つの業者に依頼

仲介業者1社に仲介を依頼する方法で、他社への依頼はもちろん、売主が自分で見つけた買主と契約することも禁止されています。いずれも違反した場合には違約金を支払わなくてはなりません。

専属専任媒介契約には、次のような特徴があります。

  • 契約の有効期限:3カ月以内
  • レインズ(指定流通機構)への物件情報登録:媒介契約締結から5日以内
  • 不動産会社から売主への状況報告:1週間に1回以上

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは以下のとおりです。

  • 1週間に1回以上の細やかな報告により、進捗がわかりやすい
  • 「依頼されているのが自社のみ」という使命感により、積極的な営業活動が期待できる
  • レインズへ登録されるため、物件情報が広く知られる

専属専任媒介契約のデメリット

デメリットとしては次のような点が挙げられます。

  • 売主自身が買主を見つけた場合にも仲介業者を通さなくてはならない
  • 仲介業者の力量によっては希望どおりに売却できないおそれがある

日々忙しくて、売買活動になかなか時間を割けられない人は、不動産仲介会社に販売活動を依頼する専任媒介もしくは専属専任媒介で契約するのがおすすめです。

5、 不動産仲介業者の選び方

数多い不動産仲介業者の中から、どこを選べばいいかと悩まれている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

満足いく不動産取引をするにはやはりきちんと責任を持って対応してくれる仲介業者を選ぶことが重要と言えます。

現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、条件に合った適切な物件や市場に出たばかりのおすすめ物件を紹介してくれたりなど依頼主のニーズに合った提案をしてくれることが不動産取引において重要と言えるでしょう。

(1)信頼できる不動産仲介業者の選び方は?

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ際に、大きく以下のようなポイントが挙げられます。

  • 資本金が大きい
  • 従業員数が多い
  • 取り扱っている不動産の仲介件数が多い

など。

高額査定を出してくれた会社が良いか?

近年はインターネットの不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産仲介業者に気軽に査定依頼できるようになりました。この場合、査定額の高さに目が行きがちです。しかしながら、査定額だけで仲介業者を選ぶべきではありません。

インターネット上での査定額は、近隣の同じような物件の成約データなどから導き出された金額です。より正確な査定額は、物件の現状をきちんと調査したうえで提示されます。「仲介依頼につなげるために一括査定では高めの金額を出す」というケースもあるので、注意してください。

不動産仲介業者チェックリスト

上記の内容を踏まえて、信頼できる不動産仲介業者を選ぶ際の不動産会社のチェックシートをダウンロードし、ぜひ利用してみてください。

不動産会社チェックシート

(2)信頼できる不動産仲介営業担当者の選び方

不動産取引において、不動産会社はもちろん重要ですが、あなたのニーズをきちんと理解した上で、責任を持って仕事してくれる信頼性のある不動産営業マンを選ぶこともとても大切と言えます。

信頼できる不動産営業マンであるかどうかを判断するには以下のポイントが挙げられます。

  • 依頼主のニーズに合ったプランを提案してくれるか
  • 物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングしてくれるか
  • 売却や引っ越しのスケジュールをきちんと確認してくれるか
  • 確認事項に丁寧に対応してくれるか
  • 依頼主の意見を聞かず、営業マン自身の意見を押し付けているか

また、不動産取引においても、業者との交渉、契約書などの関連書類の作成など色々な手続きは全て不動産会社の営業マンが行うので、信頼のできる営業マンを選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。

不動産仲介の担当者チェックリスト

信頼できる不動産会社担当者を選ぶ際の不動産会社担当者のチェックシートをダウンロードし、ぜひ利用してみてください。

不動産会社担当者チェックシート

(3)悪質業者に注意!

日本の不動産業者の数は約12万社以上あります。実はその中で、毎年数百件以上もの業者が業務停止や免許取り消しの処分を受けているそうです。

そのような悪質業者に関わってしまったら、

  • 売却成立までの期間が長くなったり
  • 不当な安価で売却することになってしまったり

など売主が損をしてしまいます。

従って、売却を仲介会社に依頼したからといって業者に任せっぱなしにするのではなく、定期的に売却状況を確認することが大切です。

最も注意すべきケースを以下にてピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

宣伝活動をきちんと行っているかどうか

購入希望者に物件を知ってもらうためには、きちんと宣伝活動をする必要があります。

不動産の売却に伴う宣伝活動は大きく以下のような手法が挙げられます。

  • SUMMO、ホームズ、athomeなどのポータルサイトへの掲載
  • オフライン広告(新聞折込、チラシのポスティング)などの配布
  • レインズ(物件情報登録システム)(※)への登録
  • (空室な場合)オープンハウスの開催

など。十分に物件が宣伝されているかどうかのチェックをしましょう。

※専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合はレインズへの登録は法律上で決められていますが、一般媒介契約の場合は任意となっています。

「両手」狙いで情報を遮断するケースも

売却において不動産仲介会社の報酬は、成功報酬として成約した時の仲介手数料のみになります。

そのため、自社で買主を見つけることによって、売る側と買う側両方から仲介手数料を得ることによって報酬を増やすことができます。これを不動産業界で「両手」といいます。

中には一部悪質な業者は「両手」を得るために、他の仲介業者から問い合わせがあっても「商談が入ってます」と嘘をつく場合があります。

こういった情報を遮断する行動を「囲い込み」と呼び、一般的には専任媒介契約の場合に起こりやすいです。囲い込みをされてしまうと売却までの期間が伸びてしまい、結果的に売れ残り扱いで値下げせざるを得ない状況に陥ってしまうリスクがあります。

「囲い込み」されていないかを確認するには、買主と装って、不動産会社に自分の物件を問合せするなどの方法が挙げられます。

業者に不信感を感じた時の対応方法

不動産仲介会社との契約後、どうにも不信感がぬぐえない場合は業者を変更することをオススメします。媒介契約の種類によって解約できる期間も異なりますので、注意しておく必要があります。

また、あまりに悪質な場合は「不動産協会」や管轄する行政機関(消費者庁や国民生活センター)に相談することも検討しましょう。

6、不動産仲介会社一覧

(1)年間仲介件数ランキング10社(2022年3月)

企業名仲介件数(件)店舗数
三井不動産リアルティグループ41,183291
住友不動産販売38,144256
東急リバブル28,750199
野村不動産ソリューションズ10,08194
オープンハウス8,26862
三井住友トラスト不動産8,22671
積水ハウス不動産グループ7,973115
福屋ホールディングス7,95195
東宝ハウスグループ6,21719
大京穴吹不動産5,31374

 

公益財団法人不動産流通推進センター:流通大手各社の取扱高等の推移

(2)大手か地元密着型か

全国には数多くある不動産会社の中には、全国各地に支店を構える大手不動産会社もありますし、その土地のエリアで長く営業を続ける地元密着の不動産会社もあります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、どちらがおすすめということはありません。以下にて特徴や強みなどをまとめましたので、業者選びの参考にしてください。

大手の不動産会社

広い情報網を持ち、販売力や宣伝力が強いのが特徴です。社内教育やサポート体制が整っていることが多く、安心感があります。仲介を依頼したい物件の所在地に支店がある場合には、エリア情報に精通していることに加え、大手ならではの営業力を活かしたスピーディーな販売活動が期待できるでしょう。

地元密着の不動産会社

地元情報が豊富で、深く細かやな対応が期待できます。住民でなければ知りえない街の情報を教えてもらうこともできますし、市場には出ていない優良物件を紹介してもらうこともあるかもしれません。「信頼できる担当者と長くつきあいたい」といった場合には、評判の良い地元密着型の不動産会社がおすすめです。

(3)複数の仲介業者を比較してから依頼先を決めよう

複数の仲介業者を比較するにはどうしたらいいのでしょうか?

てっとり早いのは、厳選された不動産仲介業者のみ掲載している不動産売却査定サイトを利用することです。

このような売却査定サイトを活用することで、

  • 複数社から一括して見積りをもらうことができるので比較的すぐに売却が決まる
  • より高く売れる不動産会社が見つかる

というメリットがあります。

ただ、一方で「しつこく連絡が来るんじゃないか?」ということが懸念されるかと思いますが、今回紹介する売却査定サイトはそんなことはありません。

複数のサイトを使って査定依頼をすると良いでしょう。依頼する会社の数が少ないと、誤まって悪い不動産会社に捕まってしまう可能性があるからです。

具体的には、超大手のサイトと地元密着型の査定サイトを組み合わせて利用することがポイントです。

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6社というと少ないように感じるかもしれませんが、このうちの3社は以下のとおり。

  • 三井不動産リアリティネットワーク
  • 住友不動産
  • 東急リバブル

この3社だけで、業界における仲介件数がトップ3を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。

また、上記3社は「すまいValue」でしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットといえるのではないでしょうか。

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不動産会社では、自社で売り手と買い手の両方を担当することを目標とするのが一般的です。これを「両手仲介」といい、双方から仲介手数料を受け取れるというメリットがあります。

しかしながら、仲介手数料は成功報酬なので、成約しなければ受け取ることができません。
成約につなげるためには売り手・買い手どちらかに肩入れするのではなく、双方の妥協点をすり合わせていくというスタイルになります。会社利益を考えればやむを得ないことですが、売る側も買う側も100%満足というわけにはいきません。

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なお、SRE不動産はサービスエリア(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県)が限られていますが、該当する場合はぜひおすすめしたいサイトです。

不動産仲介についてのQ&A

不動産仲介業者は必ず利用しなければならない?

仲介業者への依頼は必須ではなく、友人や知人など個人間での直接取引も可能です。

しかしながら、不動産取引には専門的な知識が必要なため、プロである仲介業者に依頼することをおすすめします。

不動産の仲介契約3パターンは何が違う?

仲介契約は3種類あります。最も大きな違いは取引相手を探すことができるのが誰か?ということです。

  • 一般媒介契約:複数の業者と契約可能。自分でも取引相手を探せる。
  • 専任媒介契約:契約した特定の1つの業者と自分だけが取引相手を探せる。
  • 専属専任媒介契約:契約した特定の1つの業者だけが取引相手を探せる。自分で探すのはNG。

「両手」「片手」って何?

  • 両手:1つの業者が、売主または貸主から双方から依頼を受け、自社で買主または借主を見つけて成約に至った場合、仲介業者は双方から仲介手数料を受け取ることができます。こうしたケースを「両手取引」と呼びます。
  •  片手:業者が2社のケース。ひとつの物件に対し、異なる仲介業者が仲介業務を行って成約に至った場合、仲介業者はそれぞれの依頼主から仲介手数料を受け取ります。これを「片手取引」と呼びます。

まとめ

今回は不動産仲介業者について書きましたが、いかがでしたでしょうか。

後悔のない不動産取引には、信頼できる不動産仲介業者が欠かせません。大切なパートナーとなる不動産仲介業者を探すとき、本記事を参考にしていただけると幸いです。

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