不動産投資により不動産所得が赤字になった場合、確定申告をすることによって、給与など他の収入と損益通算し、所得税を節税することができます。
しかし、具体的な計算方法や確定申告のやり方などについて詳しくない方も少なくないでしょう。
そこで今回は、
- 損益通算とは？
- 不動産所得と損益通算する場合の計算方法
- 不動産投資時に認められる12個の経費
- 確定申告の流れについて
- 確定申告が手間なら税理士に依頼するのは？税理士費用の相場や探し方について
などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。
目次
１、不動産所得との損益通算とは？
不動産所得がある場合の損益通算とは、１年間の不動産の所得が赤字になった場合、給与などの収入と合算することを言います。
確定申告をすることにより所得税を安くすることができます。
例えば、給与は年収500万円で、不動産所得が赤字200万円の場合、損益通算をすることで300万円に対して所得税を課税する事になりますので、節税効果が見込めます。
２、給与所得と不動産所得とを損益通算する場合の計算方法
次は損益通算する場合の計算方法について見ていきましょう。
（１）不動産所得の計算方法
まず、不動産所得の計算方法をみてみましょう。
不動産所得がある場合の税金の金額は、その一年中に不動産所得に関わる総収入金額から必要な経費を控除して計算します。
なお、青色申告をする方は、更に青色申告特別控除額も控除します。
簡単には以下の計算式にて算出する事ができます。
「不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費ー青色申告特別控除額」
（２）給与所得と不動産所得の損益通算のシミュレーション
以下の不動産情報を基に、不動産所得に加えて給与所得があるサラリーマンが損益通算をした場合のシミュレーションをみてみましょう。
|
不動産情報 |
|
| 物件価格 | 15,000,000 |
| 家賃（月額） | 85,000 |
| 管理費・修繕積立金（月額） | 10,110 |
| PM管理会社管理費（月額） | 4,590 |
|
借入条件 |
|
| 自己資金 | 10,000,000 |
| 借入金額 | 10,000,000 |
| 借入金利（変動） | 3.00% |
| 物件築年（西暦） | 2004 |
| 建物構造 （RC＝47 重量鉄骨＝34 木造＝22） |
47 |
| ローン年数 | 20 |
| 経過年数 | 10 |
| 残存耐用年数 | 37 |
| 税務上耐用年数 | 39 |
|
年間収入額 |
||
| 家賃収入額 | ① | 960,000 |
| 給与所得 | ② | 5,000,000 |
| ※給与所得の金額＝収入金額(源泉徴収される前の金額) | ||
| -給与所得控除額 | ||
| 収入合計額（①＋②） | ③ | 5,960,000 |
|
不動産諸経費 |
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| 固定資産税 | ④ | 60,000 |
| 管理・修繕費 | ⑤ | 121,320 |
| PM会社費用 | ⑥ | 55,080 |
| 損害保険料 （火災・地震保険など） |
⑦ | 20,000 |
| 減価償却費 ※1,500万（物件取得費用）＊0.028減価償却率） |
⑧ | 420,000 |
| 借入金利子 | ⑨ | 283,660 |
| 税理士報酬 | ⑩ | 200,000 |
| 交通費 | ⑪ | 200,000 |
| 通信費 | ⑫ | 300,000 |
| 接待交際費 | ⑬ | 500,000 |
| 消耗品費 | ⑭ | 200,000 |
| 合計（④～⑩合計） | ⑮ | 2,360,060 |
|
所得税計算 |
||
| 所得金額（③－⑮） | ⑯ | 3,599,940 |
| 青色申告控除 | ⑰ | 100,000 |
| 課税対象額（⑯－⑰） | ⑱ | 3,499,940 |
| 給与所得税 ※③*20%-427,500円 |
⑲ | 572,500 |
| 損益通算所得税 ※⑯*20%-427,500円 |
⑳ | 292,488 |
| 源泉徴収額 | ㉑ | 150,000 |
| 所得税額（⑳-㉑） | ㉒ | 142,488 |
上記のシミュレーションでお分かりに頂けると思いますが、本来の給与所得税は「⑲ 572,500円」に対して、不動産所得と損益通算をすることによって、所得税が「㉒ 142,488円」となり、約400,000円の節税が出来ました。
３、給与所得と不動産所得を損益通算する際の注意点
不動産所得で赤字が出たとしても、損失の内容によって損益通算が出来ない損失があります。
具体的には以下の通りですので、損益通算をする際に注意するようにしましょう。
- 別荘などのような生活に必要不可欠ではない資産の貸付けの損失
- 土地等を取得するための負債の利子に相当する部分の金額で一定のものの損失
- 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたものでその組合の特定組合員に係るものの損失（ただ個人が不動産投資をする場合には関係はありません）
詳しい内容については、国税庁の「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」をご参照ください。
４、不動産投資時に認められる12個の経費
不動産所得を正確に計算するには、経費を漏れなく適正に計上することがポイントとなります。
不動産所得必要経費として、以下のような費用が挙げられます。
- 租税公課
- 損害保険料
- 減価償却費
- 修繕費
- 借入金利息
- 管理費
- 交通費
- 通信費
- 新聞図書費
- 接待交際費
- 消耗品費
- その他税理士に依頼した費用
詳しい内容については「確定申告時に知っておくと得する不動産所得12個の経費とは」をご参照ください。
５、確定申告の流れについて
損益通算する際の確定申告の流れについてみてみましょう。
（１）手続きをする時期
毎年の2月16日〜3月15日の１ヶ月間となります。
（２）確定申告手続きの流れ
大きく以下のような流れになります。
- ①確定申告に必要な書類を準備する
- ②決算書を作成する
- ③確定申告書を作成する
- ④確定申告書や関連書類を税務署に提出する
では、順番にみていきましょう。
①確定申告に必要な書類を準備する
まず、確定申告に必要な書類を準備しましょう。
不動産所得に関して以下の書類を用意する必要があります。
- 売買契約書類
- 固定資産税の通知書
- 火災保険などの証券
- 借入の返済予定表
- 管理を外注した場合の賃料入金明細書
- 修繕に関する見積書、請求書、領収書
- 賃貸契約書
- その他収入に関する書類
- 交通費、接待交際費などの経費の領収書
など。その他損益通算をするための他の収入の「源泉徴収票」も用意して下さい。
②決算書を作成する
不動産所得は青色申告決算書を使用します。
青色申告決算書の場合、賃貸経営を開始して2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を提出する必要があり、忘れずに提出しましょう。
なお、青色申告特別控除、には、
- 10万円控除
- 65万円控除
の2種類があります。どちらに適用されるかについては、詳しく国税庁の「事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分」にてご確認下さい。
ー 青色申告決算書 ー
ー 収支内訳書 ー
③確定申告書を作成する
確定申告書は、1月中に管轄の税務署から送られてきます。
しかし、「個人事業の開業届出書」を提出していな場合は届きませんので、税務署から入手するか、国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」から印刷することが出来ます。
詳しい内容については、国税庁の「個人事業の開業届出・廃業届出等手続き」をご参照ください。
ー 申請書 ー
④確定申告書や関連書類を税務署に提出する
確定申告の申告書や関連書類の用意が出来ましたら、税務署に提出しましょう。
一般的には直接管轄の税務署に提出しますが、お仕事が忙しく、税務署にて申告の手続きを行う時間が無い方は、ｅ－ＴＡＸもしくは、郵送にて手続きを行う事もできます。
ｅ－ＴＡＸより確定申告を行う流れについては、詳しく国税庁の「確定申告書等作成コーナー」をご参照ください。
（３）会計ソフトを利用する
ここまで読んで頂いた方の中で、ご自身で確定申告をするのは大変だと思われる方も少なくないでしょう。
確定申告を短時間に簡単にするためには、「クラウド会計ソフト『Freee』を利用してみるのはいかがでしょう。
「どうしても自分で手続きするのは面倒！」という方は大変利用しやすいソフトなので、ぜひ利用してみてください。
６、確定申告が手間なら税理士に依頼するのは？税理士費用の相場や探し方について
以上の通り、確定申告では申請書類の記入、必要な書類の用意など手間のかかる作業が多く発生します。
従って、初めての方や時間があまりない方には、専門家である税理士に依頼することを検討してもよいでしょう。
（１）税理士費用の相場は？
税理士費用の相場は、一般的には５万円前後だと言われています。税理士によって8万円前後かかる場合もあります。
（２）税理士の探し方は？
知り合いの税理士がいればいいのですが、いない場合は、無料にて簡単に税理士事務所の見積りを一括にて依頼することができる、税理士紹介サイトを利用してみるのはいかがでしょうか。
以下のサイトより無料で税理士事務所を見積りすることができます。費用を比較することも出来ますので、ぜひ利用してみてください。
税理士ドットコム
まとめ
今回は不動産所得が赤字の時の損益通算について書きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。
