• 不動産投資
  • 2019/2/6

【年代別の極意】40代から始める不動産投資

40代は、ある程度年収も安定し、貯蓄もゆとりが生まれてくる世代です。ただ、まだまだ子どもの大学費用や住宅ローンが残っているという家庭も多いといえます。そんな中で、不動産投資を始めるとしたらどのように考えればよいのでしょうか。そこで、40代から始める不動産投資について解説をしていきたいと思います。(伊藤亮太・ファイナンシャルプランナー)

・40代が不動産投資をするべき理由

40代の場合、不動産投資は比較的行いやすい人が多いでしょう。なぜなら、勤続年数が長くなっている人も多く、収入も安定しており、ローンが通りやすいといえるからです。これは20代など若年世代にはない強みです。

つまり、信用度が高まる世代のため、ローンを利用した不動産投資が可能なわけです。ローンをうまく活用しながら、不動産投資を行うことで資産形成ができる。その最も中心となるのが40代なのです。このことが、40代が不動産投資をすべき理由といえます。

なお、万が一のことがあった場合にはローンは団体信用生命保険(団信)でカバーされます。団信は、原則として金融機関からローンを組む場合には加入することになります。そのため、万が一の場合には、物件を子どもや妻などに残し、その家賃収入を遺族の生活費に充てることができるので、ローンを組むことには安心感を持てるでしょう。

ただし、注意点もあります。それはローンの返済期間です。40代の場合、20~30年と比較的長期で借り入れができますが、最終的に返済ができないと意味がありません。長期で借りた場合に最終的に返せる見込みが立つかどうかをしっかり検証すべきでしょう。

・40代の不動産投資のポイント

40代における不動産投資のポイントは、「ローン返済見込みが立つかどうか」に加えて、家賃収入について「目的を持って使うのか」あるいは「貯蓄するか」をしっかり考えることです。例えば、住宅ローンの返済に充てる資金として不動産投資の家賃収入を検討することもよいでしょうし、老後資金確保のために家賃収入を充てるといった考え方でもよいでしょう。

「普段の生活を豊かにしたい」といった目的で家賃収入を充てることも可能です。どれを優先目的にすべきかを考えて、その後の将来設計も視野に入れて不動産投資を行うようにしましょう。

・40代で不動産に向いている人

40代では、ある程度資金にも余力が出てくる人も多いでしょう。その上で、信用を味方に付けながらローンと自己資金でまとまった投資をしたい人や、ゆとりある生活を目指したい人などが不動産投資に向いています。

また、将来の収入が不安定になりそうな人(例えば、自営業者)の場合、収入を安定させる意味でも不動産投資は力強い味方となってくれることでしょう。

・40代に最適な投資物件とは

まとまった資金があり、ローンをフル活用したいという人は、アパート1棟やマンション1棟が視野に入ります。コツコツと安定収入を得るといったケースではサブリース(転貸借)付きのマンション1戸投資などもよいかもしれません。

サブリースは家賃保証付きのため、安定収入を得たい人には向いています。資産として土地を重視する人は、駐車場経営も面白いかもしれません。ただし、月額利用の場合、利回りはあまり高くありません。

・40代が行う不動産投資の注意点

40代の場合、ローンを借りて投資ができるという意味ではラストチャンスに近い世代といえます。もちろん、50代になってからも借りることは可能ですが、返済期間が短くなります。時間を味方に付けて思い切って投資ができるのが40代の強みです。

ただし、注意点もあります。それは、「資金繰りの面」と「リスクの面」です。当然ですが、資金繰りで困るようなことがあってはいけません。また、1棟などで、まとめて投資を行うと利回りでは効率的ですが、地震や火災発生などが大きなリスクとして考えられます。そのため、「あえて1戸を複数地域に投資してリスク分散を図る」「1棟を2つ購入し地域を分散する」「地盤の強い地域に絞る」など、リスクヘッジを心がけるようにしましょう。

・ローンをうまく利用し効率的な不動産投資を考えよう

ローンを最もうまく利用し、効率的な不動産投資を行うことができるのが40代です。資金繰り、家族環境の変化などを考慮しながら、第二の収入を増やすことを考えてみましょう。投資が後々自身の資産構築に大きな価値をもたらすことにつなげられる。それが40代の不動産投資なのです。

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