アパートオーナーは儲かる！アパート経営で資産運用をお考えの方必見

アパートオーナーになることは、安定的な収入源を確保し、投資の可能性を広げる魅力的な選択肢です。

不労所得の確保や資産価値の増加など、経済的なんメリットが豊富にあります。しかし注意点もありますので、よく理解しておくことが必要です。

今回は、「不動産投資の教科書」がアパートオーナーについて以下の流れで解説します。

• アパートオーナーの平均収入　儲かる？
• アパートオーナーとして成功する人の特徴
• アパートオーナーになるまでの流れ
• アパートオーナーの仕事
• アパートオーナーのメリット
• アパートオーナーのデメリットやリスクとその対策
• アパート経営に必要な資金
• アパートオーナーになるなら知っておきたい税金の知識

１、アパートオーナーは儲かる！平均収入

資産形成の一つの手段として、アパート経営は人気ですが、実際のところ儲かるのか気になる方も多いでしょう。

アパート経営の収益は、主に「家賃収入」「共益費」「礼金」「更新料」です。

アパート経営はどのくらい収入を得られるのか、シミュレーションをしてみましょう。

都内の平均空室率は約15％なので、このアパートにおいては20％であるという計算をし、10部屋中2部屋空室だという設定でシミュレーションしましょう。この場合、毎月の家賃収入は、90,000円×8部屋で720,000円です。入居の際に支払われる礼金は、不動産業者に支払う広告料として使用されます。

また、賃貸借契約の契約期間を更新したい場合は、更新時に受け取ることができます。しかし、更新料は地域によってそもそも更新料という概念がない場合もあるので、確認しておきましょう。

アパート経営の収入が分かったところで、次は、初期費用や維持費、管理費など様々な支出についても考慮しておくことが大切です。事前に必要な費用や支出を計算し、それらを差し引いて手元に残るお金を算出しましょう。

２、アパートオーナーとして成功する人の特徴

本章では、アパートオーナーとして成功する人の特徴を解説します。

• 現地に足を運んで物件を選ぶ
• リスクもきちんと考えている
• 入居者の視点を持った経営ができる
• 賃料相場の高いエリアに土地がある
• 利回りにとらわれない人

（１）現地に足を運んで物件を選ぶ

物件購入の際、ネット上や紙面だけで物件を判断するのは非常に危険です。現地に足を運ばないと分からないことは多くあります。駅から家までの道は暗くないか、治安が悪くないか、周辺にスーパーやコンビニがあるかどうかなど、入居者の目線に立って、住みやすさを自分の目で確認しましょう。

（２）リスクを把握している

アパート経営にリスクはつきものです。他の投資商品より比較的堅実な資産運用方法とはいえ、空室リスクに限らず、災害リスクや入居者トラブル、など様々なリスクが伴います。リスクを把握し万が一の時のためにトラブル対策を行っておくことが大切です。

（３）入居者目線を持って経営ができる

アパート経営において大切なことは、入居者の目線に立って物件選びや管理ができるかということです。アパート経営は、入居者がいなければ収入を得られません。いかに住みたいと思ってもらうか、長く住んでもらえるかがアパート経営成功のカギなのです。

（４）平均賃料が高いエリアの土地を選んでいる

賃料の平均相場が高ければ、その土地は賃貸需要が高く人気があると考えられます。人気があるということは入居者がつきやすく、アパート経営が成功する可能性が高まります。また、賃料が高ければアパートオーナーの収入も多くなります。

（５）利回りにとらわれない人

不動産投資に限らず、初心者の多くが陥ってしまうのが表面利回りにとらわれてしまうことです。物件サイトなどに掲載されているアパート経営における表面利回りは、入居者がいて継続した家賃収入が得られる前提で算出されています。

しかし、アパート経営において、空室リスクはきっても切れない関係です。表面利回りが高くても、入居者がつかず安定的な家賃収入が得られない場合、その利回りを実現することはできません。

表面利回りにとらわれず、入居者のニーズを考えて物件の資産価値を見極めることが大切です。

３、アパートオーナーになるまでの流れ

本章は、アパートオーナーになりたいけど、どのように進めたらいいのか分からない方へアパート経営の流れをご紹介します。アパートオーナーになるまでの主な流れは以下の通りです。

• 予算と相場から物件の条件を決定
• 現地調査をして不動産会社と契約について話す
• 融資審査を受ける
• 不動産売買契約を結び手付金を支払う
• 金銭消費賃借契約（金消契約）締結
• 決済・引き渡し
• 管理会社を選定し、管理委託契約を結ぶ

（１）予算と相場から物件の条件を決定

アパート経営を始めるにはまず、物件を購入しなければいけません。自分の予算や購入する物件の条件を決めましょう。物件選びのポイントは、入居者が長く住みたいと思うような物件であるかです。

（２）現地調査をして不動産会社と契約について話す

物件が決まったら、現地まで足を運び、一度駅から物件の道を実際に歩いてみましょう。

スーパーやコンビニなど生活に必要な施設は近くにあるかや治安が悪くないか、お墓に囲まれていないか確認しておきましょう。行ってみないと分からないことは多くあります。その上で、収益の見込める物件かどうか見極めることが非常に大切です。

（３）融資審査を受ける

購入する物件が確定すれば、不動産会社に買付証明書を提出し、金融機関で融資審査を受けます。買付証明書とは、不動産購入時に、買主が売主に対して物件購入したい旨を意思表示する書類です。

（４）不動産売買契約を結び手付金を支払う

不動産売買の契約を結び、契約時に買主が売主に手付金を支払います。手付金の授受には契約成立を表す役割があります。

（５）金銭消費賃借契約（金消契約）締結

融資の審査が通り、借入する際は金銭消費賃借契約を結びます。

消費賃貸借契約（金消契約）とは、金銭を受け取る代わりに、それと同額の金銭（利息付の場合は利息も含む）を返すという契約になります。

（６）決済・引き渡し

契約締結後、決済をし、所有権の引渡し間で完了したら自分の物件になります。

（７）管理会社を選定し、管理委託契約を結ぶ

管理の方法としては、委託するケースと自主管理するケースがありますが、多くのオーナー様はサラリーマンなど本業が忙しいので、委託するケースがほとんどです。

また、入居者の募集や管理は、専門のところに任せた方が良いかと思います。

おすすめは、物件購入から管理まで一貫体制で行っている会社です。不動産会社と管理会社を分けていない会社はどちらもこだわりと責任感を持って事業を行っている会社も多いので、安心してアパート経営できます。

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４、アパートオーナーの仕事

本章では、アパートオーナーの仕事は具体的にどのようなものがあるのかみていきましょう。アパートオーナーの主な仕事は、以下の通りです。

• 入居者募集
• 家賃集金・送金
• トラブル対応
• 解約・退去立ち会い
• 建物管理

（１）入居者募集

アパート経営を始めたら、まずは、入居者の募集をしなければなりません。一般的には管理会社に任せてしまって問題ありません。

空室が続くと、当然家賃収入が入ってきません。できるだけ早く入居者を見つけないといけません。入居者が見つかったら賃貸契約を結びます。入居者が決まった際の煩雑な契約や作業も管理会社に頼めば全て対応してくれます。

（２）家賃集金・送金

毎月の家賃振り込み日に、入居者から家賃を徴収します。しかし、家賃を滞納する入居者も存在します。

その場合は、支払いがされるまで催促の連絡を行いましょう。家賃が入らなければ、オーナーの経営状況は厳しくなっていまいます。

入居者募集の時点で属性調査などをしっかり行っておくことが、滞納リスクの対策をしておくことも重要です。

（３）トラブル対応

アパートは様々な集合住宅です。入居者間のトラブルは起こる可能性が十分にあります。他にも騒音や水漏れ、クレームの対応などいつ起こるかは予測できません。数多くの対応が必要になるので、1つ1つオーナーが対応していたらキリがありません。そのため管理会社選びは重要です。

（４）解約・退去立ち会い

オーナーは、入居者が退去する再立ち会う必要があります。部屋の状態をしっかり確認しておきましょう。そして、入居付けの活動を行います。

（５）建物管理

アパート経営をするにあたって建物管理は重要です。入居者が長く住み続けてくれるかくれないかに管理がとても影響します。一般的には管理会社に委託する方が多いですが、自分も積極的に管理に関わることでより良い状態を維持できるでしょう。

５、アパートオーナーのメリット

本章では、アパートオーナーのメリットを解説します。

• 長期的に安定した収入が得られる
• 実物資産になる
• 相続税対策となる
• 老後の資金不足を
• 融資を利用し少ない自己資金で始められる
• 生命保険の代わりになる
• インフレに強い

（１）安定した収入が得られる

アパート経営は入居者さえいれば、長期的に安定した収入が得られます。よっぽどのことがない限り、一定期間以上住む人がほとんどです。

つまり、一度入居者が付けば、一定期間の収入は安定し、入居者が住み続ける場合は途切れることなく収入が得られます。

また区分所有の場合、所有物件が空室時の収入は0になってしまいますが、アパート一棟所有の場合、全部屋空室になることは考えにくいため、空室リスクを軽減できます。

（２）実物資産になる

実物資産は、以下のメリットがあります。

• 資産価値が安定している
• 景気の影響を受けづらい
• インフレに強い

実物資産はそのもの自体に資産価値があるため、価値が下がりにくく安定した資産を保有することができます。購入時よりも価値が上がることもあるので、キャピタルゲインも狙えます。

一般的に、物価は景気の変動による影響を受けて上がり下がりします。その点、比較的実物資産である不動産は、景気の影響を受けづらいというメリットがあります。

さらに、インフレに強いというメリットもあります。インフレ（インフレーションの略）とは、お金の価値が下がり物価が上がる現象をいいます。不動産は実物資産であり、モノであるため、お金の価値の減少に伴い、価値が上がる傾向にあるのです。

（３）相続税対策や固定資産税対策として有効

アパート経営が相続税対策となる所以は、資産を現金で持っているのと比較して土地で持っている方が課税が安くなるからです。

また、土地や不動産などの所有者には、固定資産税が課税されます。所得税は得た収益によって変動しますが、固定資産税は常に一定率で課税されます。収益が得られなかった場合も支払わなければいけません。

しかし、アパートの場合は、特例措置が設けられており、非居住地と比較して大幅に軽減されます。したがって、固定資産税対策にもなるのです。

（４）定年後の生活資金になる

アパートローンの完済後は、アパート経営で得た収入は自分の手元に残るようになります。

ローンを借りず、自己資金のみでアパート経営を始めた場合は、すべて自分の手持ち資金となるので、より老後資金の蓄えとして貯金することもできます。

（５）融資を利用し少ない自己資金で始められる

アパート経営を始める際、ほとんどの場合は、金融機関で融資を受けます。融資を組めば、少ない自己資金で始めることができます。

また、アパート経営開始後も、得られる家賃収入から融資を返済することになります。そのため、自己資金が減ってしまうことはありません。

（６）生命保険の代わりになる

融資を借り入れてアパート経営を始める場合、ほとんどのケースで団体信用生命保険に加入する仕組みになっています。

団体信用生命保険に加入していると、契約者の死亡、あるいは重度の障害を抱え返金不可能となった場合、残っている融資の返済を免除されます。

なお、不動産も遺族に資産として残るのです。

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６、アパートオーナーのリスクとその対策

本章では、アパートオーナーのデメリットやリスクとその対策を解説します。

• 流動性が低い
• 空室リスク
• 人に貸すことで生まれるリスク
• 必ず売れるとは限らない
• 災害リスク

（１）流動性が低い

アパート経営における流動性とは、不動産の換金が可能かどうかです。不動産は、相対取引なので、買主と売主の双方が存在して初めて成立します。そのため、不動産は株やFXとは異なり換金できるまでに時間がかかります。現金が急に必要になった際にすぐ用意できません。

解決策としては、売らなくてよい状態を維持しておくか、売りたいときにすぐ売れる状態にしておくことです。どちらも、アパートの管理がカギになるでしょう。

（２）空室リスク

アパート経営には空室リスクがつきものです。アパート経営を始めても、すぐに入居者がつくとは限らないことや、広告などを利用して入居者を募集しても空室が埋まらないっ可能性は十分に考えられる当然ですが、空室であれば家賃収入が入ってきません。

（３）家賃滞納リスク

アパート経営は空室ではなく入居している場合でも、家賃を支払ってくれない入居者もいることも理解しておきましょう。家賃滞納があった場合、督促錠を送るなどして催促してください。

また、仮に入居者が自殺したり、不注意で火事や事故が起こった場合、部屋の清掃や修繕にも費用がかかってしまいます。また、住民間で起こるトラブルの対応もしなければいけないため、思わぬ手間がかかってしまうことも考えて置きましょう。

（４）必ず売却できるとは限らない

どれだけ資産価値の高い物件であったとしても、必ずしも売却できるとは限りません。

売却できたとしても、老朽化や周辺地域のニーズの低下によって理想の額で確実に売れるわけではないのです。売却する予定はなかったとしても、売却しなければいけない状況になる可能性も充分にあり得ます。最悪の状況を常に考えておくことが必要です。

（５）災害リスク

リスクを考えるうえで忘れてはいけないのが、災害リスクです。地震や火災、洪水など災害をいつどんな影響を与えるかは予測不能です。一瞬にして物件が破損してしまうかもしれません。建物がひどく破損すれば、入居者が住めなくなり空室となり家賃収入はなくなります。さらに、建物の修繕費がかかり支出が増えてしまうのです。

災害はどれだけ対策をしていても、被害を0にできる可能性は100%ではありません。しかし、「災害が起こりにくい地域を選択する」「地震対策がされている物件を選ぶ」など、できる限り対策を行っておくことがリスクの軽減につながります。

７、アパートオーナー経営に必要な資金

本章では、アパート経営に必要な資金について説明します。

（１）アパート建築にかかる費用

アパートの経営を中古アパートを購入して始めるのではなく、新築アパートを建築から始める場合、建築費用が必要です。アパート建築にかかる費用における平均坪単価は下表の通りです。

（２）アパート建築以外にかかる費用

アパート経営においてかかる費用は、当然ながら建築費だけではありません。アパート建築費用以外にかかる主な費用は下表の通りです。下表の費用は、状況によって支払いの有無が異なるものもありますのでご注意ください。

（３）維持費

アパート経営開始後も費用はかかります。思わぬ出費で痛手を負わないように、見落としがちな費用も確認しておきましょう。維持費用としてかかる費用は主に以下です。

• 部屋の経年劣化等による修繕費
• 建物の外壁や塗装等に関する大規模修繕費
• 設備等の維持費

借主には退去する際原状回復の義務があるため、故意や過失によって破損したものは借主自身が修繕する必要があります。

しかし、自然損耗や経年劣化したものについてまで原状回復する義務はないとされており、借主は画鋲の穴や壁紙の日焼けといった修繕はアパートオーナーが修繕しなければならないのです。

外壁の塗装など大規模修繕は、破損の有無にかかわらず、建物の資産価値を維持するうえで非常に重要です。定期的に行いましょう。

アパートを建築した時から部屋に併設されている設備は、オーナーの資産です。オーナー自身が費用を負担して修繕しなければなりません。

アパート建築費用の目安は？利回り計算から建築会社の選び方まで徹底解説！

８、アパートオーナーになるなら知っておきたい税金の知識

本章では、アパートオーナーになるなら知っておきたい税金について解説します。

• 家賃収入かかる税金
• 確定申告
• 不動産にかかる税金

（１）家賃収入かかる税金

収入があった場合、10種類の所得に分類されます。

家賃収入は、不動産所得に該当します。不動産所得の税額の計算式は「課税標準額×税率」です。ここでいう課税標準額は実際の不動産購入価格ではなく、原則固定資産台帳に登録されている価格であることに注意が必要です。税率は下記の通りです。

不動産投資においては、土地について軽減措置を受けられます。

（２）確定申告

不動産取得は、確定申告が必要です。アパート経営で得た利益を確定申告する上で、青色申告や白色申告にするか決めなければなりません。おすすめは、青色申告です。

青色申告であれば、帳簿づけが必要となりますが、10万円の青色申告特別控除やその他の優遇規定が受けられるなどメリットが多いです。

申請書のダウンロードや詳細の確認は国税庁のHPからできます。

（３）不動産にかかる税金

不動産には、購入時・所有時・売却時と多くの税金がかかります。かかる税金は以下の通りです。把握しておきましょう。

まとめ

最後までお読みいただきありがとうございます。

この記事がアパートオーナーになりたい方のお役に立てば幸いです。

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