• アパート経営
  • 2019/3/18

アパート経営のための建築費用はいくら?安くおさえる2つのコツ

アパート,建築費用

賃貸アパートの建築費が実際どのくらいかかるのか、費用はどうやって調達するか、建築費用を少しでも安くするためのテクニックなどをご紹介していきましょう。

【1】賃貸アパートの建築費用はどのくらい?

(1)賃貸アパート建築費用は坪数から出せる

建築する賃貸アパートの床面積が何坪になるかは設計段階で正確に知ることができるので、その坪数に坪単価を掛けると賃貸アパート建築費用の全体像が見えてきます。

また建物を建築する際にはさまざまな構造があり、大きく分けると木造、鉄骨造、そしてRC造です。

構造別の坪単価は以下を参照にしてみてください。

木造(2~3階建て) 50万円前後/坪
軽量鉄骨(2~4階建て) 50~70万円
鉄筋コンクリート(主にマンション) 70~100万円

RC造は主にアパートというより中高層マンション向けの構造なので、ここでは木造と鉄骨造を見ていきましょう。

(2)建築費用の具体的な見積もり方法:木造篇

木造(2~3階建て)の相場は1坪当たり50万円前後と考えておけば良いでしょう。

投資対象となる標準的な規模として、戸数が6戸、土地の広さが40坪程度で建ぺい率が80%という2階建ての木造賃貸アパートを想定して、この賃貸アパートの建築費用を計算して行きましょう。

まず、床面積は以下です。

40坪 × 80% × 2階 = 64坪

坪単価が50万円とすると、

64坪 × 50万円 = 3,200万円

となります。これにより、アパート建築費用は概算で3,200万円であることが分かります。

さらに構造別に、50坪、80坪、100坪だった場合の賃貸アパート建築費用は以下になりますので参考にしてください。

敷地面積 2階建て 3階建て
50 4,000万円 6,000万円
80 6,400万円 9,600万円
100 8,000万円 12,000万円

※建ぺい率80%として計算

(3)建築費用の具体的な見積もり方法:鉄骨造篇

軽量鉄骨の相場は1坪当たり50~70万円です。ここでは坪単価60万円と仮定して求めましょう。

先程の床面積と当てはめると、

64坪 × 60万円 = 3,840万円

また、鉄骨の場合の建築費用は以下になりますのでこちらも参考にしてみてはいかがでしょうか。

敷地面積 2階建て 3階建て 5階建て
50坪 4,800万円 7,200万円 1億2,000万円
80坪 7,680万円 1億1,520万円 1億9,200万円
100坪 9,600万円 1億4,400万円 2億4,000万円

※建ぺい率を80%として計算

(4)利回りの出し方は?

先ほどの建築費用の算出で想定した木造の賃貸アパートの場合の家賃収入を見ていきましょう。

6戸ある各部屋の家賃を7万円と想定すると、年間の家賃収入は

7万円 × 6戸 × 12ヶ月 = 504万円

賃貸アパート建築費用に3,200万円を使いました。利回りは、

504万円 ÷ 3,200万円 × 100 = 15.75%

新築の賃貸アパートなので高利回りになりやすいですが、それを考慮しても15.75%は悪くない利回りです。

この計算はすでに土地を所有している人の場合で、この賃貸アパートを新築するにあたって土地の購入を伴ったのであれば、「3,200万円+土地購入費用」を分母にして利回りを計算して行きましょう。

【2】アパート建築の業者選び3つポイント

(1)家賃設定に根拠があるか

家賃を高めに設定すれば想定利回りが高くなるのでその業者に決めたくもなりますが、その家賃設定に根拠があるのかが重要です。

同様に、見積もり結果として算出された賃貸アパート建築費用についても必要な工事を全て積算した数字なのかどうか、こちらも精査する必要があるでしょう。

業者が提示している数字に明確な根拠と、その説明があることは信頼に値する業者なのかどうかを知る1つ目のバロメーターです。

(2)大家目線の提案ができているか

賃貸アパート経営をするのは建築業者ではなく、その賃貸アパートを所有する大家のあなたです。

建築業者にはそれぞれ得意分野があります。

2階建てで充分と考えられる立地条件でありながら、鉄骨造を得意とする業者だけに3階建てを提案されて、いざ賃貸アパート経営を始めてみたら空室率が高くなった…ということもあり得ます。

大切なのは、大家目線で賃貸アパート経営を成功させるためにどれだけ具体的な未来像が描けているかも大事なポイントです。

(3)一緒に仕事をしたいと思えるか

不動産投資を成功させるためには担当者への親近感や信頼なども重要なので、見積もりや提案などで接してみて「この人と一緒に仕事をしたい」と思えるかどうかという感覚的な部分も見逃さないようにしましょう。

【3】アパート建築費用を安くする2つのコツ

(1)建築費用に余計なものが含まれていないか?

賃貸アパートの建築を依頼した場合、その工事を誰がやるのかに注目しましょう。大手ハウスメーカーに依頼をした場合、実際に工事を行うのは地元の工務店であるケースがあります。

この時点で工務店による工事費用に大手ハウスメーカーの中間マージンが発生します。

大手の建設会社などにも同様のことが言えるので、地元の工務店と直接やり取りをすることで中間マージンを抑えると、かなりのコスト削減が可能です。

(2)建物が形が複雑になっていないか?

建物は形が複雑であったり、使用する材料が多くなるほど建築費用がかさみます。反対に、四角に近い形の建物ほど設計や工事、材料がシンプルになるため建築費用を抑えることができます。

賃貸アパートは複雑な形よりも、例えば総二階になっているシンプルな形状のほうが部屋数を多く設けることができるので好都合ですが、それは部屋数という観点だけでなく建築費用の観点からもコストパフォーマンスが良くなるのです。

「ありがちな形」には目新しさがないかも知れませんが、賃貸アパート経営においては十分価格的メリットがある事を覚えておきましょう。

【4】アパート建築費用について困ったら?厳選3サイト

(1)イエカレ(土地活用)

賃貸経営のカテゴリでは古くからサービス展開している歴史があるサイトです。

(2)HOME4U(ホームフォーユー)

NTTデータグループが運営している国内最大級の情報サイトです。

(3)town life(タウンライフ)

最大収益プランを複数社から出してくれる暮らしの総合サポートサイトです。

【5】アパート建築費をまかなうにはどこでローンを組むのが良い?

(1)銀行の選び方は?

多くの金融機関では「不動産投資ローン」という事業性のローン商品を用意しており、こうしたローン商品は賃貸アパート建築費用にも使うことができます。

金利はおおむね、1%台から4%台くらいまでです。

住宅ローンと比べると全体的に高めですが、それは自己居住用ではなく投資用の不動産購入だからです。また、金利に開きがあるのは、金利が安い金融機関ほど審査が厳しく、逆も然りだと考えて良いでしょう。

全体的に大手メガバンクは金利が低い代わりに審査が厳しく、地方銀行やベンチャー系銀行などはその逆の傾向が見られます。

審査に通らなければ賃貸アパート投資そのものが絵に描いた餅になってしまうので、以下の地方銀行やベンチャー系銀行の利用が良いでしょう。

・オリックス銀行「不動産投資ローン」

審査の早さや使い勝手などにおいて新規参入の強みが発揮されています。不動産投資への融資も積極的です。

・JA「アパートローン」

すでに土地を所有している人向け、賃貸アパート建築費用に特化したローンです。申し込みや審査のハードルが低いため条件に該当する方にはかなり有望です。

(2)審査で見られるポイントは?

不動産投資に対する融資審査において、金融機関では大きく分けて3つのポイントを見ています。

・申込者本人の属性

不動産投資ローンはあくまでも借金なので、申込者本人の収入や過去の履歴、資産状況などは重視されます。相談の段階から担当者とのやり取りが始まっているので、「人となり」も見られていると考えて良いでしょう。

・賃貸アパートの収益性

その事業にどれだけの収益性があるかは返済能力にも関わる部分なので審査では重視されます。

賃貸アパートの収益性を示す物差しとして利回りがありますが、金融機関側ではそれ以外にもマーケティング調査などを独自に行い、自らの物差しも使って賃貸アパートの収益性を審査しています。

逆に考えると審査に落ちた理由が「収益性」だった場合、金融機関としては「この賃貸アパートは儲からない」と判断したということになります。

審査結果の理由は明らかにされないので申込者には分からないことですが、審査に落ちたということは採算性を一度疑ってみても良いでしょう。

・収益還元法による担保価値の評価

いわゆる無担保ローンだと申込者の属性だけで審査されますが、不動産投資ローンの場合は不動産という担保があります。

賃貸アパートにどれだけの資産価値があるかによって融資の可否や融資額が決まります。

賃貸アパートにどれだけの担保価値があるかを評価する方法は主に3つあります。

「原価法」「取引事例比較法」、そして「収益還元法」の3つがある中で、賃貸アパートは収益物件だということもあって収益還元法が主に用いられます。

この収益還元法については「収益還元法とは?不動産投資で失敗しないためにおさえておきたい適正価格の計算方法」を参考にしてみて下さい。

【5】アパート経営のプロからもらえる無料の資料も

全国エリアで一棟アパート経営に特化した不動産投資会社アイケンジャパンが配布している無料DVDがあります。

独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、アパートが築10年を経過しても「99%」というかなり高い入居率を維持しているとのこと。

DVDや資料請求は無料なので見てみるのも良いかも知れません。

【6】アパート建築費用どれだけかける?ただ1つの大事こと

不動産投資には必ず終わりがあり、出口戦略がうまくいってはじめて最終的な収支が確定します。

例えば、

    • 30年後も所有し続けて安定的な経営を考えている
  • 10年後には新しいうちに売却する予定

この両者では、賃貸アパート建築の考え方がまるで異なります。

前者であれば30年後もできるだけ資産価値が保たれるような賃貸アパートを建てる必要がありますが、後者の場合は新築から10年間の集客力を中心に考えれば良いことになります。

これから建てようと考えている賃貸アパートは最終的にどうするのか?賃貸アパート建築費用を組み立てる時には、出口戦略をしっかりとイメージして行きましょう。

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