• アパート経営
  • 2019/12/23

賃貸アパートの建築費用っていくら必要?計算方法から調達方法まで徹底解説!

アパート,建築費用

相続などですでに土地をお持ちの方、または土地を購入して本格的な不動産投資をお考えの方それぞれにとって、賃貸アパート経営は魅力的かつ現実味のある選択肢です。

実際に人気も高まっており、賃貸アパートを新築して大家さんとして家賃収入を得たいと考える方は多くなっているのですが、そこで気になるのが賃貸アパート建築費用です

いったいいくらくらい必要なのか?という相場観から、賃貸アパート建築費用を調達する具体的な方法など、先立つものに対する疑問は尽きません。

この記事では、

  • 賃貸アパート建築費用とは何か
  • 賃貸アパート建築費用の見積もりを取る方法
  • 少しでも安くしたい方のためのテクニック
  • 建築費用の調達方法

などを中心に解説します。今回の記事は、メディア「不動産投資の教科書」が徹底リサーチの上まとめましたので、あなたのお役に立てることでしょう。

賃貸アパート建築費用は不動産投資の利回りにも直接影響するため、後悔することがないよう、ぜひ最後までお読み下さい。

そして、具体的にどのくらいの費用がかかるかは「3、賃貸アパート建築費用を知る方法」で記載している通り、以下のように一括で複数のプランを取得できるサイト(不動産投資プラン一括請求サイト)で相見積もりを取ることで知ることができます。

また、「4、少しでも建築費用を安くしたい方へ」で記載している通り、以下のような不動産投資プラン一括請求サイトを利用することで、損せずアパート経営することが可能です。

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1、賃貸アパート建築費用の概要

(1)賃貸アパート建築費用に含まれるもの

一般的に不動産業界で「賃貸アパート建築費用」と見なされているのは、賃貸アパートという建物を建築するための費用です。賃貸アパートとして使用するための建物を建て、その中で生活に必要なトイレや浴室、台所といった住宅設備を用意するまでの工事に必要な費用だと考えて良いでしょう。

その内訳を大まかに分けると、本体工事費、付帯工事費、その他の費用の3つに分類することができます。

本体工事費

まず、「本体工事費」は文字通り、賃貸アパートの建造物本体を作るためにかかる費用で、これが全体の建築費のおよそ70%から80%を占めます。

デザイナーマンションや防音設計などの特殊な建造物ではさらにその比率は高まる傾向にあるといえるでしょう。

付帯工事費

次に「付帯工事費」とは、ガスや電気、水道などのライフラインを整備するために必要となる費用で、これも建築費として必須となるものです。この付帯工事費は地域事情によってコストが大きく変わってきます。

例えば、郊外エリアでの建設であれば給排水の引き込みコストが高くなりますし、都市ガスエリア内であればガス管工事費用がかかってくる、という具合です。

その他の費用

3つめの「その他の費用」とは、アパート建築の本体とは別途にかかる工事費のことです。例えば、駐車場、用地の更地化、古い建物の撤去費用、地盤改良工事などの費用が含まれます。

特に注意しておきたいのが、外壁工事です。これは建築会社によって本体工事費に含めることもあれば、その他の費用として計上することもあるのです。また、ブロック塀などがあれば、その取り壊し費用が大きくかかるので、工事費用を決める際にその内訳をよく確認しておきましょう。

アパートの建築費用はこのように分類して見積もりを出していきます。

こうした建築費用については定義が曖昧なので、どこまでの工事が賃貸アパート建築費用に含まれているのかは建築業者によって考え方が異なることが多いです。

よって、実際に見積もりなどを比較する際には、工事に含まれているものが具体的には何かというところまで、注目する必要があります。

(2)賃貸アパート建築費用は坪単価で表示される

賃貸アパートをはじめ、建物の建築費用を表示する単位は「坪単価」です。1坪あたりの建築費用を表示することで比較しやすいようにするために、単位が統一されています。

建築する賃貸アパートの床面積が何坪になるかは設計段階で正確に知ることができるので、その坪数に坪単価を掛けると賃貸アパート建築費用の全体像が見えてきます。

(3)構造別に異なる賃貸アパート建築費用の坪単価

建物を建築する際にはさまざまな構造があります。大きく分けると木造、鉄骨造、そしてRC造です。後者になるほど強度が高くなりますが、その分建築費用は大きくなるというトレードオフの関係にあります。

建物の構造別に坪単価の相場は以下のようになっているので、ひとつの目安にしてください。

木造(2~3階建て)50万円前後/坪
軽量鉄骨(2~4階建て)50~70万円
鉄筋コンクリート(主にマンション)70~100万円

鉄筋コンクリートはRC造とも呼ばれ、高層建築にも採用される強度の高い構造です。46戸規模の標準的な賃貸アパートであれば木造が最も多く、標準的なアパート建築費用は坪単価で50万円前後を目安にするのが良いでしょう。

建物それぞれの構造によって建築費用の計算方法が違うので、詳しくは2章で説明していきます。

(4)利回りに大きく影響する賃貸アパート建築費用

賃貸アパートの大家さんにとって、建築費用は仕入れ原価に相当します。投資物件をいくらで仕入れるかが利回りを計算する際の分母になるので、最初の仕入れで以後の賃貸アパート経営の収益構造がほぼ決まります。

先ほどの建築費用の算出で想定した賃貸アパートの場合、6戸ある各部屋の家賃を7万円と想定すると、年間の家賃収入は

7万円 × 6戸 × 12ヶ月 = 504万円

となります。

この504万円を稼ぎ出すために賃貸アパート建築費用として3,200万円を使ったということで利回りは、

504万円 ÷ 3,200万円 × 100 = 15.75%

 となりました。

新築の賃貸アパートなので高利回りになりやすいですが、それを考慮しても15.75%は悪くない利回りです。

この計算はすでに土地を所有している人の場合で、この賃貸アパートを新築するにあたって土地の購入を伴ったのであれば、「3,200万円+土地購入費用」を分母にして利回りを計算します。

利回りに関する記事は「アパート経営の利回りの種類と高利回りの物件を探すための4つのポイント」をご覧ください。

(5)賃貸アパート建築費用と出口戦略

賃貸アパート経営に限らず、不動産投資には必ず終わりがあります。最後に所有している物件をどうするのかという戦略は出口戦略とも呼ばれ、それがうまくいってはじめて不動産投資の最終的な収支が確定します。 

  • 30年後も所有し続けて安定的な経営を考えている
  • 10年後には新しいうちに売却する予定

この両者では、賃貸アパート建築の考え方がまるで異なります。前者の場合は30年後もできるだけ資産価値が保たれるような賃貸アパートを建てる必要がありますが、後者の場合は新築から10年間の集客力を中心に考えれば良いことになります。

これから建てようと考えている賃貸アパートを最終的にどうするのか?賃貸アパート建築費用を考える時には、出口戦略も考慮する必要があるのです。

2、構造別の建築費用とメリット・デメリット

まずは、投資対象となる標準的な規模として、戸数が6戸、土地の広さが40坪程度で建ぺい率が80%という2階建ての木造賃貸アパートを想定して、この賃貸アパートの建築費用を計算してみましょう。

土地の広さが40坪、建ぺい率が80%という土地に2階建ての賃貸アパートを建てると、床面積は以下のように計算できます。

40坪 × 80% × 2階 = 64

この64坪に対して坪単価が50万円とすると、

64坪 × 50万円 = 3,200万円

となります。これにより、アパート建築費用は概算で3,200万円であることが分かります。

さらに構造別に、40坪より大きな敷地面積の場合の坪数別賃貸アパート建築費用を一覧表にしてみました。

(1)木造アパート

木造の建築費用

木造アパートの坪単価は50万円前後という前項の解説に基づき、以下の数式で求めています。 

敷地面積 × 建ぺい率 × 階数 × 50万円 = 賃貸アパート建築費用

敷地面積2階建て3階建て
504,000万円6,000万円
806,400万円9,600万円
1008,000万円12,000万円

※建ぺい率80%として計算しています。

木造のメリット

木造アパートは鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べると、建設費や固定資産税などが低いため、初期コストや固定コストが安くつきます。

そのため、表面利回りが大きく利益が出やすいという点にメリットがあるといえるでしょう。修繕、リフォームなども安い費用で済むため、中古物件の運用であっても工夫次第で収益の出る物件を作りやすいです。

また、木造アパートは工期が短め(だいたい新築で3ヵ月~半年)なので、新築アパートを建設する場合でも収益化までの期間が短く済みます。

木造のデメリット

木造アパートのデメリットは、地震などの自然災害や火事などに弱く、そして自然災害のリスクがあるという、イメージを入居者に持たれやすい点です。

また、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べると、老朽化のスピードが速いので、築年数を重ねていくと空き家率が上昇しがちといえます。

空き家率に関係する問題点としては、騒音問題も挙げられるでしょう。最新の木造建築で使う素材は遮音性、防音性に優れたものが使われるようになっていますが、中古物件の場合は古い材料で作られていることがほとんどなので、要注意です

(2)鉄骨造

鉄骨造の場合は、5070万円であると前項で述べていますが、ここでは便宜上坪単価60万円と仮定して求めます。

敷地面積 × 建ぺい率 × 階数 × 60万円 = 賃貸アパート建築費用 

敷地面積2階建て3階建て5階建て
50坪4,800万円7,200万円1億2,000万円
80坪7,680万円1億1,520万円1億9,200万円
100坪9,600万円1億4,400万円2億4,000万円

※建ぺい率を80%として計算しています。

鉄骨造のメリット

アパートなどでの鉄骨造では、工場で生産された材料を現場で組み立てていきます。そのため、木造と比べて頑丈であるだけでなく、比較的低コストで済むという点が大きなメリットです。

工期も短めで済むので、木造と比べてもあまり変わらないくらい収益化までのスピードが早く、また、多くのアパートで「外断熱工法」が採用されており、気密性や強度に関しては木材よりも格段に優れています。

木造の弱点を補いつつ、木造と比べてもそん色のない低コストを実現しているのが、鉄骨造の大きな強みです。

鉄骨造のデメリット

メリットの多い鉄骨造ですが、構造的な弱点がいくつかあります。

まずは断熱性です。断熱性に関しては木造と比べると少し悪く、また通気性があまり良くないために、冷暖房などの使用が必須となってきます

また、防音性と耐火性に関しても木造よりは少しマシという程度なので、新築する場合は最新の優れた材料などを使って、こうしたデメリット面をなくしていく必要があるでしょう。

(3)鉄筋コンクリート

アパートなどの建築工法で、耐火性、耐震性、遮音性、断熱性などの面において一番優れているのが鉄筋コンクリート造です。

鉄筋コンクリート造には骨組み部分が鉄筋のRC造と、骨組みの周りにさらに鉄骨を組むSRC造があります。ただ、いずれもマンションやビルの建築が主で、低層階のアパートなどでは採用されることが少ないです

こうした鉄筋コンクリート造はコスト面が高く、坪単価は70100万円前後と、木造や鉄骨造と比べてもかなり高くなります。また、大規模な建造物になるので、地盤がしっかりしたところでないと建てられません

3、賃貸アパート建築費用を知る方法

(1)賃貸アパート建築業者の選択肢

賃貸アパート建築の依頼先としてよくあるのが、工務店やハウスメーカーです。大規模なマンション開発をするとなるとゼネコンなどが選択肢に入りますが、賃貸アパートの場合は戸建住宅の建築に近いので、多くの場合は工務店とハウスメーカーから建築業者を選ぶことになるでしょう。

(2)一括見積もりで比較検討

賃貸アパートの建築費用はいったいいくらになるのか?まずはそのたたき台となる数字を得る必要があるので、見積もりを取ってみましょう。見積もりを取ることは無料なので、まずは具体的な数字を見てみることから始めます。

そこには2つの方法がありますが、いずれも共通して意識したいのは1社のみの見積もりではなく広い視野を持つために複数業者の見積もりを取ることです。

アパート建築を得意とする工務店やハウスメーカーなどが複数社登録されていて、各社に対して一斉に問い合わせや見積もりを依頼できるサービスがあります。こうしたサービスを利用すると一度の操作で複数業者からの見積もりを取れるため効率的です。

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②個別の業者に見積もりを依頼する

一括見積サービスは建築業者のツテが特にないという方に有効ですが、すでにある程度のツテがあるという方や、具体的に思い浮かぶ社名がある方は、個別に見積もり依頼を出してみるのも有効です。

その際に注意したいのは、その業者だけでなく必ず他の業者にも見積もり依頼を出してみることです。1社のみの見積もりだとどうしても比較の対象がなく、偏った情報や角度からの検討になってしまいがちです。 

(3)建築業者を選ぶポイント3

安心して賃貸アパートの建築を任せられる建築業者とは、どんな業者でしょうか。比較検討時のチェックポイントとして以下の3つを意識すると、答えを導きやすいと思います。

①収支シミュレーションの根拠が明確である

1ー(5)利回りに大きく影響する賃貸アパート建築費用」では、賃貸アパート建築費用が利回りに深く関わっていることを解説しました。数字として表れる利回りが高いと賃貸アパート経営への期待も膨らむので、建築業者は利回りの高さをアピールして自社への発注を促します。

そこで述べた通り、利回りを決めるのは家賃と賃貸アパート建築費用です。家賃を高めに設定すれば想定利回りが高くなるのでその業者に決めたくもなりますが、その家賃設定に根拠があるのかが重要です。

同様に、見積もり結果として算出された賃貸アパート建築費用についても必要な工事を全て積算した数字なのかどうか、こちらも精査する必要があるでしょう。

業者が提示している数字に明確な根拠と、その説明があることは信頼に値する業者なのかどうかを知る1つ目のバロメーターです。

②大家さん目線の提案ができている

賃貸アパート経営をするのは建築業者ではなく、その賃貸アパートを所有する大家さんです。所有している土地(購入した土地・購入予定の土地)の立地条件や形状、広さなどによって最適な賃貸アパートのあり方は異なりますが、提案内容がそれに沿ったものであるかどうかは見極めのポイントとなります。

というのも、建築業者にはそれぞれ得意分野があります。木造アパートが適した条件でありながら、重量鉄骨を得意とする業者であれば鉄骨造を提案するかも知れません。2階建てで充分と考えられる立地条件でありながら、鉄骨造を得意とする業者だけに3階建てを提案されて、いざ賃貸アパート経営を始めてみたら空室率が高くなった…ということもあり得ます。

大切なのは、大家さん目線です。賃貸アパート経営を成功させるためにどれだけ具体的な未来像が描けているか、それが提案に盛り込まれているかは2つ目のバロメーターです。

③一緒に仕事をしたいと思える

数字の根拠や提案の具体性など客観的な視点が必要な2つのポイントが続きましたが、最後は人間的な信頼感という極めて主観的な視点も大切にしたいところです。

不動産投資は会社や担当者への親近感や信頼なども重要な鍵を握っているので、見積もりや提案などで接してみて「この人と一緒に仕事をしたい」と思えるかどうかという感覚的な部分にも注目してください。

主観に基づくもので曖昧さもありますが、最後の決め手は「」です。

4、少しでも建築費用を安くしたい方へ

マンションと比べると安いとは言え、賃貸アパートの建築費用は数千万円規模になります。決して簡単にできる投資ではないので、少しでも安くしたいという思いは誰にも共通するところです。

そこで、賃貸アパート建築費用を少しでも安くするための考え方を4つのポイントに絞って解説します。

(1)無料で複数社に一括でプラン請求する

先ほどもお伝えしたように、アパート経営はきちんとしたプランを立てるか否かで収益に1000万円もの差がつくことがあります

①HOME4U 土地活用

②イエカレ

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(2)その建築費用に余計なマージンが含まれていませんか?

賃貸アパートの建築を依頼した場合、その工事を誰がやるのかに注目しましょう。大手ハウスメーカーに依頼をした場合、実際に工事を行うのは地元の工務店であるケースがあります。この時点で工務店による工事費用に大手ハウスメーカーの中間マージンが発生します。

大手の建設会社などにも同様のことが言えるので、地元の工務店と直接やり取りをすることで中間マージンを抑えると、かなりのコスト削減が可能です。

(3)「ありがちな形」で建築費用を抑える

建物は形が複雑であったり、使用する材料が多くなるほど建築費用がかさみます。その逆に真四角に近い形の建物ほど設計や工事、材料がシンプルになるため建築費用を抑えることができます。

賃貸アパートは複雑な形よりも、例えば総二階になっているシンプルな形状のほうが部屋数を多く設けることができるので好都合ですが、それは部屋数という観点だけでなく建築費用の観点からもコストパフォーマンスが良くなるのです。

建築業者によってはデザインや構造などを規格化することで「大量生産」による低コストを実現しているところもあります。

「ありがちな形」には目新しさがないかも知れませんが、賃貸アパート経営においては十分価格的メリットがあります。

5、建築費用を抑えた賃貸アパートの未来を想像してみる

(1)建築費用を抑えるメリット

賃貸アパートの経営では建築費用を抑えることが重要になります。

その理由は、ズバリ利回りを大きくするためです。同じような立地条件でスペックも同等であれば、より建築費用の低いアパートの方が利回りは良くなるのは当然です。

さらに、利回りを大きく左右する家賃設定に関しても、建築費用が低ければより安く設定できるというメリットがあります。

(2)建築費用を抑えるデメリット

しかしその反面、過度に建築費用を減らしてしまうと、結果的に低クオリティの物件が出来上がるおそれがあります。

単純に建物自体のスペックが低いと、入居率が低くなってしまいますし、たびたび修繕が必要な状態になると、その分は結局オーナーが負担しなければなりません。

天災や事故などで入居者の財産などに損害を与えてしまった場合は、損害賠償などのより深刻なトラブルへとつながります。

したがって、入居率を下げない魅力的な物件であること、あとあとの余計なコスト(修繕費用など)がかからないようにすること、といった点を押えつつ、それ以外にかかる余計な費用をいかにカットするか、という観点が必要となるでしょう。

6、賃貸アパート建築費用の調達方法

少なくとも数千万円規模になる賃貸アパートの建築費用。多くの場合は融資を利用することになると思いますが、その際の審査や金利が気になるところです。

そこで、賃貸アパート建築費用に使えるローン商品のご紹介と、具体的な利用方法を解説します。

(1)建築費用にも使える不動産投資ローン

多くの金融機関では「不動産投資ローン」という事業性のローン商品を用意しており、こうしたローン商品は賃貸アパート建築費用にも使うことができます。不動産投資ローンなので、建築費用だけでなく土地の購入費用や既存の収益物件購入などにも利用可能です。

金利はおおむね、1%台から4%台くらいまでです。住宅ローンと比べると全体的に高めですが、それは自己居住用ではなく投資用の不動産購入だからです。また、金利に開きがあるのは、金利が安い金融機関ほど審査が厳しく、逆も然りだと考えて良いでしょう。

全体的に大手メガバンクは金利が低い代わりに審査が厳しく、地方銀行やベンチャー系銀行などはその逆の傾向が見られます。審査に通らなければ賃貸アパート投資そのものが絵に描いた餅になってしまうので、「不動産投資の教科書」としては地方銀行やベンチャー系銀行の利用をオススメします。

(2)建築費用に使える主なローン商品

前項でオススメした金融機関が提供しているローン商品をご紹介します。

①オリックス銀行「不動産投資ローン」

http://www.orixbank.co.jp/

審査の早さや使い勝手などにおいて新規参入の強みが発揮されています。不動産投資への融資も積極的です。

②JA「アパートローン」

http://www.ja-hainan.or.jp/

すでに土地を所有している人向け、賃貸アパート建築費用に特化したローンです。申し込みや審査のハードルが低いため条件に該当する方にはかなり有望です。

(3)審査で見られている3つのポイント

不動産投資に対する融資審査において、金融機関では大きく分けて3つのポイントを見ています。その3つのポイントとは、「属性」「収益性」「担保価値」です。

①申込者本人の属性

不動産投資ローンはあくまでも借金なので、申込者本人の収入や過去の履歴、資産状況などは重視されます。相談の段階から担当者とのやり取りが始まっているので、「人となり」も見られていると考えて良いでしょう。

②賃貸アパートの収益性

賃貸アパート経営という事業を始めるにあたって、その事業にどれだけの収益性があるかは返済能力にも関わる部分なので審査では重視されます。賃貸アパートの収益性を示す物差しとして利回りがありますが、金融機関側ではそれ以外にもマーケティング調査などを独自に行い、自らの物差しも使って賃貸アパートの収益性を審査しています。

逆に考えると審査に落ちた理由が「収益性」だった場合、金融機関としては「この賃貸アパートは儲からない」と判断したということになります。審査結果の理由は明らかにされないので申込者には分からないことですが、審査に落ちたということは採算性を一度疑ってみても良いと思います。

③収益還元法による担保価値の評価

いわゆる無担保ローンだと申込者の属性だけで審査されますが、不動産投資ローンの場合は不動産という担保があります。賃貸アパートにどれだけの資産価値があるかによって融資の可否や融資額が決まります。

賃貸アパートにどれだけの担保価値があるかを評価する方法は主に3つあります。

「原価法」「取引事例比較法」、そして「収益還元法」の3つがある中で、賃貸アパートは収益物件だということもあって収益還元法が主に用いられます。

この収益還元法は不動産がもたらす収益から不動産の価値を算出する手法で、「収益還元法とは?不動産投資で失敗しないためにおさえておきたい適正価格の計算方法」で詳しく解説していますので、ぜひご参考までにお読みください。

まとめ

賃貸アパート経営を始めるためにも、まずは先立つものが必要です。そのために必要な建築費用の内訳や費用の計算方法から、見積もりの取り方や建築資金の調達方法まで解説してきました。ぼんやりとしたイメージでしかなかった賃貸アパート経営が、より現実的に感じられましたでしょうか?

昨今は賃貸アパート経営がちょっとしたブームになっており、注目度も高くなっています。始めなければ家賃収入も入ってこないので、まずは賃貸アパート経営に対する現実味を感じていただければ幸いです。

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