• 不動産投資
  • 2018/4/3

銀行が不動産投資の成否にとって重大!知っておきたい5つのことポイント

 不動産投資をするときには、ほとんどのケースにおいて、銀行借入が必須ですので、成功するためには銀行との関係が非常に重要となります。

銀行ローンを組むときにはどのような銀行を選ぶことができるのか、またどのような契約内容となるのか、どのようにすれば負担が軽くなるのかなど、押さえておく必要があります。

今回は、

  • 不動産投資を成功させるにあたり銀行が重要な理由とは?
  • 不動産投資ローンを組める銀行11

など、銀行不動産投資の成否に重大な影響を与える理由や知っておきたい5つのポイントについて、解説します。


1、不動産投資を成功させるために銀行が重大な影響を与える理由とは

不動産投資をするときには、ほとんどの方が銀行ローンを利用します。

不動産は、安いものでも数百万円、一般的には数千万円することが通常ですから、キャッシュのみで購入することが難しいからです。

また、ローンを組むことで、初期費用が手元になくても投資をすることができます。

ローンを組むと、返済を進めれば進めるほど「資産」としての不動産を自分のものとすることができるので、今はまったく資産を持たない人でも、完済する頃には自然と大きな資産形成をすることができるメリットもあります。

ただ、銀行借入をすると「利息」がかかることが問題です。利率が高くなると、その分毎月の支払金額が大きくなるので、収益を圧迫して、不動産経営が苦しくなってくるからです。

不動産投資を成功させたいのであれば、銀行ローンを組むときに、なるべく低金利で好条件のローン設定をすることが重要となってきます。

2、不動産投資ローンを組める銀行11

不動産投資をするときには、借入先の銀行選びがポイントとなります。不動産投資ローンは住宅ローンとは異なり、どこの銀行でも組めるわけではありませんし、金利などの条件も、金融機関によって大きく異なってくるからです。

以下では、不動産投資ローンを組める銀行を11行、ご紹介します。

(1)三井住友銀行

1つ目は、三井住友銀行です。全国展開しているメガバンクですが、不動産投資ローンの貸付業務も行っています。

三井住友銀行の場合、借入の利率は0.71.3%前後です。

借入年数は、減価償却の耐用年数内に限られます。年収は1,000万円あることが望ましく、借入比率は9割が目安です。

全国対応しており、融資対象は主にRC造りの物件です。

三井住友銀行

http://www.smbc.co.jp/kojin/apartment/

(2)りそな銀行

りそな銀行も、全国展開しているメガバンクです。

利率は1%程度であり、借入年数は減価償却の耐用年数内とされます。

年収は1,000万円以上あることが望ましく、借入比率は100%まで借りられます。

融資対象物件は、主にRC造りのものとなります。

りそな銀行


http://www.resonabank.co.jp/hojin/service/bs/apaman/

(3)横浜銀行

横浜銀行は、東京や神奈川で営業している地方銀行です。

不動産投資ローンの利率は1%程度であり、借入年数は減価償却の耐用年数内です。

年収は1,000万円以上あることが望ましく、借入比率は100%まで借りられます。

融資対象物件は、主にRCや新築木造住宅となります。

横浜銀行

http://www.boy.co.jp/kojin/loan/apartment/

(4)静岡銀行

静岡銀行は、東京や神奈川、札幌や大阪、福岡などの全国の主要都市で利用できる銀行です。

利率は3.33.6%と高いのですが、借入年数を35年まで設定することができますし、年収は700万円以上の方が目安となるので、借入のハードルが低くなっています。

融資対象物件は、築古の木造物件が多いです。

静岡銀行


http://www.shizuokabank.co.jp/personal/loan/

(5)スルガ銀行

スルガ銀行は、全国から利用できる銀行です。

利率は3.54.5%と高いのですが、年収700万円以上であれば利用可能です。借入期間も35年まで設定することが可能で、年収1,000万円以上の方の場合、年収の30倍まで借り入れることができます。

借入比率は90%程度が目安となります。

融資対象物件は、RCや鉄骨が主です。

スルガ銀行

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/mokuteki.html

(6)愛知銀行

愛知銀行は、愛知県内で利用できる地方銀行です。利率は1.5%程度であり、利用者の属性は、「愛知県内の地主」であることが必要です。すなわち、年収ではなく地主であるかどうかが問題となります。

また、融資割合は80%が目安となり、主な融資対象物件は、RC,鉄骨、木造住宅です。

愛知県内は、愛知銀行に限らず、比較的融資の審査が厳しくなっています。

愛知銀行



http://www.aichibank.co.jp/consultation/loan/index.html

(7)関西アーバン銀行

関西アーバン銀行は、近畿圏に出店の多い地方銀行です。

利率は3%と高めですが、年収700万円程度であれば利用することができます。

借入期間の上限は30年で、融資比率は100%まで借入できるので、比較的柔軟性が高いです。

主な融資対象物件は、RCと鉄骨、木造です。

関西アーバン銀行

https://www.kansaiurban.co.jp/kariru/owner/index.html

(8)山陰合同銀行

山陰合同銀行は、山陰地方や大阪、兵庫県で利用できる地方銀行です。

利率は3%と高めですが、年収700万円程度の方でも利用できますし、借入期間は、法定の耐用年数より長期間にすることができて、柔軟な対応をしてもらえます。

借入比率は100%までの借入が可能となっており、主な融資対象物件はRCや鉄骨造りです。

山陰合同銀行

http://www.gogin.co.jp/www/genre/

(9)福岡銀行

福岡銀行は、福岡を中心とした九州全域で利用できる地方銀行です。

利率は1.2%程度と低めですし、年収700万円程度でも利用することができます。

借入年数は法定の耐用年数内であることが必要であり、借入比率は100%まで可能です。

県外の人が借り入れをするときには、地縁が必要となります。

主な融資対象物件はRC、鉄骨、木造です。

福岡銀行

https://www.fukuokabank.co.jp

(10)セゾンファンデックス

セゾンファンデックスは、全国で利用できる貸金業者です。

利率は3.6%と高めですが、年収の条件がなく、どのような人でも利用しやすいです。

借入年数は上限35年となっており、借入比率は100%まで設定可能です。

主な融資対象物件は、RC、鉄骨、木造ですが、築古の高利回り物件を購入するときに適したローンと言えます。

セゾンファンデックス


http://www.fundex.co.jp/lp/fudousan/

(11)日本政策金融公庫

政府系の公庫です。

利率は2%前後で標準的ですが、年収の要件がなく、どのような人でも借入できますし、借入比率も100%まで設定できることがメリットとなります。

ただし、借入年数は1015年となり、短い期間で完済する必要があります。

主な融資対象物件は、RC、鉄骨、木造です。

日本政策金融公庫

https://www.jfc.go.jp/

3、融資を受けやすくするための2つの交渉方法

不動産投資ローンを利用するとき、どのようなことに注意したら審査にとおりやすくなるのでしょうか?

投資用のローンの場合、居住用の住宅ローンとは全く異なる対応が必要になりますので、以下で融資を受けやすくするための交渉方法をご紹介します。

(1)利回りの良い物件を選ぶ

不動産投資をするときには、個人の信用力以上に「物件の返済能力」が重要です。

つまり、物件の担保価値が高ければ、その分融資を受けやすくなるのです。いざとなれば、物件を差し押さえることにより、ローンを回収することができるためです。

そして、物件の返済能力についてはさまざまな方法で評価される可能性がありますが、重視されるのはやはり「利回り」です。

なるべく高いキャッシュフローを生み出す、利回りの高い物件を選ぶと、融資にとおりやすくなる銀行が多いです。

(2)レントロールを交渉の材料に使う

不動産投資ローンの融資で注目されるもう1つのポイントが「レントロール」です。

レントロールとは、対象物件の賃貸条件の一覧表で、それぞれの入居者の家賃や契約期間、属性などが一覧になっているものです。

不動産投資用物件では、良質の賃借人が入居していたら、その分賃料収益が上がりやすく、担保価値も上がることは明らかです。

そこで、ローンの交渉をするときには、対象物件のレントロールを作成し、それがいかに良質であるかを強調することが大切です。

そのためには、物件選びの段階から「レントロールが優れている物件」を購入する姿勢が要求されます。

たとえば、表面的な利回りだけではなく、最近入居した賃借人に適用されている賃料がどのようなものとなっているか、入居率等もチェックしてから物件を購入しましょう。

4、金利を安くするための3つの交渉方法

次に、金利を安くするための交渉方法をご紹介します。

不動産投資を成功させるためには、なるべく金利を低くしてローンを利用することが重要ですが、利率は金融機関によっても大きく異なりますし、交渉次第でも変わってくるのです。

(1)地方銀行を利用する

1つの方法としては、地方銀行を利用する方法があります。

担保物件が銀行の営業エリア内の場合などには、銀行側のリスクが小さくなるので、金利下げ交渉をしやすいです。

普段からその銀行をメインに利用していて地縁がある場合などにも優遇してもらいやすいです。

(2)複数の銀行と交渉をする

また、地元に複数の銀行がある場合、複数と交渉を行い、互いに競争させることによって金利を下げることも可能です。

(3)途中で借り換える

当初は固定金利で不動産投資ローンを借りておき、後に金利が下がったタイミングで借り換えをする方法も有効です。

ただし、借り換えるとローン設定の手数料や保証料がかかるので、そうしたものを勘案しても総返済額が減ることを確認してから借入をしましょう。

また、金利のタイプは固定金利を選ぶことをお勧めします。

固定金利にしておけば、将来の金利上昇リスクを抑えることができますし、金利が下がったときには再度借り換えをして、金利をどんどん下げていくことができるからです。

5、2018年最新!不動産投資ローンの融資状況

不動産投資ローンを設定するとき、金利等の条件が重要なことは当然ですが、そもそも融資の審査に通らなければどうしようもありません。

ここ数年の間、不動産投資ローンの審査は厳しくなってきたのか、甘くなったのか、はたまた変わっていないのか、どのような状況なのでしょうか?

実は、不動産投資ローンの審査は徐々に厳しくなってきており、今後もその流れが続くと考えられます。

なぜなら、近年不動産投資が過熱気味となっており、融資残高も増えて、国や金融機関が警戒態勢を強めているためです。

たとえば最近では、一般のサラリーマンの方やOLの方、年齢の若い方なども簡単に不動産投資に参入しています。このこと自体は悪いことではないのですが、それによって大きな損失を出したり詐欺業者の被害に遭ったりする方も増えているのです。

現在、不動産の価格自体も上昇気味になっているので、今後融資が絞られると投資のハードルが上がってしまう可能性もあります。

もし、今ほしい物件があるならば、早めに融資を受けて購入しておくと良いでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資における銀行の重要性について、ご説明しました。

不動産投資を成功させるためには、銀行から有利な条件で融資を受けることが必須となります。

今回の記事を参考にして良い銀行を探し、効果的に融資交渉をしてより有利にローンを組みましょう。

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