• 不動産投資
  • 2017/11/8

不動産投資家になるための最短4ステップと参考にしたい5人の投資家

不動産投資家という言葉に、どんなイメージをお持ちでしょうか?

働かなくても家賃収入でいい生活をしていそう

先祖代々の土地を持っている資産家

老後の心配がない人たち 

他にも色々なイメージがあると思いますが、こうしたイメージすべてに共通しているのが、「羨ましい」「自分も不動産投資家になりたい」という本音ではないでしょうか。

上記にあるように先祖代々の資産がある人ももちろん相当数いますが、今ではそうではない人からもたくさんの不動産投資家が誕生し、大きな利益を上げている人も数多くいます。 

  • 資産家の出身ではない人が、どうやって不動産投資家になれたのか?
  • 自分もなりたいと思ったら、何から始めれば良いのか?

こうした思いや疑問に、具体的にお答えをしていきたいと思います。

不動産投資家になることは手段です。そこから生まれる不労所得、その先にある豊かな人生や老後の心配のない安心を手に入れたい方は、ぜひ最後までお読みください。 


目次

1、不動産収入という不労所得に興味がありますか?

(1)ある不動産投資家、Aさんの収支と生活

ある不動産投資家、Aさんは現在ワンルームマンション3ファミリータイプマンション2所有しています。それぞれの物件から得られる家賃収入は以下の通りです。

 

毎月の収入

収入の年額

ワンルーム 3室

20万円 (776

240万円

ファミリータイプ 2室

30万円 (1515

360万円

いずれも人気の高い物件を所有しているため空室率が低く、これまでほぼ満額で上記の収入を得てきました。単純計算でAさんの不動産収入は年額で600万円です。税金を差し引いても500万円以上の現金が手元に残るので、本業とは別に500万円の収入があるというのはとても大きな意味を持ちます。

不動産投資には4大効果と呼ばれるメリットがあるので、Aさんには年間500万円の不労所得によって以下のメリットが生まれます。

  • 本業に不動産収入をプラスして経済的に豊かになる
  • 病気やケガ、失業という場合でも不動産収入は維持される
  • 突然亡くなってしまった場合も不動産収入は続く
  • 資産形成で老後の備えになる

こんなAさんのことが「羨ましい」「自分もそうなりたい」と少しで思った方は、これから不動産投資家になる資質と可能性を十分お持ちです。

(2)Aさんはごく普通のサラリーマンでした

前項でご紹介したAさんのような不動産投資家は、全く珍しい存在ではありません。

冒頭で触れたような、先祖代々の土地を持っている資産家の出身でもありません。ごく普通のサラリーマン家庭に育ち、自分もサラリーマンとしての収入だけを得てきた人です。

かつて不動産投資家というと、多くの方がお持ちのイメージ通りの資産家がその主役でした。そうでないと参入が難しかったからです。しかし、今は違います。ネットの発達によって誰もが不動産投資に必要な情報を得られるようになったことや、金融スキームの裾野が拡大したことによって、資産家の出身でなくても不動産投資という「事業」を始めやすくなりました。

こうした環境の整備が昨今の不動産投資ブームの背景となっているので、今後もAさんのような「一代不動産投資家」が続々と誕生するでしょう。 

(3)こんな時代だからこそ不動産投資家をオススメする3つの理由

不動産投資には4大効果があると述べましたが、それだけなら定期的に収入がある別の投資商品でも同じ効果が得られることもあるでしょう。「不動産投資の教科書」が敢えて、不動産投資家になる魅力をお伝えしたいのは他にも理由があるからです。

その理由は3あります。 

①インフレリスクに強い

経済は貨幣と現物資産のバランスによって、インフレとデフレを行ったり来たりする仕組みになっています。日本経済は長らくデフレが続き、貨幣の価値が高くなる一方で資産の価値が下がる経済情勢でした。どんどん物価は安くなっていきましたが給料も上がらないというのは、多くの方が体感されていることだと思います。

しかし、アベノミクスでも宣言されていたように日本経済をインフレに向かわせようとする動きがあります。物価下落を止めないことには企業の収益力が弱くなってしまい、給料にも反映されないというデフレスパイラルを止めるためです。なかなか思うようにインフレに向かないことで四苦八苦していることもご存知の通りですが、経済の風向きが変わってインフレ傾向が強まると貨幣の価値が下がり、資産の価値が上昇します。

つまり、不動産という現物資産で持っておくと相対的な価値が高くなり、資産防衛になるというわけです。大口の投資家が貨幣と現物資産をバランス良く保有しているのも、分散投資をすることによって資産防衛をしているのです。

②いざとなったら自分が住める場所になる

株やFXなどでいくら儲けがある人であっても、それはあくまでも「お金を生むための仕組み」であり、現物資産として活用するのは難しいものです。しかし、不動産投資家は現物不動産を所有しているため、入居者が入らなくて困っている場合や、自宅を手放すことになってしまった場合に、投資用に所有している物件に自分が住むことも可能です。

③借金をしやすくなる

不動産投資家にとって、借金はとても身近なものです。お金に困って借りるというものではなく、物件購入という投資のための資金調達としてお金を借りる機会は多々あります。その時に不動産という現物資産を持っていることは審査の決め手になるので、安い金利で資金調達をする際に威力を発揮します。

最初は1から始めた不動産投資であっても、うまく資金調達をすることで物件数を増やしていくのが不動産投資家の成長パターンです。

不動産投資の拡大を目標としていない方であっても、不動産を所有していることは他の事業や資金繰りの際にも借り入れをしやすく、このことがリスク管理に寄与します。

2、不動産投資家に対する7つの疑問にお答え

(1)不動産投資家ってどんな人?

ワンルームマンション、ファミリータイプマンション、アパート、一戸建て住宅などの住居用物件、もしくはオフィスビルなどを所有して、そこから賃料収入を得ている人のことを不動産投資家といいます。

所有の形には2通りがあり、建物全体を所有することを一棟所有、マンションなど建物内の物件を部屋単位で所有することを区分所有といいます。

ワンルームマンションを1戸だけ所有している人も、たくさんの一棟マンションや一棟ビルを所有している人も、規模は違えど不動産投資家であることは同じです。サラリーマンを本業としている兼業投資家から、不動産投資を本業にしている専業投資家まで、取り組み方は人によってさまざまです。 

(2)不動産投資家の収入ってどれくらい?

不動産投資家の収入は、そのまま所有している物件数、運用している物件数に比例します。冒頭でご紹介したAさんの例は標準的なサラリーマン大家の事業規模なので、「不動産投資の教科書」をお読みになっている方の中にも500万円前後の不動産収入を得ている方は多くいると思います。

不動産投資を勧める広告などで「○ヶ月、〇年で年収●●万円!」といったような文言をよく見かけます。アイキャッチとしては面白いと思いますが、こうした金額はレアケースです。20代、もしくは30代で年収数千万円!といったキャッチコピーもよくありますが、これも同様です。

最初は1戸の区分所有物件から始める人が大半で、そこから得られる収入は年間100万円に満たない金額でしょう。しかし、それをコツコツと積み上げていくことで多くの物件を運用するようになり、やがて年収が数百万円になり、そして1千万円を超えるようになるのが不動産投資家の成長モデルです。 

(3)どうやって不動産投資家になったの?

いわゆる資産家ではない人が不動産投資家になった経緯は、これから不動産投資家になりたいと思っている方にとって気になるところです。

ごく普通のサラリーマンが数十万円の自己資金を元手に不動産投資を始めるという例は多く、既存物件からの収入やローンを活用して物件数を増やしていくことで本格的な不動産投資家としての道を歩んでいきます。

全国展開をしているラーメン店も最初は1軒、もしくは1台の屋台からのスタートです。収益物件を購入して入居者からの家賃収入を得るようになれば、不動産投資家の仲間入りはできます。ここまではそれほど難しいことではないと思いますが、大切なのはその収入、利回り、そしてキャッシュフローを維持、そして拡大することです。 

(4)不動産投資家は日々、どんな仕事をしているの?

不動産投資家の多くは、所有している物件の管理を専門の管理会社に委託しています。そのため不動産経営の日常業務というのはあまりありません。物件の購入や売却といった判断や資金調達、管理会社選びなどが主な「仕事」です。

これは副業投資家、本業投資家どちらについても同様で、専業の不動産投資家だからといって自分で物件の管理をしている人は稀です。

これこそ、不動産収入が不労所得であると言われる所以です。

(5)不動産投資家になるメリットとデメリットは?

不動産投資家になるメリットは、とてもたくさんあります。不労所得による収入アップや保険・年金効果、さらに資産形成などが挙げられます。物件数が増えて投資規模が大きくなってくると不動産投資だけで生計を立てられるようになるので、「会社を辞めたい」と思っている方にとってはそれも大きなメリットになるでしょう。

一方のデメリットについては、空室率の上昇など経営上のリスクや災害など不可抗力による損失などが挙げられます。逆に考えると、不動産経営がうまくいっているのであればデメリットらしきものを感じている投資家はほとんどいないでしょう。

(6)不動産投資家は自分の状況に満足しているの?

不動産経営が思惑通りに推移しているのであれば、不動産投資家はとても満足度の高い職業です。なぜなら、「時間とお金な自由になる」「老後の心配がなくなる」といった、多くの人が抱えている悩みを解決できるからです。

他の株やFXといった投資をしている人は毎日のようにチャートとにらめっこをして売買をするという生活になりがちですが、不動産は頻繁に購入と売却を繰り返すという性質のものではないため、肉体的・精神的に楽だという声も聞かれます。

(7)自分も不動産投資家になれますか?

不動産投資家に興味をお持ちの方にとって、最も重要な疑問はこれではないでしょうか。サラリーマンや公務員など定期的な収入がおありの方であれば、あなたも不動産投資家になれます。最大の理由は、定期的な収入があることでローンを組めるからです。平均的な所得水準の方にとって、数千万円規模の不動産購入資金を現金で用意するのは至難の業です。

そこでローンを利用することになるわけですが、このローンの審査で重要なのが定期的な収入です。つまり自己資金が数十万円程度の貯金しかないという方であっても、ある程度の勤続年数とそこからの定期的な収入があればローンを利用して不動産投資家デビューをすることは十分現実味があります。

3、サラリーマン収入で不動産投資家になる4つのステップ

ステップ① 手持ち資金から投資計画を立てる

手持ち資金がどれくらいあるのかによって、投資計画は変わります。すでに500万円1,000万円という資金をお持ちなのであればローンを組んで高額物件を視野に入れることも可能ですが、そうでない場合は予算に応じて身の丈に合った投資計画を立てます。

自己資金が50万円で3,000万円の物件を購入するという計画も不可能ではありませんが、自己資金が少なさとローン審査の通りにくさは比例しています。ローン審査に通らなければ計画が絵に描いた餅になってしまうので、自己資金の5倍程度の範囲を購入物件の目安とします。

ローン審査だけを考慮するのではなく、不動産投資全体の安全性を考えると自己資金の3倍程度が目安になると言われています。 

ステップ② 物件を選ぶ、不動産会社を選ぶ

予算の大まかな計画が固まったら、いよいよ購入物件選びです。不動産物件は不動産会社から購入するわけですが、その際の不動産会社選びも実はとても重要です。なぜなら、その不動産会社は単に物件を購入するだけでなく、物件選びの段階で提案を受けたり、購入後の不動産経営でのサポートを受けたり、管理業務を行っている会社であれば管理業務を委託するといったように、何かと関わりが多くなるからです。

初心者の方が自分で優良物件を探し出すのは難しいですが、パートナーとなる不動産会社選びさえ間違わなければ、そこからの提案で優良物件に巡り合うこともできます。

「不動産投資の教科書」としても、パートナー選びの重要性を以前からお伝えしてきました。「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50」ではその名の通り有力な不動産投資会社50社を、「初心者のあなたが不動産投資を始めるまでに知っておくべき7つのこと」では「不動産投資の教科書」がオススメする有力数社をご紹介していますので、そちらもぜひご参考にしてください。

ステップ③ 管理会社を選ぶ

収益物件の購入で取引をした不動産会社やそのグループ会社が管理業務を行っている場合、その流れで物件の管理を任せることになると思います。しかし、そうでない場合や管理会社は自分で選びたいという場合は、管理会社選びをする必要があります。

不動産の管理は安定的な家賃収入のために重要であるばかりでなく、適切な管理によって物件の資産価値も守られるので、「大手?地元密着型?間違いのない賃貸管理会社の選び方・見極め方」も参考に、納得のいく管理会社選びをしてください。大手だけでなく地元密着型の管理会社についてもメリットを解説しているところが面白いので、ぜひ参考にしてください。 

ステップ④ 入居者を募集する

物件を購入し、管理体制が出来上がったら、いよいよ入居者の募集です。すでに入居者がいる中古物件を購入した場合は初回の募集業務は不要ですが、その入居者が退去した時には募集業務が必要になります。

募集業務は通常、物件を購入した不動産会社が担当します(これを「リーシング」といいます)。管理会社との契約形態によってはサブリース契約といって管理会社が一括で借り上げたのちに管理会社が自ら入居者を募集するという形もあります。

安定を取るか、しっかりと家賃収入を取るか。どの形で物件を運用するかは、不動産投資家の意向次第です。

入居者の募集業務は物件を購入した不動産会社にしか依頼できないというものではなく、街の不動産屋さんなど好きなところに依頼可能です。ただし、不動産会社同士が共有しているネットワークに空室情報が掲載されるので、複数の不動産会社に依頼をしたからといって間口が広くなるわけではありません。不動産会社の営業力や本気度などを考慮して依頼してみるというスタンスで良いでしょう。

入居者が物件に入居をして家賃の支払いが始まったら、これで新たな不動産投資家の誕生です。 

4、「不動産投資の教科書」がオススメする初心者向け投資戦略

(1)初心者向けで安定感の大きい区分ワンルームマンション

これから不動産投資家として一歩を踏み出したいという方に、「不動産投資の教科書」が持つ情報やノウハウからオススメしたい投資戦略はずばり、区分ワンルームマンションです。

一棟マンションを購入するとスケールメリットがあって投資効率も良いのですが高額であることと、全所有物件が1つの場所、建物に集中するのはリスク管理の意味でもオススメできません。初心者が複数のワンルーム物件を所有するのであれば、異なる場所や建物で所有した方が投資の分散効果が得られます。

こうした点を踏まえて、「不動産投資の教科書」が初心者の方に区分ワンルームマンション投資をオススメする理由は以下の通りです。

  • 物件価格が安く新規参入しやすい
  • 単身の入居者が多く場所をしっかり選べば需要が高い
  • 核家族化の進行によりワンルーム需要は増加傾向
  • 流動性が高く優良物件に出会いやすい
  • 流動性が高く売却(現金化)しやすい

先ほど高額物件を1つ持つよりも複数のワンルーム物件を持つ方が分散効果があると述べましたが、その他に複数のワンルーム物件を持っていると相続時の分配もしやすくなるというメリットもあります。 

(2)キーワードは「都心」「駅チカ」

物件選びで成否のほとんどが決まってしまうのが、不動産投資です。区分ワンルーム投資も例外ではなく、購入するにあたってチェックしておきたいキーワードがあります。それは、「都心」と「駅チカ」です。

ワンルームマンションに入居する人の人物像を描いてみていただきたいのですが、おおむね「学生もしくは社会人の若い単身者で、学校や会社から近いだけでなく遊びに行くにも便利な場所を好む」というイメージです。このイメージに合致する物件を選ぶことが、区分ワンルーム投資成功のポイントです。

先ほど挙げた2つのキーワードはこのイメージに合致するものですが、それに加えて「都心」「駅チカ」の物件は物件の資産価値が下がりにくく、長期間にわたって安定的な家賃収入が見込めることと、売却時の値下がりが少ないというメリットがあります。

不動産ポータルサイトなどを使ってご自身で物件探しをされる場合は、このポイントを必ずチェックしてください。不動産会社から提案を受ける場合にも、このチェックポイントに対する明確な答えがあるかどうかを精査してください。 

(3)期待利回りは築浅なら10%10年以上なら15%が目安

収益物件には必ず、期待利回りが表示されています。「その物件を運用するとどれくらいの利回りが見込めるか」という数値で、「年間の家賃収入÷物件価格」で求められます。

もちろんこの数値が高ければ高いほど運用成績は良くなるわけですが、よくあるのは分母である物件価格が低くなっているがゆえに利回りが高くなっている物件です。一見すると優良物件に見えますが、物件価格が安いということは必ず何か理由があります。その理由が入居者からも敬遠されるようなものであれば、いくら利回りが高くても分子である家賃収入が少なくなってしまい、結果的に利回りは低くなります。こうした数字のマジックは不動産業界によく見られるものなので、目の前の数字だけで投資判断をしないようにしてください

「不動産投資の教科書」としては、期待利回りの目安として「築浅物件=10%前後、築10年以上物件=15%以上」を推奨しています。

(4)ワンルームマンションならではの「広さ需要」にも注目

家を探している人の希望を考えると、広ければ広いほどいいと思われるかも知れませんが、ワンルームマンションの場合はちょっと違います。広すぎるワンルームマンションは家賃も高くなるので需要が低く、むしろ逆効果です。それでは狭い方が良いのかというと、それも不人気の原因になります。

ワンルームマンションの広さは18平方メートルから25平方メートルがセオリーとされており、これを上下にはみ出す物件は人気が急に落ちてしまいます。 

(5)最後の決め手は、自分が住みたくなるかどうか

ここまで「不動産投資の教科書」が持つノウハウから客観的にオススメするワンルームマンション物件像を解説してきました。しかし、最も大切なのは不動産投資家自身の主観です。自分が住みたいと思えるかどうか、万が一何らかの事情で自分が住むことになったらそれを許容できるか、といった目線で物件の実物を眺めてみてください。

もちろん主観を優先すると失敗する確率を高めてしまいますが、自分が好きになれないような物件を購入して、「こんな部屋に入居する人なんているのだろうか」と投資家自身が半信半疑になっているような物件は、入居者からも愛されません。

投資の意思決定をするのは、他ならぬ投資家自身なのです。

5、不動産投資家の考え方と生活を垣間見られるブログ5

(1)ニシオカの不動産投資 ~大家歴15年間のノウハウ大公開~

都心物件を中心に10億円を超える物件を経営する若手不動産投資家のブログです。自身のノウハウを惜しげ無く発信しており、実践的な情報もたくさんあります。 

ニシオカの不動産投資 ~大家歴15年間のノウハウ大公開~ 


http://blog.rei2.com

(2)医師が教える不動産投資

タイトルの通り医師を本業として不動産投資を行っている人のブログです。不動産投資に関する情報だけでなく、経済についてのコラムも多彩です。

医師が教える不動産投資

http://kirinoki.net/

(3)ぺんたの地方不動産投資日記

地方物件投資で結果を出している管理人、ぺんたさんによる生々しい投資日記です。更新頻度が高く、不動産投資家が日々考えていること、感じていることがリアルに伝わってきます。

ぺんたの地方不動産投資日記

http://penta5404.blog.jp/ 

(4)赤井誠のゼロからの不動産投資

年間キャッシュフローが6,500万円という成功を収めている不動産投資家、赤井誠さんの公式ブログ。どうやって現在の地位に至ったかという情報も多く、投資家になりたい方は必見です。

赤井誠のゼロからの不動産投資 

http://akachan0626.com/

(5)20代不動産投資から不動産王への道程

都内で活動する若手不動産投資家の成長をリアルタイムに感じることができるブログです。不動産投資は年配の人だけのもの?と感じてしまっている方にぜひ知っておきたい情報満載です。

20代不動産投資から不動産王への道程 


http://jun-corporation.info/

まとめ

不動産投資家という存在が気になって仕方がないという方のために、不動産投資家のありのまま姿をご紹介しました。その上で不動産投資家になりたいと思う方のために、これから無理なく不動産投資家になるためのロードマップも提示しました。「これなら自分にもできそう」と思っていただければ、それは人生を変える大きな転機かも知れません。

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

期間限定!不動産投資のプロの生の声が大公開!

インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
  • 不動産投資ローンの動き
  • 自分に合った投資タイプを選ぶ際に基準にするポイント

などについて、八木がインタビューしながら伺わせて頂きました。 この動画を見ることで、それぞれの投資タイプのリアリティな情報やみなさんが感心の高いの質問の回答を得ることができます。 これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ動画をご覧下さい。