不動産投資家という言葉に、どんなイメージをお持ちでしょうか？
- 「働かなくても家賃収入でいい生活をしていそう」
- 「先祖代々の土地を持っている資産家」
- 「老後の心配がない人たち」
他にも色々なイメージがあると思いますが、こうしたイメージすべてに共通しているのが、「羨ましい」「自分も不動産投資家になりたい」という本音ではないでしょうか。
上記にあるように先祖代々の資産がある人は一定数いますが、今ではそうではない人からもたくさんの不動産投資家が誕生し、大きな利益を上げている人も数多くいます。
資産家の出身ではない人が、どうやって不動産投資家になれたのか？
自分もなりたいと思ったら、何から始めれば良いのか？
上記のような疑問に、不動産投資に関連する情報を発信しているメディア「不動産投資の教科書」が具体的にお答えをしていきたいと思います。
不動産投資家になることは手段です。そこから生まれる不労所得、その先にある豊かな人生や老後の心配のない安心を手に入れたい方は、ぜひ最後までお読みください。
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
不動産を購入する資金調達ができれば、だれでも不動産投資家になれます。
１、ある不動産投資家Aさんの収支と生活
そもそも、皆さんは不動産収入という不労所得に興味がありますでしょうか？
家賃収入だけで自由な生き方を手に入れることができるので、夢がありますよね。
本章では、不動産投資家について知る前に、不動産収入による不労所得の事例を紹介します。
（１）不動産投資家の４大効果
ある不動産投資家、Aさんは現在ワンルームマンションを3室、ファミリータイプマンションを2室所有しています。それぞれの物件から得られる家賃収入は以下の通りです。
| 毎月の収入 | 収入の年額 | |
| 1R 3室 | 20万円（7+7+6） | 240万円 |
| ファミリータイプ2室 | 30万円(15+15) | 360万円 |
いずれも立地が良く人気の高い物件であるため空室率が低く、これまでほぼ満額で上記の収入を得てきました。
単純計算で、Aさんの不動産収入は、年額で600万円です。
税金を差し引いても500万円以上の現金が手元に残るので、本業とは別に500万円の収入があるというのは、とても大きな意味を持ちます。
不動産投資には、以下のような4大効果と呼ばれるメリットがあります。
- 本業に不動産収入をプラスして経済的に豊かになる
- 病気やケガ、失業という場合でも不動産収入は維持される
- 突然亡くなってしまった場合も不動産収入は続く
- 資産形成で老後の備えになる
Aさんには、年間500万円の不労所得によって、上記のようなメリットが生まれました。
（２）Aさんはごく普通のサラリーマンでした
前項でご紹介したAさんのような不動産投資家は、全く珍しい存在ではありません。
冒頭で触れたような、先祖代々の土地を持っている資産家の出身でもありません。
ごく普通のサラリーマン家庭に育ち、Aさん自身もサラリーマンとしての収入だけを得てきた人です。
不動産投資家というと、かつては多くの方がお持ちのイメージ通り、「資産家」が主役でした。資産家でないと、そもそも参入が難しかったからです。
しかし、今は違います。
ネットの発達によって、誰もが不動産投資に必要な情報を得やすくなったり、金融スキームの裾野が拡大したりしています。
結果として、資産家の出身でなくても、不動産投資を始めやすい時代となりました。
こうした環境の整備が、昨今の不動産投資が注目される背景となっているので、今後もAさんのような「一代不動産投資家」が続々と誕生するでしょう。
（３）不動産投資家の3つの魅力
不動産投資には4大効果があると述べましたが、「それなら定期的に収入がある別の投資商品でも同じ効果が得られるのでは？」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、なぜ「不動産投資の教科書」編集部が、不動産投資家になる魅力を全面にお伝えしたいのかというと、他にも理由があるからです。
「不動産投資の教科書」編集部が紹介する、不動産投資家になる魅力は以下の通りです。
- ①インフレリスクに強い
- ②いざとなったら自分が住める場所になる
- ③借金をしやすくなる
①インフレリスクに強い
不動産投資は、インフレリスクに強い投資方法です。
インフレとは、物価が上がる状態のことで、持っているお金の価値が実質的に下がってしまいます。
不動産投資は、不動産という現物資産を所有することになるため、相対的に価値が高まります。
通貨の取引ではないため、インフレによる直接的な影響を受けずに、資産防衛になるのです。
日本経済は、長らくデフレが続いています。
しかし、日本政府はインフレに向かわせようとする動きがあるため、インフレリスクに強い「不動産投資」は、非常に有効な投資方法と言えます。
②いざとなったら自分が住める場所になる
①で前述した通り、不動産投資は、現物資産で所有する投資方法となります。
株やFXなどでいくら儲けても、あくまでも「お金を生むための仕組み」であり、現物資産として活用するのは難しいものです。
不動産投資家は、所有物件に入居者が入らない場合や、自宅を手放すことになってしまった場合に、投資用に所有している物件に自分が住むことも可能です。
③借金をしやすくなる
「借金」という言葉はマイナスのイメージがありますが、不動産投資家にとって、借金はとても身近なものです。
お金に困って借りるというものではなく、物件購入という投資のための「資金調達」として、お金を借りる機会は多々あります。
その時に、不動産という現物資産を持っていることは審査の決め手になるので、安い金利で資金調達をする際に威力を発揮します。
最初は1件から始めた不動産投資であっても、うまく資金調達をすることで、物件数を増やしていくのが不動産投資家の成長パターンです。
不動産投資の拡大を目標としていない方であっても、不動産を所有していることは、他の事業や資金繰りの際にも借り入れをしやすく、リスク管理に寄与します。
２、不動産投資家が7つの疑問にお答え
それでは一体、不動産投資家とはどのような人なのでしょうか。
本章では、不動産投資家の気になる７つの疑問にお答えしてきます。
（１）不動産投資家とは？
不動産投資家とは、下記のような物件を所有して、所有物件を他人へ賃貸して賃料収入を得ている人のことです。
- ワンルームマンション
- ファミリータイプマンション
- 一棟アパート・一棟マンション
- 一戸建て住宅
- オフィスビル
所有の形には、次の2通りがあります。
- 建物全体を所有：一棟所有
- マンションなど建物内の物件を部屋単位で所有：区分所有
ワンルームマンションを1戸だけ所有している人も、たくさんの一棟マンションや一棟ビルを所有している人も、規模は違えど不動産投資家であることは同じです。
サラリーマンを本業としている兼業投資家から、不動産投資を本業にしている専業投資家まで、取り組み方は人によってさまざまです。
（２）不動産投資家の収入ってどれくらい？
不動産投資家の平均年収は、1,064万円という結果になりました（※）。
※オンライン不動産投資ローンサービス「モゲチェック不動産投資」を提供する株式会社MFSが自社サービスを利用する約2,000名の不動産投資家を対象に行った調査による。
最初は、1戸の区分所有物件から始める人が大半で、そこから得られる収入は年間100万円に満たない金額でしょう。
しかし、コツコツと積み上げていくことで、多くの物件を運用することができるようになります。
やがて年収が数百万円になり、1千万円を超えるようになるのが、不動産投資家の成長モデルです。
不動産投資は、長期的な視点がで投資をすると良いでしょう。
出典：【MFS公式調査レポート】約7割の不動産投資家は高い金利で借り入れを行なっている！不動産投資家に関する調査結果公開
（３）どうやって不動産投資家になったの？
資産家ではない人が不動産投資家になった経緯は、これから不動産投資家になりたいと考えている方にとっては気になるところでしょう。
ごく普通のサラリーマンが、数十万円の自己資金を元手に不動産投資を始めるという例は、非常に多くなっています。
既存物件からの収入やローンを活用して、物件数を増やしていくことで、本格的な不動産投資家としての道を歩んでいきます。
例えば、全国展開をしているラーメン店も最初は1軒、もしくは1台の屋台からのスタートです。
収益物件を購入して、入居者からの家賃収入を得るようになれば、不動産投資家へ仲間入りできます。
不動産投資家になるために重要になるのが、以下の点です。
- 収入
- 利回り
- キャッシュフロー維持・拡大
特に不動産投資においては、利回りが重要です。
不動産投資の利回りについて詳しくは、「不動産投資の利回りとは不動産市況の推移についても解説」こちらを合わせてご参考ください。
（４）不動産投資家は日々、どんな仕事をしているの？
不動産投資家の多くは、所有している物件の管理を専門の管理会社に委託しています。
そのため、不動産経営の日常業務というのはあまりありません。
物件の購入や売却といった判断や資金調達、管理会社選びなどが主な「仕事」です。
副業投資家と本業投資家どちらについても同様で、専業の不動産投資家だからといって、自分で物件の管理をしている人は稀です。
不動産投資家の多くは、ほとんど働かずして不動産収入を得られるということになります。
以上が、不動産投資は不労所得であると言われる所以です。
（５）不動産投資家になるメリットとデメリットは？
不動産投資家になるメリットがたくさんある一方で、デメリットやリスクがあるのも事実です。
今回は、不動産投資家になるメリットデメリットをそれぞれ紹介します。
①メリット
不動産投資家になるメリットは、以下のとおりです。
- 不労所得による収入増加
- 保険や年金効果
- 資産形成
物件数が増えて、投資規模が大きくなってくると、不動産投資だけで生計を立てられるようになります。
「投資とはお金に働かせる事業である」という言葉があるように、お金自身を働かせることによって収入を得ることが可能です。
「会社を辞めたい」と思っている方にとっても、大きなメリットと言えるでしょう。
②デメリット
対して、不動産投資家になるデメリットは、以下のとおりです。
- 空室率の上昇や流動性など経営上のリスク
- 災害など不可抗力による損失
不動産投資家になるメリット・デメリットは、不動産投資のメリット・デメリットと重なる部分が多くなっています。
不動産投資のメリット・デメリットについて、詳しくは「不動産投資の8つのメリットと想定されるデメリット」もあわせてご参考ください。
（６）不動産投資家は自分の状況に満足しているの？
不動産経営が思惑通りに推移しているのであれば、不動産投資家はとても満足度の高い職業といえるでしょう。
不動産投資では、「時間とお金な自由になる」「老後の心配がなくなる」といった、多くの人が抱えている悩みを解決できるからです。
不動産投資を行なったことに対して、8割以上の方が、「不動産投資をしてよかったと思う」という調査結果が出ています（※）。
※投資用・事業用の不動産サイトを運営しているノムコム・プロの「第14回不動産投資に関する意識調査」による。
FXなどといった投資をしている人は、毎日のようにチャートとにらめっこをして売買をするという生活になりがちです。
一方、不動産は頻繁に購入と売却を繰り返すという性質のものではないため、肉体的・精神的に楽だという声も聞かれます。
（７）自分も不動産投資家になれますか？
不動産投資家に興味をお持ちの方にとって、最も気になる疑問は、「自分も不動産投資家になれるかどうか？」ということではないでしょうか。
平均的な所得水準の方にとって、数千万円規模の不動産購入資金を現金で用意するのは、至難の業です。
しかし、サラリーマンや公務員など定期的な収入がある方であれば、不動産投資家になることができます。
定期的な収入があることで、ローンの審査において重要な役割を果たすからです。
自己資金が数十万円程度の貯金しかないという方であっても、下記のような属性があれば、ローンを利用して不動産投資家デビューをすることは、十分現実味があります。
- ある程度の勤続年数
- 定期的な収入があること
次章で、不動産投資家になるにはどうしたら良いのかについて解説します。
３、不動産投資家なるための4つのステップ
「不動産投資家になるにはどうしたら良いのかわからない……」と思っている方もいらっしゃるでしょう。
本章では、不動産投資家になるにはどうしたら良いのかについて、誰でも簡単な4ステップで紹介します。
4ステップについては、以下の通りです。
（１）ステップ①手持ち資金から投資計画を立てる
手持ち資金がどれくらいあるのかによって、投資計画は変わります。
すでに500万円や1,000万円という資金をお持ちなのであれば、ローンを組んで高額物件を視野に入れることも可能です。
しかし、資金がないという場合は、予算に応じて身の丈に合った投資計画を立てる必要があります。
自己資金が50万円で、3,000万円の物件を購入するという計画も不可能ではありません。
しかし、自己資金の少なさとローン審査の通りにくさは、比例しています。
ローン審査に通らなければ、計画通り進まないので、自己資金の5倍程度の範囲を購入物件の目安とします。
ローン審査だけではなく、不動産投資全体の安全性も考えると、初めて不動産投資に挑戦する方は、自己資金の3倍程度が目安になると言われています。
（２）ステップ②物件・不動産会社を選ぶ
予算の計画が定まったら、いよいよ購入物件選びです。
不動産物件は、不動産会社から購入するわけですが、不動産会社選びが、とても重要となります。
不動産会社選びが重要な理由には、以下のようなことが挙げられます。
- 不動産購入のサポート
- 物件選びの段階で、希望に合う物件を紹介してくれる
- 購入後の不動産経営でのサポート
- 管理業務の委託
不動産会社は、単に物件を購入するだけの会社ではありません。
初心者の方が自分で優良物件を探し出すのは難しいですが、パートナーとなる不動産会社選びさえ失敗しなければ、不動産会社からの提案で優良物件に巡り合うことも可能です。
不動産会社選びで悩んでいる方は、「不動産投資会社おすすめランキング【最新版】」をあわせてご参照ください。
上記の記事では、有力な不動産投資会社50社を紹介しております。
（３）ステップ③管理会社を選ぶ
次のステップは、管理会社を選ぶことです。
収益物件の購入で取引をした不動産会社や、グループ会社が管理業務を行っている場合、その流れで物件の管理を任せることが一般的です。
しかし、そうでない場合や管理会社を自分で選びたいという場合は、管理会社選びをする必要があります。
不動産の管理は、安定的な家賃収入のために重要であるばかりではありません。
適切な管理によって、物件の資産価値も守ることができます。
管理会社について悩みがある方は、「賃貸物件オーナー必見！」を参考に、納得のいく管理会社選びをしてください。
大手だけでなく、地元密着型の管理会社のメリットについても解説しています。
（４）ステップ④入居者を募集する
物件を購入し、管理体制が出来上がったら、いよいよ入居者を募集しましょう。
すでに入居者がいる中古物件を購入した場合は、初回の募集業務は不要です。
中古物件でも、すでに入居者が退去している場合には、募集業務が必要です。
募集業務は通常、物件を購入した不動産会社が担当します（「リーシング」といいます）。
管理会社との契約形態によっては、「サブリース契約」といって、管理会社が一括で借り上げたのちに、管理会社が自ら入居者を募集するという形もあります。
「安定」を取るか、しっかりと「家賃収入」を取るか。
どの形で物件を運用するかは、不動産投資家の意向次第です。
入居者の募集業務は、物件を購入した不動産会社にしか依頼できないというものではなく、街の不動産屋さんなど好きなところに依頼可能です。
ただし、不動産会社同士が共有しているネットワークに空室情報が掲載されるので、複数の不動産会社に依頼をしたからといって、間口が広くなるわけではありません。
不動産会社の営業力や、本気度などを考慮して依頼してみるというスタンスで良いでしょう。
入居者が物件に入居をして、家賃の支払いが始まったら、新たな不動産投資の誕生です。
ここまで不動産投資家になるための、簡単な4ステップを紹介しました。
不動産投資を成功させるには、知っておくべきことや注意点があります。
４、不動産投資家初心者向け投資戦略
「不動産投資、何から始めていいかわからない！」という方のために、当メディア・「不動産投資の教科書」編集部がおすすめする初心者向け投資戦略をお伝えします。
今回お伝えする初心者向け投資戦略は、以下の通りです。
（１）初心者向け区分ワンルームマンション
「これから不動産投資家として一歩を踏み出したい！」という方にオススメしたい投資戦略は、ずばり区分ワンルームマンションです。
一棟マンションを購入すると、スケールメリットがあって投資効率も良いという魅力があります。
しかし、一棟は高額であることと、全所有物件が1つの場所、建物に集中するのはリスク管理の意味でも、初心者にはオススメできません。
初心者が複数のワンルーム物件を所有するのであれば、異なる場所や建物で所有した方が投資の「分散効果」が得られます。
以上の点を踏まえて、「不動産投資の教科書」が、初心者の方に区分ワンルームマンション投資をオススメする理由は以下の通りです。
- 物件価格が安く新規参入しやすい
- 投資の分散効果
- 相続時の分配がしやすい
- 単身の入居者が多く場所をしっかり選べば需要が高い
- 核家族化の進行によりワンルーム需要は増加傾向
- 流動性が高く優良物件に出会いやすい
- 流動性が高く売却（現金化）しやすい
（２）キーワードは「都心」「駅チカ」
物件選びで成否のほとんどが決まってしまうのが、不動産投資です。
区分ワンルーム投資も例外ではなく、購入するにあたってチェックしておきたいキーワードがあります。
それは、「都心」と「駅チカ」です。
多くの人は、物件を選ぶ際に「利便性」を好むイメージがあります。
通勤・通学だけでなく、遊びに行くにも便利な場所を好む方が多いイメージがあるので、「都心」や「駅チカ」は、区分ワンルーム投資成功のポイントとなるキーワードです。
先ほど挙げた2つのキーワードは、利便性のイメージに合致するものです。
加えて、「都心」「駅チカ」の物件は、以下のメリットがあります。
- 物件の資産価値が下がりにくい
- 長期間にわたって安定的な家賃収入が見込める
- 売却時の値下がりが少ない
不動産ポータルサイトなどを使って、ご自身で物件探しをされる場合は、「都心」「駅チカ」というポイントを必ずチェックしましょう。
不動産会社から提案を受ける場合にも、「都心」「駅チカ」というチェックポイントに対する、明確な答えがあるかどうかを精査してください。
（３）期待利回りは築浅なら10%、10年以上なら15%が目安
不動産投資において、「利回り」はとても重要なポイントです。
収益物件には必ず、期待利回りが表示されています。
期待利回りとは、「その物件を運用するとどれくらいの利回りが見込めるか」という数値です。
以下の計算式で求められます。
| 期待利回り=年間の家賃収入÷物件価格 |
もちろん、期待利回りの数値が高ければ高いほど、運用成績は良くなります。
しかし、よくあるのは、分母である物件価格が低くなっているがゆえに、利回りが高くなっている物件です。
一見すると優良物件に見えますが、物件価格が安いということは、必ず何か理由があります。
物件が入居者からも敬遠されるようなものであれば、いくら利回りが高くても、分子である家賃収入が少なくなってしまい、結果的に利回りは低くなります。
以上のような数字のマジックは、不動産業界によく見られるものなので、目の前の数字だけで投資判断をしないようにしてください。
（４）ワンルームマンションならではの「広さ需要」にも注目
家を探している人の希望を考えると、広ければ広いほどいいと思われるかも知れませんが、ワンルームマンションの場合はちょっと違います。
広すぎるワンルームマンションは家賃も高くなるので需要が低く、むしろ逆効果です。
それでは、狭い方が良いのかというと、それも不人気の原因になります。
ワンルームマンションの広さは、18～25平方メートルがセオリーとされています。
上記の広さの基準を上下にはみ出す物件は、人気が急に落ちてしまうので注意が必要です。
（５）最後の決め手は「自分が住みたくなるかどうか」
ここまで、「不動産投資の教科書」が持つノウハウから客観的にオススメするワンルームマンション物件像を解説してきました。
しかし、最も大切なのは、不動産投資家自身の主観です。
以下のような目線で、物件の実物を眺めてみてください。
- 自分が住みたいと思えるかどうか
- 何らかの事情で自分が住むことになったら許容できる物件か
もちろん、主観を優先すると、失敗する確率を高めてしまいます。
しかし、所有者自身が好きになれないような物件を購入してしまうと、入居者からも愛されません。
投資の意思決定をするのは、他ならぬ投資家自身なのです。
まとめ
不動産投資家について、ご理解いただけましたでしょうか。
今回は、不動産投資家はどんなことをしていて、どういう人なのかについて、詳しく紹介しました。
老後の心配や豊かな生活に憧れがある方は、まずは行動することが重要です。
不動産投資家になりたいと思う方は、無理なく不動産投資家になるためのステップを紹介しましたので、ぜひ参考にしてみてください。
「これなら自分にもできそう」と思っていただければ、それは人生を変える大きな転機かもしれません。
