• 不動産投資
  • 2017/6/30

不動産投資・2017年の今は買い時?利回りの推移をたどる

不動産の利回りは、時代とともに水準が変化してきました。利回りは物件そのものの絶対的な数値ではなく、時代背景や不動産マーケット事情にも左右されてくる数字です。

たとえば、ちょうど30年前のバブル絶頂期には利回りの平均は2%でした。とても低い印象を受けますが、それでも不動産を売買する人がたくさんいたのには理由があります。

また、これから投資を考えている人にとっては、いま、不動産投資をはじめるのは賢い選択なのかどうかも気になるところかもしれません。

今回、不動産投資の教科書では、

  • バブル時代から現在に至るまでの約30年間の利回りの推移
  • 2017年は「買い時」なのか
  • 最新の利回り動向を知る方法

についてわかりやすくまとめました。徹底リサーチの上でまとめた内容ですのできっとお役に立つことでしょう。今後不動産投資をする上での参考にしていただければと思います。


1、そもそも利回りとは

投資額に対する収益の割合を表す利回り。利回りを見ることで、投資物件の比較が容易になります。不動産投資においては以下の2種類の利回りがあります。

(1)表面利回り

計算式:年間の家賃収入÷物件購入価格

年間の家賃収入を物件購入価格で割って出した単純な利回り。グロス利回りとも呼ばれます。

たとえば収益物件の掲載サイトなどで、物件価格と一緒に掲載されている利回りの数字はこちらであることがほとんどです。

満室状態を想定した数字であり、管理費・修繕費をはじめとする出費については考慮されない数字ですので、表面利回りだけでは本当に収益性が高いかは判断できません。表面利回りの数字につられて衝動買いしないよう注意しましょう。

(2)実質利回り

計算式:(年間の家賃収入-年間の支出)÷物件購入価格

年間の家賃収入から年間の支出を差し引きした上で物件購入価格で割った利回りです。ネット利回りとも呼ばれます。

出費を考慮した分、年間の手取り収入に近い利回りを出すことができます。当然、表面利回りも低い数値になります。

(3)利回りの注意点

不動産投資では年間の家賃収入がそのまま手元に残るわけでは無いため、表面利回りではなく実質利回りを元に採算が合うか見極めるようにしましょう。

ここまで読んで、ローン返済については利回りの計算に含まれていないことに気づいた方もいらっしゃるかもしれません。実際に毎月の手取り収入を左右するのはローンの有無や金利です。そのことも意識しておいてください。

また、実質利回りが一番高くなるのは年間の出費がそれほどない新築時点の話。築年数が経てば家賃を下げるケースもありますし、建物の修繕コストもかさんでいきます。購入当初は表面利回りと実質利回りにそれほど乖離が無かったとしても、数年後には実際の利回りが表面利回りの半分以下になる場合だってあります。

たとえば「購入価格200万円!利回り15%!」と謳う物件であっても、築数十年の建物であれば賃貸に出すために結局数百万円のリフォーム代がかかり、管理や修繕も大変で結局赤字になってしまう恐れがあります。

高利回りの数字に踊らされずに、将来的に発生する固定資産税や都市計画税など、さらには空室リスクに備える費用(部屋設備の買い替え費用)や修繕費(退去時のクリーニング費用)などといった流動的な経費を見越した上で、利益計算のシミュレーションを行うことが大切です

2、1987年から約30年間の利回りの推移

冒頭にお伝えしたように、不動産投資の利回りは時代背景に左右されてきました。1987年にマンション投資などの不動産投資市場がスタートしてから現在に至るまでの約30年間、利回りはどのように推移してきたのでしょうか。

(1)~バブル時代(80年代末~90年代初頭)

かつては土地さえ持っていればその資産価値は絶対的なものと考えられていました。

今でこそ地方の土地は下落傾向にありますが、当時は田舎でも年に数%は地価が上がるものだったのです。

80年代末~90年代初頭にかけてはまさにバブル絶頂期。投資する目安となる利回りは最低2%と言われていました。今の感覚からすると大変低い数値ですが、当時は賃貸収入を目的とした投資ではなく、売却益を目的とした投資が中心。不動産価格がどんどん上昇する時代だったからこそ、低い利回りでも投資する価値がありました。

そうやって売買を繰り返し不動産価格はますます上昇がエスカレートしていきます。

(2)バブル崩壊後(1990年~)

異常な不動産の値上がりから、日本政府は19903月に「土地関連融資の抑制」を通達し、金融の引き締めを行ないます。その結果、不動産価格は急激に値下がりし、不動産は資産から負債へと逆転しました。

その結果、これまでは低い利回りでも躊躇しなかった投資家の動きは慎重に。利回り10%以上を目安に、高利回りかどうかを重視するようになりました。収益も売却益目的から賃貸収入目的へと変化していきます。

また、日本政府も不動産投資家の保護や土地の有効活用に政策として力を入れ、1998年には金融機関の不良債権となっていた不動産の売却促進のための法律(SPC法)を制定し、不動産投資の土台が出来上がっていきました。

(3)2000年以降

2000年に「資産流動化法」が制定され、不動産投資はいよいよメジャーなものになります。

2000年前半には丸ビルをはじめ大型ビルの建て替え、賃貸マンションの着工件数増加など、ふたたび不動産はミニバブルに。

利回りについても10%以上の高利回り物件が人気になっていましたが、実はここ10年ほどは利回りも若干下落傾向に。高利回り物件は、物件によっては修繕費がかかったり入居者が集まらない空室リスクもあるため、低い利回りで安定した収益を求める投資家が増えてきました。

とはいっても、2014年以降の表面利回りは平均8~9%で推移しており、ほぼ横ばいとなっています。

3、最新の不動産投資の動向を知る方法

不動産投資では状況が刻一刻と変化しているため最新情報の入手が大切です。利回りや価格動向をはじめ、不動産マーケットの最新情報を知ることができるサイトを3つ紹介します。

(1)見える!賃貸経営

http://toushi.homes.co.jp/owner/

不動産仲介サイトでおなじみのLIFULL HOME’Sが提供する不動産投資情報。都道府県、市町村ごとの、空室率や想定利回り、人口増減を見ることができます。

不動産投資の地域を検討している方なら特に活用できそうです。

(2)日経不動産マーケット情報 市場分析レポート・ディレクトリ

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NFM/report/

テーマ、発行元、発表日から不動産調査レポートを絞り込んで検索できるデータベースです。東京証券取引所や日本不動産研究所など幅広い情報源のレポートから、知りたいテーマで探すことができます。不動産マーケット全体の動向を知るのに便利です。

(3)ノムコム・プロ 不動産投資の最新動向

http://www.nomu.com/pro/trend/

野村不動産アーバンネットが運営している不動産投資サイト。最新の価格動向や利回りの状況について資産コンサルティング部の方が解説されています。

2014年以降の記事が残っていますので一通り目を通しておくと理解が深まります。同サイトトップページでは収益物件の情報も多数掲載しています。

4、2017年以降も買い時は続くのか?

日本不動産研究所が、不動産関連業者や投資家を対象に行なっている不動産投資家調査というものがあります。

20164月に実施された調査では、東京、大阪などの都市部で「市況はピークに入りつつある」という回答が多数を占めていました。

現在最新版として公開されている201610月の調査では、「今まさにピーク」との回答が多数派に。マンション、アパートなどについては2018年ころまで市況のピークは続くと見られています。

5、利回りを最大化する2つの方法

ここまで利回りの基本的な知識や、不動産投資の利回り推移とそれを調べる方法を解説してきました。最後にここからは利回りを最大化する方法として「割安の物件を探す方法」と「物件価値を維持する」を取り上げます。不動産投資で健全経営し、収益をあげるためにぜひ覚えておいてください。

(1)割安の物件を探す方法

表面利回りの求め方は「年間収入÷物件価格」ですから、物件価格が安ければ安いほど、利回りは高くなります。

ただし、安い物件には安くなる理由があります。建物の状態が悪い、近隣の大学や工場の移転予定がある、事故物件である、などさまざまあります。

それらのマイナス要因をカバーできるようなリフォームを実施した結果、数百万円かかってしまうケースもあります。物件の傷み具合を把握し、あらかじめリフォーム費用を見積もってから購入するか決めるようにしましょう。

割安物件を探す方法には以下のようなものがあります。

①地域の不動産会社と親しくなり情報をもらう

格安物件の情報は地元密着型の老舗不動産業者が持っていたりします。老舗ですとネットで情報発信しない場合があるため、ポータルサイトに掲載されていないことも多いのです。そのため、不動産投資を行いたい地域で昔からやっていそうな不動産会社をあたるのは投資家の間でもかなり有効な方法として知られています。

②特別売却を狙う

競売で誰からも購入申し出が無かった物件を狙う方法です。売れ残り物件ではありますが、先着順での販売となり、価格も安くなります。

競売物件情報は「BIT」などで探すことができます。

③値段のつけ間違いを探す

まれに値段のつけ間違いで格安になっている物件が出ていることがあります。相場からかけ離れた安い物件が載っていたり、相場からかけ離れた高い価格がつけられていて実は広い土地つきの価格だったといったケースも。不動産ポータルサイトなどで調べてみて、明らかに値段がおかしい物件があれば、理由について問い合わせをしてみましょう。

(2)物件価値を維持する方法

築年数が経っても「選ばれる物件」にできるかどうかは工夫次第です。この物件ならではと思わせるアピールポイントを持つことで、入居者を惹きつけることができ、不動産会社の営業マンも売り込みしやすくなります。

①壁紙を選べる、家具プレゼントなどのオリジナル特典

新しい入居者には壁紙をいくつかのパターンから選べるようにしたり、ベッドやテーブルなどの備え付け家具を用意して◯年以上住んだ方にはプレゼントする、といった方法です。

かかる費用(ワンルームマンションの場合)

  • 壁紙の張替え…2万円前後
  • ベッドやテーブル…15千円前後

②築古でも最新設備の導入で差をつける

特に築古が築浅と差をつけられやすいのは水回りです。キッチンをIHコンロに変更する、トイレを温水洗浄便座にするなどの方法で、築年数は経っていても築浅と同等の生活ができます。

かかる費用

  • IHコンロに変更…20万円前後
  • 温水洗浄便座導入…1万円前後

③入居者と良好な関係を築く

新しい入居者には近所のお店や病院が載った手作りマップを渡す、誕生日にはささやかなプレゼントを贈るなど、住んでいる人が喜んでくれることを行うのも大切です。

入居者が引っ越す際、知り合いを紹介してくれるなどで次の入居者を連れてきてくれる場合もあるからです。

まとめ

利回りについての考え方や、バブル時代から現在までの利回りや不動産市場の推移について、ご理解いただけましたでしょうか。

利回りに関する知識は、購入物件の比較材料として活用したり、健全な経営ができるかどうかシミュレーションをするのに欠かせません。

物件選びの際は、この記事で取り上げているサイトなどで、利回りに関する最新情報を仕入れてみてはいかがでしょうか。

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  • 新築区分マンション
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