• 不動産投資, 収入
  • 2021/10/5 (更新日:)

不動産投資なぜ注目されている?|鍵となる「利回り」とは

不動産投資の「利回り」とは、いったいどのようなものなのだろう……。
不動産投資において理想の利回りは、どれくらいなのだろう……。

不動産投資はなぜ注目されているのか?
不動産投資が注目されているワケとして、鍵となるのが「利回り」です。

不動産投資におけるの利回りは、時代とともに水準が変化してきました。
不動産投資の利回りは、物件そのものの絶対的な数値ではなく、時代背景や不動産マーケット事情にも左右されてくる数字です。
たとえば、ちょうど30年前のバブル絶頂期の利回り平均は、2%でした。
「2%」というと、とても低い印象を受けますが、それでも不動産を売買する人がたくさんいたのには理由があります。
これから投資を考えている人にとって、今、不動産投資をはじめるのは、賢い選択なのかどうかも気になるところかもしれません。

今回は、

・不動産投資がなぜ注目されているのか
・不動産投資における利回りとは
・バブル時代から現在に至るまでの約30年間の利回りの推移
・最新の不動産投資の利回り動向を知る方法

などについて、不動産投資ついてのコンテンツを発信している当メディア「不動産投資の教科書」が紹介します。
今後、不動産投資をする上での参考にしていただければと思います。

不動産収入があるあなたに!確定申告で知って得する7つのこと

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)


これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

不動産投資の利回りについて知る前に~不動産投資が注目されている理由

不動産投資の利回りについて知る前に~不動産投資が注目されている理由

近年、「投資」は世間的に流行しており、多くの人が投資を勉強したり、実際に試したりしています。
その中でも、「不動産投資」は、特に注目されている投資方法の1つです。

本章では、難しそうと思われがちな「不動産投資」が、なぜ注目されているのか紹介します。

(1)社会保障への不安

不動産投資が注目されている背景には、日本の将来が不安になり、不動産投資を始める人が多い傾向にあるということがあります。

日本では少子高齢化社会が進行中で、将来は社会保障や年金制度が、全国民に行き届かないと懸念がされています。

不動産投資のメリットは、ローンの返済が終われば、長期的に安定した収入が手に入るという点です。

以上のように、不動産投資は、老後の収入を確保することができることから、注目されています。

(2)利回りが高い

不動産投資が注目されている理由の1つに、「利回りが高い」ことが挙げられます。
不動産投資の利回りは、物件によってさまざまですが、平均8〜9%という結果が出ています。
不動産投資の利回りは、実際に高い利回りなのか、他の投資方法と比較してみましょう。

①株式投資

投資の中で最もメジャーである「株式投資」に関しては、東証1部上場企業での平均利回りを紹介します。
日本取引所グループの統計データを参考にすると、2021年7月の時点での株式平均利回りは、2%に満たない状況です。(2021年8月16日現在)
出典:「日本取引所グループ その他統計資料

②債券投資

債券投資とは、資金を必要とする国や地方公共団体、会社などが資金を調達するときに発行される債券を、買い取る投資方法です。
今回は、国が発行している「国債」の利回りを紹介します。
退職給付金会計情報ポータルの国債利回り情報を参考にすると、2021年の年平均の利回りは、0.068%という状況です。(2021年8月16日現在)
出典:「退職給付金会計情報ポータル 国債利回り情報

上記2つの投資方法の利回りを参考にすると、不動産投資の利回りが非常に高いことがわかりました。
次章では、「利回り」について詳しく解説していきます。

2、不動産投資における利回りとは

不動産投資における利回りとは
そもそも「利回り」とは、投資額に対する収益の割合のことです。
利回りを見ることで、投資物件の比較が容易になります。不動産投資においては、大きく下記の2種類の利回りがあります。

表面利回り
実質利回り

(1)表面利回り

表面利回り=年間の家賃収入÷物件購入価格

表面利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で割って出した単純な利回りです。「グロス利回り」とも呼ばれます。
たとえば、収益物件の掲載サイトなどで、物件価格と一緒に掲載されている利回りの数字は、「表面利回り」であることがほとんどです。
満室状態を想定した数字であり、管理費・修繕費をはじめとする出費については考慮されない数字であるため、表面利回りだけでは本当に収益性が高いかは判断できません。
表面利回りの数字につられて、物件を衝動買いしないよう注意しましょう。

(2)実質利回り

実質利回り=(年間の家賃収入-年間の支出)÷物件購入価格

実質利回りとは、年間の家賃収入から年間の支出を差し引きしたうえで、物件購入価格で割った利回りです。「ネット利回り」とも呼ばれます。
年間の支出というのは、不動産を所有する時に発生する諸経費の合計のことです。

具体的には、

・建物管理費・修繕積立金
・固定資産税・都市計画税
・賃貸管理会社管理費
・火災保険料
・税理士・司法書士などの報酬

などが挙げられます。

出費を考慮した分、年間の手取り収入に近い利回りを出せます。
不動産投資において、より正確な収益性を知ることができるので、不動産投資をする際は、実質利回りを重視するのがよいでしょう。

(3)利回りの注意点

不動産投資では、年間の家賃収入がそのまま手元に残るわけでは無いため、表面利回りではなく「実質利回り」を基に、採算が合うか見極めるようにしましょう。
ローン返済については、利回りの計算に含まれていないことに気づいた方もいらっしゃるかもしれません。
実際に、毎月の手取り収入を左右するのはローンの有無や金利です。ローンの有無や金利についても、しっかり意識しましょう。
実質利回りが一番高くなるのは、年間の出費がそれほどない「新築物件」です。
築年数が経てば、家賃を下げたり、建物の修繕コストがかさんだりするでしょう。
購入当初は表面利回りと実質利回りにそれほど乖離が無かったとしても、数年後には実際の利回りが、表面利回りの半分以下になることもあります。

たとえば、「購入価格200万円!利回り15%!」と謳う物件であるとします。
築数十年の建物であれば、賃貸に出すために、数百万円のリフォーム代がかかったり、修繕費用や管理費用が高額になったりする可能性があります。
結局、赤字になってしまう恐れがあるので、注意が必要です。
高利回りの数字には、踊らされないようにしましょう。

以下のような流動的な経費を見越したうえで、利益計算のシミュレーションをすることが、大切です。

将来的に発生する固定資産税や都市計画税など
空室リスクに備える費用(部屋設備の買い替え費用)
修繕費(退去時のクリーニング費用) など

3、約30年間の不動産投資の利回りの推移

約30年間の不動産投資の利回りの推移

冒頭にお伝えしたように、不動産投資の利回りは、時代背景に左右されてきました。
1987年に、マンション投資などの不動産投資市場がスタートしてから、現在に至るまでの約30年間、利回りはどのように推移してきたのでしょうか。

本章では、不動産投資の利回りの推移について、解説します。

(1)~バブル時代(80年代末~90年代初頭)

いわゆるバブル時代(80年代末~90年代初頭)では、土地さえ持っていれば、資産価値は「絶対的なもの」と考えられていました。
今でこそ、地方の土地は下落傾向にありますが、当時は、田舎でも年に数%は地価が上がるものだったのです。
当時の投資の目安となる利回りは、最低2%と言われていました。
今の感覚からすると大変低い数値ですが、当時は賃貸収入を目的とした投資ではなく、売却益を目的とした投資が中心です。
不動産価格がどんどん上昇する時代だったからこそ、低い利回りでも、投資する価値がありました。
売買を繰り返し、不動産価格はますます上昇がエスカレートしていきます。

(2)バブル崩壊後(1990年~)

バブル時代における異常な不動産の値上がりから、日本政府は1990年3月に「土地関連融資の抑制」を通達し、金融の引き締めを行います。
結果として、不動産価格は急激に値下がりし、不動産は資産から負債へと逆転しました。
バブル時代は、低い利回りでも躊躇しなかった投資家の動きは、慎重になります。
利回り10%以上を目安に、高利回りかどうかを重視するようになりました。収益も、売却益目的から賃貸収入目的へと変化していきます。
日本政府も、不動産投資家の保護や土地の有効活用に政策として力を入れ始めました。
1998年には、金融機関の不良債権となっていた、不動産の売却促進のための法律(SPC法)を制定し、不動産投資の土台が出来上がっていきました。

(3)2000年以降

2000年以降、不動産投資はいよいよメジャーなものになります。
2000年前半には、丸ビルをはじめ大型ビルの建て替えや、賃貸マンションの着工件数増加など、ふたたび不動産はミニバブルになりました。
利回りについても、10%以上の高利回り物件が人気になっていましたが、実はここ10年ほどは利回りも若干下落傾向になっています。
高利回り物件は、物件によっては修繕費がかかったり、入居者が集まらない空室リスクもあったりするため、低い利回りで安定した収益を求める投資家が増えてきました。
2014年以降の表面利回りは、平均8~9%で推移しており、ほぼ横ばいとなっています。

4、最新の不動産投資の動向を知る方法

最新の不動産投資の動向を知る方法

不動産投資では、状況が刻一刻と変化しているため、最新情報を入手することが大切です。
利回りや価格動向をはじめ、不動産マーケットの最新情報を知ることができるサイトを3つ紹介します。

(1)見える!賃貸経営

見える!賃貸経営
https://toushi.homes.co.jp/owner/

「見える!賃貸経営」は、不動産仲介サイトでおなじみの「LIFULL HOME’S」が提供する不動産投資情報サイトです。
都道府県や市区町村ごとの、空室率や想定利回り、人口増減を見ることができます。
不動産投資の地域を検討している方なら、特に活用できそうですね。

(2)日経不動産マーケット情報 市場分析レポート・ディレクトリ

日経不動産マーケット情報
https://nfm.nikkeibp.co.jp/report/

「日経不動産マーケット情報 市場分析レポート・ディレクトリ」は、テーマや発行元、発表日から、不動産調査レポートを絞り込んで検索できるデータベースです。
東京証券取引所や日本不動産研究所など、幅広い情報源のレポートから、知りたいテーマで探すことができます。不動産マーケット全体の動向を知るのに便利でしょう。

(3)ノムコム・プロ 不動産投資の最新動向

ノムコム・プロ 不動産投資の最新動向

https://www.nomu.com/pro/trend/market/

「ノムコム・プロ 不動産投資の最新動向」は野村不動産ソリューションズが運営している不動産投資サイトです。
最新の価格動向や利回りの状況について資産コンサルティング部の方が解説されています。
2014年以降の記事が残っていますので、一通り確認しておくと、理解が深まるでしょう。
同サイトトップページでは、収益物件の情報も多数掲載しています。

5、不動産投資の利回りを最大化する2つの方法

不動産投資の利回りを最大化する2つの方法

ここまで、利回りの基本的な知識や不動産投資の利回り推移、利回りを調べる方法を解説してきました。

最後に、利回りを最大化する方法として、割安の物件を探す方法「物件価値を維持する」を取り上げます。
不動産投資で健全経営して、収益をあげるために、ぜひ覚えておくとよいでしょう。

(1)割安の物件を探す方法

前述したとおり、表面利回りの求め方は「年間収入÷物件価格」です。
物件価格が安ければ安いほど、利回りは高くなります。
ただし、安い物件には、以下のような「安くなる理由」があります。

  • 建物の状態が悪い
  • 近隣の大学や工場の移転予定がある
  • 事故物件である など

上記のようなマイナス要因をカバーできるようなリフォームを実施した結果、数百万円かかってしまうケースもあります。
物件の傷み具合を把握し、あらかじめリフォーム費用を見積もってから、購入するか決めるようにしましょう。
割安物件を探す方法には、以下のようなものがあります。

  • 地域の不動産会社と親しくなり情報をもらう
  • 特別売却を狙う
  • 値段のつけ間違いを探す

①地域の不動産会社と親しくなり情報をもらう

格安物件の情報は、地元密着型の老舗不動産業者が持っていたりします。
老舗不動産業者は、ネットで情報発信しない場合があるため、ポータルサイトに掲載されていないことも多いのです。
不動産投資を行いたい地域で、昔からやっていそうな不動産会社をあたるのは、投資家の間でもかなり有効な方法として知られています。

②特別売却を狙う

「競売」で、誰からも購入申し出が無かった物件を狙う方法です。
売れ残り物件ではありますが、先着順での販売となり、価格も安くなります。
競売物件情報は「BIT」などで探すことができます。

③値段のつけ間違いを探す

まれに、値段のつけ間違いで、格安になっている物件が出ていることがあります。
相場からかけ離れた安い物件が載っていたり、相場からかけ離れた高い価格がつけられていて実は広い土地つきの価格だったりといったケースもあります。
不動産ポータルサイトなどで調べてみて、明らかに値段がおかしい物件があれば、理由について問い合わせてみるとよいでしょう。

(2)物件価値を維持する方法

築年数が経っても、「選ばれる物件」にできるかどうかは、工夫次第です。
「この物件ならでは!」と思わせるアピールポイントを持つことで、入居者を惹きつけることができるため、不動産会社の営業マンも売り込みしやすくなるでしょう。

①「壁紙を選べる」「家具プレゼント」などのオリジナル特典

新しい入居者には壁紙をいくつかのパターンから選べるようにしたり、ベッドやテーブルなどの備え付け家具を用意して◯年以上住んだ方にはプレゼントしたりする方法です。
■かかる費用(ワンルームマンションの場合)
壁紙の張替え…2万円前後
ベッドやテーブル…1万5千円前後

②築古でも最新設備の導入で差をつける

特に、築古が築浅と差をつけられやすいのは、「水回り」です。
キッチンをIHコンロに変更する、トイレを温水洗浄便座にするなどの方法で、築年数は経っていても、築浅と同等の生活が期待できるでしょう。
■かかる費用
IHコンロに変更…20万円前後
温水洗浄便座導入…1万円前後

③入居者と良好な関係を築く

新しい入居者には、近所のお店や病院が載った手作りマップを渡したり、入居者の住みやすいように共用部などを常に綺麗に掃除したりなど、入居者が喜んでくれることを行うのも大切です。
入居者が引っ越す際、知り合いを紹介してくれるなどで、次の入居者を連れてきてくれるということも期待できるでしょう。

まとめ

ここまで不動産投資における「利回り」について詳しく解説しました。

不動産投資がなぜ注目されているのか、わかりましたでしょうか?
不動産投資が注目されている理由に、「利回りが高い」ということがあります。

利回りに関する知識は、購入物件の比較材料として活用したり、健全な経営ができるかどうかシミュレーションをするのに欠かせません。
物件選びの際は、この記事で取り上げているサイトなどで、利回りに関する最新情報を仕入れてみてはいかがでしょうか。

ただし、利回りが高いというだけで物件を選んではいけません。
詳しい理由は、下記の記事で解説していますので、あわせてご参考ください。
不動産投資は利回りの高さで決めるな!利回りの真実と考え方

不動産投資で成功するための最高の入門書
プレゼントキャンペーン中!

\税込¥1,628の書籍を/
無料プレゼント!!
  • Amazonベストセラー第1
  • 大手町・渋谷・池袋など
    都内主要書店で第1
不動産投資を成功させるためには何を
知っておくべきか?

不動産投資をはじめるにあたり、
絶対に知っておきたい知識から実践的な
内容までを広くカバーした書籍です。

  • 初心者に多い不動産投資7つの誤解
  • 優良物件の選び方の原則
  • 誰も教えてくれない!成功する買付・融資の方法

巻末付録には不動産投資の教科書編集部が厳選した
「良質な不動産投資会社」12社を掲載!ぜひお読みください!

メールアドレス
お名前
住所
お電話番号
個人情報取扱について 同意する
*お申し込みにはこちらのチェックが必要になります プライバシーポリシーを必ずご確認ください