• 不動産投資
  • 2019/5/16

不動産投資ローン「金利が低い」金融機関はどこなのか

不動産投資,金利

低金利の中で人手不足や原材料の高騰などによりインフレの芽が少しずつ出てきており、資産運用の一手段として不動産投資にも注目が集まっています。

不動産投資における重要なポイントの1つに、金融機関からの融資を受ける際の金利があります。不動産投資ローンにおける金利の大切さや融資の秘訣をご紹介しましょう。(中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役)

なぜいま不動産投資が注目されるのか

2016年1月29日の金融政策決定会合で日銀によるマイナス金利政策の導入が決まり、翌2月16日から実施されました。

これは市中銀行が日銀にお金を預ける時、マイナス金利、すなわち利息を徴収するという制度です。

日銀の狙いは、日銀にお金を預けて金利を取られるくらいなら、お金を企業に貸し付ける銀行が増えるだろう、という目論見でしたが、実際はそうはならず副作用が目立っています。

不動産投資が注目される理由としては不動産がインフレに強いこと、また低金利で融資を受けることができればレバレッジを有利に働かすことができるという点ではないでしょうか。

国債の金利が不動産投資の金利に影響を与える理由とは

なぜ国債の金利が金融機関から借りる不動産投資の金利に影響を与えるのでしょうか。

まず、銀行がお金を集める方法として預金があります。

現在メガバンクの普通預金金利は0.001%、定期預金であっても0.01%程度しか金利が付かない事が現状です。

そして、実は銀行はいつもお金を持っているとは限りません。

その時はお金が余っている他の金融機関からお金を借りて資金調達を行います。この時の金利基準の一つが、「10年もの国債」の金利となるわけです。

これが不動産投資の借入金と国債利回りの関係となり、今後金利がどうなるかを予測することは、不動産投資を行う上でとても重要なのです。

金利1.5%と3%ではどれだけの差が出るか

例えば3,000万円を20年融資で借り入れした時、金利1.5%と3%ではそれだけ差が出るのでしょうか。

金利1.5%の場合

毎月返済額:144.763円
返済額合計:34,743.155円
利息:4,743,155円
利息割合:13.65%

金利3%の場合

毎月返済額:166,379円
返済額合計:39,930.888円
利息:9,930,888円
利息割合:24.87%

差額

毎月返済額:21,616円
返済額合計:5,187,733円
利息:5,187,733円
利息割合:11.22%

1.5%の差で500万円以上の差が出ます。

低金利で借り入れができると、キャッシュフローに余裕が出ます。そうすればさらに手残りを運用に回しそのお金で修繕積立金に回すこともできるでしょう。

金融機関で金利の低いところはどこ?

次に、どの金融機関から借りると金利が有利になるのでしょうか。

融資金利の決まり方は、基本的に個々の金融機関が使っている標準金利に本人の資産状況などの属性が加味され決まります。

一般的には、金利の低い順に

メガバンク<地方銀行<信用金庫

という順になります。

以前不動産融資に傾斜していました静岡の地方銀行は、高い金利でしたが借り入れを起こすには有利な銀行でした。

さらに政策金融公庫でも、かなり厳しい条件付きはありますが不動産投資にも融資が出る場合もあります。

今後不動産投資には良い環境になる?

今後の日本経済は、日銀が大幅な政策変更を取らない限り、超低金利が続き、しかもインフレ傾向というちぐはぐな状態が続くことが予想されます。

このようなマクロ経済下は、融資さえ低金利で引っ張ることができれば不動産投資には良い環境となるのではないでしょうか。

人口減少リスクには十分気をつけ、投資物件の場所を間違えなければ有利な資産運用先となることでしょう。

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