• 不動産投資
  • 2019/12/4

戸建再生でボロ家はどこまで再生できる?メリット&デメリットも交えて解説

戸建再生でボロ家はどこまで再生できる?メリット&デメリットも交えて解説

戸建再生に興味がおありですか?古くなった戸建て住宅を再生する手法として注目を集めており、「激安物件、ボロ物件がお宝物件に変身するのではないか」という期待感は、不動産投資家にとっても魅力的です。

具体的に戸建再生とは何を再生し、どんなメリットが得られるのでしょうか。

この記事では、不動産投資家目線で戸建再生について

  • 戸建再生の基本
  • 戸建再生のメリット
  • 戸建再生のデメリット
  • 戸建再生で選ぶべき物件
  • 戸建再生でボロ家を生まれ変わらせる手順

といった内容を順に解説していきます。

特に最後のボロ家を生まれ変わらせる手順については最も興味がおありだと思いますので、それに向けて順に読み進めていってください。

 






目次

 1、戸建再生に対して思いつくイメージ

戸建再生に対して思いつくイメージ

最初に、戸建再生と聞いてまず思いつくと思われることを並べてみました。

皆さんが戸建再生に対していただいているイメージは以下のようなことに集約されるのではないでしょうか。

(1)激安物件、ボロ物件を快適な家に再生できそう

激安で売られている物件やボロ物件を快適な家、賃貸経営に資する物件に再生できるのではないか、というのは最大の関心事だと思います。

不動産投資家ではなく、自分で住むための家を探されている方にとっても、安く買ったボロ物件を蘇らせることができるのは魅力的なことです。

 

(2)安く買ってまともな家に再生すればいい買い物になりそう

そのままでは到底住むことができないような家であっても、不動産物件であることに変わりはありません。

戸建再生という技術と手法によってそれが「まともな家」に再生されるのであれば、安くて良い買い物になりそうです。

家は長く住むものだけに、そこまで傷みがひどくないとしても戸建再生によってしっかりと家の性能を再生しておくことも、意義があると思います。

 

(3)安く買って再生すれば利回りの高い不動産投資ができそう

少々生々しい表現ですが、「安く仕入れて高い家賃を取る」というのは、不動産投資の理想です。

利回りを高くして十分なキャッシュフローを得るためには、この一点に尽きます。

しかし、安く仕入れられる物件で高い家賃は望めませんし、逆に高い家賃を見込める物件は高いのが不動産市場です。

その矛盾する理想を実現できそうなのが、戸建再生というわけです。

実際のところ、戸建再生でこの理想を実現する現実味はどれほどあるのでしょうか。

それでは、次章からは戸建再生の基本から解説していきましょう。

 

2、戸建再生の基本

戸建再生の基本

まずは、戸建再生とは何かという基本をしっかりと押さえておきたいと思います。

(1)戸建再生とは?

戸建再生とは、中古物件として買い取られた戸建て住宅を本格的に再生した物件のことです。

ここでいう本格的な再生とは外見上のドレスアップ程度のものではなく、機能面や安全性能、設備、デザインなどすべてにおいて新築物件とそん色のないレベルにまで再生した住宅であるところがポイントです。

 

(2)中古住宅と再生住宅の違い

再生住宅とは、戸建再生のノウハウによって再生された中古住宅物件のことです。

では、再生住宅と中古住宅とは何が違うのでしょうか。

新築ではない点では共通していますが、再生住宅と中古住宅で共通しているのはこれだけです。

中古住宅は単に中古の状態で売られている住宅なので、状態は物件によってまちまちです。

それに対して再生住宅は不動産会社や工務店などが自社の技術やノウハウを用いて本格的に再生された住宅なので、住み心地や安全性能などに格段の違いがあります。

 

(3)なぜ、戸建再生が注目されているのか

戸建再生は、新築でも中古でもない新しい選択肢として注目されている部分があります。

不動産投資家にとって戸建再生の魅力はすでに述べた通りですが、昨今のリフォーム、リノベーション技術の向上もそれを後押ししています。

また、社会問題にもなっている空き家への対策や古い家を持つ風合いを好む価値観が一般的になってきていることも、戸建再生への追い風となっています。

また不動産には、古い建物は良い場所に建っているという傾向があるので、老朽化しているものの立地条件の良い住宅であれば戸建再生をすることによって優良物件に変身させる可能性も広がります。

 

(4)戸建再生は今後増える?

戸建再生はおそらく、今後さらに注目度や人気が高まることが予想されます。

売り手と買い手双方にメリットがあることに加えて新築と比べてコストが安いだけでなく環境負荷を低く抑えることも可能になるため、あえて再生住宅を好むという価値観がさらに浸透する可能性は大いにあります。

 

 3、戸建再生のメリット

戸建再生のメリット

ここで改めて、戸建再生のメリットを整理してみましょう。

一般的なメリットに加えて、不動産投資家にとってのメリットも掘り下げてみたいと思います。

 

(1)物件価格が安い

中古以上、新築未満。

戸建再生によって再生された物件は中古のボロ物件ほど激安ではないものの、新築よりかなり安く買えるのが魅力です。

実際に住んでみると分かりますが、今どきの新築住宅とそん色のないような設備が整えられていますし、耐震性能など見えない部分の安全性能もしっかり補強されているので、安心して住むことができます。

 

(2)古い物件は好立地であることが多い

先ほども述べましたが、古い不動産物件には立地条件の良いものが多く見られます。

まだ建物がそれほど建て込んでいなかった頃に好立地の場所を押さえた可能性が高く、後は戸建再生によって建物を再生することができれば優良物件に変身します。

 

(3)自分好みの家にすることができる

近年のリフォーム、リノベーションの技術的進歩は目ざましく、以前よりもはるかに自由度が高くなっています。

さすがに新築の注文住宅のようにゼロベースで建てるだけの自由度にはかないませんが、それでも自分の要望をかなりのレベルで実現することができます。

すでに再生住宅として売られている物件ではなく、まだ未再生の中古物件を購入して自分主導で再生をすれば、末永く住みたくなる家にすることも十分可能です。

(4)(不動産投資家向け)仕入れ価格が安く利回りが高くなる

先ほどの解説の通り、「安く仕入れて高い家賃を取る」という不動産投資の理想を、戸建再生であればかなりそれに近い状態まで持っていくことができます。

不動産投資の利回りは「年間の賃料収入÷物件の取得価格」で算出されるので、分母を低く抑えながら分子を大きくしていくことができる戸建再生は不動産投資の優等生なのです。

 

(5)(不動産投資家向け)資産価値が下がりにくい

先ほど、リフォームやリノベーションの技術向上によって自由度が高くなっていると述べました。

これによって元からあった風合いをうまく残しながら洗練されたデザイン性を持たせたり、人気の設備を導入するといったことが可能なので、戸建再生によってプロが再生した物件は資産価値も高くなります。

資産価値が下がりにくいというのは不動産投資家にとって出口戦略上重要なことなので、このメリットも見逃せないものです。

 4、戸建再生のデメリット

 戸建再生のデメリット

メリットの一方で、戸建再生にはどんなデメリットがあるのでしょうか。

デメリットを整理すると、4つの項目になりました。

(1)物件の状態によっては再生費用が高くつく

ボロ物件と呼ばれるような住宅であっても、戸建再生の技術をもって再生することはできます。

しかし、そのボロ物件がどの程度老朽化しているのかということは、再生を手がけるまで分からない部分があります。

よくリフォーム工事を手がける職人からは、「壁を壊すまで分からない」という声が聞かれます。

古い建物だと正確な図面が残っているとは限らず、仮に残っていたとしても新築後に何らかのリフォームなど手を加えていて、その記録があいまいになっていることもあるそうです。

いざリフォームの工事をするために壁を壊したら、想定外のものがでてきたり(構造に関わる大きな柱など)、予想以上に傷みが進んでいるといったように、ブラックボックスになっている部分の状態によっては再生費用が高くつくことがあります。

 

(2)すぐには入居できない

リフォーム済みの再生住宅を購入するのであればともかく、中古物件を自分好みに再生する場合は、購入してからの工事になるためすぐには入居できません。

このデメリットは新築の注文住宅と同じです。

(3)品質が担保されない

新築であればさまざまな基準をクリアしていることが客観的に担保されますが、中古物件の一種である戸建再生の場合はこのように客観的に品質が担保されているわけではありません。

再生住宅に対する明確な基準がないことも理由ですが、この点はあくまでも中古物件の一種であるとお考えください。

 

(4)後になって問題が発覚することも

戸建再生をした時に手を加えなかった部分が、後になって問題となって表面化する可能性があります。

戸建再生はコストとの戦いなのでコストを抑えようとすれば手直しできる箇所がその分少なくなります。

戸建再生の費用を抑えたばかりに、後になって致命的な問題が出てきたとしても、それはすべて購入者の自己責任となります。

 5、戸建再生で選ぶべき物件

戸建再生で選ぶべき物件

戸建再生によって中古物件を蘇らせる場合、どんな物件を選ぶべきなのでしょうか。

偶然任せで物件選びをするのはリスクが高すぎるので、以下の3項目で精査するようにしてください。

(1)構造部分の老朽化が再生可能である

戸建再生が新築と異なるのは、躯体や構造部分は残したままリフォーム、リノベーションによって再生することです。

つまり建物としての屋台骨はそのまま使うことになるので、こうした部分の老朽化が進んで再生不能である場合は買うべきではありません。

見た目に傾いているような家は論外ですが、それ以外にも見えない部分のダメージがあると再生できたとしても費用がかさむので、ホームインスペクションなどプロの目で精査することも有効です。

ホームインスペクションについては、次章で解説します。

 

(2)19816月以降に建てられた中古住宅

現在流通している中古物件には、19816月以降に建てられたものなのか、それ以前なのかによって大きな分かれ目があります。

その分かれ目とは、当時行われた耐震基準の改正です。

19816月にあった改正後に建てられた住宅であれば新基準の耐震性能をクリアしていますが、それ以前の場合は旧基準なので戸建再生の一環で耐震補強工事をする必要があります。

2019年現在であっても1981年は38年前なので、まだまだ中古物件の中にはこの程度の築年数の物件はたくさん流通しています。

つまり該当する物件が多いということなので、旧基準の中古物件はそれに見合った価格であるかどうかも精査しましょう。

 

(3)「なぜ安いのか」に納得できる理由がある

戸建再生によって再生できるのは、見た目や施設の古さなどです。

格安で売られている物件を物色する場合は、なぜ安いのかという理由にこだわってください。

躯体や構造部分の老朽化が進んでいて再生が困難であったり、周辺環境の問題などで安く売りに出されているような物件は戸建再生の技術をもってしても、どうしようもありません。

しかし、前面道路の基準を満たしていないなどの理由で再建築不可になってしまっている物件は、その物件を再生することで魅力的な家にすることも可能なので、こうした法的な規制によって安くなっている物件も狙い目です。

 6、戸建再生でボロ家を生まれ変わらせる手順

 戸建再生でボロ家を生まれ変わらせる手順

最後に、戸建再生によっては格安のボロ物件を快適な家に生まれ変わらせるまでの大まかな流れを解説します。

(1)格安戸建物件を探す

戸建再生の対象となる、格安の中古物件を探します。

不動産ポータルサイトで検索しても良いですし、地元の不動産会社などに探してもらうのも有効です。

ここで重要なのは、いかに安く仕入れるかです。

不動産投資家の方は特に、「安く仕入れて高い家賃を取る」という理想を追求しましょう。

 

(2)物件を下見する

めぼしい物件が見つかったら、物件の下見をさせてもらいます。

自分なりに見てみて、それが再生されたらどれだけ快適になるかというイメージをしてみてください。

建物の下見も重要ですが、不動産なので周辺環境もしっかり観察してください。

 

(3)確実性を担保するならホームインスペクションを依頼する

戸建再生にはボロ家投資の意味合いも含まれているので、ここでおすすめしたいのが、プロの目による物件の精査です。

躯体や構造部分のダメージは戸建再生の障害になるので、そういった問題がないかといった見えない部分のチェックはプロに任せるのが無難です。

こうした家の診断を、ホームインスペクションといいます。

家の診断のプロに料金を支払うことでしっかりとチェックをしてくれるので、この料金はケチらず使いたいところです。

 

  • 認定会員リスト(日本ホームインスペクターズ協会)

https://www.jshi.org/search/

 こちらでは、日本全国で活動をしているホームインスペクションのプロを検索することができます。

他にもネット上にはホームインスペクションを引き受けてくれる業者の情報がたくさんあるので、地元の業者などを検索してみるのが良いと思います。

 

(4)リフォーム業者に見積もりを取る

購入する物件が決まったら、戸建再生を依頼するリフォーム業者を探します。

知り合いのつてなどがあるのであればそこに頼むのが一番かも知れませんが、特にあてがない場合は、ネット上の一括見積サイトが便利です。

同時に複数の業者に相見積もりを依頼することができますので比較検討しやすいですし、業者間の競争心理も働くため適正価格で依頼しやすくなります。

  •  ホームプロ

https://www.homepro.jp/lp/al/anshin.html

 

  • リフォーム比較プロ

http://reform-mitsumori.com/

 

  • リショップナビ

https://rehome-navi.com/

 

(5)リノベーション工事完了で再生完了

リフォーム業者と打ち合わせを重ねて戸建再生のプランを組み立て、工事が完了したら再生完了です。

自分で住むために戸建再生をした方はここから入居して生活が始まるわけですが、不動産投資家の方はここから入居者の募集活動が始まります。

 

まとめ

格安、激安の中古物件を戸建再生によって再生し、快適な家にするという考え方についてメリットとデメリット、さらに具体的な物件選びや手順までを解説してきましたが、いかがでしたか?

さらに興味が湧いたという方はぜひ、まずは格安の中古物件探しから始めてみてください。

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