不動産投資する物件にはさまざまな種類があり、種類によって購入金額や収益なども違います。そのため、これから不動産投資を始める人にとっては「どんな物件を購入すればいいの」というのも悩みの種ではないでしょうか。
この記事では、不動産投資の主な種類を紹介したうえで、以下の内容を紹介します。
- 不動産投資の種類別の特徴
- 不動産投資をする目的について
- 優良物件を選ぶポイント
不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
１、主な不動産投資物件６つの種類
不動産投資には、主に以下の種類があります。
- 区分マンション
- 一棟アパート
- 一棟マンション
- 戸建て投資
- REIT
- 不動産私募ファンド
これら６種類の不動産投資について、次の章で詳細を解説していきます。
２、不動産投資の物件別特徴
前章で挙げた、主な不動産投資の６種類の特徴を説明します。自分にマッチした投資方法を探してみましょう。
（１）区分マンション
区分マンション投資は「マンション投資」とも呼ばれており、マンションを一棟購入するのではなく、部屋単位で購入し、家賃収入を得る投資方法です。
ファミリータイプでもワンルームタイプでも、部屋単位で購入し家賃収入を得る方法なら、区分マンション投資とされています。立地によって、ファミリー層や単身者が多いなど違いもあるので、部屋の間取りも考慮して投資するのが特徴です。
メリットは以下が挙げられます。
- 初期費用を抑えられるので、初心者でも始めやすい
- 複数のマンションへ投資することで分散投資になる
- 部屋単位なので流動性が高く、売却しやすい
デメリットは以下のようなことです。
- 部屋単位の購入なので土地は資産とならない
- 自由にリフォームするのは難しい
- 築年数が古い、立地が悪いなどすると融資を受けられない可能性もある
- 土地を所有するわけではないので資産価値が下がると回復は難しい
長期的な投資には向かない可能性もありますが、初期費用の安さや売却のしやすさなどを考えると、初心者向きの不動産投資と言えます。
（２）一棟アパート
一棟アパート投資とは、アパートを土地も含めて建物ごと購入し家賃収入を得る投資方法です。アパートの場合は部屋単位で投資するのではなく、一棟単位で投資するケースが一般的となっています。
メリットは以下などです。
- 一棟のため部屋数があるので退去者が出ても家賃月収入が０円になりにくい
- 一棟マンションより初期費用がかからないので始めやすい
- 物件価格が安い割には家賃収入が高いので高利回りになりやすい
- 土地も所有するので資産が残る
- 相続税など節税対策になる
デメリットは以下になります。
- 老朽化によって入居率が下がったり賃料が下がったりする
- 一棟のため老朽化が進むと修繕費やリフォーム費が一気にかかってくる
安定した収入があるサラリーマンなら、融資を受けられる金額内で投資できる物件もあります。
（３）一棟マンション
一棟マンションは、マンションを土地も含めて建物ごと購入し家賃収入を得る投資方法です。立地や規模などによりますが、初期費用が高額になるので簡単に始められる投資方法ではありません。
メリットは以下などです。
- 一棟のため部屋数があるので退去者が出ても家賃月収入が０円になりにくい
- 土地も所有するので資産が残る
- 担保の価値が高いので、金融機関からの融資を受けやすい
- 立地により建物が古くなっても土地の売却で利益を出せるケースもある
- 区分マンション投資より、管理費用に対する投資物件数が多いので効率がいい
デメリットは以下になります。
- 初期費用が高額なので簡単に始められない
- 初期費用が高額なので失敗したときのリスクは高い
- 一棟物件は流動性が低いので売れにくくなる可能性がある
物件価格が高額、失敗時のリスクなどを考慮すると、初心者向きではありません。初期費用を自己資金で準備できる人や、複数物件の不動産投資で安定した収入を得ている人などに向いている投資方法です。
（４）戸建て投資
戸建て投資は、戸建てを所有して家賃収入を得る投資方法です。土地を所有している、一軒家を所有している、などの場合は始めやすい投資方法と言えるでしょう。
また、戸建ては一般的に１軒に１家族という考え方ですが、戸建てタイプの建物に複数の入居者が住むシェアハウスも戸建て投資として分類されています。
メリットは以下などです。
- 土地も所有となるので資産価値が維持できる、また売却もしやすい
- 大きな建物を建てられない土地でも始められる
- 戸建てに需要がある地区では空室になりづらい
- 集合住宅よりも供給量が少ないので、競争率も少ない
デメリットは以下になります。
- 近所にトラブルを起こす住民がいると入居を敬遠される
- 建物だけではなく庭なども維持管理する必要があり経費がかかる
利用していない土地や一軒家を所有しているなら、戸建て投資は始めやすいと言えます。しかし、所有していないなら、集合住宅投資の方が初心者向きと言えるでしょう。
（５）REITの特徴
REIT（リート）は、ここまで紹介した不動産投資とは異なる投資方法になります。REITは実際に物件を購入し所有するのではなく投資信託の一種です。
REITは、投資家から資金を集めてファンドマネージャーが不動産運用を行い、家賃収入などを投資家へ分配するシステムとなっています。
メリットは以下などです。
- 数万円から投資を始められるのでリスクが少ない
- リスクが少ない割には高利回りが期待できる
- ファンドマネージャーが資金を運用するため時間をかけずに済む
- 複数の不動産物件に投資しているため分散投資効果がある
デメリットは以下になります。
- 運用投資法人が倒産してしまうと全て失ってしまう
- 取引価格が下落すると損失となる
不動産購入資金が準備できない人や、物件を選ぶ時間をかけられない人などに向いている投資方法です。
（６）私募ファンド・クラウドファンディング
私募ファンドは「プライベートファンド」とも呼ばれていて、一般的に大口投資家を対象に資金を集めて運用する方法です。前述したREITは公募ファンドに該当します。
私募ファンドは、特定の大口投資家のみを対象にしているため一般の投資家は利用できませんでした。しかし、クラウドファンディングなどの登場により一般投資家から資金を集めて大口化できるようになったため、投資できるケースが増え、資産運用にあたり人気の投資先になっています。
メリットは以下などです。
- 公募ファンドよりも魅力的な案件で高利回り
- 市場流通がないため価格変動による損失リスクが少ない
- 1口1万円からなど、少額から投資できる
- 自分で運用しないため時間をかけずに済む
デメリットは以下になります。
- 投資期間が設けられているため途中で解約できない
- 事業主体が倒産してしまうと全て失ってしまう
- クラウドファンディングなどで想定外の事態が発生する可能性もある
途中で解約できないので、資金に余裕が無い人には向いていません。価格変動が少ないので、運用資金に余裕が有り少ないリスクで投資したい人に向いている投資方法です。
（７）そのほかの不動産投資の種類
ほかにもいくつかありますので紹介しましょう。
【シェアハウス】
シェアハウスは、キッチンやダイニング、シャワー室やトイレなどを共用スペースにすることで、部屋のスペースを狭くし多くの入居者を受け入れることができます。部屋が狭いため賃料単価は低いですが、人数が多いので家賃収入の総額は少なくありません。
【民泊】
利用していない部屋や建物に、人を泊めて収入を得る方法です。外国人観光客の増加によって、観光地や都心部ではホテル不足となっています。そのため、将来性も期待できる投資方法ではないでしょうか。
【駐車場、駐輪場】
立体自走式や機械式でない限り、建物のコストはかかりません。立地がよければ月極募集後、すぐに満車になるケースもあります。コインパーキングなら、運営会社に設営や管理など全てを任せることが可能です。また、土地を売る際も建物が無いので、売却しやすいメリットもあります。
しかし、新たに土地を購入して始めるのはオススメできません。使っていない土地がある人など資産家向けの投資です。
【トランクルーム】
トランクルームは、一気に契約が取れるものではなく少しずつ契約が増えていくので、安定した収入を得るには時間がかかる投資と言えます。
人によっては一度トランクルームに入れた荷物は、なかなか出そうとは考えないものです。そのため、数年続けることで長期間借りてくれる顧客の割合が高くなり安定収入が期待できます。
３、不動産投資をする目的と理由を明確にする
不動産投資の物件種類などを理解したら、次に自分が不動産投資をする目的と理由を明確にすることが大切です。
ここでは、どのような目的や理由があるのか、いくつか例を挙げていきます。
（１）インカムゲインとキャピタルゲインの違い
不動産投資をするなら、どのような方法で収益を得るのかを明確にしておくことが大切です。その方法として、インカムゲインとキャピタルゲインに分けて説明しましょう。
インカムゲインは、長期的に保有して収益を得る投資方法です。
不動産物件を購入した場合は家賃収入、不動産投資信託なら長期保有し、分配金を受け取る方法などが該当します。初期費用はかかりますが、うまくいけば長期的に安定した収入が期待できます。しかし、短期間で大きな利益を生むのは難しいでしょう。
キャピタルゲインは、売買によって収益を得る投資方法です。
不動産物件を購入した場合は転売した差益、不動産投資信託なら価格騰落の差益を狙って売買する方法などが該当します。売買益を狙うので、短期間に大きな利益を得られる可能性がある方法です。しかし、差益を狙う投資なので反対に価格が動くなど大きなリスクがあります。豊富な資金や情報、知識や経験などがなければ、利益を生み続けるのは難しいでしょう。
（２）とにかく不動産投資で儲けたい人
とにかく儲けたいと考えるひともいるでしょう。
この場合の投資する物件の特徴は、
- 築年数が古く入居率が低い物件
- 事故物件などの訳あり物件
古い物件を購入すると、修繕やリフォームなどの費用が必要です。また、売ろうと考えても購入希望者を見つけにくいというリスクがあります。
不動産投資で高い利回りを狙うのは、簡単ではありません。しっかりとした知識と経験を身につける必要があります。
（３）将来の年金対策として
年金対策では、ワンルームマンションなど、区分マンション投資がおすすめです。
好立地であれば安定した家賃収入を得ることが期待できますし、売りたいときも買い手がつきやすい特徴もあります。また、数カ所に保有しておけば、さらに年金対策として有用ではないでしょうか。
しかし、所有数を増やしすぎると築年数によるリスク（修繕、空室、売れない）も増やすことになるので注意が必要です。
（４）売却をして売却益を得たい
前述したキャピタルゲインで利益を得るということです。基本的には物件を安く買って高く売り差益を生み出す方法となります。
しかし、豊富な資金がなければ転売で、利益を生むような物件を購入することはできません。そのため、築年数が古く入居率が低い物件や事故物件などの訳あり物件を購入してしまい、買い手がつかないリスクもあります。
ローンで購入した場合、売却するには完済する必要があり、売却額が購入価格を下回った場合は、自己資金で補填し完済させる必要があります。
（５）節税対策として
サラリーマンとして給与収入があるなら、不動産投資で「赤字でした」と確定申告することで所得税や住民税を節税できます。
また、減価償却費は、建物の経年劣化分を経として計上することで節税可能です。しかし、減価償却費の計上は法定耐用年数までなので、節税効果は購入する物件の築年数などによって変わってきます。
不動産投資を初めて行う人は、新しい物件を買うのは早いと考え「まずは古い物件から」と考える人も少なくありません。そのため、築年数が古い物件に投資してしまい、減価償却費計上での節税期間が短くなってしまうこともあるのです。
しかし、融資を受けて購入するなら、築年数が古い物件よりも新しい物件の方がローンの審査は通りやすい傾向があるので、しっかりと計算し購入を検討しましょう。
（６）相続税対策として
現金を相続するよりも不動産で相続する方が、相続税を抑えることが可能です。また、融資を受けて土地や建物を購入することでも、資産から債務が控除されるので節税になります。
相続税対策として購入するなら、好立地で資産価値が高い物件がおすすめです。利回りが低い物件でも、相続後に売却することなどを考えると資産価値を遺す方が相続した側も扱いやすくなります。
また、土地の相続税評価額は約７０〜８０％ですが、建物などは約５０〜６０％で評価されるので、土地を売って区分マンションなどを購入するケースも少なくはありません。
４、良い物件を選び、収益のためにするべきこと
さまざまな不動産投資の種類や目的などを紹介しましたが、どれが自分にマッチしたものなのか判断は難しいでしょう。
ここでは、自分に合った不動産投資の種類や物件を選ぶためにするべきことを紹介します。
（１）不動産投資のセミナーを活用する
セミナーでは、新しい情報や投資方法、ノウハウなどが聞けるので、自分に合った投資方法を見つけられる可能性があります。また、ほかの参加者との交流で情報交換などが可能です。
セミナーにはパートナーとなる不動産会社を選ぶ目的もあるので、多くのセミナーに参加すると自分に合った投資方法や不動産会社に出会える可能性を高めることもできます。
（２）不動産投資会社に依頼する
初めて不動産投資をする場合、投資方法や物件選びなどわからないことが多くあります。悩んだらプロに相談するのが近道です。
不動産投資会社は、市場状況や自分に合った不動産投資方法の提案してくれます。選ぶポイントとしては、入居率が高い、管理体制がしっかりしている、などが挙げられます。
以下の記事では、不動産投資会社の選ぶポイントなどを詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
（３）専門家にアドバイスをもらう
不動産投資を成功させる近道は、自分だけですべてやろうとせず、プロに相談することです。
「セカンドオピニオンサービス」は、中立な立場から不動産物件に対し客観的なアドバイスを受けられます。不動産会社の選び方、優良物件の選び方、気になる不動産物件についてなど、さまざまなことが相談可能です。
物件を売りたい不動産会社だけの話を聞いてしまうと、初心者なら判断を誤ってしまう可能性があります。これから不動産投資を始めるなら、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。
まとめ
不動産投資を成功させるには、投資する目的を明確にして自分にマッチした不動産投資を選択することです。
不動産投資は安くない買い物になります。疑問があっても相談できる相手がいないのは不安を感じることです。不動産を紹介されても、相談して客観的な意見をくれるプロがいないのはリスクでしかありません。
これから不動産投資を始めるなら、リスクを回避するためにも専門家への相談を検討しましょう。
