初心者でもわかる不動産投資の種類ごとのリスクとリターンを徹底解説

不動産投資は多くの人にとって魅力的な資産形成手段ですが、成功するためには正しい情報と戦略が必要です。本記事では、区分マンション、一棟アパート・マンション、戸建て投資、REIT（リート）、不動産私募ファンドという5種類の主要な不動産投資方法について、それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説します。
あなたの資金計画に最適な不動産投資戦略を見つけ、賢く資産を築くための第一歩を踏み出しましょう。

不動産投資の教科書代表YouTube「山本社長の不動産事件簿」では、不動産投資の実際にあった悪質な営業担当に騙された話や、良くない物件を買ってしまった失敗談をお話ししています！

２、不動産投資の基本の5種類

不動産投資の方法はたくさんありますが、どの投資方法を選択すべきかは投資家の目標とリスク許容度によって大きく異なります。区分マンション、一棟アパート・マンション、戸建て投資、REIT、不動産私募ファンドといった主要な不動産投資の形態を詳細に解説し、それぞれのメリットとデメリットを検証します。

（１）区分マンション投資の基本とその魅力

区分マンション投資は、初心者にも手が届きやすい不動産投資方法の一つです。一室単位での購入が可能なため、大きな初期投資を必要とせず、不動産市場への参入障壁が低いのが特徴です。

また、複数の物件に分散して投資することでリスクを抑えることが可能です。しかし、管理費や修繕積立金が長期的な収益に影響を与えることや、物件の価値が立地や建物の状態によって下がるリスクも考慮する必要があります。

ファミリータイプでもワンルームタイプでも、部屋単位で購入し家賃収入を得る方法なら、区分マンション投資とされています。立地によって、ファミリー層や単身者が多いなどニーズに違いがあるので、部屋の間取りも考慮して投資するのが特徴です。

一棟と比較すると費用を抑えられるため、初心者でも始めやすい投資方法となっています。リスクを最大限抑えるためには、エリアや物件の選び方が重要です。

メリット	デメリット
初期費用を抑えられる	土地は資産とならない
リスク分散が可能	物件の見極めが必要
流動性が高く、売却しやすい	空室になると収入がなくなる

 

（２）一棟アパート・マンション投資の特徴

一棟アパート・マンション投資は、物件全体を購入し、複数のテナントから賃料を得る方法です。この方法の利点は、一棟まるごと管理することで、より高い収益率を望めることにあります。税制上の優遇措置を受けられることも、大きなメリットです。

ただし、高額な初期投資が必要になります。そして空室リスクも高くなるため、管理が複雑になりがちです。

しかし、大きな家賃収入を得ることが可能になるため、将来的に家賃収入だけで生活したいと考えるような人に適しています

メリット	デメリット
家賃収入が０になりづらい	投資金額が高い
土地も所有できる	修繕積立金を自分で準備しておく
自身の裁量で修繕できる	将来的に売却しづらい

 

（３）戸建て投資の独自性とその魅力

戸建て投資は、戸建てを所有して家賃収入を得る投資方法です。土地を所有している、一軒家を所有している場合は始めやすい投資方法といえるでしょう。

戸建て投資は、個々の建物に特性を活かしたマーケティングが可能で、特定のニーズを持つ賃貸市場をターゲットにすることができます。リフォームや地域の開発によって、不動産の価値を高める機会もありますが、メンテナンスコストが高く、市場の変動によるリスクも大きいです。

また、戸建ては一般的に１軒に１家族という考え方ですが、戸建てタイプの建物に複数の入居者が住むシェアハウスも戸建て投資として分類されています。

メリット	デメリット
土地も所有できる	近隣住民の質で入居率が変わる
売却しやすい	庭なども管理する必要がある
供給量が少ないため競争率が低い	ニーズのあるエリアが限られる

 

（４）REIT（リート）投資のアクセスと分散投資の利点

REIT（リート）は、実際に物件を購入し所有するわけではないため、ここまで紹介した不動産投資とは異なり、投資信託の一種です。不動産投資信託で、株式市場で取引されることから高い流動性を持ちます。

これにより、少額からでも多様な不動産に投資が可能で、リスク分散効果も期待できます。しかし、市場の波による価値の変動や配当の不安定さも理解しておく必要があります。

不動産購入資金が準備できない人や、物件を選ぶ時間をかけられない人などに向いている投資方法です。

メリット	デメリット
投資金額が少ない	法人が倒産する可能性がある
運用を任せられる	価格が下落すると損失になる
リスク分散ができる	資産にならない

 

（６）不動産私募ファンドの高リターンとリスク

私募ファンドは「プライベートファンド」とも呼ばれていて、一般的に大口投資家を対象に資金を集めて運用する方法です。前述したREITは公募ファンドに該当します。

私募ファンドは、特定の大口投資家のみを対象にしているため一般の投資家は利用できませんでした。しかし、クラウドファンディングなどの登場により一般投資家から資金を集めて大口化できるようになったため、投資できるケースが増え、資産運用にあたって人気の投資先になっています。

価格変動が少ないので、運用資金に余裕が有り少ないリスクで投資したい人に向いている投資方法です。

メリット	デメリット
少額から投資できる	途中解約はできない
価格変動による損失リスクが少ない	事業主が倒産する可能性がある
自分で運用する必要がない	将来的に売却しづらい

 

（７）そのほかの不動産投資の種類

不動産投資は土地活用ともいえる投資方法です。

その他の種類についてもご紹介します。

【民泊】

利用していない部屋や建物に、人を泊めて収入を得る方法です。外国人観光客の増加によって、観光地や都心部ではホテル不足となっています。そのため、将来性も期待できる投資方法ではないでしょうか。

【駐車場、駐輪場】

立体自走式や機械式でない限り、建物のコストはかかりません。立地がよければ月極募集後、すぐに満車になるケースもあります。コインパーキングなら、運営会社に設営や管理など全てを任せることが可能です。また、土地を売る際も建物が無いので、売却しやすいメリットもあります。

しかし、新たに土地を購入してから始めるのはオススメできません。使っていない土地がある人など資産家向けの投資です。

【トランクルーム】

トランクルームは、一気に契約が取れるものではなく少しずつ契約が増えていくので、安定した収入を得るには時間がかかる投資と言えます。

人によっては一度トランクルームに入れた荷物は、なかなか出そうとは考えないものです。そのため、数年続けることで長期間借りてくれる顧客の割合が高くなり安定収入が期待できます。

３、自分に合う不動産投資の種類を選ぶ方法

さまざまな不動産投資の種類や目的などを紹介しましたが、「どれが自分にマッチしたものなのか判断できない」という方もいらっしゃると思います。

ここでは、自分に合った不動産投資の種類や物件を選ぶためにするべきことを紹介します。

（１）不動産投資の目的を明確にする

物件を購入する前に、「なぜ不動産投資をしたいのか」という目的を明確にしておきましょう。

いつどれくらいの利益を得たいのかを明確にすることで、長期的な資産形成が目的の「インカムゲイン」か、売買で利益を得る「キャピタルゲイン」のどちらが良いのかが変わってきます。

他の投資と比べると投資金額が高額になるため、勧められたからと安易に始めるのではなく、自分の軸を持って不動産投資を始めましょう。

（２）不動産投資会社を探す

不動産投資では、信頼できる不動産会社をパートナーにすることが重要です。

さまざまな会社から話を聞いた上で、自分に合った提案をしてくれるか、デメリットもしっかり教えてくれるかなどを見極める必要があります。

一部の不動産会社では、自社の利益を優先してセールストークをしている場合もあるので、営業担当の話を鵜呑みにしないように注意しましょう。

以下の記事では、不動産投資会社の選ぶポイントなどを詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

（３）専門家にアドバイスをもらう

不動産業界は情報の移り変わりが激しい業界のため、不動産業界に精通した専門家に信頼できる不動産投資会社を教えてもらうことが最も手っ取り早い方法です。

「身近にそんな人がいない」「誰に人に相談すればいいか分からない」という方もいらっしゃると思います。

不動産投資の教科書では、不動産投資の不安や悩みを解消するために編集部所属の投資家に無料で相談できる「セカンド・オピニオン」サービスを提供しております。

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そんな疑問に、編集部に所属する投資歴10年以上のベテラン投資家が、不動産投資業界の第三者という視点で中立の立場からお答えしていきます。

そして、不動産投資のセカンド・オピニオンサービスは、重要な意思決定や専門的なアドバイスが必要な場面で非常に役立つサービスです。メリットを以下に記載しました。

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セカンド・オピニオンサービスを利用することで、初めに受けた意見やアドバイスを別の専門家が再評価し、新たな視点や追加情報を提供します。これにより、より広範な知識と理解に基づいた決定が可能になります。

・リスクの低減
重要な決定をする際に、異なる専門家の意見を聞くことで、見落としがちなリスクや問題点を事前に把握し、対策を講じることができます。

・自信の確保
 複数の専門家の意見を聞くことで、最終的な判断に対する自信が高まります。これは、特に医療や法律のような影響が大きい分野で非常に重要です。

まとめ

不動産投資には多様な方法が存在し、それぞれに適した戦略とリスクが伴います。区分マンション投資から一棟アパート・マンション、戸建て投資、REIT、不動産私募ファンドまで、選択肢は幅広いです。

これらの投資方法を理解し、自身の資金計画、リスク許容度、市場の動向を考慮して最適な不動産投資を選択することが、成功への鍵となります。本記事が、不動産投資の様々な選択肢を検討する際の参考となれば幸いです。